Verkehrssicherungspflichten des Gebäudeeigentümers Schwerpunkt Winterdienst RA Mag. Georg Belihart Biedermann & Belihart Rechtsanwälte OG

Verkehrssicherung Nach ständiger Rechtsprechung trifft jeden, der eine seiner Verfügung unterliegenden Anlage dem Zutritt eines Personenkreises eröffnet, eine Verkehrssicherungspflicht. Vom Schutz umfasst sind alle befugten Benutzer (nicht nur Mieter/Eigentümer!) Die Anlage muss in einem verkehrssicheren und gefahrlosen Zustand gehalten werden. Verkehrssicherungspflichtgehört zur ordentlichen Verwaltung einer Liegenschaft. Ist Verwalter bestellt, so ist dieser verpflichtet und befugt, alle diesbezüglichen Maßnahmen zu besorgen. Persönliche Haftung des Verwalters gegenüber Dritten und einzelnen Wohnungseigentümern setzt eigenes (hier: insbesondere Organisations- und Auswahl) Verschulden voraus.

Was umfasst die Verkehrssicherung? Beseitigung bzw Absicherung (zB bei Bauführung) aller Gefahrenquellen, besonders wenn diese nicht leicht als solche erkennbar sind! Benützung aller allgemeiner Teile des Hauses gefahrlos möglich, insbesondere Gänge, Stiegenhaus (auch ausreichende Beleuchtung) Wege innerhalb der Anlage Keller (Garagen)tore, Schließanlagen Aufzüge Verkehrssicherung auch hinsichtlich leerstehender Wohnungen (hier regelmäßige Funktionskontrollen zb auf Frost- u. Wasserschäden uä)

Umfang der Verkehrssicherungspflicht Konkreter Inhalt immer sehr einzelfallbezogen Gefahrenquelle objektiv als solche erkennbar? Was ist zur Vermeidung möglich und zumutbar? „sorgfältiger Besitzer“ als Maßfigur Kann der Verkehrsteilnehmer selbst vorhandene Gefahren erkennen und ihnen begegnen? Öffentlich-rechtliche Vorschriften enthalten üblicherweise nur Mindestanforderungen und bedeuten nicht, dass der Verantwortliche keine weiteren Vorkehrungen treffen muss

Umfang der Verkehrssicherungspflicht Desto höher je größer die Gefährlichkeit der Gefahrenquelle Bei stark frequentierten Orten wenn Kinder an Gefahrenquellen gelangen können (zB bei Spielplätzen, Kindergärten, Schulen) bei vertraglichen Verkehrssicherungspflichten (hier insb. Verhältnis Vermieter-Mieter) Verkehrssicherungspflicht darf aber nicht überspannt werden: Risiko für Beschädigungen aus unglücklichen Zufällen trägt grundsätzlich der, bei dem sich der Schaden ereignet hat!

Schutzbereich VERTRAGLICHE HAFTUNG (strengerer Haftungsmaßstab, insb Beweislastumkehr) nur zwischen Vermieter und Mieter samt der zur Hausgemeinschaft gehörenden Personen, auch Untermieter Bei Geschäftsraummietern auch alle Arbeitnehmer des Mieters Pächter samt Arbeitnehmer DELIKTISCH Alle die zur Benutzung befugt sind, wobei hier ausreichend ist, dass die Benutzung geduldet wird (also hier auch Gäste, Lieferanten, Passanten bei Durchgängen, Kunden, Patienten uä) Wohnungseigentümergemeinschaft und Verwalter haften gegenüber Wohnungseigentümern und Dritten deliktisch!

(Organisations-)verschulden Eigentümergemeinschaft und Verwalter haften ohne besondere Vertragsbeziehung nur deliktisch für die Verletzungen der ihr im Rahmen der Verwaltung obliegenden Sicherungspflichten (dies gilt auch im Verhältnis zu Mietern von Wohnungseigentümern). Haftungsbegründendes eigenes Verschulden der Eigentümergemeinschaft/des Verwalters die gewisse Dienste auf selbständige Unternehmer (Reinigungsunternehmer, Winterdienst) ausgelagert hat, in Form von Organisations-, Auswahl- oder Überwachungsverschulden – hier reicht leichte Fahrlässigkeit! Das bedeutet: die Eigentümergemeinschaft/Hausverwalter haftet auch für die Auswahl eines untüchtigen Unternehmens!

(Organisations-)verschulden Achtung: daher bestehen selbst bei Auslagerung an Unternehmen immer noch gewisse Pflichten des Verwalters: Vorab bei Auswahl: Ist das Unternehmen aufgrund seiner Größe, Ausstattung, Organisation in der Lage, Aufträge entsprechend durchzuführen (1-Mann-Betrieb? Genügend Arbeitsmittel (zB Räumfahrzeuge, Schaufeln,…etc vorhanden? Werden Arbeitnehmer des Unternehmens ausreichend überwacht und kontrolliert, gibt es entspr. Hierarchien? Hat das Unternehmen genügend Erfahrung (hier insbesondere bei der Betreuung großer Objekte!)? Wenn bereits ausgelagert: Überwachungspflicht, daher regelmäßige unmittelbare Kontrollen vor Ort: werden beauftragte Tätigkeiten ordentlich/pünktlich erledigt? Gibt es Beschwerden von Eigentümern/Mietern? Es ist daher aufgrund der Rechtsprechung des OGH anzuraten, nur erfahrene und entsprechende ausgestattete, qualifizierte Unternehmen mit div. Diensten zu betrauen, um allfälliges Auswahlverschulden abzuwehren.

Winterdienst Besorgung/Veranlassung des Winterdienstes gehört zur ordentlichen Verwaltung einer Liegenschaft Persönliche Haftung des Verwalters gegenüber Dritten und einzelnen Wohnungseigentümern setzt auch hier eigenes (insbesondere Organisations- und Auswahlverschulden) voraus. Gehweg/Gehsteig entlang der Liegenschaft: §93 StVO (Verpflichtung des Liegenschaftseigentümers, Gehwege entlang der Liegenschaft zwischen 6 und 22 Uhr von Schnee und Verunreinigungen zu säubern und bei Schnee und Glatteis zu streuen) und § 1319a ABGB (=Wegehalterhaftung) Gehweg innerhalb einer Liegenschaft (Höfe, Parkplätze, Wege in Wohnhausanlage) = Haftung „nur“ entsprechend allgemeiner Verkehrssicherungspflicht Achtung: stark frequentierte Verbindungswege („Durchgang“) in Wohnungsanlagen wurden lt Rechtsprechung ebenfalls als Weg iS des § 1319a ABGB beurteilt (wenn Weg zumindest einem bestimmten Benutzerkreis eröffnet wird).

Winterdienst Bei Überbindung des Winterdienstes an selbstständige Unternehmer: Ist das Unternehmen aufgrund seiner Mitarbeiteranzahl, Arbeitsmittel, Organisation dazu in der Lage, den Winterdienst im Sinne der gesetzlichen Parameter durchzuführen? Liegenschaftseigentümer/Verwalter trifft auch hier wieder Auswahlverschulden und entsprechende laufende Überwachungsverpflichtungen, letztere umso mehr, als es schon Beschwerden gibt. Ansonsten Gefahr der Haftung des Liegenschaftseigentümers /Wohnungseigentümergemeinschaft/Hausverwalters für Fehlleistungen des Unternehmers gegenüber Geschädigten! Vertragliche Ausgestaltung wichtig! Was wird vertraglich überbunden?