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§ 16 MIETVERTRAG 16.06.2011. Gliederung 2 I. Einführung 1. Begriff 2. Rechtsnatur 3. Regelungssystematik 4. Entstehung II. Rechte und Pflichten während.

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1 § 16 MIETVERTRAG

2 Gliederung 2 I. Einführung 1. Begriff 2. Rechtsnatur 3. Regelungssystematik 4. Entstehung II. Rechte und Pflichten während des Mietverhältnisses 1. Gewährleistung des Vermieters 2. Verletzung der Mieterpflichten III.Beendigung des Mietverhältnisses 1. Zeitablauf (§ 542 II) 2. Kündigung

3 Einführung I.

4 1. Begriff I.

5 Begriff 5 Der Mietvertrag ist ein gegenseitiger Schuldvertrag, in dem sich die eine Partei (Vermieter) verpflichtet, der anderen Partei (Mieter) den Gebrauch einer Sache auf Zeit zu gewähren (§ 535 I 1), während die andere Partei sich verpflichtet, die vereinbarte Miete zu bezahlen (§ 535 II).

6 Pflichten des Vermieters 6 Pflicht der Gebrauchsüberlassung! (§ 535 I 1) OLG Naumburg ZMR 2000, 290: Dem Vermieter obliegt erforderlichenfalls die vertragliche Pflicht, sich aktiv für die Ermöglichung des vertragsgemäßen Gebrauches der Mietsache einzusetzen. Übergeben, soweit dies zur Durchführung des vertrags- gemäßen Gebrauchs erforderlich ist (bei beweglichen Sachen ist folglich eine Übergabe nicht zwingend, es genügt die Verschaffung des unmittelbaren Besitzes iSd § 854)

7 Pflichten des Vermieters 7 Pflicht zur Gebrauchserhaltung! (§ 535 I 2) = Dauerverpflichtung Instandsetzung (Wiederherstellung des vertrags- und ordnungsgemäßen Zustandes) Instandhaltung (Erhaltung des vertrags- und ordnungsgemäßen Zustandes) Beachte dazu auch § 538 Beachte: Vertraglich ist diese Pflicht abdingbar, kann also auch teilweise auf Mieter übertragen werden (z.B. Abwälzung von Schönheitsreparaturen)

8 Pflichten des Mieters 8 Pflicht zur Zahlung eines Entgeltes! (§ 535 II) Regelmäßig: Geldleistung Aber auch: Sachleistungen (z.B. Naturalien) Dienstleistungen (z.B. Hausmeisterdienste) Bei Wohnraummiete: zu Beginn (§ 556b I) Auch wenn er den Mietgebrauch gar nicht ausüben kann (z.B. wegen Krankheit) Zur Erinnerung: Der Vermieter muss ja lediglich die Möglichkeit zur Ausübung schaffen! Ausnahme i.S.v. Treu und Glauben (§ 242)

9 Mietsache iSd § 535 I 9 = körperlicher Gegenstand § 90 Unbeweglich = Grundstücks- und Raummiete Beweglich = Fahrnismiete umfasst z.B. auch Software auf Datenträger Teile von Sachen z.B. eine Hauswand zu Reklamezwecken Stück-/Gattungsschuld (Bsp. Gattungsschuld: Bestellung eines Hoteldoppelzimmers mit Dusche; auch hier Konkretisierung gem. § 243! )

10 2. Rechtsnatur I.

11 Rechtsnatur 11 = Gebrauchsüberlassungsvertrag Wie auch Pacht und Leihe Lediglich zeitweise Überlassung der Sache zum Gebrauch Veräußerungsvertrag z.B. Kauf, Tausch, Schenkung

12 Rechtsnatur 12 Folglich: Keine Änderung der dinglichen Rechtslage Mieter erwirbt lediglich Recht zum Besitz iSd § 986 Vermieter bleibt verfügungsberechtigt (soweit dabei nicht die Nutzung des Mieters gestört wird) Vermieter trägt während gesamter Vertragsdauer das Risiko des zufälligen Untergangs

13 Abgrenzung zur Pacht und Leihe 13 PachtMieteLeihe Ist entgeltlichIst unentgeltlich Berechtigt zu Gebrauch und Fruchtziehung §§ 99, 100 Berechtigt lediglich zum Gebrauch

14 3. Regelungssystematik I.

15 Regelungssystematik 15 Mietrecht (§§ 535 ff.) Mietrecht BTMietrecht AT (§§ ) Mietverhältnisse über Wohnraum (§§ a) Mietverhältnisse über andere Sachen (§§ a) AT (§§ ) BT (§§ a)

16 4. Entstehung I.

17 Entstehung 17 Durch Vertragsschluss! = Einigung über Mietgegenstand Entgelt Parteien Form Grundsatz: Formfreiheit! Üblich: vereinbarte Schriftform § 127 (insbes. bei Mietverträgen über Gebäude und Grundstücke) Beachte Ausnahmen der §§ 550 S.1, 578!

18 Entstehung 18 Beispiel: Der Ehegatte E bewohnt die Wohnung seiner Frau, nutzt sie jahrelang alleine, gibt gegenüber der Haus- verwaltung in eigenem Namen Willenserklärungen ab, leistet Mietzahlungen und führt Schönheitsreparaturen aus. Hat E deshalb die Rechten und Pflichten eines Mieters? Hier geht der BGH von einem konkludenten Eintritt des E als weiteren Mieter in den Mietvertrag aus! (BGH, NJW 2005, 2620 f.) Beachte: Grundsatz der Formfreiheit!

19 Rechte und Pflichten während des Mietverhältnisses II.

20 1. Gewährleistung des Vermieters II.

21 Mangel der Mietsache II. 1.

22 Mangel der Mietsache 22 BGH NJW 2006, 899 (stRspr): […] ist unter einem Mangel […] die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache von dem vertraglich geschuldeten zu verstehen, wobei sowohl tatsächliche Umstände als auch rechtliche Verhältnisse in Bezug auf die Mietsache als Fehler [= Mangel] in Betracht kommen können. So können bestimmte äußere Einflüsse oder Umstände - etwa die Behinderung des Zugangs zu einem gemieteten Geschäftslokal - einen Fehler des Mietobjekts begründen. Erforderlich ist allerdings, um Ausuferungen des Fehlerbegriffs zu vermeiden, stets eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit bzw. eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache, wohingegen Umstände, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, nicht als Mängel zu qualifizieren sind.

23 Mangel der Mietsache 23 Mangel Sachmangel (§ 536 I) Fehlen/Wegfall einer zugesicherten Eigenschaft (§ 536 II) Rechtsmangel (§ 536 III)

24 Sachmangel (§ 536 I 1) 24 Ist-Beschaffenheit Soll-Beschaffenheit subjektiver Mangelbegriff Parteivereinbarungen maßgebend obj. mangelhafter Zustand kann vereinbart werden Mindeststandards dürfen nicht unterschritten werden

25 Sachmangel (§ 536 I 1) 25 BGH, Urt. v VIII ZR 343/08 [Mindeststandards]: Der Mieter hat grundsätzlich Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgeräts wie einer Waschmaschine und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte wie zum Beispiel eines Staubsaugers ermöglicht. Auf eine unterhalb dieses Mindest- standards liegende Beschaffenheit kann der Mieter nur bei eindeutiger Vereinbarung verwiesen werden. Dem genügt eine Formularklausel, nach der der Mieter in der Wohnung Haushaltsmaschinen nur im Rahmen der Kapazität der vorhandenen Installationen aufstellen darf, nicht […].

26 Sachmangel (§ 536 I 1) 26 Erheblichkeit des Mangels BGH NJW-RR 2004, 1450: Als unerheblich […] ist ein Fehler insbesondere dann anzusehen, wenn er leicht erkennbar ist und schnell und mit geringen Kosten beseitigt werden kann, so dass die Geltendmachung einer Minderung gegen Treu und Glauben verstieße. unerheblich sind bspw.: Kurzfristiger Ausfall der Heizung 24 Ameisen pro Kalenderhalbjahr

27 Sachmangel (§ 536 I 1) 27 BGH NJW 2004, 1947 [Wohnfläche]: Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache i.S. des § 536 Absatz I Satz 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es nicht. Beachte auch: BGH, Urt. v. 10. März VIII ZR 144/09 dies gilt auch, wenn die Wohnfläche mit einer ca.-Angabe versehen ist

28 Sachmangel (§ 536 I 1) 28 Sachmangel BeschaffenheitsmängelUmweltmängel Öffentlich-rechtliche Beschränkungen

29 Sachmangel (§ 536 I 1) 29 Beschaffenheitsmängel Feuchtigkeitsschäden, insbes. Schimmel Wohnfläche abgefahrene Reifen bei einem Mietwagen Umweltmängel Luftverschmutzung und Strahlung Lärm öffentlich-rechtliche Beschränkungen Inaussichtstellen des Abbruchs Untersagung des gewerblichen Betriebs

30 Fehlen/Wegfall zugesicherter Eigenschaft (§ 536 II) 30 wird als Sachmangel behandelt Mangel auch bei unerheblicher Beeinträchtigung der Tauglichkeit Zusicherung i.d.R. nur, wenn der Vermieter dem Mieter ggü. zu erkennen gibt, dass er für Bestand der betreffenden Eigenschaft und alle Folgen ihres Fehlens einstehen will bloße Beschreibung der Mietsache im Allgemeinen keine Zusicherung Bedeutung nahezu ausschließlich bei Mieten über Gewerberaum z.B. Tragfähigkeit von Zwischendecken, Ausstattung mit Anschlüssen

31 Rechtsmangel (§ 536 III) 31 Beispiel [Doppelvermietung]: Gerd Geldbrauchich (G) vermietet am an Paul Planeimmeralles (P) eine Wohnung, der Einzug wird auf den festgesetzt. Einen Tag später schließt G mit Stefan Schnellmussmansein (S) einen weiteren Mietvertrag, dieser zieht noch am gleichen Tage ein. Als P wie vereinbart am mit seinem kompletten Hausrat vor der Tür seines neuen Domizils steht und feststellen muss, dass der S sich dort breitgemacht hat, ist er empört.

32 Rechte des Mieters bei Mängeln II. 1.

33 Rechte des Mieters bei Mängeln 33 Erfüllung Beseitigung des Mangels (§ 535 I 2) und Einrede des nichterfüllten Vertrages (§ 320) Gewährleistung Minderung der Miete (§ 536 I) Schadensersatz (§ 536a I) Aufwendungsersatz (§ 536a II) Kündigung (§ 543 II 1 Nr. 1)

34 Mietminderung 34

35 Mietminderung § 536 Miete wird kraft Gesetzes gemindert, dadurch soll das Äquivalenzverhältnis zwischen den beiderseitigen Leistungen der Mietvertragsparteien geschützt werden. § 536 I 1 Erklärt sich von selbst! 35

36 Mietminderung § 536 I 2 BGH, Urt. v XII ZR 225/03: Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden. § 536 I 3 Bsp.: Eine defekte Küchenunterschranktür ist kein Mietminderungsgrund 36

37 Fall Nr. 1 [Glasscheibe] 37

38 Mietminderung 38 Mark Meckertimmer (M) mietet im Haus des Volker Vermietetgern (V) eine Wohnung. Am 15. November fliegt ein Ball in das große Wohnzimmerfenster der Wohnung, weil der böse Bengel vom Nachbarn (B), unachtsam war. Der Ball zerstört die Glasscheibe. Weil es draußen sehr kalt ist, kann M die Wohnung für 3 Tage nicht nutzen. Abwandlung: M hat die Scheibe beim Putzen versehentlich selber zerstört, da sonst eigentlich immer seine Frau für ihn die Fenster putzt (auch hier wurde die Miete bereits im Voraus gezahlt).

39 Mietminderung 39 Frage: Hat M Anspruch auf Mietminderung? Merke: § 536 I 1 ist KEINE Anspruchsgrundlage! Frage: Kann V trotzdem Bezahlung der Miete verlangen?

40 Mietminderung 40 A. Anspruch V gegen M auf Zahlung der Miete gem. § 535 II I. Anspruch entstanden II. Anspruch nicht (teilweise) erloschen gem. § 536 I 1, 2 1. Mangel der Mietsache Einschränkung der Tauglichkeit zum vertragsmäßigen Gebrauch 2. während Mietzeit hier: § 536 I Alt Erheblichkeit darf nicht leicht erkennbar und schnell mit geringen Mitteln zu j beseitigen sein

41 Mietminderung 41 A. Anspruch V gegen M auf Zahlung der Miete gem. § 535 II III. Ergebnis Der Anspruch des V gegen M auf Zahlung der Miete ist gem. H § 536 I 1, 2 teilweise erloschen, M braucht nur eine geminderte Miete bezahlen.

42 Mietminderung 42 Frage: Wie lautet die Anspruchsgrundlage, wenn M die Miete bereits im Voraus gezahlt hat? § 812 I S.2 Var. 1! (Herausgabeanspruch wegen ungerechtfertigter Bereicherung) Prüfung der Minderungsvorrausetzungen erfolgt dann unter dem Prüfungspunkt ohne Rechtsgrund

43 Mietminderung 43 Abwandlung: Kann hier der M seine bereits gezahlte Miete wegen Minderung teilweise zurückverlangen? JA! (Auf ein Verschulden kommt es hier ja auf keiner der beiden Seiten an, lediglich das Vorliegen eines Mangels ist entscheidend!) Aber: V kann hier im Gegenzug Schadensersatz neben der Leistung gemäß 280 I verlangen, da es sich bei der Zerstörung der Fensterscheibe nicht um eine Abnutzung durch vertragsgemäßen Verbrauch gem. § 538 handelt (welche ja dann nicht vom M zu vertreten wäre). Lex specialis der §§ 535ff. greift hier nicht! Ergebnis: Gemäß § 242 kann hier M nicht fordern, was er sofort wieder zurückgeben müsste (sog. dolo-agit-Einwand).

44 Schadensersatz 44

45 Schadensersatz Schadensersatz (§ 536 a I) Mangel bei Vertragsschluss § 536 a I Alt. 1 Mangel nach Vertragsschluss § 536 a I Alt. 2§ 536 a I Alt. 3 45

46 Schadensersatz Der Schadensersatzanspruch besteht neben dem Recht aus § 536 I 1, 2 (Minderung)! Zu § 536 a I Alt. 1: Der Sach- oder Rechtsmangel besteht schon bei Vertragsschluss Das gilt selbst dann, wenn die Mietsache noch nicht überlassen worden ist (BGH NJW 1985, 1025). Umfasst der Schadensersatzanspruch nach § 536a I auch Mangelfolgeschäden? 46

47 Fall Nr.2 [ansteckende Krankheit] 47

48 Mangelfolgeschaden 48 Veronika Video (V) ist Inhaber einer Videothek. Frank Filmliebhaber (F) leiht dort am gegen eine Gebühr von 1,50 pro Tag eine DVD Der Virus. Unglücklicherweise hatte der Vornutzer der DVD eine ansteckende Krankheit, die sich über die Hülle der DVD auf F überträgt. V konnte dies nicht erkennen. F erkrankt, ihm entstehen Arztkosten und Verdienstausfall in Höhe von insgesamt Frage: Kann F die 1000 von V verlangen?

49 Mangelfolgeschaden 49 A. Anspruch F gegen V auf Schadensersatz in Höhe von 1000 gemäß § 536a I Var. 1. I. Anspruch entstanden 1. Mietvertrag 2. Mangel der Mietsache 3. während Mietzeit hier: bei Übergabe vorhanden, § 536a I Var Verschulden des Vermieters a) Erforderlichkeit laut Normtext nur bei § 536 I Var. 2, also nur bei Mängeln, die erst nach Übergabe auftreten strenge Haftung des § 536a

50 Mangelfolgeschaden 50 A. Anspruch F gegen V auf Schadensersatz in Höhe von 1000 gem. § 536a I Var Verschulden des Vermieters a) Erforderlichkeit eigentlich nicht! Ausnahme mangels Sorgfaltspflichtverletzung des V? Strittig! V hätte hier auch bei äußerster Sorgfalt den Mangel nicht erkennen können! Aber: Mietrechtsreform ließ die strenge Haftung des Vermieters unangetastet, stellte Mieterschutz in Vordergrund! Somit: keine Entscheidung gegen Wortlaut des §536a I möglich II. Ergebnis

51 Aufwendungsersatz 51

52 Aufwendungsersatz (§ 536a II) OLG Düsseldorf, Hinweisbeschluss v I-24 U 20/10: Nach der Wertung und dem Zweck des § 536a Abs. 2 BGB soll grundsätzlich dem Vermieter der Vorrang bei der Beseitigung eines Mangels zukommen […]. Dieser Vorrang dient seinem Schutz, weil er dadurch die Minderung der Miete nach § 536 BGB oder auch Schadenersatzansprüche des Mieters nach § 536a Abs. 1 BGB abwenden kann. Den Interessen des Mieters wird dagegen dadurch Rechnung getragen, dass er entweder bei Verzug des Vermieters oder bei notwendigem umgehenden Beseitigungsbedürfnis zur Selbsthilfe schreiten und seine dafür erforderlichen Aufwendungen von seinem Vermieter ersetzt verlangen kann. Dem Vermieter ist allerdings vorrangig die Möglichkeit einzuräumen, den Mangel selbst zu beseitigen. Außerdem soll es ihm - ohne vom Mieter vor vollendete Tatsachen gestellt zu werden - vorrangig ermöglicht werden, die Mietsache darauf zu überprüfen, ob der behauptete Mangel besteht, auf welcher Ursache er beruht sowie ob und auf welche Weise er beseitigt werden kann, und hierzu gegebenenfalls Beweise zu sichern. 52

53 Aufwendungsersatz (§ 536a II) § 536 a II Nr. 1 § 536 a II Nr. 2 53

54 Kündigung 54

55 Kündigung §§ 543 I, III Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund Ausnahme: angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels und verstreichen lassen durch den Vermieter (§ 543 III) Beispiel:Wenn die Benutzung der Wohnung infolge eines Sachmangels mit einer erheblichen Gesundheitsgefährdung einhergeht (§§ 543 I, III 2 Nr. 2, 569 I 1) 55

56 Gewährleistungsausschluss 56

57 Gewährleistungsausschluss kraft Vereinbarung § 536 d kraft Gesetzes § 536 b§ 536 c 57

58 Gewährleistungsausschluss kraft Vereinbarung (§ 536 d) Auf eine Vereinbarung, durch die die Rechte des Mieters wegen eines Mangels der Mietsache ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Vermieter nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat. 58

59 Gewährleistungsausschluss kraft Gesetzes § 536 b Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis des Mieters bei Mängeln, die bei Vertragsschluss bestanden. § 536 c Versäumte Mängelanzeige bei nachträglich auftretendem Mangel. 59

60 2. Verletzung der Mieterpflichten II.

61 Verletzung der Mieterpflichten Verletzung der Zahlungspflicht Keine Befreiung bei pers. Hinderungsgrund (§ 537 I 1) Kündigungsrecht des Vermieters (§ 543 I, II 1 Nr. 3) Überschreitung des Gebrauchs Schadensersatzanspruch des Vermieters (§ 280) Unterlassungsanspruch des Vermieters (§ 541) Kündigungsrecht des Vermieters (§ 543 I, II 1 Nr. 2) Verletzung der Rückgabepflicht (§§ 546 a I, 571 I ) 61

62 Beendigung des Mietverhältnisses III.

63 Möglichkeiten der Beendigung 63 Beendigung des Mietverhältnisses Nach Zeitablauf (§ 542 II BGB) Kündigung Aufhebungsvertrag ordentlich (§§ 542 I, 573, 573a BGB) außerordentlich fristgemäß (§§ 554 III 2, 561, 563 IV, 564 BGB) fristlos (§§ 543 I, 569 BGB)

64 1. Zeitablauf III.

65 Zeitablauf Regelung: § 542 Abs. 2 BGB Mietverhältnis auf bestimmte Zeit Endet nach Ablauf einer bestimmten Zeit Ausnahmen: - außerordentliche Kündigung (§ 542 II Nr. 1) - Verlängerung (§ 542 II Nr. 2) - Stillschweigende Verlängerung (§ 545 BGB) 65

66 2. Kündigung III.

67 Begriff und Funktion 67

68 Begriff und Funktion Gestaltungsrecht dient der Beendigung von Dauerschuldverhältnissen Wirkung: ex nunc! Erlöschen bestehender Erfüllungsansprüche keine Rückabwicklung des Vertrages bedingungsfeindlich und widerrufsfeindlich Prüfungsschema: 1. Kündigungsgrund 2. Kündigungserklärung 3. Kein Ausschluss / Fristen 68

69 Kündigungsgrund 69

70 Kündigungsgrund 70 Kündigungsgründe Pflichtverletzung Parallelität zum Leistungsstörungsrecht (§§ 543 II, 569 BGB) Änderung der Verhältnisse (§§ 543 I, 573 II Nr. 2 BGB)

71 Kündigung Normalfall grds. keine Begründung erforderlich Ausnahme: Wohnungsmietverhältnis (§§ 573 ff) eine Frist ist notwendig setzt einen wichtigen Grund voraus kann den Vereinbarungen widersprechen außerordentlich heißt nicht immer fristlos! (§ 561 BGB) Ordentliche (§ 542 BGB)Außerordentliche (§ 543 BGB) 71

72 Kündigung 72 BGH, Urt. v VIII ZR 267/09: Ein Vermieter, dessen außerordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs des Mieters deswegen unwirksam geworden ist, weil er hinsichtlich der Mietrückstände und der fälligen Entschädigung (§ 546a BGB) binnen zwei Monaten nach Erhebung der Räumungsklage von einer öffentlichen Stelle befriedigt worden ist, kann eine erneute Kündigung des Mietverhältnisses regelmäßig nicht darauf stützen, dass der zahlungsunfähige Mieter nicht auch die im erledigt erklärten Räumungsprozess angefallenen Verfahrenskosten ausgeglichen hat. BGH NJW 2007, 2177: Auch die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 1 BGB ist grundsätzlich erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB eine angemessene Abhilfefrist gesetzt hatte.

73 Fall Nr.3 [Lagerplatz] 73

74 Ordentliche Kündigung 74 Fabrikant Rudi Reifenbauer (R) mietet von Udo Unentschlossen (U) mündlich ein unbebautes Grundstück als Lagerplatz auf unbestimmte Zeit mit einer Kündigungsfrist von zwei Jahren. Nach neun Monaten kündigt U zum Ablauf des ersten Mietjahres. Muss R am Ende des Jahres ausziehen?

75 Ordentliche Kündigung 75 A. R gegen U auf Gebrauchsüberlassung für 2 (weitere) Jahre gem. § 535 I 1 I. Anspruch entstanden II. Anspruch nicht erloschen 1. Durch ordentliche Kündigung § 542 I a) Kündigungserklärung Formvorschrift? Nein, nur bei Wohnraumkündigung ( § 568 I) b) Kündigungsfrist aa) Parteivereinbarung 2 Jahre bb) Wirksamkeit

76 Ordentliche Kündigung 76 A. R gegen U auf Gebrauchsüberlassung für 2 (weitere) Jahre gem. § 535 I 1 bb) Wirksamkeit (-) gem. § 578 Unwirksamkeit der Kündigungsabreden bei Formmangel des Mietvertrages! cc) Gesetzliche Frist gem. 580a I Nr. 3 drei Monate 2. Zwischenergebnis III. Ergebnis U konnte mangels Schriftform des Mietvertrages drei Monate vor Jahresschluss wirksam kündigen. Rs Anspruch auf Gebrauchsüberlassung des Grundstücksfür 2 weitere Jahre ist somit erloschen.

77 Kündigungserklärung grundsätzlich formfrei Ausnahmen: § 568 (Wohnraummiete) Vereinbarungen 77

78 Kündigungsfrist variiert je nach Mietverhältnis Vertragsdauer Partei Art der Kündigung Beispiel: Wohnmietvertrag: grds. 3 Monate 78

79 Konkurrierende Rechtsinstitute 79

80 Konkurrierende Rechtsinstitute Kündigung und Schadensersatz grds. möglich (§ 314 IV) Kündigung und Rücktritt gegenteilige Rechtsbehelfe Kündigung und Widerruf Nachdem die Kündigung den Kündigungsgegner erreicht hat ist diese grundsätzlich ausgeschlossen! (Gestaltungswirkung) 80

81 Konkurrierende Rechtsinstitute Kündigung und Anfechtung umstritten! 81 Kündigung und Anfechtung? Nein! Kündigungsvorschriften als lex specialis Ja, mit der Einschränkung: Anfechtung wirkt ex nunc Ja, in vollem Umfang! Anfechtung wirkt ex tunc (BGH)

82 Kündigung und Anfechtung BGH, Urt. v XII ZR 67/06: Während die Anfechtung nach § 123 Abs. 1 BGB die rechtsgeschäftliche Entschließungsfreiheit schützt und deren Beeinträchtigung durch rückwirkende Vernichtung der Erklärung beseitigt, ist Gegenstand der Gewährleistungsrechte und der außerordentlichen Kündigung eine aktuelle Leistungsstörung, der durch Minderung und Schadensersatz bzw. durch Beendigung des Vertrages Rechnung getragen wird. […] Die gleichen Schwierigkeiten (Rückabwicklung) bestehen bei Mietverträgen, die gemäß § 105 BGB oder §§ 134, 138 BGB nichtig sind, ohne dass dort an einer bereicherungsrechtlichen Rückabwicklungsmöglichkeit gezweifelt wird. […] Denn durch die Gewährleistungsvorschriften vor allem der §§ 434 ff. BGB beim Kauf wird nur die Irrtumsanfechtung (§ 119 Abs. 2 BGB), nicht aber die Anfechtung nach § 123 BGB ausgeschlossen. 82

83 Die wichtigsten Besonderheiten Wohnmietverhältnisse 83

84 Besonderheiten bei Wohnmietraum Mieterschutz Kauf bricht nicht Miete (§ 566) Begründung bei der ordentlichen Kündigung (§ 573 III 1) Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung (§ 574) Zeitmietvertrag nur unter den Voraussetzungen des § 575 Abs. 1 zulässig Teilweise lange Kündigungsfristen (§ 573c) Vorkaufsrecht des Mieters nach §


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