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Professor Horst Cerjak, 19.12.2005 1 LV Bau- und Immobilienfinanzierung Bau- und Immobilienfinanzierung Liegenschaftsbewertung 1 VU Wintersemester 2010/2011.

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1 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung Bau- und Immobilienfinanzierung Liegenschaftsbewertung 1 VU Wintersemester 2010/2011 Vortragender Dipl.-Ing. Andreas Fürst

2 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung Liegenschaftsbewertung Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes Formen der Wertermittlung Verkehrswert Beleihungswert Substanzwert Versicherungswert

3 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung Liegenschaftsbewertung Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) Verpflichtung zur Anwendung nur im gerichtlichen Verfahren und im Verwaltungsverfahren mit sukzessiver gerichtlicher Kompetenz, z.B im Enteignungsverfahren Bewertungsgrundsatz Verkehrswert = Preis, der bei Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann besondere Vorliebe = ideelle Wertzumessungen haben außer Betracht zu bleiben

4 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung Liegenschaftsbewertung Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes Vergleichswertverfahren Ertragswertverfahren Sachwertverfahren

5 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung Liegenschaftsbewertung Vergleichswertverfahren Wert der Liegenschaft wird durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Liegenschaften ermittelt Abweichende Eigenschaften (Nutzungsdauer, Lage, etc.) Geänderte Marktverhältnisse => Zu- und Abschläge nach Maßgabe des Einflusses Vergleich mit Kaufpreisen in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag => Abweichungen mit Zu- und Abschlägen bewertet

6 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung Liegenschaftsbewertung Ertragswertverfahren Grundlage : bei Immobilien mit nachhaltig erzielbaren Erträge (Vermietung, Verpachtung); Liegenschaftsreinertrag wird vermindert um den Verzinsungsbetrag des Bodenwertes und der auf die bauliche Anlage entfallende Jahresreinertrag wird mit einem marktgerechten Zinssatz entsprechend der angenommenen Restnutzungsdauer kapitalisiert. Anwendung: Büro- und Handelsimmobilien, Miet- und Geschäftsgrundstücke

7 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung Liegenschaftsbewertung Ertragswertverfahren

8 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung Liegenschaftsbewertung Ertragswertverfahren

9 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung Ertragswertverfahren Verzinsung des Bodenwertes: - Ermittlung des Bodenwertes im Vergleichswertverfahren Verzinsung des Bodenwertes = Bodenwert*Kapitalisierungszinssatz 100 Zinssatz: -Bei unbebauten Grundstücken Zinssatz eher geringer als bei Gebäuden -Bei bebauten Grundstücken wird derselbe Zinssatz wie für das Gebäude angewendet Liegenschaftsbewertung

10 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung Ertragswertverfahren Vervielfältiger : -Jährlicher Reinertrag wird mit der Rate einer jährlich nachschüssig zu zahlenden Zeitrente gleichgesetzt Vervielfältiger richtet sich nach - Kapitalisierungszinsatz - Restnutzungsdauer des Gebäudes qu = 1 + p/100 p = Kapitalisierungszinssatz n = Restnutzungsdauer Liegenschaftsbewertung

11 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung Ertragswertverfahren Kapitalisierungszinssatz : -Drückt Rendite aus, die Anleger für eingesetztes Kapital erwartet -Auswahlkriterium ist das Risiko, welchem der Ertrag aus dem Realbesitz unterworfen ist Grundsatz: - geringes Risiko -> niedrige Verzinsung - großes Risiko -> hohe Verzinsung - Ableitung aus dem Kapitalmarktzinssatz Sekundärmarktrendite - Geldwertanpassungsabschlag + Allgemeines Risiko + geringe Mobilität der Investition = Kapitalisierungszinssatz Liegenschaftsbewertung

12 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung Liegenschaftsbewertung Sachwertverfahren Grundlage = Bodenwert, Bauwert (Herstellkosten) und Wert sonstiger Bestandteile Bodenwert= Vergleichswert von Kaufpreisen vergleichbarer unbebauter und unbestockter Liegenschaften Bauwert =Summe der Werte aller baulichen Anlagen; Ausgangspunkt sind Herstellungskosten am Bewertungsstichtag; Abzuziehen sind die technische und wirtschaftliche Wertminderung

13 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung Liegenschaftsbewertung Sachwertverfahren Ermittlung: Summieren des Bodenwertes (Vergleichswert) mit dem Bauwert Berechnung von Bruttogeschoßfläche/Rauminhalt xzeitlich angepasste (indexierte) Normalherstellungskosten +Baunebenkosten =Herstellungswert (Neuwert) baulicher Anlagen./.technische Wertminderung (Alter, Schäden, Mängel) =Gebäudezeitwert +Zeitwert der Außenanlagen +Zeitwert sonstiger Einrichtungen/Anlagen +eventuell Zuschläge wegen besonderer Umstände./.eventuell Abschläge wegen besonderer Umstände =Wert baulicher Anlagen insgesamt +Bodenwert im bebauten Zustand =Verkehrswert als Sachwert +eventuell Zuschläge wegen Rechten./.eventuell Abschläge wegen Belastungen =Verkehrswert unter Berücksichtigung von Rechten und Lasten

14 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung Liegenschaftsbewertung Sachwertverfahren Herstellungskosten: Ermittlung mit Richtpreisen: - Erfahrungswerte von Herstellungskosten hinsichtlich Objektart - Bauweisen (Reihen-, Gruppenbauweise, ein- oder mehrgeschossig) und Bauart (Konstruktion und verwendete Baustoffe) sowie Ausstattung - Region der bewerteten Liegenschaft - Käuferinteresse (Ust.) - Baupreisindex ObjektartBezugseinheit Wohn-, Geschäfts-, Büro- und gewerblich genutzte Bauten m² Netto-Grundfläche oder m³ Brutto-Rauminhalt Eigentumswohnungenm² Wohnnutzfläche Industriegebäude, Hallenm² Brutto-Grundfläche

15 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung Liegenschaftsbewertung Sachwertverfahren Technische Lebensdauer - Qualität des Baumaterials - Obergrenze bestimmt durch Haltbarkeitsgrenze der tragenden Bauteile Wirtschaftliche Nutzungsdauer: - Zeitspanne, in der Gebäude zu den herrschenden wirtschaftlichen Bedingungen entsprechend seiner Zweckbestimmung allgemein nutzbar ist Verkürzung möglich durch -nicht entsprechen moderner Bedürfnissen -zeitbedingte bzw. persönliche Baugestaltung - technische und wirtschaftliche Entwicklung von Branchen

16 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung Liegenschaftsbewertung Sachwertverfahren Übliche Gesamtnutzungsdauer GebäudeartÜbliche Gesamt- nutzungsdauer Einfamilienhäuser in normaler Bauausführung80 Jahre Büro- und Verwaltungsgebäude50-80 Jahre Geschäftshäuser, Kaufhäuser je nach Standort40-60 Jahre Supermärkte20-40 Jahre Werk- und Lagerhallen, Fabrikgebäude30-50 Jahre Betriebsgebäude für besondere Industriezweige10-30 Jahre Tankstellen10-20 Jahre

17 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung Liegenschaftsbewertung Sachwertverfahren Verlängerung der Restnutzungsdauer - durch Erneuerung des Gebäudes in dessen wichtigsten Bestandteilen - Ermittlung eines fiktiven Baujahres Bewertungsjahr 2009 Übliche Gesamtnutzungsdauer80 Jahre Baujahr des Gebäudes1940 Verlängerung der Restnutzungsdauer d. Modernisierung50 Jahre => Fiktives Baujahr1990 Fiktives Alter des Gebäudes19 Jahre Restnutzungsdauer(80-19)61 Jahre

18 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung Liegenschaftsbewertung Sachwertverfahren Berechnung der Alterswertminderung - Lineare Wertminderung (W) wegen Alters (Anwendung bei Gebäuden mit aufwändiger Ausstattung) W=A/D*100 (in %) - Progressive Wertminderung (W) nach ROSS (bei Wohn- und Geschäftshäusern mit einfacher bis normaler Ausstattung) W=0,5*(A²/D²+A/D)*100 (in %) - parabolische Wertminderung (W) wegen Alters (Anwendung bei Gebäuden mit geringwertiger Ausstattung) W=A²/D²*100 (in %) A ……. Alter des Gebäudes in Jahren D ……. Übliche Gesamtnutzungsdauer in Jahren

19 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung Liegenschaftsbewertung Sachwertverfahren Bauwert der Außenanlagen => Einfriedungen, Gartentore, Platzbefestigungen, Stützmauern, Schwimmbecken, Tennisplätze - Durchschnittliche Kosten in Prozent der Herstellungskosten - einfache Anlagen 2-4 % - durchschnittliche Anlagen5-7 % - aufwändige Anlagen8-12%

20 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung Liegenschaftsbewertung Discounted Cash-Flow Verfahren Berechnung basiert auf zukünftigen Free Cash Flow des Unternehmens und den Zinserwartungen eines Inverstors Vorteil: ermöglicht Abschätzung des Unternehmenswertes auch bei jungen Unternehmen =>Berücksichtigung zukünftiger Zahlungsströme

21 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung Sachwertermittlung

22 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung Sachwertermittlung

23 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung Sachwertermittlung

24 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung

25 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung

26 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung

27 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung

28 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung

29 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung

30 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung

31 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung

32 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung Univ.-Prof. Dipl.-Ing. Hans LECHNER Univ.-Prof. Dr.-Ing. Detlef HECK Lessingstraße 25/II 8010 Graz Tel +43 (0) Fax +43 (0) – 6752


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