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Mietrecht unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung Kanzlei für Mietrecht Rechtsanwalt Marco Rath Friedrichstraße 103, 40217 Düsseldorf Tel.:

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Präsentation zum Thema: "Mietrecht unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung Kanzlei für Mietrecht Rechtsanwalt Marco Rath Friedrichstraße 103, 40217 Düsseldorf Tel.:"—  Präsentation transkript:

1 Mietrecht unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung Kanzlei für Mietrecht Rechtsanwalt Marco Rath Friedrichstraße 103, Düsseldorf Tel.: 0211 – Fax: 0211 –

2 Übersicht I. Der Mietvertrag II. Mieterhöhung III. Schönheitsreparaturen IV. Mangelrechte V. Kündigung VI.Vertragsabwicklung und Räumung VII.Räumung VIII.Betriebskosten Kanzlei für Mietrecht0211 –

3 I. Der Mietvertrag Schriftlich, wenn länger als 1 Jahr, § 550 BGB, ansonsten unbefristet Vorformulierte Verträge, Inhaltskontrolle durch die Gerichte –Keine Überraschungsklausel –Klare, verständliche, eindeutige Formulierung –Klauselverbote nach §§ 307ff. BGB Kanzlei für Mietrecht0211 –

4 I. Der Mietvertrag Hausordnung Qualifizierter Zeitmietvertrag, § 575 BGB –Selbstnutzung, Familienangehöriger, Haushaltsangehöriger –Beseitigungswille/ Modernisierung –Personal Kanzlei für Mietrecht0211 –

5 II. Mieterhöhung Individualvereinbarung –Schriftlich (§ 550 BGB) –Schlüssiges Verhalten: wiederholte, vorbehaltlose Zahlung Staffelmiete, § 557a BGB –Schriftform –Mindestens 1 Jahr Abstand –Vollständige Staffelangabe –Keine Höchstfrist; Altverträge 10 Jahre –Kündigungsausschluss bis maximal 4 Jahre möglich –Keine Erhöhung wegen Vergleichsmiete oder Modernisierung Kanzlei für Mietrecht0211 –

6 II. Mieterhöhung Mietanpassungsklauseln (Indexmiete), § 557b BGB –Preisindex für Lebenshaltung aller Haushalte –Schriftform Ortsübliche Vergleichsmiete, §§ 558 bis 558e BGB –Ortsüblichkeit, Qualifizierter Mietspiegel, Mietdatenbank –Kappungsgrenze 20% –Wartefrist 15 Monate nach Vertragsbeginn –Mieterhöhungsverlangen; Zustimmung des Mieters – ersatzweise gerichtliche Ersetzung –Sonderkündigungsrecht: Frist 2 Monate, § 561 BGB Kanzlei für Mietrecht0211 –

7 II. Mieterhöhung Bauliche Maßnahmen, § 559 BGB –Modernisierungsmaßnahmen = Wohnwerterhöhung –Erhöhung der Jahresmiete um 11% der Kosten auf die Jahresmiete –Energieeinsparung –Maßnahmen ohne Verschulden des Vermieters –Schriftform, Frist: 3 Monate, Sonderkündigungsrecht, § 561 BGB Kostensteigerungen –Betriebskostenpauschale, § 560 BGB Kanzlei für Mietrecht0211 –

8 III. Schönheitsreparaturen Begriff –Beseitigung von Abnutzungserscheinungen durch vertragsgemäßen Gebrauch –Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich der Rohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, § 28(4)5 BV (Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen) –Nicht bei fehlender ausdrücklicher Bezeichnung im Mietvertrag: Streichen der Fenster von außen sowie der Balkongitter, Abschleifen des Parketts, Schamponieren von Teppichböden oder deren Erneuerung Kanzlei für Mietrecht0211 –

9 III. Schönheitsreparaturen Übertragung auf den Mieter im Mietvertrag –Ansonsten Instandhaltungspflicht des Vermieters, § 535 BGB –(!) Vorsicht bei unwirksamer Klausel (!) –Unwirksam bei Anfangs- und Endrenovierung –Laufende Schönheitsreparaturen –Keine starren Fristen Kanzlei für Mietrecht0211 –

10 III. Schönheitsreparaturen Erfüllungs- und Ersatzansprüche –Erfüllungsanspruch schon während der Mietzeit –Nicht- oder Schlechterfüllung, Abmahnverfahren mit konkreter Bezeichnung, Fristsetzung Verjährung –6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses, § 548(1)1 BGB –Während des Mietverhältnisses in 3 Jahren, § 195 BGB Kanzlei für Mietrecht0211 –

11 IV. Mangelrechte Mangel –Qualitätsmängel, konkrete Gefahrenquelle, Umweltfehler (Baulärm), öffentlich-rechtliche Beschränkungen –Anfänglich: verschuldensunabhängig –Nach Mietbeginn: Nur bei Vertretenmüssen –Anzeigepflicht, Beseitigungsverlangen, Fristsetzung –Ausschluss bei Kenntnis oder eigenes Verschulden Kanzlei für Mietrecht0211 –

12 IV. Mangelrechte Minderung, von selbst (eo ipso), rückwirkend Schadensersatz Selbstvornahme Kündigung Kanzlei für Mietrecht0211 –

13 V. Kündigung Ordentlich (fristgemäß) –Eigenbedarf Nicht bei Vorhandensein einer Alternativwohnung Nicht bei wesentlich überhöhtem Bedarf Nicht bei mangelnder Eignung für Vermieterinteresse –Erhebliche Nachteile bei Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung Anderweitige Verwertung, der vernünftige Erwägungen zu Grunde liegen Nicht: Erzielung einer höheren Miete oder Gewinnsteigerung bei Verkauf Kanzlei für Mietrecht0211 –

14 V. Kündigung –Schuldhafte nicht unerhebliche Vertragsverletzung Beschädigungen, Gefährdungen, Verkommenlassen, Lärmstörungen, Tierhaltung, Cannabisanbau nur wenn über Eigenkonsum hinausgehend, Straftaten und Beleidigungen gegenüber dem Vermieter Abmahnung Kanzlei für Mietrecht0211 –

15 V. Kündigung Außerordentlich (fristlos) –Unzumutbarkeit –Hausfriedensstörung –Gefährdung der Mietsache (Verwahrlosung) –Unberechtigte Drittüberlassung –Zahlungsverzug und -säumigkeit Kanzlei für Mietrecht0211 –

16 V. Kündigung Kein Kündigungsschutz (§ 549 BGB) bei –Mietverhältnissen zum vorübergehenden Gebrauch –Möbliertem Wohnraum in der Wohnung des Vermieters Inhalt und Form –Schriftform –Begründung –Hinweis auf Unwirksamkeit bei besonderer Härte Kanzlei für Mietrecht0211 –

17 VI. Vertragsabwicklung Räumungsanspruch –Rückgabe der Mietsache –Entfernung eingebrachter Sachen –Vermieterpfandrecht –Zustand der Räume bei Rückgabe (Endrenovierung, besenrein, Entfernen von Einrichtungen) –Rückgabeprotokoll, Umkehr der Beweislast (Unrichtigkeit der festgehaltenen Mängel) Kanzlei für Mietrecht0211 –

18 VI. Vertragsabwicklung Rechtslage bei Vorenthalten –Ortsübliche Miete als Nutzungsentschädigung –Teilrücknahme Freiwerden von Leistung anteilsmäßig –Freiwerden auch bei Zurücklassen von wenigem Gerümpel –Aufbewahrungspflicht zurück gelassener Sachen (streng!) –Schadensersatz bei Räumungsverzug, § 571 BGB Mietausfallschaden Kanzlei für Mietrecht0211 –

19 VI. Vertragsabwicklung Verjährung –6 Monate, § 548 BGB –Mietausfallentschädigung und Schadensersatz, Wiederherstellung/ Rückbau, Schönheitsreparaturen oder hierfür vereinbarter Geldbetrag, Mängelbeseitigung, Ratenzahlungsvereinbarung nicht: Miete, Betriebskostennachforderung, Nutzungsentschädigung, Leistung der Mietsicherheit (3 Jahre) –Beginn: Rückgabe oder Besitzaufgabe Kanzlei für Mietrecht0211 –

20 VII. Räumung Räumungsklage und Zwangsvollstreckung –Amtsgericht bei Wohnraummietverhältnissen –Gegen jeden Mieter und Besitzer –Hamburger Modell: Austausch der Schlösser, 2-Wochen-Frist, Verbringung auf Geheiß des Gerichtsvollziehers in Lager oder neue Wohnung –Frankfurter Modell: Verbringung des Räumungsguts in verschließbaren Raum, Schlüssel beim Gerichtsvollzieher (Haftungsgefahr: Inventarisierung, Fotos) –Berliner Modell: Verbleiben in Wohnung, Vermieterpfandrecht, Aufbewahrungspflicht, Übergang zum Hamburger Modell denkbar Kanzlei für Mietrecht0211 –

21 VIII. Betriebskosten, § 556 BGB Heizkostenverordnung, HeizkostenV Vereinbarung Vorauszahlung oder Pauschale Umlagemaßstab, Vorauszahlung, Betriebskostenabrechnung –Flächenverhältnis, Umlage nach Kopfanteilen –Rückforderungsanspruch bei nicht rechtzeitiger Abrechnung –Zusammenstellung der Gesamtkosten, Verteilerschlüssel nebst Erläuterung, Anteilsberechnung, Abzug der Vorauszahlung –Prüfungsrecht des Mieters Fälligkeit, Verwirkung, Verjährung, § 556(3) BGB –Abrechnungszeitraum längstens 12 Monate –Einwendungen innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung –Verjährung 3 Jahre, § 195 BGB Kanzlei für Mietrecht0211 –

22 Vielen Dank für ihr Interesse. Wenn Sie Fragen haben, rufen Sie mich einfach an! Kanzlei für Mietrecht Rechtsanwalt Marco Rath Friedrichstraße 103, Düsseldorf Tel.: 0211 – Fax: 0211 –


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