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NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT - IBP - KBOB - rütter+partner - pom+ Fokus Büro- und Verwaltungsgebäude Michael Quetting Stv. Leiter Immobilien, ETH-Rat.

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1 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT - IBP - KBOB - rütter+partner - pom+ Fokus Büro- und Verwaltungsgebäude Michael Quetting Stv. Leiter Immobilien, ETH-Rat

2 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT – IPB/KBOB 2 FOKUS BÜRO- UND VERWALTUNGSGEBÄUDE Annäherung

3 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT – IPB/KBOB FESTSTELLUNG Das Bürogebäude gibt es nicht 3

4 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT – IPB/KBOB CHARAKTERISTIK … als Firmensitz Repräsentationsfunktion, imagebildend, Corporate Design/Identity, Gestaltung im Wandel der Zeit (Zeitgeist) Hohe Anforderungen an den Standort (Präsenz, Clusterbildung der Wissensökonomie, Erschliessung und Erreichbarkeiten, Steuern…) starke Wirkung auf die Gesellschaft, (identitätsstiftend, Städtebau…) Hebel zur Flexibilisierung des Immobilienportfolios CREM: Möglichkeit zum Verzicht auf Eigentum zur Verhinderung von Kapitalbindung 4 Bank für internationalen Zahlungsausgleich (BIZ), Basel

5 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT – IPB/KBOB CHARAKTERISTIK …als Arbeitsplatz überwiegend von Unternehmen der Dienstleistungsbranche oder der öffentlichen Verwaltung genutzt (Arbeitsplätze in einer Arbeitswelt) massgebenden Einfluss auf die Nutzer durch Qualität * Einfluss von Wohlbefinden und Gesundheit auf Engagement und Effizienz * räumliche/organisatorische/technische Vernetzung für administrative Prozesse Globalisierung und Internationalisierung der Nutzer, der Nutzung und ihrer Anforderungen Hohe Arbeitsplatzdichte (mit allen Vor- und Nachteilen u.a. gruppendynamische und gesundheitliche Effekte, Sicherheit), gebäudeinduzierte Mobilität Geringe zeitliche Auslastung (8 Std.-Tag), zeitlich konzentrierte Personenströme Individuelle Anforderungen an Sicherheit (Security und Safety) Häufigkeit von Wechseln z.B. Nutzer, Arbeitsplatzkonzepte (u.a. Desksharing, Hoteling, Hot Inns…), Arbeitszeiten etc. (Möblierung und räumliche/technische Anpassungen) 5

6 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT – IPB/KBOB CHARAKTERISTIK …als Investment (1) beliebt/geschätzt von privaten und institutionellen Kapitalanlegern Kalkulation der Investitions- und Folgekosten (Lebenszyklus) einfach Gute Voraussetzungen für Standardisierungen (Fläche, Ausstattung, Komfort…) Rollen von Eigentümer, Nutzer und Betreiber fallen oft auseinander: Gute Voraussetzungen für Outsourcing von Leistungen des FM (technisches, infrastrukturelles und kaufmännisches Gebäudemanagement) vergleichsweise einfaches Objektmanagement Marktgängigkeit / Vergleichbarkeit und Anwendbarkeit anerkannter Normen und Standards (Musterlayouts, Energielabel) Konkurrenzsituation (Markt): Eigenerstellung, Investor, Miete/Leasing, PPP Fixmiete, in CREM/PREM oft nur Kostenverrechnung oder keine Kostentransparenz 6

7 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT – IPB/KBOB CHARAKTERISTIK …als Investment (2) Steigende Qualitätsansprüche: bei älteren/ungeeigneten Objekten bereits ansteigende Leerstandsraten trübe Aussichten 7 publiziert in Fahrländer Partner AG - Metaanalyse Immobilien 2. Quartal 2010

8 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT – IPB/KBOB 8 FOKUS BÜRO- UND VERWALTUNGSGEBÄUDE Anforderungen des Marktes von Morgen

9 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT – IPB/KBOB ARBEIT IM WANDEL 9 Arbeit an fixem Ort zur fixen Zeit Ausgeprägte Hierarchien Starre Strukturen Aufgabenorientierung Zeitorientierung Kontrolle Disziplin Routine Trennung Arbeit/Freizeit Arbeit wo und wann passend Flache/aufgelöste Hierarchien Flexible Teams Projektorientierung Ergebnisorientierung Selbstverantwortung Kreativität Lernen Zusammenwachsen Arbeit/Freizeit Wandel

10 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT – IPB/KBOB MARKT – WO NACHFRAGE UND ANGEBOT SICH TREFFEN Arbeitswelt: Effizienz und Innovation > Effiziente Prozesse in den Geschäftseinheiten > Performance und Innovationskraft > Wegeffiziente und kommunikationsbezogene Nachbarschaften > Raumstruktur und Arbeitsambiente > Ergonomische Arbeitsplätze > Mitarbeitermotivation, Wohlbefinden und Zufriedenheit 10 Immobilie: Qualität und Nachhaltigkeit >Lage / Standort (Mikro, Makro, Erschliessung) >Image und Gebäudezustand (Branding, Bausubstanz) >Funktionalität (Funktionsbereiche, innere Erschliessung) >Komfort (Belichtung und Beleuchtung, Infrastruktur, Raumkonditionierung, Services) >Flexibilität (Reversibilität, Boden- /Wandsysteme) >Wirtschaftlichkeit im Lebens- zyklus (Miete/Kosten, Nebenkosten) Quelle: Fraunhofer Institut Arbeitswirtschaft und Organisation (2007) Angebot Nachfrage

11 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT – IPB/KBOB 11 FOKUS BÜRO- UND VERWALTUNGSGEBÄUDE Ansätze zur Steigerung der Nachhaltigkeit

12 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT – IPB/KBOB Beispiel: Swiss Re – Neubau Soodring 33, Adliswil 12 Ziel:Konzentration verteilter Arbeitsplätze Nutzung:1100 Büroarbeitsplätze, Schulungsräume SYNERGIEN UND ZIELKONFLIKTE MIT NACHHALTIGKEITSZIELEN

13 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT – IPB/KBOB 13 SYNERGIEN UND ZIELKONFLIKTE MIT NACHHALTIGKEITSZIELEN Darstellung: Swiss Re Ziele der Nachhaltig- keit z.B. SIA 112/1 Ziele der Beteiligten/ Akteure

14 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT – IPB/KBOB SYNERGIEN UND ZIELKONFLIKTE MIT NACHHALTIGKEITSZIELEN 14 Ergebnisse Langfristige Optik von Swiss Re lässt höhere Anfangsinvestitionen zu Höhere Investitionen: Positive Wirkungen können über eine höhere Arbeitsproduktivität erzielt werden Imagewirkung für Swiss Re wichtig Swiss Re hat als Rückversicherer eine hohe Motivation in Bezug auf Klimaschutz ein Vorbild zu sein Synergien / Zielkonflikte immer abhängig von Firmenpolitik

15 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT – IPB/KBOB ANSATZ: ERWEITERTER BLICKWINKEL 15 Emissionen ErzeugungVerteilung / SpeicherungVerbrauch Sommer CO2 Dampf Lärm Vibrationen Landverbrauch etc. Verluste Winter KühlungWärme Differenzierte Betrachtung des Gesamtsystems

16 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT – IPB/KBOB BEISPIELE Beispiel: Kungsbrohuset Stockholm – Passivhaus 16 Nutzung:27000 m2 Bürofläche auf 13 Geschossen Absicht:Passivhaus HeizungKörperwärme von Zugpendler des benachbarten Stockholmer Hauptbahnhofs (Erwärmung unterirdischer Wassertanks) sowie Doppelfassade KühlungSeewasser Raumklimawird mit dem Wetterbericht abgestimmt um Überhitzung zu verhindern Link:

17 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT – IPB/KBOB BEISPIELE Beispiel: ETH Zürich – Neubau Oberer Leonhard LEE 17 Anlass:Neubau Dauer:im Bau Ziel:Konzentration über Stadtgebiet verteilter Arbeitsplätze Nutzung:374 Büroarbeitsplätze und 5816 m2 HNF sowie m2 Geschossfläche (GF) neben Büronutzung u.a. für graphische Sammlung der ETH Zürich, Archive, Lager und Serverflächen. Absicht:MINERGIE-ECO-Standard, Label Gutes Innenraumklima und Erdbebensicherheit Bauwerksklasse III, was gesamthaft für ein Objekt mit den vorgesehenen Nutzungen sehr anspruchsvoll KonfliktStädtebau vs. Fassade/ Energetische Massnahmen Webcam:

18 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT – IPB/KBOB BEISPIELE Beispiel: Deutsche Bank, Frankfurt – von Soll und Haben zu Greentowers 18 Anlass:veränderte Brandschutzvorschriften Alter:22 Jahre Dauer:Dez bis Dez Ziel:Reduktion Energieverbrauch sowie CO2-Ausstoss um mindestens 50% Massnahme: umfassende Modernisierung; neben Verbesserung Brandschutzeinrichtungen auch Ersatz gesamte Klima-, Wasser- und Lichttechnik sowie Neuverglasung mit zu öffnenden Fenstern Absicht:Zertifizierung als Greenbuilding nach dem amerikanischen Standard LEED Platin für bestehende Gebäude (Existing buildings) sowie nach dem deutschen Gütesiegel der DGNB. Wird das Ziel LEED Platinum erreicht, sind die Türme die ersten Hochhäuser, die diese Zertifizierung durch das USGBC erhalten. Factsheet:

19 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT – IPB/KBOB 19 FOKUS BÜRO- UND VERWALTUNGSGEBÄUDE Fazit

20 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT – IPB/KBOB FAZIT Jedes Objekt/Vorhaben steht in einem räumlichen, unternehmerischen, organisatorischen und baulich/technischen Kontext, das Wissen darum bietet Chancen und lässt Abhängigkeiten erkennen Büro- und Verwaltungsgebäude stehen im Markt (wegen Vergleichbarkeit auch intern) und müssen sich dort langfristig behaupten können Synergien müssen als Potenziale des Projekts verstanden und geeignet gefördert werden; Zielkonflikte sind im Einzelfall durch die Entscheider abzuwägen Mehrkosten bei der Erstellung können zu geldwertem Zusatznutzen führen: - Motivation, Engagement, Effizienz, informelle Kontakte und Innovation - geringere Betriebs- und Unterhaltskosten, Optimierung der Lebenszykluskosten - Flexibilität und Anpassbarkeit Umsichtige Standortwahl - gute Erreichbarkeit zu Fuss und mit dem öffentlichen Verkehr - langfristiges Zusammenpassen von Objekt und Kontext Bauliche Basics sind einzuhalten - Belichtung, Sonnenschutz, Raumtiefen, Kompaktheit - gute Zugänglichkeit zu Installationen und hohe Flexibilität der Grundrisse Im Einklang mit der Unternehmensstrategie ist ein erheblicher Imagegewinn möglich 20


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