Kapitalanlage in Immobilien: Jetzt erst recht?

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1 Kapitalanlage in Immobilien: Jetzt erst recht?
Das neue Kollektivanlagegesetz: Welche Möglichkeiten stehen offen? Mögliche Folgen der Abschaffung der Lex Koller

2 Geltungsbereich (1/2) Dem KAG unterstellt sind:
Kollektive Kapitalanlagen und alle Personen, die diese verwalten oder aufbewahren (Art. 2 Abs. 1) Ausländische kollektive Kapitalanlagen, für die in oder von der Schweiz aus öffentlich geworben werden (Art. 2 Abs. 4) Nicht unterstellt sind: Operative Gesellschaften, die eine unternehmerische Tätigkeit ausüben Holdinggesellschaften börsenkotierte Gesellschaften in der Schweiz

3 Geltungsbereich (2/2) Investmentgesellschaften für qualifizierte Investoren, d.h. sofern: Ausschliesslich qualifizierte Anleger beteiligt sein dürfen; Die Aktien auf Namen lauten; und Jährlicher Nachweis einer anerkannten Revisionsstelle über Einhaltung dieser Voraussetzungen.

4 Übersicht Geltungsbereich

5 Kollektive Kapitalanlagen
Vermögen, die von Anlegern zur gemeinschaftlichen Kapitalanlage aufgebracht und für deren Rechnung verwaltet werden. Offene kollektive Kapitalanlagen Unmittelbarer oder mittelbarer Anspruch auf Rückgabe zum Nettoinventarwert Geschlossene kollektive Kapitalanlagen Kein unmittelbarer oder mittelbarer Anspruch auf Rückgabe zum Nettoinventarwert

6 Qualifizierte Anleger
Art. 10 b KAG: Begriff des „qualifizierten Anlegers“: als „qualifizierte Anleger“ gelten vor allem Institutionelle Anleger wie Banken, Versicherungen und Vorsorgeeinrichtungen sowie vermögende Privatpersonen (Schwellenwert: Finanzanlagen über CHF 2 Mio. Höhe und Inhalt kontrovers diskutiert)

7 KAG im Bereich der Immobilien
Erweiterung des Kreises von Investitionsvehikeln Immobiliengesellschaft Immobilien-Anlagestiftung Vertragliche Immobilienfonds (KAG) Immobilien-SICAV (KAG) Kommanditgesellschaft für kollektive Kapitalanlagen (KGK) “Immobilien-SICAF (KAG)“ Interesse und Nutzung dieser neuen Investitonsvehikel, insbesondere durch qualifizierte Anleger. Möglichkeit von Erleichterungen durch die EBK, soweit nur qualifizierte Anleger vorhanden sind.

8 Vertraglicher Immobilienfonds (1/7)
Überblick und Struktur Kollektivanlagevertrag (Fondsvertrag) zwischen Anlegern und Fondleitung und Depotbank Verwaltung durch die Fondsleitung (zwingend, Art. 30 KAG); Delegation im Rahmen von Art. 31 KAG möglich Fondsleitung = AG mit Hauptzweck „Ausübung des Fondsgeschäfts“ Durch Zeichnung von Fondsanteilen erwirbt Anleger gegenüber Fondsleitung einen Anspruch auf Beteiligung am Vermögen und Ertrag des Anlagefonds.

9 Vertraglicher Immobilienfonds (2/7)
Anleger Bewilligung durch EBK Bewilligung durch EBK Kollektivanlagevertrag Fondsleitung Depotbank

10 Vertraglicher Immobilienfonds (3/7)
Mitwirkungsrechte Kein vertragliches Mitwirkungsrechte der Anleger Reine Fremdverwaltung Sehr hohes Niveau des Anlegerschutzes Risikoverteilung / Fremdkapitalanteil Strenge Risikoverteilungsvorschriften (Art. 87 KKV) Verteilung nach Objekten, Nutzungsart, Alter, Bausubstanz und Lage Mindestens 10 Objekte Verkehrswert eines Grundstücks nicht mehr als 25% des Fondsvermögens

11 Vertraglicher Immobilienfonds (4/7)
Bezugsrecht Vorrecht der bisherigen Anleger Verwässerungsschutz Möglichkeit der Befreiung vom Bezugsrecht bei qualifizierten Anlegern Rückgabemöglichkeiten der Anleger 12monatige Frist auf das Ende eines Rechnungsjahres (Art. 66 Abs. 2 KAG) Börslicher oder ausserbörslicher Handel (Art. 67 KAG) Freiwillige Rückzahlung durch Fondsleitung

12 Vertraglicher Immobilienfonds (5/7)
Bewertung des Anlagevermögens Schätzung des Verkehrswertes bei Erwerb, Veräusserung und Abschluss jedes Rechnungsjahres (Art. 92 und 93 KKV) Bezeichnung durch Fondleitung und Genehmigung der Schätzungsexperten durch EBK (Art. 64 KAG) Grundstücke in der Vermögensrechnung zu Verkehrswerten

13 Vertraglicher Immobilienfonds (6/7)
Neuerungen im KAG Vereinfachungen betr. Prospekt und Reglement Zulässige Anlagen Ausländische Immobilien Immobilienfonds, REITs + kotierte Immob-ges. max 25% Immobilienzertifikate Baurechtsgdstke max. 20% Hypothekarische Belastung max. 50% vom Verkehrswert Derivative Finanzinstrumente zu Hedgingzwecken Müssen zwei Jahre nach der Lancierung erfüllt sein Fristerstreckung möglich

14 Vertraglicher Immobilienfonds (7/7)
Neuerungen im KAG auszugebende Anteile Schätzungsexperten Sacheinlagen Besteuerung Thesaurierungsfonds same business, same rules KGK SICAF Koll. Kapitalanlagen mit direktem Grundbesitz

15 KGK (1/6) Überblick (Art. 98 – 109 KAG) Struktur
Subsidiäre Anwendung des Obligationenrechts (Art. 99 KAG) Struktur Aussenverhältnis: Keine juristische Person handlungsfähig, prozessfähig und betreibungsfähig (Art. 99 KAG)

16 KGK (2/6) Innenverhältnis: Gesamthandschaft unter den Gesellschaftern
Komplementär Unbeschränkt haftend Aktiengesellschaft mit Sitz in der Schweiz Nur in einer einzigen KGK Komplementär Geschäftsführung und Vertretung gegen Aussen Kommanditär Qualifizierte Investoren Mindestens 5 Kommanditäre spätestens ein Jahr nach Lancierung Haftung nur bis zur Kommanditsumme

17 KGK (3/6) KGK-Struktur Kommanditäre General Partner AG
Promotoren General Partner AG Investment Adviser Portfolio

18 KGK (4/6) Entstehung Beendigung 1 Kommanditär / 1 Komplementär
Bewilligung durch die Aufsichtsbehörde Konstitutive Wirkung des HR-Eintrages Gesellschaftervertrag und Wahlannahmeerklärung der Revisionsstelle Beendigung Durch Gesellschafterbeschluss (Grundsatz: Einstimmig) Gründen im Gesetz und Gesellschaftsvertrag (Konkurs, Gesellschaftszweck, Ablauf der Zeit etc.) Durch Verfügung der Aufsichtsbehörde

19 KGK (5/6) Mitwirkungsrechte der Kommanditäre
Zur Geschäftsführung weder verpflichtet noch berechtigt Kein Widerspruch gegen Geschäftsführungshandlungen innerhalb des gewöhnlichen Geschäftsbetriebs Keine Übertragung der Geschäftsführung möglich (Fremdverwaltung) Risikoverteilung/Fremdkapitalanteil Anlagen in Risikokapital, Bau- und Immobilienprojekte oder alternative Anlagen Umstritten: Investments in fertiggestellte Renditeobjekte Keine Risikoverteilungsvorschriften (ein Bauprojekt möglich) Keine Fremdkapitalanteilsvorschriften

20 KGK (6/6) Bezugsrecht Rückgabemöglichkeit der Anleger
Keine aufsichtsrechtliche Regelung Rückgabemöglichkeit der Anleger Grundsatz: Keine Rückgabemöglichkeit (Closed-End-Struktur) Dauer zwischen 8 bis 12 Jahre Bewertung des Anlagevermögens Verkehrswert Bewertung gemäss Art. 88 ff. KAG Transparenz Kein Anlagereglement Richtlinien sind Teil des Gesellschaftsvertrages und Prospekt

21 SICAV (1/7) Struktur AG angelehnte juristische Person (OR nur subsidiär anwendbar, wenn ausdrücklich bestimmt) Drei Organe: Generalversammlung Verwaltungsrat Revisionsstelle (von der EBK anerkannt) Aktienkategorien: Anlegeraktien Unternehmeraktien Gesamtvermögen: Teilvermögen der Unternehmeraktionäre Mehrere Teilvermögen der Anlegeraktionäre Selbstverwaltete oder fremdverwaltete SICAV

22 Selbstverwaltete SICAV
Unternehmer-aktionär Anlegeraktionär A Fondsleitung Keine Delegation der Administration (gewisse administrative Aufgaben dürfen jedoch delegiert werden) Depotbank Anlegeraktionär B Selbstverwaltete SICAV Gläubiger Teilvermögen 2 Gläubiger Teilvermögen 3 Gläubiger Teilvermögen 1 Teilvermögen 2 Anlegeraktionär A Teilvermögen 3 Anlegeraktionär B Teilvermögen 1 Unternehmeraktionär VR

23 Fremdverwaltete SICAV
Unternehmer-aktionär Anleger-aktionär A Fondsleitung Delegation der Administration (und Weiter-delegation des Asset-Managements an einen Vermögens-verwalter) Depotbank Anleger-aktionär B Gläubiger Teilvermögen 2 Gläubiger Teilvermögen 3 Gläubiger Teilvermögen 1 Fremdverwaltete SICAV Teilvermögen 2 Anlegeraktionär A Teilvermögen 3 Anlegeraktionär B Teilvermögen 1 Unternehmeraktionär VR

24 SICAV (4/7) Mitwirkungsrechte der Anleger Anlegeraktionäre
Anspruch auf jederzeitige Rückgabe der Aktien zum Nettoinventarwert Auskunftsrecht Zwangsverkauf Rückerstattungsklage Stimmrecht an GV (pro Aktie 1 Stimme) Gleiche Mitgliedschaftsrechte, Stimmrechte und Kontrollrechte der Anleger- und Unternehmeraktionäre

25 SICAV (5/7) Risikoverteilung / Fremdkapitalanteil Bezugsrecht
Strenge Risikoverteilungsvorschriften (Art. 87 KKV) Verteilung nach Objekten, Nutzungsart, Alter, Bausubstanz und Lage Mindestens 10 Objekte Verkehrswert eines Grundstücks nicht mehr als 25% des Fondsvermögens Bezugsrecht Bezugsrecht der bisherigen Anleger Verwässerungsschutz Befreiung vom Bezugsrecht durch EBK bei ausschliesslich qualifizierten Anleger

26 SICAV (6/7) Rückgabemöglichkeiten der Anleger
12monatige Frist auf das Ende eines Rechnungsjahres (Art. 66 Abs. 2 KAG) Börslicher oder ausserbörslicher Handel (Art. 67 KAG) Freiwillige Rückzahlung durch Fondsleitung Bewertung des Anlagevermögens Schätzung des Verkehrswertes bei Erwerb, Veräusserung und Abschluss jedes Rechnungsjahres (Art. 92 und 93 KKV) Bezeichnung durch Fondleitung und Genehmigung der Schätzungsexperten durch EBK (Art. 64 KAG) Grundstücke in der Vermögensrechnung zu Verkehrswerten

27 SICAV (7/7) Transparenz Prospektpflicht und Pflicht zur Veröffentlichung eines vereinfachten Prospekts Abgabe bzw. Veröffentlichung erfolgt kostenlos Veröffentlichung des Jahres- und des Halbjahresberichts Subsidiäre Anwendung des OR betreffend Kontrollrechte der Aktionäre

28 SICAF (1/2) Struktur Aktiengesellschaft i.S. des OR
Ausschliesslicher Zweck: kollektive Kapitalanlage Aktionärskreis offen (d.h. nicht nur qualifizierte Anleger) Nicht in der Schweiz kotiert Subsidiäre Anwendbarkeit des OR Namenaktien zwingend vorgeschrieben Statuten und Anlagereglement Aufsichtsbehörde EBK (Bewilligung, Genehmigung, Überwachung, Erlass notwendiger Massnahmen)

29 SICAF (2/2) Entstehung und Beendigung Mitwirkungsrechte der Aktionäre
Keine spezifischen Bestimmungen, d.h. sinngemäss OR Mitwirkungsrechte der Aktionäre Keine spezifischen Rechte, Vorschriften und Rechte gemäss OR Anlagen / Anlagepolitik / Risikoverteilung Regelung in den Statuten und im Anlageregelement Schätzung notwendig bei Immobilien (Art. 65KAG) Bezugsrecht Keine spezifische Regelung, d.h. sinngemäss OR

30 Chancen dieser Immobilien-anlagevehikel
Geeignetes Investitionsvehikel für qualifizierte Anleger, insbesondere wenn die EBK die Immobilien-Investitionsvehikel von bestimmten Vorschriften ganz oder teilweise befreit

31 Folgen der Aufhebung der Lex Koller auf Immobilienanlagevehikel
Ausgangslage und geltendes Recht Börsenkotierte Immobiliengesellschaften SICAV, KGK und SICAF, die von ausländischen Investoren beherrscht werden Investition in Wohneigentum bewilligungspflichtig Aufhebung der Lex Koller Investition in Wohneigentum für sämtliche SICAV, KGK und SICAF, die von ausländischen Investoren beherrscht werden, möglich

32 Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit

33 Alexander Vogel Dr. iur. Rechtsanwalt, LL.M.
Practice Group Corporate Finance/Real Estate Position Partner/Head Corporate Finance Born 1964 Education University St. Gallen (lic. iur./Dr.iur.), Northwestern Universtiy School of Law (LL.M.) Languages German, English, French Forchstrasse 452 Postfach 1432 8032 Zürich Tel.: