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Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht In Bürogemeinschaft mit Frau Gülşen Çelebi Rechtsanwältin und Fachanwältin für Familienrecht und Strafrecht.

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1 Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht In Bürogemeinschaft mit Frau Gülşen Çelebi Rechtsanwältin und Fachanwältin für Familienrecht und Strafrecht Graf-Adolf-Straße Düsseldorf Tel.: 0211 / Fax: 0211 /

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7 Übersicht I. Der Mietvertrag II. Mieterhöhung III. Mangelrechte IV. Betriebskosten V. Schönheitsreparaturen/ Renovierungspflichten VI.Kündigung/ Abmahnung VII.Vertragsabwicklung: Räumung und Herausgabe VIII.Zwangsvollstreckung

8 I. Der Mietvertrag Schriftform nur, wenn - länger als 1 Jahr, § 550 BGB, ansonsten unbefristet oder - Qualifizierter Zeitmietvertrag, § 575 BGB –Selbstnutzung, Familienangehöriger, Haushaltsangehöriger –Beseitigungswille/ Modernisierung –Personal

9 I. Der Mietvertrag –Hausordnung –Vorformulierte Verträge, Inhaltskontrolle durch die Gerichte Keine Überraschungsklausel Klare, verständliche, eindeutige Formulierung Klauselverbote nach §§ 307ff. BGB

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11 II. Mieterhöhung Staffelmiete, § 557a BGB Schriftform Mindestens 1 Jahr Abstand Vollständige Staffelangabe Keine Erhöhung wegen Vergleichsmiete oder Modernisierung

12 II. Mieterhöhung - Ortsübliche Vergleichsmiete, §§ 558 bis 558e BGB Ortsüblichkeit, Mietspiegel Kappungsgrenze 20% Wartefrist 15 Monate nach Vertragsbeginn Mieterhöhungsverlangen; Zustimmung des Mieters – ersatzweise gerichtliche Ersetzung

13 II. Mieterhöhung § 559 BGB Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b BGB sind bauliche Veränderungen, - durch die Energie eingespart werden kann (Energetische Modernisierung), -durch die Wasser eingespart wird, -durch die der allgemeine Gebrauchswert erhöht wird, -durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse nachhaltig verbessert werden. Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB sind bauliche Maßnahmen, - die zur Instandhaltung und Instandsetzung erforderlich sind Duldungspflicht des Mieters in beiden Fällen, § 555d BGB Mieterhöhung nur bei Modernisierungsmaßnahmen, § 559 BGB

14 II. Mieterhöhung § 559 BGB Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b BGB Ankündigung 3 Monate vorher, § 555c BGB Umlegung von 11 % der Kosten auf Jahresmiete 3 Monate keine Minderung § 536(1a) BGB

15 III. Mangelrechte Mangel Qualitätsmängel, konkrete Gefahrenquelle, Umweltfehler (Baulärm), öffentlich-rechtliche Beschränkungen Anzeigepflicht, Beseitigungsverlangen, Fristsetzung

16 III. Mangelrechte –Minderung von selbst (rückwirkend nur wenn unter Vorbehalt gezahlt wurde) –Beseitigungsanspruch –Schadensersatz nur bei Verschulden des Vermieters –Selbstvornahme –Kündigung

17 IV. Betriebskosten –Heizkostenverordnung, HeizkostenV –Vereinbarung über Umlage Vorauszahlung oder Pauschale Contracting nachträglich möglich –Umlagemaßstab, Vorauszahlung, Betriebskostenabrechnung Flächenverhältnis, Umlage nach Kopfanteilen Rückforderungsanspruch bei nicht rechtzeitiger Abrechnung Zusammenstellung der Gesamtkosten, Verteilerschlüssel nebst Erläuterung, Anteilsberechnung, Abzug der Vorauszahlung Prüfungsrecht des Mieters –Fälligkeit, Verwirkung, Verjährung, § 556(3) BGB Abrechnungszeitraum längstens 12 Monate Einwendungen innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung Verjährung 3 Jahre, § 195 BGB

18 V. Schönheitsreparaturen Beseitigung von Abnutzungserscheinungen durch vertragsgemäßen Gebrauch (= Renovierung) Tapezieren, Streichen und Lackieren von Wänden, Decken, Heizkörpern, Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, § 28(4)5 II. BV Nicht bei fehlender ausdrücklicher Bezeichnung im Mietvertrag: Streichen der Fenster von außen sowie der Balkongitter, Abschleifen des Parketts, Schamponieren von Teppichböden oder deren Erneuerung

19 V. Schönheitsreparaturen Übertragung auf den Mieter im Mietvertrag Ansonsten Instandhaltungspflicht des Vermieters, § 535 BGB (!) Vorsicht bei unwirksamer Klausel (!) Unwirksam bei Anfangs- und Endrenovierung Keine starren Fristen

20 VI. Kündigung Eigenbedarf –Nicht bei Vorhandensein einer Alternativwohnung –Nicht bei wesentlich überhöhtem Bedarf –Nicht bei mangelnder Eignung für Vermieterinteresse

21 VI. Kündigung/ Abmahnung § 543 BGB: Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses –Beschädigungen, Gefährdungen, Verkommenlassen, –Lärmstörungen, –UnerlaubteTierhaltung (Erlaubnisvorbehalt zulässig; generelles Verbot unzulässig), –Cannabisanbau nur wenn über Eigenkonsum hinausgehend, –Hausfriedensstörung, –Straftaten und Beleidigungen gegenüber dem Vermieter –Unberechtigte Drittüberlassung –Zahlungsverzug und -säumigkeit

22 VI. Kündigung/ Abmahnung –Kein Kündigungsschutz (§ 549 BGB) bei Mietverhältnissen zum vorübergehenden Gebrauch Möbliertem Wohnraum in der Wohnung des Vermieters –Inhalt und Form Schriftform Begründung

23 VII. Vertragsabwicklung –Räumungs- und Herausgabeanspruch Rückgabe der Mietsache Entfernung eingebrachter Sachen Vermieterpfandrecht Zustand der Räume bei Rückgabe (Endrenovierung, besenrein) Rückgabeprotokoll, Umkehr der Beweislast

24 VII. Vertragsabwicklung –Rechtslage bei nicht rechtzeitiger Räumung und Rückgabe Ortsübliche Miete als Nutzungsentschädigung Freiwerden auch bei Zurücklassen von wenigem Gerümpel Aufbewahrungspflicht zurück gelassener Sachen

25 VII. Vertragsabwicklung –Verjährung 6 Monate, § 548 BGB: Mietausfallentschädigung und Schadensersatz, Wiederherstellung/ Rückbau, Schönheitsreparaturen oder hierfür vereinbarter Geldbetrag 3 Jahre: Miete, Betriebskostennachforderung, Nutzungsentschädigung Beginn: Rückgabe oder Besitzaufgabe

26 VIII. Zwangsvollstreckung Räumungsklage und Zwangsvollstreckung Amtsgericht bei Wohnraummietverhältnissen Gegen jeden Mieter und Besitzer Hamburger Modell: Austausch der Schlösser, 2-Wochen-Frist, Verbringung auf Geheiß des Gerichtsvollziehers in Lager oder neue Wohnung Frankfurter Modell: Verbringung des Räumungsguts in verschließbaren Raum, Schlüssel beim Gerichtsvollzieher (Haftungsgefahr: Inventarisierung, Fotos) Berliner Modell: Verbleiben in Wohnung, Vermieterpfandrecht, Aufbewahrungspflicht, Übergang zum Hamburger Modell denkbar

27 Vielen Dank für ihr Interesse. Wenn Sie Fragen haben, rufen Sie mich einfach an! Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht Graf-Adolf-Straße Düsseldorf Tel.: 0211 / Fax: 0211 /


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