Jahreshauptversammlung Haus- und Grundeigentümerverein Roth und Umgebung e.V. Freitag, 20. März 2009 www.haus-und-grund-roth.de

neue Rechtsprechung zu Haus & Grund Fachreferate Steuertipps zu Haus & Grundbesitz durch Helmut Lorenz neue Rechtsprechung zu Haus & Grund durch Dietrich Niederalt

Steuertipps zu Haus- und Grundbesitz Helmut Lorenz Steuerberater Rechtsbeistand vereidigter Buchprüfer Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

Die neue Erbschaftsteuer bringt: höhere Freibeträge höhere Bewertung höhere Steuersätze höheres Steueraufkommen höhere Unsicherheit höhere Anzahl von Rechtsbehelfen Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

Erbschaftsteueraufkommen Politik spricht von Steuerkraft – der Bürger von Steuerlast Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

Erbschaftsteuerklassen Steuerklasse I II III ---------------------------------------------------------------------------------- Ehegatten Geschwister Lebenspartner Kinder Neffen/Nichten. + alle übrigen Stiefkinder Stiefeltern Enkel Schwiegerkinder/eltern Eltern und Großeltern Eltern und Großeltern (bei Tod) (bei Schenkung) geschiedener Ehegatte Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

Erbschaftsteuerfreibeträge alt neu Ehegatten 307.000 500.000 eingetr. Lebenspartner 5.200 500.000 Kinder , Stiefkinder 205.000 400.000 Enkel 51.200 200.000 Eltern bei Erbschaft 51.200 100.000 Eltern bei Schenkung, Geschwister, Neffen, Nichten Schwiegereltern, Schwiegerkinder, Stiefeltern 10.300 20.000 übrige / nicht Verwandte 5.200 20.000 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

Erbschaftsteuertarif bisher Wert Steuerklasse I II III bis 52.000 7% 12% 17% bis 256.000 11% 17% 23% bis 512.000 15% 22% 29% bis 5.113.000 19% 27% 35% ……. max. 30% 40% 50% Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

Erbschaftsteuertarif 2009 Wert Steuerklasse I II III bis 75.000 7% 30% 30% bis 300.000 11% 30% 30% bis 600.000 15% 30% 30% bis 6.000.000 19% 30% 30% ……. max. 30% 50% 50% für nahe Angehörige gleich für Tanten, Nichten und Freunde deutlich mehr Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

Immobilien-Bewertung Einheitswert für Grundsteuer Brandversicherungswert für Versicherung Bedarfswert für Grunderwerbsteuer Bodenrichtwert Vergleichswert Ertragswert für Erbschaftsteuer Sachwert gemeiner Wert Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

Vergleichswertverfahren für Ein- und Zweifamilienhäuser Wohnungs- und Teileigentum nach Kaufpreissammlung Finanzamt Gutachterausschuss Vergleichspreise § 183 BewG Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

Ertragswertverfahren Mietwohngrundstück gemischt genutzte Grundstücke Geschäftsgrundstücke Gebäudeertragswert + Bodenwert Bewirtschaftungskosten Bodenwertverzinsung Gebäudereinertrag x Liegenschaftszins entsprechend Restnutzungsdauer Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

Ertragswertverfahren Bodenrichtwert 350 €/qm X Grundstücksfläche 400 qm = Bodenwert 140.000 Einnahmen 72.000 Betriebskosten -12.000 Jahresmiete 60.000 - Bewirtschaftungskosten Anl.23 27 % -16.200 Reinertrag des Grundstücks 43.800 Bodenwertverzinsung 5 % -7.000 Gebäudereinertrag 36.800 x Vervielfältiger Anl. 21 15,37 565.616 Ertragswert 705.616 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

Sachwertverfahren (z.B. für Büro) Bodenrichtwert x Grundstücksfläche = Bodenwert Flächenpreis (Regelherstellungskosten Anl. 24) x Bruttogrundfläche (Summe Grundflächen aller Grundrissebenen) = Gebäuderegelherstellungswert Alterswertminderung = Gebäudesachwert Bodenwert + Gebäudesachwert = vorläufiger Sachwert x Wertzahl Anl. 25 = Grundbesitzwert Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

Beispiel: Mietwohngrundstück Ein Mietwohngrundstück soll auf 1. Tochter (Steuerklasse I) 2. Schwiegertochter (Steuerklasse II) übertragen werden. Wie hoch ist die Erbschaftsteuer, wenn der gemeine Wert des Grundstücks beträgt a) 250.000 b) 500.000 c) 1.000.000 d) 2.000.000 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft Lösung: Tochter Schwieger- Mietwohngrundstück Gemeiner Wert 250.000 Verschonung 10 % 25.000 Steuerpflichtiger Grundbesitz 225.000 Persönlicher Freibetrag -225.000 -20.000 Steuerpflichtiger Erwerb 205.000 Steuersatz 0 % 30 % Erbschaftsteuer 61.500 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft Lösung: Tochter Schwieger- Mietwohngrundstück Gemeiner Wert 500.000 Verschonung 10 % 50.000 Steuerpflichtiger Grundbesitz 450.000 Persönlicher Freibetrag -400.000 -20.000 Steuerpflichtiger Erwerb 430.000 Steuersatz 7 % 30 % Erbschaftsteuer 3.500 129.000 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft Lösung: Tochter Schwieger- Mietwohngrundstück Gemeiner Wert 1.000.000 Verschonung 10 % 100.000 Steuerpflichtiger Grundbesitz 900.000 Persönlicher Freibetrag -400.000 -20.000 Steuerpflichtiger Erwerb 500.000 880.000 Steuersatz 15 % 30 % Erbschaftsteuer 75.000 264.000 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft Lösung: Tochter Schwieger- Mietwohngrundstück Gemeiner Wert 2.000.000 Verschonung 10 % 200.000 Steuerpflichtiger Grundbesitz 1.800.000 Persönlicher Freibetrag -400.000 -20.000 Steuerpflichtiger Erwerb 1.400.000 1.780.000 Steuersatz 19 % 30 % Erbschaftsteuer 266.000 534.000 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

Vererbung Familienheim ist steuerfrei, wenn Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken vor Tod durch Erblasser und unverzügliche Selbstnutzung durch Erben (Ehegatte oder Kinder) 10 Jahre erfolgt bei Kindern/Enkeln bis zur Fläche von 200 qm steuerfrei Vermietung/Verkauf innerhalb 10 Jahre = Verlust der Steuerfreiheit (Ausnahme Tod / Pflegebedürftigkeit) Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

Erbschaftsteuerreform Gewinner: manchmal Firmenerben Ehegatten, Kinder, Enkel gleichgeschlechtliche Partner der STAAT Verlierer: Immobilieneigentümer Geschwister, Schwiegerkinder alle in Steuerkl. II, III Firmenerben, die nicht fortführen können der BÜRGER Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

Erbschaftsteuer abschaffen ? Der Marktwert der HRE wurde diese Woche auf 190 Millionen Euro geschätzt. nachdem seit Beginn der „Finanzkrise“die Bank insgesamt 102 Milliarden Euro Hilfen und Bürgschaften erhalten hat. Gleichwohl ist die Bank nur 1/500 dieser Hilfen wert! Die Steuergelder sind veruntreut / verschwunden ? Für 102 Mrd. hätten wir die Erbschaftsteuer nach dem Aufkommen von 2008 (4,6 Mrd) 22 Jahre und bei Berechnung von Zinsen für immer abschaffen können. Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft Nachfolgeplanung Vermögens- und Schuldenaufstellung Liquiditätsbedarf ausreichend herstellen gesetzliche Erbfolge prüfen Testament erstellen Pflichtteile beachten Wirtschaftlich / rechtlich / steuerlich optimieren vorweggenommene Erbfolge überlegen Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

Handwerkerleistungen (§ 35 a EStG) ab 2009 neben haushaltsnahen Dienstleistungen in Privathaushalten (auch bei WEG-Verwaltung) 20% der Lohnkosten sind von der Steuerschuld (nicht Einkommen) absetzbar, maximal 1.200 € bei Vorlage Rechnung + Überweisung Tipp: lassen Sie die Rechnung aufteilen Lohnanteil größer Material kleiner Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

Fahrtkosten zur Arbeit ab 2007 wieder ab dem 1. Entfernungs- km die ersten 20 km sind nicht mehr Privatvergnügen Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft Grundsteuererlass wenn Rohertrag > 50 % gemindert vom Steuerschuldner nicht zu vertreten ist kann auf Antrag die Grundsteuer zu 25 % / 50 % erlassen werden § 33 GrStG neu Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft Wohn-Riester ein zahnloser Papiertiger Grundbetrag Zulage 154 € Kinderzulage bis 300 € fiktives Wohnförderkonto Besteuerung im Alter kompliziert und fraglich Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft Sparer – FB seit 2007 750 € bei Alleinstehenden 1.500 € bei Ehegatten (das waren mal 12.000 DM) Tipp: Freistellungsaufträge prüfen Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft Abgeltungssteuer ab 2009 Kapitalerträge kosten 0 - 25% Steuer (keine Erklärungspflicht, außer ….. Kirchensteuer, falsche Zinsfreibeträge, zu hoch, etc.) Tipp: Steuererklärung bei niedrigeren Steuersätzen abgeben und zuviel bezahlte Steuer zurückholen Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft Schulden Tipp: nicht absetzbare Schuldzinsen vermeiden keine Zinsen sind besser als absetzbare Schuldzinsen durch Tilgung von Schulden ist die Rendite sicher und oft regelmäßig höher als bei Geldanlagen (LV, „betriebliche Altersversorgung“, etc.) Grundschulden nach Tilgung löschen Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

Private Veräußerungsgewinne Bei Immobilien innerhalb 10 Jahren steuerpflichtig! (früher 2 Jahre) Bei Kapitalvermögen immer steuerpflichtig (außer Altbestand bis 31.12.2008 und älter als 1 Jahr) früher 6 Monate, dann 1 Jahr jetzt immer ! Steuerreform nächstes Jahr ? Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

verbilligte Vermietung an Angehörige > 56 % ortüblich richtig falsch Miete 6.000 4.000 3.000 Werbungskosten 12.000 12.000 6.000 Verlust 6.000 8.000 3.000 Miete 6.000 0 3.000 Werbungskosten 2.000 0 1.000 Überschuss 4.000 0 2.000 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

Immobilien und Umsatzsteuer Zuordnung zum Unternehmen ? Vorsteuerabzug Rechnungsstellung (Eingangsrechnung – Mietverträge) § 14 UStG Berichtigungstatbestände § 15 a UStG Bei Verkauf: Option zur Steuerpflicht nur bei Beurkundung (nicht nachträglich möglich) Tipp: nicht ohne meinen Steuerberater Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

Danke für Ihre Aufmerksamkeit „schaff und erwirb zahl Steuern und stirb“ Danke für Ihre Aufmerksamkeit Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft