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Immobilienbewertung. A. Wertermittlung von Grundstücken (Deutsche Verfahren)

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Präsentation zum Thema: "Immobilienbewertung. A. Wertermittlung von Grundstücken (Deutsche Verfahren)"—  Präsentation transkript:

1 Immobilienbewertung

2 A. Wertermittlung von Grundstücken (Deutsche Verfahren)

3 Wertermittlung von Grundstücken (Deutsche Verfahren) 1. Zweck 2. Wertbegriffe 3. Wertermittlungsverfahren 4. Prüfung von WertV Gutachten

4 1.Zweck

5 Zweck Der Zweck der Bewertung entscheidet im Vorfeld, welche Bewertungsmethode anzuwenden ist und welche Wertdefinition zugrunde gelegt wird. Beispiele: Bilanzierung, Finanzierung, Beleihung, Transaktion

6 2.Wertbegriffe

7 Verkehrswert gemäß § 194 BauGB Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

8 Steuerlicher Wert / Einheitswert Einheitliche Bewertung durch pauschale Festsetzungen. Er dient als Grundlage zur Bestimmung der Grundsteuer (seit ) Für steuerliche Zwecke ermitteln die Finanzbehörden in einem sog. "Massenbewertungsverfahren " Einheitswerte Der Einheitswert vom dient in den alten Bundesländern als Bemessungsgrundlage, in den neuen Bundesländern der Einheitswert vom (§ 121a BewG)

9 Beleihungswert Er orientiert sich am voraussichtlichen Verwertungserlös Die Definition des Beleihungswerts ist: Beleihungswert ist der Wert, der dem Grundstück unter Berücksichtigung aller für die Bewertung maßgebenden Umstände von der Bank beigemessen wird. Gemäß § 20 Abs. 2 Nr. 4 Kreditwesengesetz i.V.m. §11 Abs. 2 und 12 Hypothekenbankgesetz darf der Beleihungswert in keinem Fall den durch sorgfältige Ermittlung festgesetzten Verkehrswert übersteigen.

10 Versicherungswert (gemeiner Wert) Der Versicherungswert ist der versicherte Wert der Aufbauten eines Grundstücks, er orientiert sich am Wiederbeschaffungswert der Immobilie. Dabei wird der Bodenwert nicht berücksichtigt. Gleitender Neuwert (1914 = 100)

11 3. Wertermittlungsverfahren

12 Normierte Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes nach § 7 WertV Vergleichswertverfahren (§§ 13 und 14 WertV) Ertragswertverfahren (§§ 15 – 20 WertV) Sachwertverfahren (§§ 21 – 25 WertV)

13 Vergleichswertverfahren - Begriffserklärung - Beim Vergleichswertverfahren sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichs-grundstücke).

14 Vergleichswertverfahren - Ablaufschema - Vergleichspreise hinreichend übereinstimmender Vergleichsgrundstücke Bodenrichtwerte (nur für unbebaute Grundstücke) Berücksichtigung von Abweichungen Berücksichtigung von ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen Vergleichswert Verkehrswert Heranziehen anderer Verfahrensergebnisse Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt

15 Vergleichswertverfahren - Voraussetzungen - Kaufpreise geeigneter Vergleichsgrundstücke sind in ausreichender Zahl bekannt. [Alternativ: Vergleichsgrundstücke aus vergleichbaren Gebieten oder Bodenrichtwerte] Vergleichbarkeit des Bodens, der Baulichkeiten und der Marktsituation.

16 Vergleichswertverfahren - Anwendungsgebiete - Ermittlung des Verkehrswertes unbebauter Grundstücke und des Bodenwertes bebauter Grundstücke Anwendung, wenn in allen wertrelevanten Merkmalen große Übereinstimmung besteht: - Grundstücke, - Reihenhäuser, Doppelhäuser, - gleichartige Siedlungshäuser, - Eigentumswohnungen.

17 Ertragswertverfahren - Begriffserklärung - Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens ist der Wert der baulichen Anlagen, insbesondere der Gebäude, getrennt von dem Bodenwert auf der Grundlage des Ertrags zu ermitteln.

18 Ertragswertverfahren - Ablaufschema - Heranziehen anderer Verfahrensergebnisse = +/- x = - = - Jahresrohertrag Bodenwert Bodenwertverzinsung Reinertrag der baulichen Anlagen Rentenbarwertfaktor Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände Ertragswert der baulichen Anlagen Ertragswert Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt Verkehrswert Grundstücksreinertrag Bewirtschaftungskosten Liegenschaftszins Restnutzungsdauer d. baulichen Anlagen x= +

19 Ertragswertverfahren: Nachhaltig erzielbare Mieten Die nachhaltig erzielbare Miete ist diejenige Miete, die man aufgrund dessen, dass sie marktgerecht ist, langfristig zuverlässig erwarten kann. Rohertrag (Miete, Pacht) umfasst alle Einnahmen, die bei ordnungsmäßiger Bewirtschaftung nachhaltig aus dem Grundstück erzielbar sind. (Jahres-)Rohertrag = Summe der nachhaltig erzielten Mieten pro Monat x 12

20 Ertragswertverfahren: Bewirtschaftungskosten Verwaltungskosten Betriebskosten Instandhaltungskosten Mietausfallwagnis Abschreibung (lt. WertV bereits im Vervielfältiger berücksichtigt)

21 Ertragswertverfahren: Berechnung und Verzinsung des Bodenwerts Bodenwert x Liegenschaftszins = Bodenwertverzinsungsbetrag Der angemessene Verzinsungsbetrag des Bodenwertes wird vom Reinertrag des Grundstücks abgezogen. Bauliche Anlagen sind im Gegensatz zum Boden ein zeitlich begrenztes nutzbares Wirtschaftsgut.

22 Ertragswertverfahren: Kapitalisierung des Reinertrags der baulichen Anlagen Reinertrag – Bodenwertverzinsungsbetrag = Reinertrag der baulichen Anlagen

23 Ertragswertverfahren: Ableitung des Ertragswerts Der Ertragswert kann nicht dem Verkehrswert gleichgesetzt werden. Der Ertragswert muss an die Marktverhältnisse angepasst werden, an Angebot und Nachfrage auf dem örtlichen Grundstücksmarkt. Von Bedeutung ist auch die Marktgängigkeit des Objektes. Des weiteren kann der Ertragswert nicht durch eine schematische Mittelwertbildung von Verkehrs- und Sachwert bestimmt werden.

24 Ertragswertverfahren: Berücksichtigung von sonstigen wertbeeinflussenden Umständen Nach § 194 BauGB werden bei dem Verkehrswert die rechtlichen Gegebenheiten, tatsächliche Eigenschaften und sonstige Beschaffenheit des Grundstücks berücksichtigt. Jedoch schreibt § 19 WertV vor, dass Umstände, die den Grundstückswert beeinflussen oder mindern und nach § 16 bis 19 WertV nicht erfasst sind, durch Zu- und Abgänge zu berücksichtigen sind.

25 Ertragswertverfahren: Berücksichtigung von sonstigen wertbeeinflussenden Umständen – Beispiele Instandhaltungsrückstau Modernisierungsaufwendungen Leerstand Vermietungsaufwand Unterschiede zwischen nachhaltigen und vertraglich vereinbarten Mieten

26 Ertragswertverfahren - Anwendungsgebiete - Einzelhandelsimmobilien Büroimmobilien Mehrfamilienhäuser (> 3 Einheiten) Spezialimmobilien

27 Sachwertverfahren - Begriffserklärung - Der Sachwert ergibt sich aus dem Wert der baulichen (Gebäude, Außenanlagen und Betriebseinrichtungen) und sonstigen Anlagen, die getrennt vom Bodenwert nach Herstellungswerten zu ermitteln sind. Der Sachwert ist im Gegensatz zum Ertragswert eine vergangenheitsbezogene Wertgröße.

28 Sachwertverfahren - Ablaufschema - Verkehrswert Herstellungswert der Gebäude, der baulichen Außenanlagen und besonderer Betriebseinrichtungen Wert der sonstigen Anlagen Bodenwert Wertminderung wegen Alters, Baumängel und Bauschäden Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände Wert der baulichen Anlagen Sachwert des Grundstücks Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt Heranziehen anderer Verfahrensergebnisse

29 Sachwertverfahren - Anwendungsgebiete - Ein- bis Dreifamilienhäuser Schulen Gebäude öffentlicher Verwaltungen Grundstücke mit (nicht kommerziellen) Sportstätten

30 4.Prüfung von WertV Gutachten

31 Prüfung von WertV Gutachten Siehe Anlage

32 B. Wertermittlung von Grundstücken (Internationale Verfahren)

33 Wertermittlung von Grundstücken (Internationale Verfahren) 1. Zweck 2. Wertbegriffe 3. Verfahren 4. Prüfung von Gutachten

34 1.Zweck

35 Zweck Der Zweck der Bewertung entscheidet im Vorfeld, welche Bewertungsmethode anzuwenden ist und welche Wertdefinition zugrunde gelegt wird. Beispiele: Bilanzierung, Finanzierung, Beleihung, Transaktion

36 2.Wertbegriffe

37 Market Value Der Marktwert ist der geschätzte Geldbetrag, für welchen ein Grundstück am Tag der Bewertung zwischen einem verkaufs-bereiten Veräußerer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessener Vermarktungsdauer in einer Transaktion zwischen unabhängigen Dritten gehandelt würde, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.

38 Existing Use Value Der beste Preis, zu dem der Verkauf einer Immobilie bedingungslos gegen Geldzahlung am Bewertungsstichtag stattfinden würde, unter der Voraussetzung, dass - ein williger Verkäufer existiert, - vor dem Bewertungsstichtag ein der Art der Immobilie und den Marktverhältnissen angemessener Zeitraum zur Vermarktung, zur Einigung über Preis, Bedingungen und Eigentumsübertragung vorgelegen hat, - die Marktverhältnisse, das Preisniveau und andere Umstände in der Zeit zw. Unterzeichnung des Kaufvertrages und der Eigentumsübertragung unverändert geblieben sind, - weitergehende Gebote von Kaufinteressenten mit besonderen Interesse nicht berücksichtigt wurden, - beide Parteien mit Marktkenntnis, Umsicht und ohne Zwang unabhängig gehandelt haben, - die Immobilie in absehbarer Zeit lediglich für die bestehende Nutzung geeignet ist und - die Immobilie zum Verkaufszeitpunkt völlig leer steht und als Einheit verkauft wird.

39 Depriciated Replacement Cost Die Gesamtsumme aus dem Wert des Grundstücks in der gegenwärtigen Nutzung oder eines hypothetischen Ersatzgrundstückes in gleicher Lage und der Summe der Brutto-Wiederherstellungskosten der Gebäude und sonstigen Anlagen, von der angemessene Abzüge für Altersminderung, Bauzustand, wirtschaftliche und funktionale Veralterung und Umweltfaktoren etc. gemacht werden und die dazu führen können, dass die bestehende Immobilie für das sie nutzende Unternehmen weniger wert ist als eine Neuerrichtung der Immobilie.

40 Insurance [Reinstatement] Value An estimate of the sum of money that would normally indemnify the owner if a building or structure is damaged or destroyed. It is usually the cost of reinstatement, allowing for all professional fees and possibly also inflation and other factors, but may be the market value of the property less the site value.

41 Vacant Possession The attribute of an empty property which can legally be exclusively occupied and used by the owner or, on a sale or letting, by the new owner or tenant.

42 2.Wertermittlungsmethoden

43 Verfahren Vergleichswertverfahren Direct Comparison Sachwertverfahren Depreciated Replacement Cost Ertragswertverfahren Income Capitalisation Discounted Cash Flow Residual

44 Jahresrohertrag Vervielfältiger Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände Ertragswert Market Value Grundstücksreinertrag Bewirtschaftungskosten - = x +/- = Income Capitalisation Rendite Marktmiete

45 Investment Method Unterschiede zum Ertragswertverfahren i.S.d. WertV: I.Keine Trennung zwischen dem Reinertrag der baulichen Anlagen sowie dem Grund und Boden. II.Kapitalisierung auf der Basis einer „ewigen Rente“; Einschätzung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer entfällt.

46 Varianten I.Kapitalisierung der Ist-Miete als ewige Rente. II.Kapitalisierung der Ist-Miete über der Restlaufzeit des Mietvertrags, Kapitalisierung der Marktmiete als ewige Rente abgezinst über der Restlaufzeit des Mietvertrags. III.Kapitalisierung der Ist-Miete als ewige Rente, Kapitalisierung der Änderung zur Marktmiete als ewige Rente abgezinst über der Restlaufzeit des Mietvertrags.

47 Variante „Ewige Rente“ Vertragsende Reinertrag Zeit ewige Rente

48 Variante „Term & Reversion“ (am Beispiel: under-rented) Reinertrag TermReversion Vertragsende Zeit ewige Rente Vertragsmiete Marktmiete

49 Variante „Core & Top Slice“ (am Beispiel: over-rented) Vertragsende Reinertrag Zeit ewige Rente Core Top Slice Marktmiete Vertragsmiete

50 Discounted Cash Flow - Methodik - Der Bewertungsansatz auf Basis der DCF-Methode unterscheidet sich nicht völlig von der traditionellen Form der Kapitalisierung des Jahresreinertrages. Einfache Ertragswertverfahren: optimierte Mieteinnahmen als ewige Jahresrente kapitalisieren implizierte Annahmen bzgl. Mietwertsteigerung, Investitionen und Risiken Die DCF-Methode quantifiziert dieselben Cash Flows explizit über eine bestimmte Haltezeit, zinst diese Cash Flows ab und nimmt dazu eine Schätzung des Restwertes am Ende des Haltezeitraums vor.

51 Discounted Cash Flow : Cash Flow Period Die DCF-Methode erfordert eine Schätzung des periodischen Netto-Cash-Flow für den angenommenen Zeitraum oder Entwicklung. Es bestehen keine festen Regeln betreffend der Dauer der Cash-Flow-Periode - die Wahl eines angemessenen Zeitraums hängt von der betreffenden Immobilie ab. Immobilienanlagen werden erfahrungsgemäß über einen projizierten Zeitraum von mindestens 10 Jahren bewertet.

52 Discounted Cash Flow: Schätzung der Mieteinnahmen Folgende Schlüsselaspekte sind zu betrachten: Die aktuellen Mieteinnahmen In die einzelnen Mietverträge aufgenommene Mietanpassungsklauseln Anpassungen an die Marktmieten indexgebundene Anpassungen Staffelmieten Mietausfälle im Anschluss an den Ablauf eines Mietvertrages Die Mietwerte auf dem freien Markt am Tage der Anschlussvermietung Mietanpassungsklauseln für neue Mietver- träge im Anschluss an die Wiedervermietung

53 Discounted Cash Flow: Schätzung der Mieteinnahmen Jährliche Indexanpassungen: Inflationsannahme 1,50 % p.a.

54 Discounted Cash Flow: Schätzung der Mieteinnahmen Wiedervermietung: Wiedervermietung zur angepassten Marktmiete Anpassung gem. Inflationsannahme

55 Discounted Cash Flow: Bewirtschaftungskosten Wie beim Ertragswertverfahren werden periodische nicht umlagefähige Betriebskosten in Übereinstimmung mit den örtlichen Faktoren von den Mieteinnahmen abgezogen Steuern oder Versicherungsprämien Instandhaltung Verwaltung Mietausfallwagnis Abzüge auf der Grundlage fixer Parameter - Kosteninflation notwendig Abzüge auf der Grundlage prozentualer Anbindungen - Auswirkung von Mietausfällen

56 Discounted Cash Flow: Umsetzung Bewirtschaftungskosten: Instandhaltungskosten mit Inflation (1,5%) angepasst Bewirtschaftungskosten bezogen auf Cashflow

57 Discounted Cash Flow: Sonstige Kosten Sonstige Kosten können in unregelmäßigen Abständen auftreten und sollten in der Cash-Flow-Periode geschätzt und berücksichtigt werden, in die sie fallen Umbau- und Modernisierungsaufwendungen Instandhaltung und Instandsetzung Vermietungsgebühren Alle Kostenschätzungen sind ebenfalls mit der angenommen Rate der Kosteninflation anzusetzen

58 Discounted Cash Flow: Umsetzung Umbaukosten, Anpassung für Inflation Kostenabzug, Periode 9

59 Discounted Cash Flow: Schätzung des Restwerts Zusätzlich zu der Prognose der einzelnen Cash-Flows ist es erforderlich, einen sogenannten Restwert am Ende der angenommenen Cash Flow-Periode zu schätzen Die Ermittlung des Restwerts erfolgt mittels des Ansatzes des einfachen Ertragswertverfahrens für die jährlichen Nettomieteinnahmen des vorangehenden oder folgenden Jahres Die zur Berechnung zugrunde gelegte Rendite wird zum Zeitpunkt der Bewertung zu einer Anpassung in Bezug gesetzt, um das zunehmende Alter der Immobilie widerzuspiegeln

60 Discounted Cash Flow: Restwert - Umsetzung

61 Discounted Cash Flow: Abzinsung der Cash Flows Die einzelnen Cash Flows werden zu ausgewählten Diskontierungszinssätzen abgezinst und die hieraus resultierenden Barwerte zur Bestimmung des Net Present Value oder Marktwertes der betreffenden Immobilie addiert

62 Discounted Cash Flow: Net Present Value (Nettobarwert)

63 Discounted Cash Flow: Ergebnisübersicht

64 Discounted Cash Flow: Anmerkungen Ein bei der DCF-Analyse häufig begangener und möglicherweise fataler Fehler besteht darin, die normalen Kapitalisierungszinssätze als Diskontierungszinssätze zu verwenden. Dies führt unvermeidlich zu einer Überbewertung der Liegenschaft Es kann nicht oft genug betont werden, dass ein Diskontierungszinssatz (Opportunitätskosten der Kapitalverzinsung) nicht mit einem Kapitalisierungszinssatz oder einer Anfangsrendite verwechselt werden darf

65 Residual Method - Begriffsbestimmung - Bei der Bewertung von bebauten oder über den vorhandenen Bestand hinaus entwickelbaren Grundstücken wird der Wert des Grundstücks in erster Linie durch den Wert der darauf erstellbaren optimalen und städtebaulich genehmigungsfähigen Bebauung bestimmt.

66 Residual Method - Methodik - 1. Wert des fertiggestellten u. voll vermieteten Objekts 2. Abzgl. Gesamtprojektkosten inkl. Finanzierung, Wagnis u. Gewinn 3. Abzgl. Grundstücksfinanzierung u. Erwerbskosten 4. Ergibt Restwert (Residualwert)

67 Residual Method - Risikoanalyse - Instrumente der Risikoanalyse: - Sensitivitätsanalyse - Monte Carlo Analyse

68 4.Prüfung von Gutachten

69 Prüfung von Gutachten Siehe Anlage

70 C. Besondere Themen

71 IFRS – International Financial Reporting Standards

72 IFRS / IAS Die EU-Verordnung 1606/2002 verpflichtet kapitalmarkt-orientierte Unternehmen, von einigen Ausnahmen abge-sehen, ab dem Jahr 2005 Konzernabschlüsse nach den International Financial Reporting Standards (IFRS), vormals International Accounting Standards (IAS), zu erstellen und zu veröffentlichen. Für die Konzernabschlüsse nicht- kapitalmarktorientierter Unternehmen sowie für die Einzelabschlüsse besteht eine Option der EU- Mitgliedstaaten, IFRS-Abschlüsse wahlweise zuzulassen oder vorzuschreiben.

73 IAS Die Einführung oder Umstellung der Konzernrechnungs-legung von börsennotierten europäischen Unternehmen auf die International Accounting Standards bedingen eine Bewertung der Grundstücke und Gebäude von Unter-nehmen in Abhängigkeit von Zweck und Nutzung, entweder nach IAS 16 als Sachanlage oder nach IAS 40 als Finanzanlage.

74 IAS – Begriffsbestimmungen I Der Buchwert ist der Betrag, mit dem ein Vermögenswert in der Bilanz erfasst wird. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten sind der zum Erwerb oder zur Herstellung eines Vermögenswertes entrichtete Betrag an Zahlungs- mitteln oder Zahlungsmitteläquivalenten oder der beizulegende Zeitwert einer anderen Entgeltform zum Zeitpunkt des Erwerbes oder der Herstellung. Der beizulegende Zeitwert ist der Betrag, zu dem ein Vermögenswert zwischen sachverständigen, vertragswilligen und voneinander unabhängigen Geschäftspartnern getauscht werden könnte.

75 IAS – Begriffsbestimmungen II Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien sind Immobilien (Grundstücke oder Gebäude – oder Teile von Gebäuden – oder beides), die (vom Eigentümer oder vom Leasingnehmer im Rahmen eines Finanzierungsleasingverhältnisses) zur Erzielung von Mieteinnahmen und/oder zum Zwecke der Wertsteigerung gehalten werden und nicht: a.) zur Herstellung oder Lieferung von Gütern bzw. zur Erbringung von Dienstleistungen oder für Verwaltungszwecke; oder b.) zum Verkauf im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit des Unternehmens.

76 IAS – Begriffsbestimmungen III Allowed Alternative Treatment Im Rahmen des Allowed Alternative Treatment wird die Immobilie zu ihrem jeweiligen Zeitwert, der um kumulierte planmäßige Abschreibungen zu bereinigen ist, erfasst. Damit keine wesentlichen Abweichungen von Buch- und Zeitwert auftreten, ist die Feststellung des Zeitwertes (jährlich) zu wiederholen.

77 IAS – Begriffsbestimmungen IV Fair Value The amount for which an asset could be exchanged, or a liability settled, between knowledgeable, willing parties in an arm´s-length transaction. Value in Use The value a specific property has for a specific use to a specific user and therefore non-market related. The value type focuses on the value that specific property contributes to the entity of which it is a part, without regard to the property´s highest and best use or the monetary amount that might be realised upon its sale.

78 2.IAS 16 - Sachanlage

79 IAS 16 - Sachanlage Immobilien, die der Herstellung oder Lieferung von Gütern und Dienstleistungen dienen, sind nach den Vorschriften des IAS 16 zu behandeln: Die erstmalige Erfassung erfolgt zu Anschaffungs- und Herstellungskosten. Anschließend besteht die Wahlmöglichkeit, den Wert durch das „Benchmark Treatment“ oder das „Allowed Alternative Treatment“ festzustellen.

80 1.IAS 40 - Finanzanlage

81 IAS 40 - Finanzanlage Anlageimmobilien, die der unmittelbaren Einkunftserzielung oder Wertsteigerung dienen, sind nach den Maßgaben des IAS 40 zu behandeln. Danach ist der Wert der Liegenschaft entweder durch den „Marktwert-Ansatz“ (Fair Value) oder den „Kosten- Ansatz“ zu bilanzieren. Analog dem „Allowed Alternative Treatment“ ist auch im Rahmen der Marktwertermittlung eine in regel-mäßigen Intervallen (jährlich) durchgeführte Bewertung notwendig.

82 IAS 40 [Ergänzung] Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien sind als Vermögenswert anzusetzen, wenn dem Unternehmen der mit der Immobilie verbundene künftige wirtschaftliche Nutzen zufließen wird und die Anschaffungs- oder Herstellungskosten verlässlich ermittelt werden können. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien sind im Zugangszeitpunkt mit ihren Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu bewerten. Transaktionskosten sind zu berücksichtigen. Der Buchwert des Vermögenswerts ist um nachträgliche Anschaffungskosten zu erhöhen, wenn es wahrscheinlich ist, dass dem Unternehmen zusätzlicher Nutzen zufließen wird.

83 IAS 40 [Ergänzung] Das Unternehmen hat zu entscheiden, ob es nach dem erstmaligen Ansatz alle als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien mit dem beizulegenden Zeitwert oder mit fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet. Entscheidet sich das Unternehmen für eine Bewertung mit dem beizulegenden Zeitwert, dann sind alle Wertänderungen in der Periode erfolgswirksam zu erfassen, in der sie entstanden sind. Der beizulegende Zeitwert hat die aktuelle Marktlage und die Umstände am Abschlussstichtag widerzuspiegeln. Kann in Ausnahmefällen der beizulegende Zeitwert des Vermögenswerts nicht verläßlich bestimmt werden, dann hat das Unternehmen die Immobilie bis zu ihrem Abgang nach der Benchmark-Methode des IAS 16 zu bewerten. Entscheidet sich das Unternehmen nach dem erstmaligen Ansatz für das Anschaffungskostenmodell, dann sind alle als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien nach der Benchmark-Methode des IAS 16 zu bewerten.

84 3.IFRS - Projektentwicklungen

85 Projektentwicklung Diskussion

86 Due Diligence

87 1. Definition

88 Due Diligence Due Diligence bezeichnet die "gebotene Sorgfalt", mit der beim Kauf bzw. Verkauf von Unternehmensbeteiligungen oder Immobilien das Vertragsobjekt im Vorfeld der Akqui-sition geprüft wird. Due-Diligence-Prüfungen beinhalten insbesondere eine systematische Stärken-/Schwächen-Analyse des Kaufobjekts, eine Analyse der mit dem Kauf verbundenen Risikien sowie eine fundierte Bewertung des Objekts. Gegenstand der Prüfungen sind etwa Bilanzen, personelle und sachliche Ressourcen, strategische Positionierung, rechtliche und finanzielle Risiken, Umweltlasten.

89 Due Diligence - Fortsetzung - Gezielt wird nach so genannten Dealbreakern gesucht, d.h. nach Sachverhalten, die einem Kauf entgegenstehen könnten - z.B. Altlasten beim Grundstückskauf oder ungeklärte Markenrechte beim Unternehmenskauf. Erkannte Risiken können entweder Auslöser für einen Abbruch der Verhandlungen oder Grundlage einer vertraglich Berücksichtigung in Form von Preisabschlägen oder Garantien sein.

90 Formen der Due Diligence Rechtliche Due Diligence (Bau-)Technische Due Diligence Wirtschaftliche Due Diligence Steuerliche Due Diligence Umweltanalyse u.a.m.

91 2. Due Diligence Check Liste

92 Check Liste Siehe Anlage

93 3. Umsetzung von Ergebnissen

94 Umsetzung von Ergebnissen Cash Flows mit unterschiedlichen Szenarien Risikoanalyse mit Bericht Business Plan / Planbilanzen …

95 Wertermittlung von Immobilienportfolios

96 1.Herkunft und Erklärung

97 Portfolio - Herkunft und Erklärung - Der US Ökonom Harry Max Markowitz (* in Chicago) setzte sich bereits Anfang der 1950er mit der „Portfolio Selection“ (für Wertpapiere) auseinander und erhielt für seine Arbeiten zur Portfoliotheorie 1990 den Nobelpreis. In der Finanzwelt bezeichnet der Begriff Portfolio ein Bündel von Investitionen, das im Besitz einer Institution oder eines Individuums ist. Dem Aufbau eines Portfolios geht in der Regel eine umfangreiche Analyse voraus. Der Besitz eines Portfolios ist in der Regel Teil einer Strategie, die Risiken finanzieller Investitionen durch Streuung zu senken.

98 Portfoliotheorie - Grundlegende Fragestellungen - Markowitz: Wie läßt sich das in der Praxis oft beobachtete Verhalten der Risikostreuung von Anlegern durch Aufnahme von mehreren Wertpapieren [Immobilien] in ihr Portfeuille erklären? Wie soll diese Diversifikation eines Portfeuilles rational gestaltet werden, d.h., welche und wie viele Wertpapiere [Immobilien] sollen in ein Portfeuille aufgenommen werden?

99 2.Einzelwertermittlung

100 Einzelwertermittlung Bewertung der einzelnen Objekte auf der Basis jeweiliger objekt- und nutzungsspezifischer Bewertungsparameter. Zusammenführung der Einzelwerte zum Portfolio-Wert. Berücksichtigung von Wertkorrekturen (z.B. Paketabschläge)

101 3.Gruppenbewertung

102 Gruppenbewertung - Vorgehensweise I - Die Bewertung eines Portfolios sollte aufgrund seiner Größe anhand eines strukturierten Verfahrens erfolgen. Die Methodik der Strukturierten Bewertung orientiert sich am Grundprinzip der Pareto-Regel (d.h. mit 20 % des Arbeitsauf-wands lassen sich oft 80% des Ergebnisses erzielen). Im Rahmen dieses Vorgehens sind die Analyseerfordernisse in Bezug auf die inhaltlichen, zeitlichen und ressourcenbezogenen Rahmenbedingungen spezifisch zu definieren. Detailanalysen sollten nur dann vorgenommen werden, wenn sie für die Wertfindung von Bedeutung sind.

103 Gruppenbewertung - Vorgehensweise II - Beschränkung der Ortsbesichtigungen, Grundbucheinsichten etc. auf einen Teil der Grundgesamtheit Auswahlverfahren Teilerhebung/Stichprobenerhebung (keine Vollerhebung) Verfahren der bewussten Auswahl (keine Zufallsauswahl) Anwendung des Quotenverfahrens mit dem Ziel, ein ‘verkleinertes Abbild’ der Grundgesamtheit zu erhalten Üblicherweise gewählte Kriterien: Lagequalität (Makro/Mikro) Baualtersklasse Verdichtungsgrad...

104 Gruppenbewertung - Vorgehensweise III - Ziehung einer repräsentativen Stichprobe für Innenbesichtigungen Drive-by Besichtigungen Bewertung der Stichproben-Objekte und Bildung von Sub-Portfolios Ableitung von wertrelevanten Standardannahmen für die jeweiligen Sub-Portfolios Bewertung des Gesamtportfolios durch Extrapolation der Bewertungen des jeweiligen Sub-Portfolios der Stichprobe

105 Gruppenbewertung - Grundlage - Strukturanalyse des Immobilienbestandes (nach Lage, Gebäudeart, Beschaffenheit und Zustand, Ausstattung, Größe, Ist-Miete, Mietpotenzial, Fluktuation, Leerstand, Förderung, Eigentumssituation, Gewerbeeinheiten, Objekte im Bau, unbebaute Grundstücke) in Form einer Datenbank Marktanalyse bezüglich Struktur und Merkmale der relevanten Immobilienteilmärkte (demographische und wirtschaftliche Entwicklung), Markttrends (Angebot und Nachfrage), Marktpreise, Vergleichstransaktionen

106 Ihr Kontakt zu Cushman & Wakefield Healey & Baker Iain Coombs MA MRICS Partner Tel (0) 69 / Fax + 49 (0) 69 / Mobil Cushman & Wakefield Healey & Baker  Westhafenplatz 6  Frankfurt am Main


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