Informationsveranstaltung – Beteiligtenversammlung

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1 Informationsveranstaltung – Beteiligtenversammlung
Gemeinde Bissingen a.d.T. Vorbereitenden Untersuchungen im Bereich „Ortskern III“ Informationsveranstaltung – Beteiligtenversammlung am 20. September 2010

2 Agenda Vorstellung der STEG Ablauf einer städtebaulichen Erneuerung (Sanierung) Antragstellung / Grobanalyse Vorbereitende Untersuchungen (VU) Sanierungsdurchführung Ende der Sanierung Analyse und städtebauliche Zielsetzung VU-Fragebogen Sanierungsbedingte Maßnahmen und Förderkonditionen Wichtige Hinweise

3 die STEG

4 49 Jahre Stadtentwicklung
430 Sanierungsmaßnahmen bundesweit 4.500 ha erschlossenes Bauland 450 Kunden, Städte und Gemeinden 265 rechtskräftig abgerechnete Verfahren 115 Mitarbeiter 6 Standorte, Hauptsitz in Stuttgart ca. 1 Mrd. € Treuhandvermögen Qualitätsmanagement DIN EN ISO 9001:2008 Gesellschafter: Landesbausparkasse Siedlungswerk

5 Mitarbeiter Architekten Stadtplaner Raumplaner Verwaltungswirte
Kaufleute Betriebswirte Soziologen Geographen Vermessungsingenieure Bauingenieure Bautechniker Landschaftsplaner Notariatsassessoren Immobilienfachkräfte IT-Spezialisten Bauzeichner Ökonomen Vermessungstechniker Wirtschaftsingenieure

6 Zukunftsfähige Stadtentwicklung
Unsere Leistungen: Städtebauliche Erneuerung Baulandentwicklung Städtebauliche Planung Projektentwicklung Projektsteuerung Standortmarketing Finanzmanagement Fördermittelakquisition STEG COMPASS STEG FOKOS

7 Sanierung nach dem BauGB

8 SANIERUNG NACH DEM BAUGESETZBUCH (§§136 ff BauGB)
Phase 1 Grobanalyse (Antrag) - Feststellung der städtebaulichen Missstände - Gestaltungskonzept - Maßnahmenplan - Kosten- und Finanzierungsübersicht (KuF) - Antrag zur Aufnahme in ein Förderprogramm des Bundes bzw. des Landes Baden-Württemberg

9 SANIERUNG NACH DEM BAUGESETZBUCH (§§136 ff BauGB)
Phase 2 Vorbereitende Untersuchungen Nach § 141 BauGB ist eine Gemeinde verpflichtet, vor der förmlichen Festlegung eines Sanierungsgebiets entsprechende Beurteilungsunterlagen zu gewinnen über - die Notwendigkeit der Sanierung - die sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse - die anzustrebenden (Sanierungs-)Ziele - die Durchführbarkeit einer Sanierung Um diese Beurteilungsgrundlagen zu gewinnen, sind die Vorbereitenden Untersuchungen erforderlich ! Förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets (§142 BauGB) mit der ortsüblichen Bekanntmachung (§143 BauGB)

10 - Finanzielle Abwicklung (evtl. Treuhandkonto)
SANIERUNG NACH DEM BAUGESETZBUCH (§§136 ff BauGB) Phase 3 Sanierungsdurchführung Umsetzung der Sanierungsziele durch - Stadtplanerische Konkretisierung (z.B. Wettbewerbe, Quartiersplanungen, Bebauungsplan) - private und öffentliche Ordnungsmaßnahmen (Gebäudeabbrüche, Grunderwerbe, Grundstücksneuordnungen, Umsetzung von Gewerbebetrieben usw., ) - private Baumaßnahmen (Modernisierung und Instandsetzung) - öffentliche Baumaßnhamen (z.B. Neubau einer Gemeinbedarfseinrichtung) - Erschließungsmaßnahmen (Straßenraumgestaltung, Stellplätze usw.) - Finanzielle Abwicklung (evtl. Treuhandkonto) - Allgemeine Beratung und Betreuung durch die STEG Phase 4 Abrechung der Sanierungsmaßnahme und Aufhebung der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets

11 Vorbereitende Untersuchungen

12 Abgrenzung der Sanierungsgebiete „Ortskern I“ – Übersichtsplan gesamt

13 Abgrenzung des Sanierungsgebiets „Ortskern II“

14 Abgrenzung des Untersuchungsgebiets „Ortskern III“

15 Vorbereitende Untersuchungen
1. Analyse und Bewertung der städtebaulichen Missstände Wohn- und Arbeitsverhältnisse - die Belichtung, Besonnung und Belüftung der Wohn- und Arbeitsstätten - der bauliche Zustand der Gebäude, Wohnungen und Arbeitsstätten - die Erschließungssituation von Grundstücken - die Auswirkungen von Emissionen (Lärm, Staub usw.) Funktionsfähigkeit des Gebiets - der ruhende und fließende Verkehr - die wirtschaftliche Versorgungsfunktion des Gebiets - die infrastrukturelle Erschließung des Gebiets Soziale Verhältnisse im Untersuchungsgebiet - Sozialstruktur, Erwerbsstruktur und soziale Bindungen der Einwohner

16 Städtebauliche Situation – EG-Nutzung

17 Städtebauliche Analyse - Bausubstanz

18 Ortsbild

19 Städtebauliche Missstände

20 Vorbereitende Untersuchungen
2. Städtebauliches Maßnahmen- und Neuordnungskonzept Verbesserung der Wohn- und Arbeitsverhältnisse - Modernisierung und Instandsetzung von Gebäuden - Abbruch und Neubebauung - Entkernung ungeordneter Bausubstanz zur Verbesserung der Besonnung und Belichtung - Auslagerung von störenden Gewerbebetrieben Verbesserung der Funktionsfähigkeit des Untersuchungsgebiets - Schaffung fehlender öffentlicher Stellplätze - Neuordnung von Grundstücken - Erneuerung bzw. Änderung des Erschließungssystems - Gestaltungsmaßnahmen - Verbesserung der Versorgungsinfrastruktur

21 Neuordnungskonzept

22 Maßnahmenplan

23 Fragebogen Vorbereitende Untersuchungen
3. Feststellung der Durchführbarkeit - Mitwirkungsmöglichkeit und -bereitschaft der Beteiligten - Durchführbarkeit (zeitnahe Umsetzung) - Finanzierbarkeit (Aufstellung der sanierungsbedingten Kosten in einer KuF) - Abgrenzung des Sanierungsgebiets Fragebogen

24 Frage bogen

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29 Erneuerungs maßnahmen

30 Sanierungsbedingte Maßnahmen
Beispiele für private Erneuerungsmaßnahmen (Modernisierung/Instandsetzung) Haustechnische Verbesserungen Sanitäre, Heizungs-, lüftungs- und elektrotechnische Verbesserungen in Wohnungen und Gebäuden Wohnungstechnische Verbesserungen Veränderungen der Raumnutzung, der Größe und der Orientierung von Räumen Verbesserung der Belichtung und Belüftung, Schaffung von Wohnungsabschlüssen Verbesserung im Sanitärbereich (WC, Bäder), alten- bzw. behindertengerechter Ausbau Bautechnische Verbesserungen Erhöhung der Wärmedämmung und des Schallschutzes an Wänden, Decken und Fußböden, Fenstern und Türen

31 Mindestausbaustandard bzw. Mindestanforderungen
Beseitigung baulicher Mängel (Dach, Fassade, tragende Bauteile) Herstellung einer ausreichenden Isolierung / Wärmedämmung an der Fassade, im Bereich der Fenster und im Dachbereich Einbau eines umweltfreundlichen, energiesparenden Heizsystems Jede Wohnung muss einen eigenen Wohnungsabschluss erhalten Einbau einer modernen Sanitäranlage mit zentraler Warmwasserbereitung Verlegung des WCs in die Wohnung Sämtliche Installationen sind an heutige Anforderungen anzupassen Beachtung der Gestaltungsrichtlinien

32 35 %, max. 60.000 € Förderung privater Erneuerungsmaßnahmen
(Modernisierung und Instandsetzung) Rechenbeispiel: Kosten insgesamt € abzgl. Standardüberschreitung € berücksichtigungsfähige Kosten € Förderquote in Bissingen a.d.T. „Ortskern II“: 35 %, max € Förderung (Land/Gemeinde) 35% wären € gem. GR-Beschluss max € Eigenanteil €

33 Eigenleistungen durch den Eigentümer
Eigenleistungen können angerechnet werden, wenn sie schriftlich nachgewiesen sind (handschriftliche Auflistung, excel-Tabelle usw.). Der Wert der Eigenleistung wird mit 8,- € pro Stunde berechnet und kann bis maximal zu 15 % der sonstigen berücksichtigungs- fähigen Kosten anerkannt werden. Zu den Eigenleistungen gehören die Arbeitsleistungen, die zur Durch- führung der Erneuerungsarbeiten vom Eigentümer selbst oder von seinen Angehörigen erbracht werden.

34 Darlehen aus den Programmen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW)
Energieeffizient Bauen Energieeffizient Sanieren KfW-Wohneigentumsprogramm Wohnraum modernisieren KfW-Programm Erneuerbare Energien Details unter

35 Steuerliche Vergünstigungen für Gebäude im Sanierungsgebiet sowie für Baudenkmäler
Vermietete Wohngebäude und Gewerbeeinheiten (§ 7h EStG): steuerliche Abschreibung zu 100% in den nächsten 12 Jahren (d.h. im Jahr der Herstellung, d.h. Abschluss und Abrechnung der Baumaßnahme, und in den 11 Folgejahren). 9 % im Jahr der Herstellung und in den folgenden 7 Jahren sowie bis zu 7 % in den folgenden 4 Jahren = insges. 100% in 12 Jahren Vermietete Baudenkmale (§ 7i EStG): erhöhte Abschreibung der Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die insbes. zur sinnvollen Nutzung des Gebäudes erforderlich sind. Dauer und Höhe vgl. §7h EStG. Aufwendungen für selbstgenutzte Wohngebäude oder Baudenkmale können gem. § 10f EStG wie Sonderausgaben zu 9 % pro Jahr für maximal 10 Jahre geltend gemacht werden = 90% in 10 Jahren EStG

36 Ordnungs maßnahmen

37 Sanierungsbedingte Maßnahmen
Private Ordnungsmaßnahmen (§147 BauGB) - Freilegung von Grundstücken (Gebäudeabbrüche/Rückbau) - Entkernung - Neubebauung Neubaumaßnahmen werden nicht gefördert !

38 Förderung privater Ordnungsmaßnahmen
(Abbruch und Neubebauung oder Entkernung) Förderquote in Bissingen a.d.T. „Ortskern II“ Wiederbebauung keine Bebauung Abbruchkosten %, max € %, max € Restwert %, max € %, max € Maximalbeträge max € max €

39 Sanierungs vermerk

40 Sanierungsvermerk nach §143 Abs. 2 BauGB
„Die Gemeinde teilt dem Grundbuchamt die rechtsverbindliche Sanierungssatzung mit und hat hierbei die von der Sanierungssatzung betroffenen Grundstücke einzeln aufzuführen. Das Grundbuchamt hat in die Grundbücher dieser Grundstücke einzutragen, dass eine Sanierung durchgeführt wird (Sanierungsvermerk).“ In der Regel lautet die Eintragung: „Eine Sanierung wird durchgeführt“. Nach Beendigung der Sanierung (Abrechnung und Aufhebung der Sanierungssatzung) wird der Sanierungsvermerk gelöscht.

41 ACHTUNG ! WICHTIGE HINWEISE !
Wesentliche Voraussetzungen für eine Förderung: Das Gebäude befindet sich im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet. Die Sanierungsziele sind zu beachten. Die Maßnahme ist vorher mit der Stadt/Gemeinde und der STEG abgestimmt worden. Die Maßnahme ist wirtschaftlich (70%-Grenze) Das Alter sowie die Restnutzungsdauer des Gebäudes muss mind. 30 Jahre betragen. Vor Baubeginn bzw. vor Abbruch ist eine schriftliche Vereinbarung zwischen dem Eigentümer und der Gemeinde abzuschließen.

42 Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit !
Ihre Ansprechpartner Hans-Joachim Reglin Jürgen Lochmann Tel / – Tel / Fax 0711 / – Fax 0711 / Olgastr Im Heppächer 11 70182 Stuttgart Esslingen