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X. Immobilientag Thüringen Aktuelle praxisrelevante Rechtsprechung für die Immobilienbranche Erfurt, 4. November 2009 Referent: Rechtsanwalt Stephan Scharlach.

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1 X. Immobilientag Thüringen Aktuelle praxisrelevante Rechtsprechung für die Immobilienbranche Erfurt, 4. November 2009 Referent: Rechtsanwalt Stephan Scharlach Beratender Rechtsanwalt des IVD Mitte – Land Thüringen Andreasstraße 25 a, Erfurt Fon: 0361 / Fax: 0361 /

2 Muster für eine Schönheitsreparaturklausel, die nach jüngster BGH- Rechtsprechung (Urt. v. 22. Oktober 2008 VIII ZR 283/07) wirksam wäre: "1. Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen. 2. Zu den Schönheitsreparaturen gehören: Das Tapezieren, Anstreichen der Wände und der Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung. Die Arbeiten sind handwerksgerecht auszuführen. 3. Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeiträumen erforderlich sein: - in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, - in Wohn und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, - in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre. 4. Demgemäß sind die Mieträume zum Ende des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, der bestehen würde, wenn der Mieter die ihm nach Ziffer 3 obliegenden Schönheitsreparaturen durchgeführt hätte. 5. Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war. Farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden."

3 Farbwahlvorgaben während der Mietzeit unzulässig BGH, Urteil vom 18. Februar 2009 – VIII ZR 166/08 Eine Schönheitsreparaturklausel, die das Recht des Mieters einschränkt, während der Mietzeit seine Wohnräume nach eigenen Farbvorstellungen zu gestalten, ist unwirksam. Wirksam ist hingegen eine Klausel, die den Mieter auffordert die Mietsache zum Zeitpunkt der Rückgabe in neutralen und hellen Farben und Tapeten zurückzugeben. Führt der Mieter nun nicht geschuldete Schönheitsreparaturen unfachmännisch durch (z.B. fleckiges Streichen), so haftet er den Vermieter nur dann auf Schadenersatz, wenn die Kosten für die Nacharbeiten höher sind als diejenigen, die bei vollständiger Unterlassung der Reparaturen angefallen wären.

4 Auswirkung der Unwirksamkeit von Einzelregelungen BGH, Urteil vom 18. Februar 2009 – VIII ZR 210/08 Die Unwirksamkeit einzelner Regelungen in Schönheitsreparaturklauseln wird tendenziell zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel führen – insbesondere bei starren Fristenplänen, Farbvorgaben oder dem gegenständlichen Umfang der bezweckten Renovierungsarbeiten.

5 Wann liegt eine individualvertraglich vereinbarte Schönheits- reparaturklausel vor ? BGH, Urteil vom 18. März 2009 – VII ZR 200/06 Nach dem BGH liegt eine Individualabrede dann vor, wenn der Verwender (Vermieter) den in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthalten gesetzesfremden Kerngehalt inhaltlich ernsthaft zu Disposition stellt und dem Vertragspartner einen Einfluss auf die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen tatsächlich einräumt.

6 Heilung unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln BGH, Urteil vom 14. Januar 2009 – VIII ZR 71/08 Eine unwirksame formularmäßige Schönheitsreparaturklausel (etwa starrer Fristenplan, Endrenovierungspflicht etc.) steht der Wirksamkeit einer nachträglichen individuell vereinbarten Klausel (bei Wohnungsübergabe oder Wohnungsrückgabe) nicht entgegen. Im Hinblick auf ein älteres Urteil des BGH aus dem Jahre 2006 (BGH, Urteil vom 05. April 2006 – VIII ZR 106/05) sollte der Vertrag mit der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel jedoch nicht im Paket mit der wirksamen Klausel vereinbart werden.

7 Kostenerstattungsanspruch des Mieters für vorgenommene Schönheitsreparaturen bei unwirksamer Endrenovierungsklausel BGH, Urteil vom 27. Mai 2009 – VIII ZR 302/07 Am beschäftigte den Bundesgerichtshof die Frage, wie Sachverhalte zu behandeln sind, bei denen der Mieter bei Vorhandensein einer unwirksamen Endrenovierungsklausel im irrigen Vertrauen darauf, dass diese wirksam ist, Schönheitsreparaturen durchgeführt hat. Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, dass dem Mieter gegenüber dem Vermieter in diesem Falle zwar kein Schadenersatzanspruch und auch kein Aufwendungsersatzanspruch aus einer Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA) zusteht. Allerdings hat der Mieter gegenüber dem Vermieter dem Grunde nach einen Erstattungsanspruch wegen ungerechtfertigter Bereicherung des Vermieters, weil der Mieter die von ihm vorgenommenen Schönheitsreparaturen aufgrund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel und damit ohne Rechtsgrund erbracht hat (§ 812 Abs. 1, § 818 Abs. 2 BGB). Hinsichtlich der Höhe des Erstattungsanspruches führt der Bundesgerichtshof aus, dass es für deren Berechnung bzw. Schätzung auf die vom Mieter erbrachte Leistung, mithin den Betrag ihrer üblichen, hilfsweise der angemessenen Vergütung ankommt. Nicht zu berücksichtigen ist allerdings, inwieweit das Vermögen des Vermieters durch die rechtsgrundlose Leistung des Mieters vermehrt wurde.

8 Führt der Mieter die Schönheitsreparaturen in Eigenleistung aus, so bemisst sich der Wert der Dekorationsleistungen nach der Auffassung des Bundesgerichtshofes üblicherweise nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen. Der Wert der erbrachten Leistung ist durch das Gericht gemäß § 287 ZPO zu schätzen. Siehe auch Beitrag Immobilienreport Hessen-Thüringen, 02/2009, S. 33 f.

9 Teppichgrundreinigung BGH, Urteil vom 08. Oktober 2008 – XII ZR 15/07 Sind Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen, so ist er auch verpflichtet, für den vom Vermieter eingebrachten Teppich eine Grundreinigung durchzuführen (soweit es der Grad der Abnutzung erfordert).

10 Verweis auf WEG-Verteilungsschlüssel LG Hamburg, Urteil vom 26. Juni 2008 – 307 S 34/08 Eine formularmäßige Umlagevereinbarung, wonach der Mieter einer Eigentumswohnung den Betriebskostenanteil zu tragen hat, den die Verwalterabrechnung vorgibt ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters und Verstoß gegen das Transparenzgebot unwirksam. Mit Entscheidung vom 19. November 2008 (VIII ZR 295/07) hat der BGH klargestellt, dass der Umlageschlüssel Miteigentum aus sich heraus verständlich ist und keiner weiteren Erläuterung bedarf.

11 Erläuterungspflicht BGH, Urteil vom 19. November 2008 – VIII ZR 295/07 Erläuterungen der Betriebskostenabrechnung (etwa bezüglich des Verteilerschlüssels) sind entbehrlich, wenn der Mieter die erläuterungspflichtigen Umstände schon kennt – etwa aus dem vorangegangenen prozessualen Schriftverkehr zu einer früheren Abrechnung. Grundvoraussetzungen einer formell ordnungsgemäßen BK: 1.Zusammenstellung der Gesamtkosten 2.Angabe und Erläuterung des Verteilungsschlüssels 3.Berechnung des Anteils des Mieters 4.Abzug der Vorauszahlungen Der durchschnittliche Mieter muss die BK gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können.

12 Wahrung der Abrechnungsfrist BGH, Urteil vom 22. Januar 2009 – VIII ZR 107/08 Die Jahresfrist zur Abrechnung der Betriebskosten (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) ist nur gewahrt, wenn die Abrechnung dem Mieter innerhalb der Frist zugeht. Die rechtzeitige Absendung durch den Vermieter reicht nicht.

13 Flächenabweichungen im Wohnraummietrecht - ein Überblick über die relevante Rechtsprechung Wohnflächenabweichung & Mietminderung Gemäß 536 Abs. 1 Satz 3 BGB ist der Mieter zu Mietminderungen dann nicht berechtigt, wenn die Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Mietwohnung unerheblich ist. Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % von der im Mietvertrag angegebenen Fläche abweicht, so stellt dieser Umstand grundsätzlich einen erheblichen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 u. 3 BGB dar, der den Mieter zur Mietminderung berechtigt. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es nicht (BGH, Urteil vom 24. März VIII ZR 295/03). Wohnflächenabweichung & Mieterhöhung In den Urteilen vom – VIII ZR 205/08, vom VIII ZR 192/03 und vom VIII ZR 138/06 hat der BGH für das Mieterhöhungsverfahren entschieden, dass bei einer Abweichung der im Mietvertrag ausgewiesenen Fläche von der tatsächlichen Fläche wie folgt zu differenzieren ist: Beträgt die Flächenabweichung weniger als 10 %, so kommt es zur Berechnung der Mieterhöhung auf die im Vertrag vereinbarte Wohnfläche an. Beträgt die Abweichung mehr als 10 %, so ist die tatsächliche Fläche maßgebend.

14 Wohnflächenabweichung & fristlose Kündigung Der BGH (Urteil vom 29. April VIII ZR 142/08) hat jüngst entschieden, dass eine erhebliche Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche den Mieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigt. Erheblich ist eine Negativabweichung von mehr als 10 %. Bei einer Wohnflächenabweichung mehr als 10 % ist ein Mangel gegeben ist, der zur Folge hat, dass den Mietern der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht rechtzeitig gewährt wurde und daher die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB gegeben sind. Allerdings kann das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls verwirkt sein. Dies kommt etwa dann in Betracht, wenn der Mieter bei Mietbeginn oder danach erkennt, dass die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag angegebene um mehr als 10 % unterschreitet, ohne dies zeitnah zum Anlass für eine fristlose Kündigung zu nehmen. Wohnflächenabweichung & Betriebskostenabrechnung Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zu Grunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt (BGH, Urteil vom VIII ZR 261/06). D.h., die tatsächliche Wohnfläche ist der Abrechnung nur dann zu Grunde zu legen, wenn sie von der vertraglich vereinbarten mehr als 10 % abweicht. Denn nur dann wäre eine Betriebskostenabrechung auf Basis der vereinbarten Wohnfläche materiell fehlerhaft. Siehe auch Beitrag Immobilienreport Hessen-Thüringen, 03/2009, S. 32

15 Versorgungssperre BGH, Urteil vom 06. Mai 2009 – VIII ZR 137/07 Grundsätzlich kann der Vermieter nach Vertragsende die vertraglichen Versorgungsleistungen einstellen, wenn er dies rechtzeitig angekündigt hat, so dass sich der Mieter darauf einstellen kann. Die Einstellung der Lieferung ist keine verbotene Eigenmacht. Ausnahmsweise kann sich eine nachvertragliche Versorgungspflicht ergeben: aus der Eigenart des Mietverhältnisses (z.B. Wohnraummietverhältnisse) und/oder aus schutzwürdigen Mieterinteressen (z.B. Abwehr von Gesundheits- oder hohen Vermögensschäden), bei Zumutbarkeit. Daran fehlt es (jedenfalls bei Geschäftsräumen), wenn nach einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges zu befürchten ist, dass der Verzugsschaden wegen der ausbleibenden Nebenkostenvorauszahlungen stetig weiter ansteigt. Praxishinweis:Versorgungseinstellungen sollten gut vorbereitet und anhand der aktuellen Rechtsprechung genau abgewogen sein.

16 Änderung des Verteilungsschlüssels Verteilung nach Wohneinheiten AG Lüneburg, Urteil vom 03. Dezember 2008 – 48 C 24/08 Die Verteilung der nicht-verbrauchsabhängigen Betriebskosten nach der Zahl der Wohneinheiten kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Dies gilt auch bei unterschiedlichen Wohnungsgrößen, wenn die Anzahl der Bewohner pro Wohnung ungefähr gleich ist. Abänderung durch Mehrheitsbeschluss AG Hamburg, Urteil vom 6. Oktober 2008 – 102 DC 1062/07 Nach reformiertem WEG-Recht ist gemäß § 16 Abs. 3 WEG n.F. die (billige) Abänderung des Verteilungsschlüssels auf Dauer durch einfachen Mehrheitsbeschluss möglich. § 16 Abs. 3 WEG eröffnet jedoch keine Beschlusskompetenz dahingehend, dass vereinbarte Verteilerschlüssel (etwa in der Gemeinschaftsordnung) abgeändert werden können. Die Beschlusskompetenz gilt nur dann, wenn es neben der gesetzlichen Regelung keine Vereinbarungen gibt.

17 Beseitigung baulicher Veränderungen OLG Köln, Beschluss vom 3. Juli 2008 – 16 Wx 51/08 Die Wohnungseigentümergemeinschaft (Verband) kann Ansprüche auf Beseitigung einer baulichen Veränderung geltend machen, wenn die Wohnungseigentümer sie dazu ermächtigen. Beseitigungsansprüche gehören zu denjenigen Rechten, die der Verband durch einen entsprechenden Beschluss gemäß § 10 Abs. 6 S. 3 WEG an sich ziehen kann. Praxishinweis:Aus dem Beschluss muss klar, deutlich und zweifelsfrei hervorgehen, dass die Wohnungseigentümer dem Verband eine weiter Aufgabe zur Ausführung oder Pflichtenwahrnehmung zuweisen wollen und es sollte geregelt sein, ob der Verwalter den Verband diesbezüglich vertreten kann oder ob die Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 3 WEG zuständig sein sollen.

18 Verzögerte Instandsetzung OLG München, Beschluss vom 18. Februar 2009 – 32 Wx 120/08 Werden notwendige Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum nicht oder nicht rechtzeitig vorgenommen, so haften die schuldhaft handelnden Wohnungseigentümer dem geschädigten Wohnungseigentümer auf Schadenersatz (z.B. Mietausfall). Dies gilt auch dann, wenn die Gemeinschaft bestandskräftig beschlossen hat, die Instandhaltung aufzuschieben oder aufzuheben. Praxishinweis: Der Verwalter sollte, um die Eigenhaftung auszuschließen, ggf. auf Bedenken hinsichtlich eines solchen Aufschiebe- bzw. Aufhebungsbeschlusses äußern und protokollieren.

19 Beschlussanfechtung BGH Urteil vom V ZR 74/08 Im Urteil vom 16. Januar 2009 befasste sich der Bundesgerichtshof mit der Qualifizierung der Anfechtungsklagenbegründungsfrist gemäß § 46 Abs. 1 WEG und den Anforderungen an die Begründung. Die Klage auf Ungültigkeitserklärung eines WEG-Beschlusses (Anfechtungsklage) muss innerhalb eines Monats ab Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach Beschlussfassung begründet werden (§ 46 Abs. 1 S. 2 WEG). Bei den Fristen zur Erhebung und Begründung der Klage nach § 46 Abs. 1 S. 2 WEG handelt es sich nicht um besondere Sachurteilsvoraussetzungen der wohnungseigentumsrechtlichen Anfechtungsklage, sondern um Ausschlussfristen des materiellen Rechts. Zur Vermeidung eines materiellrechtlichen Ausschlusses ist der anfechtende Kläger gehalten, innerhalb der Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG all die Gründe vorzutragen, auf die er die Anfechtung stützt. Ein Nachschieben von neuen Gründen ist ausgeschlossen. Dabei muss sich der Lebenssachverhalt, aus dem sich Anfechtungsgründe ergeben sollen, zumindest in seinem wesentlichen Kern aus den innerhalb der Frist eingegangenen Schriftsätzen selbst ergeben; dass er sich nur aus Anlagen ergibt, genügt nicht.

20 Haushaltsnahe Dienstleistungen KG Berlin, Beschluss vom 16. April 2009 – 24 W 93/08 Der Verwalter ist nicht verpflichtet, den Eigentümern ohne gesonderten Zusatzauftrag eine Bescheinigung nach § 35 a ESG auszustellen. Beschließen die Eigentümer mehrheitlich einen solchen Auftrag und eine entsprechende Vergütung, so fehlt es weder an der erforderlichen Beschlusskompetenz, noch liegt ein Fall nicht ordnungsgemäßer Verwaltung vor.

21 Finanzierung der Gerichtskostenvorschüsse LG Berlin, Urteil vom 10. Oktober 2008 – 85 S 17/08 Während eines Rechtsstreites der Wohnungseigentümergemeinschaft darf der Verwalter die notwendigen Vorschüsse – etwa für Gerichts-, Anwalts- oder Sachverständigenkosten – aus den laufenden Mitteln der Verwaltung finanzieren. Nach Abschluss des Verfahrens hat er allerdings die gerichtliche Kostenentscheidung nach dem dort festgesetzten Verteilungsschlüssel umzusetzen. Eine detailliertere Darstellung der Entscheidungen können Sie auch beim Referenten anfordern, unter: oder

22 Der Referent: S T E P H A N S C H A R L A C H RECHTSANWALT Ihr Immobilienrechtsspezialist Neue Spezialkanzlei für Immobilienrecht in Erfurt: Unser Tätigkeitsfeld erstreckt sich nahezu ausschließlich auf die Beratung und Vertretung von Unternehmern bzw. Unternehmerinnen der Immobilienbranche. Unsere Dienstleistungen sind auf die speziellen Interessen und Arbeitsweisen der Immobilienbranche abgestimmt.

23 Unsere Mandanten: Verwalter von Miet- und Wohnungseigentumsobjekten Vermieter und gewerbliche Mieter Wohnungseigentümergemeinschaften und Wohnungseigentümer Immobilienmakler Immobilienkäufer/-verkäufer Unternehmen der Baubranche, Handwerker und Architekten Hausmeisterdienste u.ä.

24 Unsere wesentlichen Tätigkeitsfelder: Beitreibung von Miet-, Betriebskosten- und Hausgeldforderungen Abmahnungen, Kündigungen und Räumungen Rechtsbeziehungen zwischen Eigentümern, Verwaltern, Nutzern und Versorgern bzw. Dienstleistern Begleitung von Verwalterwechseln Vertragsgestaltung (Mietverträge, Verwalterverträge, Bauverträge etc.) Durchsetzung bzw. Abwehr von Werklohnansprüchen, Architekten- honoraransprüchen etc. Durchsetzung bzw. Abwehr von Mängelansprüchen

25 Vernetzung - Mitgliedschaften - Kooperationen: Beratender Rechtsanwalt des IVD Mitte – Land Thüringen Beratendes Mitglied im BFW Mitglied in der ARGE Mietrecht und Immobilien im DAV Mitglied in der ARGE Bau- und Immobilienrecht im DAV Mitglied im Deutschen Anwaltsverein und im Erfurter Anwaltsverein Mitglied u. Moderator in der XING - Netzwerk - Gruppe: ThürImmobThürImmob ThürImmob – Immobilien in Thüringen

26 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!


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