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RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner 1 Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung 5.4.2011 Kurzreferat zu Möglichkeiten.

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1 RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner 1 Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung Kurzreferat zu Möglichkeiten der Mieterhöhungen Mietvertrag für Studentenwohnungen Kündigungsmöglichkeiten

2 RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner 2 Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung Mieterhöhungen: Durchbrechung der Vertragsbindung Gesetzl. Regelungen nur für Wohnraum, bei Gewerberaum u.a. nur bei vertraglicher Vereinbarung Ziel der Mieterhöhung ist die Anpassung der vertragl. Gegenleistung an veränderte wirtschaftliche Verhältnisse, weil der Vertrag ein Dauerschuldverhältnis ist, anders ausgedrückt: Inflationsausgleich

3 RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner 3 Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung Daher NIEMALS folgende Begründung schreiben: Die Miete ist schon 5 Jahre gleich geblieben. Alles wird teurer, daher muss auch ich erhöhen. Auch das Heizöl ist viel teurer geworden... Folge: SchE für Anwalt des Mieters

4 RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner 4 Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung Welche Möglichkeiten zur Erhöhung gibt es? –Vereinbarung § 557 I BGB –Staffelmiete (§§ 557 II iVm 557a BGB) –Indexmiete (§§557 II iVm 557b BGB) –Voraussetzungen: Vereinbarung bei Beginn und per Nachtrag Miete ein Jahr unverändert Ausschluss anderer Änderungen

5 RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner 5 Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung Vorteile: –Klare Regelungen für beide Seiten Nachteile –Staffelmiete: Erhöhung ohne Bezug zum Mietmarkt ( will Mieter nicht) –Indexmiete: Bindung an Warenkorb ohne Bezug zu Miete; Möglichkeit der Verringerung zugunsten des Mieters

6 RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner 6 Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ( § 558 BGB) Definition: Entgelte für vergleichbare Wohgen in vergleichb. Gemeinden in den letzten 4 Jahren ( § 558 II BGB) Voraussetzung: 15 Monate unverändert Beachtung der Kappungsgrenze: nicht mehr als 20 % in den letzten 3 Jahren

7 RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner 7 Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung Nachweismöglichkeiten zur Höhe der ortsübl. VerglMiete: –Mietspiegel ( einfach § 558c BGB od. qualifiziert § 558d BGB), zB Schramberg, Sindelfingen –Mietdatenbank (§ 558e BGB), zB Rottweil –Gutachten eines Sachverständigen (Kostenrisiko) –Vergleichswohnungen

8 RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner 8 Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung Vergleichswohnungen, Voraussetzungen: –3 Stück mindestens –auch eigene zulässig –Vergleichbarkeit zu Kernkriterien als Zulässigkeitsvoraussetzung –nicht etwa Identität

9 RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner 9 Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung Geltendmachung: Textform und Begründung Verfahren der Geltendmachung (§ 558b BGB): –Zustimmung des Mieters –Beginn ab übernächster Monat nach Zugang –Sonst Klage auf Zustimmung: Vergleichswohnungen sind Zulässigkeitsvoraussetzung Begründetheit über Nachweis eine Gutachtens im gerichtl. Verfahren, Kosten trägt der Verlierer

10 RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner 10 Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung Modernisierungserhöhung (§559 BGB): –Voraussetzungen: –Gebrauchswerterhöhung (Ausbau Zimmer) –Wohnwertverbesserung (neues Bad) –Nachhaltige Energie und Wasserersparnis –Umbau wegen behördl. Auflagen

11 RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner 11 Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung Was sind keine Gründe: –Austausch alte Heizung gegen neue –Einbau eine kostensparenden Heizung, die genauso viel Energie braucht wie die alte –Einbau neuer Fenster weil die alten undicht sind –Renovierung des Bades ohne zusätzlichen Komfort

12 RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner 12 Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung Wie macht man das geltend? –In Textform –Vor Beginn ( Frist 3 Monate) mit einer Aufstellung an alle Mieter über die vorauss. Kosten und die Dauer der Arbeiten (sonst verzögerte Erhöhungsansprüche und kein Duldungsanspruch, § 554 III BGB)

13 RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner 13 Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung –Gültig ab 3. Monat nach Geltendmachung –Arbeiten sind dann abgeschlossen und die Erhöhung wird anhand der Kosten ( die nachgewiesen werden) auf der Basis des Voranschlages vorgerechnet: 11 % der Kosten, verteilt ( nach Fläche) auf die Wohnungen –Anrechnung der Drittmittel ( alle Subventionen, zB BAFA und LAKRA) und Kürzung um Anteil der Renovierung ( zB Dämmung und neuer Putz: Putz wird abgezogen!) –Berücksichtigung einer Mietminderung

14 RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner 14 Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung Berechnung Mieterhöhung nach §§ 559 ff BGB Muster Kosten der Maßnahmen insgesamt ,00 Öffentl. Zuschüsse insgesamt ( § 559a I 3.Alt BGB) ,00 Anteil Instandhaltung ohne Modernisierung (25%) ,00 Investitionssumme netto ,00 Zinsverbilligung KfW Darlehen ( § 559a II BGB) Darlehenssumme ,00 verbilligter Zins p.a. nominell 1,75% Marktzins erstrangige Grundschuld, nominell 4,50% Diff Zins 2,75% Jahreszins aus Differenz 4.125,00 Erhöhungsbetrag gesamt ( 11%, vgl § 559 I BGB) ,00 umlagefähig (= zinsbereinigt) 6.809,00 80 % davon (Quote) Umlage pro Wohnung Erhöhung p.a. alte Miete mtl Erhöhung geltend gemacht neue Miete Whg DG, Fläche in m² 80 Eigentümer Erhöhung p.a. alte Miete Erhöhung Quote neue Miete Whg 1. OG rechts, Fläche in m²/ Anteil Erhöhung ,80 440,00 113,48 90,79 530,79 Whg 1. OG Links, Fläche in m²/ Anteil Erhöhung ,80 440,00 113,48 90,79 530,79 Whg EG rechts Fläche in m²/ Anteil Erhöhung ,80 440,00 113,48 90,79 530,79 Whg EG links Fläche in m²/ Anteil Erhöhung ,80 440,00 113,48 90,79 530,79 Gesamtfläche 400

15 RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner 15 Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung Etwas ganz anderes: –Mieterhöhungen dürfen nicht verwechselt werden mit Erhöhungen der Betriebskosten (Nebenkosten): –Die gehen nach § 560 BGB nach jeder Abrechnung und richten sich allein nach den Kosten!!

16 RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner 16 Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung Kurzüberblick über Kündigungen im Mietverhältnis –Keine vollständige Zusammenfassung –Nicht berücksichtigt sind Umwandlungskündigungen –Werksmietwohnungen –andere Rechte und Gewerberaumverträge –außerordtl. Kündigungen ( zB bei Erbfall)

17 RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner 17 Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung Kündigungstypen und Voraussetzungen: –Kündigungen nur schriftlich ( § 568 BGB) –Ordentliche und außerordentl., dazu gehören fristlose Kündigungen (s.u.) –Kündigungsschutz für Mieter in Wohnraummietverhältnissen: Kündigung nur aus gesetzl. normierten Gründen (§ 571 BGB)

18 RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner 18 Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung Was ist eine Kündigung: –Sie ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung (Gegenteil: Vertragsaufhebung) –Sie wird, wenn sie zulässig und begründet ist, allein mit dem Zugang beim Vertragspartner wirksam, sie muss hierfür nicht angenommen werden –Sie ist fristgerecht wenn sie bis zum 3. Werktag des mitzuzählenden Monats zugeht ( § 573c BGB) –Der Zugang muss beweisbar sein ( Einschreiben) –Wirkung fällt weg wenn kein Widerspruch (§ 545 BGB)

19 RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner 19 Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung Exkurs: was ist anders bei Studentenwohnungen –Kein spezieller Mietvertrag, es sind Wohnraumvermietungen wie sonst auch ( Sonderfall Kettenmietfälle) –Sonderregelungen nur beim Kündigungsschutz und bei den Mieterhöhungen ( § 549 BGB) –Kein Kündigungsschutz bei Vorübergehendem Gebrauch, zB Ferienwohnung Typisches Studentenzimmer:

20 RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner 20 Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung Voraussetzungen für Studentenzimmer (nicht Studentenwohnung!!) –Es liegt innerhalb der Wohnung (nicht des Hauses!) des Vermieters –Es ist (teil-)möbliert vom Vermieter –Und wird nicht von einer Familie (!) bewohnt –Konsequenz: Kündigung bis 15.d.M. auf Monatsende ( § 549 II Ziff 2 iVm 573c III BGB) –Hat nichts mit ELW zu tun, da gilt § 573a BGB (s.u.)

21 RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner 21 Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung Wie geht die ordentliche Kündigung im Wohnraummietvertrag durch den Vermieter? –Nur wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt Auffangtatbestand in § 573 I BGB, gilt für Sonderfälle, da die Aufzählung in II nicht abschließend ist, kommt selten vor –Typisierte Gründe vorliegen (§ 573 II BGB), nämlich: Pflichtverletzung (§573 II Ziff 1 BGB) Eigenbedarf(§573 II Ziff 2 BGB) Verhinderung angemessener wirtschaftl. Verwertung (§ 573 II Ziff 3 BGB) –Geht nie: zur Mieterhöhung!!

22 RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner 22 Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung Wie geht die ordentliche Kündigung im Wohnraummietvertrag durch den Mieter? Immer, ohne Begründung und mit einer festen Frist von 3 Monate, sie muss aber auch schriftlich sein

23 RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner 23 Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung Was hat der Mieter an Gegenrechten? – er kann bis 2 Monate vor Vertragsende widersprechen (§ 574 BGB) –Ziel: Fortsetzung des Mietverhältnisses auf Zeit, etwa wegen Härtefall –Hier muss der Mieter begründen und ggfs beweisen –Vermieter muss auf dieses Recht in der Kündigung hinweisen, sonst gilt Frist (s.o.) nicht

24 RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner 24 Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung Kündigungsfristen: –Sie sind asymmetrisch –Für Vermieter bis 5 Jahre Laufzeit des Mietvertrags 3 Monate –Zwischen 5 und 8 Jahren 6 Monate –Und ab 8 Jahren 9 Monate –Längere Fristen in Altverträgen sind idR unwirksam (Art 229 § 3 X EGBGB) –Für Mieter sind es immer 3 Monate (s.o.)

25 RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner 25 Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung Sonderfall Einliegerwohnung (§ 573a BGB) –Voraussetzung: 2-Fam-Haus –Vermieter wohnt in einer Wohnung selbst (er persönlich, nicht etwa Kinder o.ä.!) –In der Kündigung wird auf die richtige Norm hingewiesen (Zulässigkeitsvorauss.) –Folge: keine Begründung nötig wie in § 573 BGB, also auch wenn kein berechtigtes Interesse gegeben ist. Dann verlängert sich die Kündigungsfrist um 3 Monate

26 RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner 26 Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung Wie und wann gehen fristlose Kündigungen im Wohnraummietvertrag? –Wenn eine Vertragsverletzung einer Partei vorliegt und deshalb für die andere Partei ein wichtiger Grund vorliegt und die Fortsetzung des Vertrags unzumutbar geworden ist (§ 543 BGB) –Folge: es können SchE Ansprüche entstehen

27 RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner 27 Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung Das ist für den Mieter der Fall, wenn –Keine Gebrauchsüberlassung der Mietsache erfolgt oder diese später wieder entzogen wird (§ 543 II Ziff1 BGB) –Eine Gesundheitsgefährdung vorliegt (§ 569 I BGB), zB Schimmel

28 RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner 28 Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung Das ist für den Vermieter der Fall, wenn –Eine Hausfriedensstörung durch den Mieter vorliegt (§ 569 II BGB) –Obhutspflichtverletzungen, Gebrauchsüberlassung an Dritte durch den Mieter (§ 543 II Ziff 2 BGB) begangen werden –Zahlungsverzug (§ 543 II Ziff 3 BGB) vorliegt

29 RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner 29 Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung Allg Voraussetzungen für fristlose Kündigungen ( also für beide Parteien): –Abmahnung an den Gegner, damit sich dieser vertragstreu verhält –Nicht nötig wenn: Keine Aussicht auf Erfolg Sehr schwere Pflichtverletzung (...ich bring dich um und schneide dich in kleine Stücke...) Zahlungsverzug

30 RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner 30 Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung Hauptfall: Zahlungsverzug –Mehr als eine Miete ( KM + NK) fortlaufend offen (§§ 543 II Ziff 3a iVm 569 II Ziff 1 BGB) –Betrag offen, der ohne fortlaufend zu sein zwei Mieten erreicht (§ 543 II Ziff 3b BGB) – gilt nicht bei offenen NK Rückständen oder Kautionsrückständen!! Da geht nur § 573 II Ziff 1 BGB ( Gesetzesänderung geplant)

31 RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner 31 Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung Heilungsmöglichkeit für Mieter: –Vollständige Zahlung des (Miet-)Rückstandes bis spätestens 2 Monate nach Rechtshängigkeit (§ 569 III Ziff 2 BGB) –Geht nicht wenn in den letzten 2 Jahren schon einmal vom Mieter genutzt worden –Hat keine Wirkung auf fristgemäße Kündigung nach § 573 II Ziff 1 BGB wg Vertragsverstoß (deshalb beides im Kündigungsschreiben!)

32 RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Michael Langner 32 Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung Sind noch Fragen? Danke für Ihre Aufmerksamkeit


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