Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Zur bürgerlichen Analyse des großen Wohnungseigentums am Beispiel der Enquetekommission.

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1 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Zur bürgerlichen Analyse des großen Wohnungseigentums am Beispiel der Enquetekommission des NRW-Landtags und daraus erwachsende Vorschläge Sommersemster 2013‹Nr.›Daniel Zimmermann

2 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Daniel Zimmermann Gliederung Problemaufriss Geschäftsmodelle von Finanzinvestoren auf den deutschen Wohnungsmärkten Handlungsempfehlungen der Enquetekommission des Landtag Grenzen bürgerlich-parlamentarischer Analyse und Schlussfolgerungen Sommersemster 2013 2

3 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Daniel ZimmermannSommersemster 2013 3 Problemaufriss: Wohnungsmarktakteure und Transaktionsgeschehen

4 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Daniel Zimmermann Akteure auf den Wohnungsmärkten Nachfrageseite – Wer fragt Wohnungen nach? Haushalte Faktoren der Nachfrageentwicklung – Bevölkerungsentwicklung – Haushaltsentwicklung (Zahl/Größe/Art) – Einkommensentwicklung und -verteilung – Staatliche Regelungen (Subjektförderung) – Wohnflächenbedarf/-entwicklung Sommersemster 2013 4

5 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Daniel Zimmermann Akteure auf den Wohnungsmärkten Angebotsseite – Wer stellt Wohnraum zur Verfügung Private Einzeleigentümer gewerblich-professionelle Eigentümer (öffentlich/privat) Selbstnutzer Faktoren der Angebotsentwicklung – Bestehendes Angebot + Neubau – Rechtliche Rahmenbedingungen – Staatliche Eingriffe (Objektförderung + prinzipiell auch eigene Bauaktivitäten) Sommersemster 2013 5

6 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Daniel Zimmermann Akteure auf den Wohnungsmärkten Sommersemster 2013 6 Wohnungsbestand in NRW 8.394 Tsd. Whg. Professionell-gewerbliche Anbieter 1.868 Tsd. Whg. Genossenschaften 335 Tsd. Whg. Öffentliche und kommunale WU 226 Tsd. Whg. Privatwirtschaftl. professionell-gewerbliche Eigentümer 1.281 Tsd. Whg. Kirchliche / sonstige WU 26 Tsd. Whg. Private Kleinanbieter / Amateurvermieter 3.168 Tsd. Whg. Ein- und Zweifamilienhäuser 360 Tsd. Whg. Geschosswohnungen 2.808 Tsd. Whg. Selbstnutzer 3.358 Tsd. Whg. Ein- und Zweifamilienhäuser 2.686 Tsd. Whg. Geschosswohnungen 672Tsd. Whg. Quelle: InWIS (2010): Atlas Wohnen Nordrhein-Westfalen 2010; eigene Darstellung Für den Mietwohnungsmarkt direkt relevante Akteure bzw. Anbieter

7 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Daniel Zimmermann 7 Quelle: InWIS (2010): Atlas Wohnen Nordrhein-Westfalen 2010; eigene Darstellung 22 % 38 %40 % 15 % Wohnungsbestand in NRW 8.394 Tsd. Whg. Professionell-gewerbliche Anbieter 1.868 Tsd. Whg. Genossenschaften 335 Tsd. Whg. Öffentliche und kommunale WU 226 Tsd. Whg. Privatwirtschaftl. professionell-gewerbliche Eigentümer 1.281 Tsd. Whg. Kirchliche / sonstige WU 26 Tsd. Whg. Private Kleinanbieter / Amateurvermieter 3.168 Tsd. Whg. Ein- und Zweifamilienhäuser 360 Tsd. Whg. Geschosswohnungen 2.808 Tsd. Whg. Selbstnutzer 3.358 Tsd. Whg. Ein- und Zweifamilienhäuser 2.686 Tsd. Whg. Geschosswohnungen 672Tsd. Whg. 15% 22% 40%38% Eingruppierung von Finanzinvestoren auf der Anbieterseite

8 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Daniel Zimmermann Akteure auf den Wohnungsmärkten Angebotsseite – Selbstnutzer (ca. 40 %) machen den größten Teil bezogen auf den Wohnungsbestand aus. Sie nehmen jedoch am Mietwohnungsmarkt nicht teil. – Private Kleinanbieter und Amateurvermieter (ca. 38 %) und Professionell-gewerbliche Vermieter (ca. 22 %) bieten Wohnungen auf den Wohnungsmärkten an. – Der Mietwohnungsmarkt umfasst in NRW/DE somit ca. 60 % des Wohnungsbestands. Sommersemster 2013 8

9 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Daniel Zimmermann Akteure auf den Wohnungsmärkten Der Anteil der „sozialen“ Wohnungswirtschaft fiel in Deutschland insgesamt im Zeitraum von 1998 bis 2010 von 14,7% auf ca. 7%, der Anteil der privaten und finanzmarktgetriebenen Wohnungsunter- nehmen (ohne private Kleinvermieter) stieg im gleichen Zeitraum von 8,8% auf ca. 15%. Sommersemster 2013 9

10 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Daniel ZimmermannSommersemster 2013 10 Wohnungstransaktionen 1999-2012 Quelle: BBSR 2012

11 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Daniel ZimmermannSommersemster 2013 11 Wohnungstransaktionen 1999-2012 Quelle: BBSR 2012

12 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Daniel Zimmermann Wohnungstransaktionen 1999-2012 06. Juli 2013 12 Quelle: Manager Magazin; CBRE Research

13 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Daniel ZimmermannSommersemster 2013 13 Wohnungstransaktionen nach Akteuren Quelle: BBSR 2012

14 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Daniel ZimmermannSommersemster 2013 14 Quelle: Landtag NRW 2012 Wohnungstransaktionen in NRW zwischen 1999 und 2011 nach Käufer- und Verkäufertyp

15 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Daniel Zimmermann Übersicht über die für NRW bedeutsamen großen Paketverkäufe Sommersemster 2013 15 Quelle: Landtag NRW 2012

16 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Daniel Zimmermann Wahrnehmung der Finanzinvestoren „Heuschrecken“, die das Unternehmen abgrasen und dann weiterziehen Extrem hohe Renditeerwartungen, rein renditeorientiert, kein Interesse am Unternehmen Bilanzorientierung statt Substanzorientierung Kurzfristiges Engagement/Investment Ausländische Investoren 06. Juli 2013 16

17 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Daniel ZimmermannSommersemster 2013 17 Geschäftspolitik und Geschäftsmodelle von Finanzinvestoren auf den deutschen Wohnungsmärkten Rahmenbedingungen, Finanzierungs- und Renditestrategien, Konsequenzen

18 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Daniel Zimmermann Warum investieren Finanzinvestoren in Wohnungen? Investitionen in Wohngebäude/Wohnungen stehen in Konkurrenz zu anderen Kapitalanlagen Nachteile gegenüber anderen Anlagen können sein: – Langfristige Kapitalbindung (lange Nutzungszeiten), – hohe Produktionskosten, – Schlechte Marktanpassungsmöglichkeiten (lange Produktionszeiten, Ortsgebundenheit: Immobilie) – Teils unklare bzw. bedingt prognostizierbare Nachfrage (räumlich divergierende Entwicklung, Kaufkraftentwicklung, rechtlicher Rahmen…) Sommersemster 2013 18

19 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Daniel Zimmermann Warum investieren Finanzinvestoren in Wohnungen? Warum in Wohnungen investieren? – „Sicherheit“ der Anlage gegenüber anderen Anlageklassen durch Sachwerte bzw. Risikostreuung – Vergleichsweise gute Prognosemöglichkeiten hinsichtlich des Grundbedarfs an Wohnungen – U.U. relativ hohe Renditen z.B. im Vergleich zu Staatsanleihen → d.h. Investitionen auf den Wohnungsmärkten sind auch abhängig von der Differenz der hier erzielbaren Rendite im Vergleich zu anderen Renditemöglichkeiten Sommersemster 2013 19

20 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Daniel Zimmermann Warum investieren Finanzinvestoren in Wohnungen? Rendite durch die Vermietung von Wohnraum ist eine abgeleitete Größe. – Abhängig von anderen Anlagemöglichkeiten – Im Prinzip Bestandteil des Lohns – dessen Anteil ist aber variabel (Mehr Geld für die Miete, weniger für‘s Kino) – In hohem Maße abhängig von konkreten Bedingungen und Möglichkeiten, Mietpreise durchzusetzen – Vielzahl beeinflussender Faktoren (gesetzliche Regelungen, Differenziertheit der Wohnungsmärkte, Bevölkerungs- und Einkommensentwicklung…) Sommersemster 2013 20

21 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Daniel Zimmermann Warum investieren Finanzinvestoren in Wohnungen? Konkrete Hintergründe I – Grundvoraussetzung: anlagesuchendes Kapital! 06. Juli 2013 21

22 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Daniel Zimmermann Entwicklung globales Anlagevermögen und BIP 06. Juli 2013 22

23 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Daniel Zimmermann Entwicklung globaler Privat Equity-Investitionen 06. Juli 2013 23

24 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Daniel Zimmermann Warum investieren Finanzinvestoren in Wohnungen? Konkrete Hintergründe I – Grundvoraussetzung: anlagesuchendes Kapital – Abschaffung der Wohnungsgemeinnützigkeit (01.01.1990) 06. Juli 2013 24

25 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Daniel Zimmermann Wohnungsgemeinnützigkeit Wohnungsunternehmen, die als gemeinnützig anerkannt waren, genossen Steuerfreiheit im Gegenzug für die Einhaltung von im Gesetz bestimmten Vorgaben. Dazu zählten vor allem: – Mietpreisbindung (Kostenmiete) – Beschränkung der und Richtlinien für die Geschäftstätigkeit – Neubaupflicht – Ausschüttungsbegrenzung: 4% der Einlagensumme – Vermögensbindung 06. Juli 2013 25

26 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Daniel Zimmermann Warum investieren Finanzinvestoren in Wohnungen? Konkrete Hintergründe I – Grundvoraussetzung: anlagesuchendes Kapital – Abschaffung der Wohnungsgemeinnützigkeit (01.01.1990) – Verschuldung öffentlicher Haushalte - Privatisierungsdruck Zwischen 1990 und 2000 stieg die Verschuldung aller öffentlichen Haushalte von ca. 538 Mrd. € auf 1.211 Mrd. € und bis 2010 auf 2.011 Mrd. € – Verkauf von Werkswohnungsbeständen Durch Abschaffung WGG nun lukrativ 06. Juli 2013 26

27 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Daniel Zimmermann Warum investieren Finanzinvestoren in Wohnungen? Konkrete Hintergründe II – Steuerbefreiung (01.01.2002) von Gewinnen aus der Veräußerung von Anteilen an Kapitalgesellschaften durch Kapitalgesellschaften Beförderte insbesondere Verkauf der Werkswohnungen Steuerbefreiung wirkt preisdämpfend -> Impuls – Pauschale Abgeltungssteuer für EK 02-Bestände (2008) Eigenkapital der ehem. gemeinnützigen WU muss bei Ausschüttung nicht mehr mit 45% versteuert werden, sondern nur noch pauschal mit 3% 06. Juli 2013 27

28 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Daniel Zimmermann Warum investieren Finanzinvestoren in Wohnungen? Konkrete Hintergründe III – Finanzierungshebel und Geldpolitik Niedrige Leitzinsen und lockere Kreditvergabe befeuern Unternehmensübernahmen mit hohen Fremdkapitalhebeln Ausnutzung des leverage-Effekts dadurch noch attraktiver – Zeitweise günstige Risikopräferenzen der Investoren und „Euphoriephasen“ an den Finanzmärkten – Gegenläufige Preisentwicklungen an den deutschen und den Wohnimmobilienmärkten anderer Länder 06. Juli 2013 28

29 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Daniel Zimmermann Warum investieren Finanzinvestoren in Wohnungen? Konkrete Hintergründe IV – Erwartungen hinsichtlich der dt. Wohnungsmärkte Potentielle Aufholeffekte bei Hauspreisen/ Mietenmultiplikatoren -> steigende Preise Niedrige Wohneigentumsquote (45,7 % in 2011) bei gleichzeitig hohen Einkommen -> Potential für Mieterprivatisierungen Moderate Mietenentwicklung -> Mietsteigerungspotentiale Gute bauliche Substanz -> zeitweilige Reduzierung der Instandhaltung möglich 06. Juli 2013 29

30 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Daniel Zimmermann Warum investieren Finanzinvestoren in Wohnungen? Konkrete Hintergründe V – „Leistungsfähiges“ Schattenbankensystem zur Verbriefung von Übernahmekrediten 06. Juli 2013 30 Originator Ein-Zweck- Gesellschaft Schuldner Investoren Kaufpreis Anleihe- emission Weiterverkauf Kredit Zinsen/Tilgungen Kredit Emissions- erlös Zinsen/Tilgungen

31 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Daniel Zimmermann 31 Agieren der Finanzinvestoren auf Grundlage gesetzlicher Möglichkeiten, denen politisch der Weg bereitet wurde auf Grundlage ökonomischer Rahmenbedingungen im Interesse der Investoren bzw. Eigentümer 06. Juli 2013

32 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Daniel Zimmermann 32 06. Juli 2013 Private Equity- Gesellschaft REPE- Fonds Zielunternehmen Banken / Anleihegläubiger Fondsinvestoren Gewinne ausschütten Eigenkapital investieren und managen Eigenkapital investieren und kontrollieren Fremdkapital geben Zinsen zahlen Beteiligung/ Management Gewinne ausschütten Finanzinvestoren – Private Equity / Grundstruktur

33 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Daniel Zimmermann Finanzinvestoren – Private Equity / Investmentzyklus 33 06. Juli 2013

34 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Daniel Zimmermann Finanzinvestoren – Private Equity / Investmentzyklus 34 06. Juli 2013 Fundraising Privatplatzierung Due diligence der Investoren Book of bids Anfangsinvestitionen und Kapitaleinschüsse auf AnforderungAkquisition Due Diligence Beteiligungsverhandlung Closing Exit Mieterprivatisierung Verkauf von Teilportfolien BörsengangManagement Steigerung der Mieteinnahmen Portfoliooptimierung Geschäftsprozessneugestaltung Operative Phase

35 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Daniel Zimmermann Private Equity / Akquisitionsprozess 35 Private Equity Fonds/ Investoren Zielgesellschaft Private Equity Gesellschaft Akquisitionsgesellschaft Gründung Fremdkapital Finanzierung Kauf 06. Juli 2013

36 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Daniel Zimmermann Private Equity / Schuldenübertragung 36 Private Equity Fonds/ Investoren Zielgesellschaft Akquisitionsgesellschaft Fremdkapital gibt Kredite leistet Einlagen Akquisitionsgesellschaft Zielgesellschaft Fusioniertes Unternehmen Private Equity Gesellschaft Kontrolle Ansprüche aus Krediten 06. Juli 2013

37 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Daniel Zimmermann Finanzinvestoren – Private Equity / reale Strukturen (Bsp. DAIG) 37 06. Juli 2013

38 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Daniel Zimmermann Geschäftspolitik der REPE-Gesellschaften / Fremdkapitaleinsatz - Leveraging 38 Private Equity Gesellschaft Private Equity Fonds Fremdkapital Investoren ermöglicht eine teilweise stark gesteigert Eigenkapitalrendite (leverage-Effekt) Kernbestandteil der PE-Strategie ist der möglichst hohe Einsatz von Fremdkapital verringert das von den Investoren aufzubringende Einlagevermögen verlagert damit in absoluter Betrachtung das finanzielle Risiko der Investoren Bedingung: Ausnutzung von Möglichkeiten der Haftungsbeschränkung Bedingung: der Fremdkapitalzins liegt unter der Gesamtkapitalrendite des Zielunternehmens größere Projekte können finanziert werden 06. Juli 2013

39 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Daniel Zimmermann Leverage-Effekt 06. Juli 2013 39

40 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Daniel Zimmermann Geschäftspolitik der REPE-Gesellschaften / Fremdkapitaleinsatz - Leveraging II 40 Beispielrechnung: Ein Unternehmen hat einen Bilanzwert von 1 Mrd. € Es erwirtschaftet 50 Mio. € Gewinn vor Zinsen (5 % auf die Bilanzsumme) Die Fremdkapitalzinsen belaufen sich im Schnitt auf 3 % Werte in % 06. Juli 2013

41 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Daniel Zimmermann Leverage-Effekt 06. Juli 2013 41 Grundzüge der Geschäftsmodell von Finanzinvestoren bilden sich bereits in dieser Formel ab: GKR -> Einnahmen und Betriebskosten i -> Reduzierung der Fremdkapitalkosten FK/EK -> hoher Verschuldungshebel

42 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Daniel Zimmermann Geschäftspolitik der REPE-Gesellschaften / Kosten- und Wertoptimierung 42 06. Juli 2013 Standardisierung von ProzessenBündelung von Einkaufsmacht bei Reparatur- und InstandsetzungsaufgabenReduzierung und Zentralisierung von ServiceleistungenReduzierung und Outsourcing von PersonalReduzierung von Instandhaltung- und ModernisierungsausgabenAufwertungen und ModernisierungenLeerstandsvermeidungPortfoliomanagementMietermix-OptimierungErlösoptimierung

43 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Daniel Zimmermann Verkauf des gesamten Wohnungsunternehmens/-bestands In Erwartung von Wertsteigerungen durch Markveränderungen und/oder aktives Management Komplettverkauf Durch Einstieg eines anderen Investors Durch Verkauf von Tochtergesellschaften Beteiligungsverkauf Teilverkäufe bzw. Verkauf von Wohnungspaketen Z.B. Hoch- und Niedrigpreissegmente Block-/Portfolioverkäufe Z.B. in Erwartung von Preissteigerungen am Markt wegen hoher Nachfrage Dienen auch der Portfoliobereinigung Einzelobjektverkäufe Zielt ab auf die Differenz zwischen relativ niedrigen Einkaufspreisen pro Wohnung bei Erwerb und den höheren Verkaufspreise durch Einzelverkauf Hohe Gewinnmarge - aber: hoher Aufwand, Zeitfaktor, Restantenproblem und in der Konsequenz komplizierte Eigentumsverhältnisse Mieterprivatisierungen Umwandlung zur AG und Börsengang REITs: spezielle börsennotierte Immobilen-AGs (in DE mit erheblichen Einschränkungen versehen, v.a. Baualter der Gebäude, daher momentan kaum eine Option) Börsengang Auflegen von offenen oder geschlossenen Immobilienfonds für Teilportfolios Immobilienfonds Verbriefungen: Können dann als (Teil-)Exit angesehen werden, wenn die hierdurch verfügbaren Mittel zur Ausschüttung an den Private Equity Fonds/die Investoren genutzt werden Insolvenz und Zwangsversteigerung: ein Beispiel hierfür ist die Thalos-Gruppe in Köln-Chorweiler Sonstige Varianten Geschäftspolitik REPE-Gesellschaften / Exit-Strategien 43 06. Juli 2013

44 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Daniel Zimmermann Geschäftspolitik REPE-Gesellschaften / Übersicht 44 Strategien / Geschäftspolitik der Investoren Kosten- und WertoptimierungMieterhöhung Mietermix Portfoliomanagement Verwaltungs-/Personalkosten Instandhaltung / Modernisierung FinanzoptimierungFinanzmanagement des Unternehmens Leverage / hohe Fremdkapitalquote Verbriefung der Schulden ExitVerkauf von Teilportfolios Mieterprivatisierung Immobilienfonds / REITs Verbriefung von Cash Flow Börse Rahmenbedingungen Haftungsrechtliche Absicherung Insolvenz-/Schuldrechtliche Absicherung Steuerrechtliche Situation Bilanzrechtliche Situation 06. Juli 2013

45 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Daniel Zimmermann Thesen: Besonderheiten von Finanzinvestoren Die Renditeorientierung ist nicht spezifisch, jedoch die Bereitschaft hohe Risiken einzugehen, für überdurchschnittliche Renditen Absolute Priorität der Finanzierungsebene zwecks Renditeerfüllung Zeitliches Engagement fällt auseinander mit der „Lebensdauer“ der Immobilien Versuch, auch künftige Gewinne schon heute zu realisieren und Kosten in die Zukunft zu übertragen 06. Juli 2013 45

46 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Daniel Zimmermann Thesen: Besonderheiten von Finanzinvestoren Spekulationsaspekt: find another idiot + Handelsgewinne durch Boomphasen/Nachholeffekte sowie Wertsteigerungen (im Wesentlichen i.d. Bilanz) Attribut „ausländisch“ ist inhaltlich falsch und dient eher der Verschleierung der Verhältnisse Im Prinzip: Bewegung des Kapitals auf einen zunehmend kommodifizierten, privatisierten, weniger regulierten Markt – Aspekt: Nachholeffekte+Spekulation – Aspekt: „krisensichere“ Anlage mit relativ hohen Renditen 06. Juli 2013 46

47 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Daniel ZimmermannSommersemster 2013 47 Handlungsempfehlungen der Enquetekommission des Landtags NRW

48 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Daniel Zimmermann Handlungsempfehlungen der Enquetekommission des Landtags NRW Große Bandbreite an Handlungsmöglichkeiten – (>100 Seiten) – Alle Vorschläge, die unterbreitet wurden bzw. diskutiert wurden, unabhängig von welcher Seite wurden aufgenommen – Umfassen weites Themenspektrum Rechtsrahmen und Instrument auf Bundesebene Rechtsrahmen und Instrumente auf Landesebene Förderinstrumente Mögliche Trägerkonstruktionen/Auffanglösungen Informationsinstrumente 06. Juli 2013 48

49 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Daniel Zimmermann Handlungsempfehlungen der Enquetekommission des Landtags NRW Davon zu unterscheiden sind die Handlungsempfehlungen – Richten sich an den Landtag – ca. 6 Seiten – nicht nur komprimiert, sondern selektiert und qualitativ meist verändert Empfehlungen sind weitgehend als Prüfaufträge formuliert -> Beerdigung 2. Klasse? Viele end-of-pipe-Lösungen Juristisches „Klein-Klein“ gegen grundlege Probleme 06. Juli 2013 49

50 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Daniel Zimmermann Handlungsempfehlungen der Enquetekommission des Landtags NRW „Es muss geprüft werden, wie eine verstärkte Wohnungsaufsicht umgesetzt werden kann. Über die Umsetzung der Wohnungsaufsicht sollen die Städte und Gemeinden der Landesregierung regelmäßig berichten. Zudem soll eine Evaluation über die Qualität der Effizienz der freiwilligen Selbstaufgabe erfolgen.“ Das, obwohl selbst die Sachverständigen die Empfehlung ausgesprochen haben, die Wohnungsaufsicht zur Pflichtaufgabe zu machen. 06. Juli 2013 50

51 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Daniel Zimmermann Handlungsempfehlungen der Enquetekommission des Landtags NRW „Die Landesregierung sollte eine Bundesratsinitiative prüfen mit dem Ziel, dass der Erwerb von Gesellschaftsanteilen immobilienhaltender Gesellschaften grunderwerbsteuerpflichtig wird und so Einschränkungen und Umgehungsmöglichkeiten, die das Steuergesetz derzeit beinhaltet, nicht mehr genutzt werden können.“ 06. Juli 2013 51

52 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Daniel Zimmermann Handlungsempfehlungen der Enquetekommission des Landtags NRW Aber auch positive Ansatzpunkte – Empfehlung eine „Neue Gemeinnützigkeit“ zu prüfen – Empfehlungen, die auf andere Eigentümerstrukturen hinweisen – allerdings mit ambivalenten Charakter – Vorschläge für Bundesratsinitiativen zur Steuerpolitik (z.B. zur Beseitigung der Steuerfreiheit auf Veräußerungsgewinne – Vorschläge zur Verbesserung der MieterInnen-Rechte (BGB) und der Mitbestimmung 06. Juli 2013 52

53 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Daniel Zimmermann Handlungsempfehlungen der Enquetekommission des Landtags NRW Große Bandbreite an Handlungsmöglichkeiten – (>100 Seiten) – Alle Vorschläge, die unterbreitet wurden bzw. diskutiert wurden, unabhängig von welcher Seite wurden aufgenommen – Umfassen weites Themenspektrum Rechtsrahmen und Instrument auf Bundesebene Rechtsrahmen und Instrumente auf Landesebene Förderinstrumente Mögliche Trägerkonstruktionen/Auffanglösungen Informationsinstrumente 06. Juli 2013 53

54 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Daniel Zimmermann Grenzen bürgerlich-parlamentarischer Analyse und Schlussfolgerungen Unwille, Hintergründe und Wirkungszusammenhänge zu betrachten und in die Analyse einzubeziehen – Ahistorische, undialektische Methoden – Abarbeiten an Erscheinungsformen („Heuschrecken“) Entsprechend werden Schlussfolgerungen gezogen, die nicht an der „Wurzel“ ansetzen – End-of-pipe-Lösungen Fixierung auf juristische Sachverhalte, da diese Kernpunkt der parlamentarischen Politik sind Keine Betrachtung der Kräfteverhältnisse 06. Juli 2013 54

55 Marx-Engels-StiftungNeoliberale Stadt - Spaltung, Zonierung und Widerstand Daniel Zimmermann Quellen: Deutscher Bundestag (Hg.) (2011): Wohngeld- und Mietenbericht 2010. Drks. 17/6280 NRW.Bank (2012): Soziale Wohnraumförderung 2011. Düsseldorf InWIS (2010): Atlas Wohnen Nordrhein-Westfalen 2010 Website BMVBS. Zugriff: http://www.mbwsv.nrw.de/wohnen/Daten_und_Fakten/index.php Quelle: Knut Unger (2010): Neoliberale Wohnungspolitik: Vom Ausverkauf in die Krise zur Mieteroffensive?; eigene Darstellung Kofner, Stefan (2006): Private Equity. In: WuM 3/2006, S. 133-137 BBSR (2012): Anstieg großer Wohnungstransaktionen in 2012. Bonn Sommersemster 2013 55