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Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht Friedrichstraße 103, 40217 Düsseldorf Tel.: 0211 / 87 580 450 Fax: 0211 / 87 580 455 www.Rath-Kanzlei.de.

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1 Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht Friedrichstraße 103, Düsseldorf Tel.: 0211 / Fax: 0211 /

2 Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht In Bürogemeinschaft mit Frau Gülşen Çelebi Rechtsanwältin und Fachanwältin für Familienrecht und Strafrecht Graf-Adolf-Straße Düsseldorf Tel.: 0211 / Fax: 0211 /

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8 Übersicht I. Der Mietvertrag II. Mieterhöhung III. Schönheitsreparaturen IV. Mangelrechte V. Kündigung VI.Vertragsabwicklung und Räumung VII.Räumung VIII.Betriebskosten

9 I. Der Mietvertrag –Schriftlich, wenn länger als 1 Jahr, § 550 BGB, ansonsten unbefristet –Vorformulierte Verträge, Inhaltskontrolle durch die Gerichte Keine Überraschungsklausel Klare, verständliche, eindeutige Formulierung Klauselverbote nach §§ 307ff. BGB

10 I. Der Mietvertrag –Hausordnung –Qualifizierter Zeitmietvertrag, § 575 BGB Selbstnutzung, Familienangehöriger, Haushaltsangehöriger Beseitigungswille/ Modernisierung Personal

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12 II. Mieterhöhung –Individualvereinbarung Schriftlich (§ 550 BGB) Schlüssiges Verhalten: wiederholte, vorbehaltlose Zahlung –Staffelmiete, § 557a BGB Schriftform Mindestens 1 Jahr Abstand Vollständige Staffelangabe Keine Höchstfrist Kündigungsausschluss bis maximal 4 Jahre möglich Keine Erhöhung wegen Vergleichsmiete oder Modernisierung

13 II. Mieterhöhung –Mietanpassungsklauseln (Indexmiete), § 557b BGB Preisindex für Lebenshaltung aller Haushalte Schriftform –Ortsübliche Vergleichsmiete, §§ 558 bis 558e BGB Ortsüblichkeit, Qualifizierter Mietspiegel, Mietdatenbank Kappungsgrenze 20% Wartefrist 15 Monate nach Vertragsbeginn Mieterhöhungsverlangen; Zustimmung des Mieters – ersatzweise gerichtliche Ersetzung Sonderkündigungsrecht: Frist 2 Monate, § 561 BGB

14 II. Mieterhöhung –Bauliche Maßnahmen, § 559 BGB Modernisierungsmaßnahmen = Wohnwerterhöhung Erhöhung der Jahresmiete um 11% der Kosten auf die Jahresmiete Energieeinsparung Schriftform, Frist: 3 Monate, Sonderkündigungsrecht, § 561 BGB –Kostensteigerungen Betriebskostenpauschale, § 560 BGB

15 III. Schönheitsreparaturen Beseitigung von Abnutzungserscheinungen durch vertragsgemäßen Gebrauch Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich der Rohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, § 28(4)5 BV (Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen) Nicht bei fehlender ausdrücklicher Bezeichnung im Mietvertrag: Streichen der Fenster von außen sowie der Balkongitter, Abschleifen des Parketts, Schamponieren von Teppichböden oder deren Erneuerung

16 III. Schönheitsreparaturen Übertragung auf den Mieter im Mietvertrag Ansonsten Instandhaltungspflicht des Vermieters, § 535 BGB (!) Vorsicht bei unwirksamer Klausel (!) Unwirksam bei Anfangs- und Endrenovierung Laufende Schönheitsreparaturen Keine starren Fristen

17 III. Schönheitsreparaturen –Erfüllungs- und Ersatzansprüche Erfüllungsanspruch schon während der Mietzeit Nicht- oder Schlechterfüllung, Abmahnverfahren mit konkreter Bezeichnung, Fristsetzung –Verjährung 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses, § 548(1)1 BGB Während des Mietverhältnisses in 3 Jahren, § 195 BGB

18 IV. Mangelrechte Mangel Qualitätsmängel, konkrete Gefahrenquelle, Umweltfehler (Baulärm), öffentlich-rechtliche Beschränkungen Anzeigepflicht, Beseitigungsverlangen, Fristsetzung

19 IV. Mangelrechte –Minderung, von selbst, rückwirkend –Schadensersatz –Selbstvornahme –Kündigung

20 V. Kündigung –Ordentlich (fristgemäß) Eigenbedarf –Nicht bei Vorhandensein einer Alternativwohnung –Nicht bei wesentlich überhöhtem Bedarf –Nicht bei mangelnder Eignung für Vermieterinteresse

21 V. Kündigung Schuldhafte nicht unerhebliche Vertragsverletzung –Beschädigungen, Gefährdungen, Verkommenlassen, Lärmstörungen, Tierhaltung, Cannabisanbau nur wenn über Eigenkonsum hinausgehend, Straftaten und Beleidigungen gegenüber dem Vermieter –Abmahnung

22 V. Kündigung –Außerordentlich (fristlos) Unzumutbarkeit Hausfriedensstörung Gefährdung der Mietsache (Verwahrlosung) Unberechtigte Drittüberlassung Zahlungsverzug und -säumigkeit

23 V. Kündigung –Kein Kündigungsschutz (§ 549 BGB) bei Mietverhältnissen zum vorübergehenden Gebrauch Möbliertem Wohnraum in der Wohnung des Vermieters –Inhalt und Form Schriftform Begründung Hinweis auf Unwirksamkeit bei besonderer Härte

24 VI. Vertragsabwicklung –Räumungsanspruch Rückgabe der Mietsache Entfernung eingebrachter Sachen Vermieterpfandrecht Zustand der Räume bei Rückgabe (Endrenovierung, besenrein, Entfernen von Einrichtungen) Rückgabeprotokoll, Umkehr der Beweislast (Unrichtigkeit der festgehaltenen Mängel)

25 VI. Vertragsabwicklung –Rechtslage bei Vorenthalten Ortsübliche Miete als Nutzungsentschädigung Teilrücknahme Freiwerden von Leistung anteilsmäßig Freiwerden auch bei Zurücklassen von wenigem Gerümpel Aufbewahrungspflicht zurück gelassener Sachen (streng!) Schadensersatz bei Räumungsverzug, § 571 BGB Mietausfallschaden

26 VI. Vertragsabwicklung –Verjährung 6 Monate, § 548 BGB Mietausfallentschädigung und Schadensersatz, Wiederherstellung/ Rückbau, Schönheitsreparaturen oder hierfür vereinbarter Geldbetrag, Mängelbeseitigung, Ratenzahlungsvereinbarung nicht: Miete, Betriebskostennachforderung, Nutzungsentschädigung, Leistung der Mietsicherheit (3 Jahre) Beginn: Rückgabe oder Besitzaufgabe

27 VII. Räumung Räumungsklage und Zwangsvollstreckung Amtsgericht bei Wohnraummietverhältnissen Gegen jeden Mieter und Besitzer Hamburger Modell: Austausch der Schlösser, 2-Wochen-Frist, Verbringung auf Geheiß des Gerichtsvollziehers in Lager oder neue Wohnung Frankfurter Modell: Verbringung des Räumungsguts in verschließbaren Raum, Schlüssel beim Gerichtsvollzieher (Haftungsgefahr: Inventarisierung, Fotos) Berliner Modell: Verbleiben in Wohnung, Vermieterpfandrecht, Aufbewahrungspflicht, Übergang zum Hamburger Modell denkbar

28 VIII. Betriebskosten –Heizkostenverordnung, HeizkostenV –Vereinbarung Vorauszahlung oder Pauschale –Umlagemaßstab, Vorauszahlung, Betriebskostenabrechnung Flächenverhältnis, Umlage nach Kopfanteilen Rückforderungsanspruch bei nicht rechtzeitiger Abrechnung Zusammenstellung der Gesamtkosten, Verteilerschlüssel nebst Erläuterung, Anteilsberechnung, Abzug der Vorauszahlung Prüfungsrecht des Mieters –Fälligkeit, Verwirkung, Verjährung, § 556(3) BGB Abrechnungszeitraum längstens 12 Monate Einwendungen innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung Verjährung 3 Jahre, § 195 BGB

29 Vielen Dank für ihr Interesse. Wenn Sie Fragen haben, rufen Sie mich einfach an! Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht Ab Oktober 2012 Graf-Adolf-Straße Düsseldorf Tel.: 0211 / Fax: 0211 / Bis September 2012 Friedrichstraße Düsseldorf Tel.: 0211 / Fax: 0211 /


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