Wohnungsmarktbeobachtung Nordrhein-Westfalen Wohnungsmarktdaten aus dem Zensus Erste Erfahrungen aus der Wohnungsmarktbeobachtung des Landes und der Städte Tagung der AG Nordwest im VDSt am 21./22. November 2014 in Göttingen

Erkenntnisgewinne – einige Auswertungsbeispiele Überblick Erkenntnisgewinne – einige Auswertungsbeispiele Kritikpunkte von NRW.BANK und Kommunen Wünsche 20. November 2014 NRW.BANK Wohnungsmarktbeobachtung Ulrich Kraus

Erkenntnisgewinn durch Zensusdaten neue Daten für Themen, zu denen es keine o. nur veraltete Daten gibt Haushalte + Haushaltstypen Miete/Eigentum, Art der Eigentümer Leerstand, Ferienwohnungen Baualter der Wohnungen, Heizungsart Kommunale/kleinräumige Analysen zu bislang kaum regionalisierbaren Daten (EVS, Mikrozensus) Verschneidungsmöglichkeiten (GWZ-Merkmale untereinander und mit Haushalte) Bezugsgröße für andere Daten (für Raten, Gewichtungen etc.), auch wenn nicht mehr aktuell 20. November 2014 NRW.BANK Wohnungsmarktbeobachtung Ulrich Kraus

z.B. Seniorenhaushalte Anteil der Haushalte mit mindestens einer Person im Alter von 65 Jahren oder mehr an allen Haushalten 9. Mai 2011 Beispiel Seniorenhaushalte: In fast jedem dritten Haushalt in NRW lebt mindestens eine Person im Alter von 65 Jahren oder mehr. Einen deutlich unterdurchschnittlichen Anteil von Haushalten mit Senioren weisen lediglich die Groß- und Universitätsstädte sowie einige Region mit hoher Arbeitsplatzdichte auf 19. November 2014 NRW.BANK Wohnungsmarktbeobachtung Ulrich Kraus

z.B. Mietwohnungen In den Großstädten und deren Umland ist stellen vermietete Wohnungen bei weitem den größten Teil des gesamten Wohnungsangebots aber auch in den ländlicheren Regionen Nordrhein-Westfalens stellen Mietwohnungen mind. ein Drittel aller Wohnungen (darunter viele vermietete Einfamilienhäuser) Daten: Zensus 2011 20. November 2014 NRW.BANK Wohnungsmarktbeobachtung Ulrich Kraus

z.B. Leerstände Strukturen bestätigen die Ergebnisse anderer Erhebungen (MZ, Empirica- Index), auch wenn Höhe abweicht Strukturen bestätigen die Ergebnisse anderer Erhebungen (MZ, Empirica-Index), auch wenn Höhe abweicht Daten: Zensus 2011 Seit langem wieder flächendeckende und Gemeindescharfe (sogar kleinräumige) Daten. Zwar immer noch Zweifel, aber dennoch das beste, das verfügbar ist. Fortschreibung leider nicht geplant/ möglich. Allerdings: Daten sind stichtagsbezogen; Leerstände sind nicht nur strukturell bzw. wohnungsmarktbedingt, sondern auch durch Mieterwechsel u.ä. Höchster Leerstand von 10,4% in Altena (Märkischer Kreis). Später wird auch eine Aufteilung nach Segmenten (Eigentum/ Miete) möglich sein. 20. November 2014 NRW.BANK Wohnungsmarktbeobachtung Ulrich Kraus

Wem gehören die Mietwohnungen? Wichtige Information für Kreise und Kommunen über über Struktur des Wohnungsbestands vor Ort sinnvolle Kooperations- partner z.B. für Wohnungsversor- gung von Hartz-IV- Empfängern (Wohnungsgrößen) energetische Sanierung (Baualter) Daten: Zensus 2011 20. November 2014 NRW.BANK Wohnungsmarktbeobachtung Ulrich Kraus

Marktanteil + Nutzung z.B. Eigentumswohnungen NRW: 23% aller Wohnungen (im Neubau 44 % der Geschosswohnungen) davon 53 % vermietet (+3 % leerstehend) Nach den Daten des Zensus gab es im Mai 2011 gut 2 Mio. Eigentumswohnungen in Nordrhein-Westfalen (23 % aller Wohnungen). Die Bestände konzentrieren sich auf die Großstädte und deren Umland (Abb. 2.3.2). Am größten ist ihr Marktanteil in den Großstädten der Rheinschiene (31 %), in Krefeld, Münster (je 29 %) und dem Bergischen Städtedreieck (27 %): Dort machen Eigentumswohnungen zwischen einem Viertel und einem Drittel des Wohnungsbestands aus. Das Ruhrgebiet und sein Umland sind dagegen stärker von Mietwohnungen geprägt (23 % Eigentumswohnungen). Im Neubau wird ein bedeutender Anteil der Geschosswohnungen als Eigentumswohnungen gebaut und vermarktet. Von 38 Prozent im Jahr 2009 stieg er auf zuletzt 44 Prozent (2013). Die Bautätigkeitsstatistik erfasst allerdings nicht, wie viele davon von den Käufern selbst genutzt und wie viele vermietet werden. Für den Gesamtbestand liegen solche Angaben jedoch aus dem Zensus 2011 vor. Danach ist auch die Art der Nutzung regional unterschiedlich. 44 Prozent aller Eigentumswohnungen in Nordrhein-Westfalen werden von ihren Besitzern selbst genutzt, 53 Prozent sind vermietet (oder 56 %, wenn man die Leerstände als potenzielle Mietwohnungen mitzählt). Landesweit stellen Eigentumswohnungen damit 25 Prozent des selbst genutzten Wohneigentums und 22 Prozent der Mietwohnungen bzw. 27 Prozent der vermieteten Geschosswohnungen. Die höchsten Selbstnutzerquoten haben das Sauer- und Siegerland, der Kreis Mettmann, aber auch einige Großstädte (Abb. 2.3.3). In der Stadt Münster und im überwiegenden Teil des Rheinlands dagegen sind fast zwei Drittel der Eigentumswohnungen vermietet. Ungewöhnlich erscheint das insbesondere in den Kreisen Kleve, Düren und Heinsberg. Absolut betrachtet ist die Stadt Köln mit über 95.000 vermieteten Eigentumswohnungen der größte Markt für Kapitalanleger, gefolgt von Düsseldorf (64.000): Weitere bedeutsame Märkte sind mit je 30.000 bis 40.000 vermieteten Eigentumswohnungen die Städte Essen, Dortmund, Duisburg, Münster, Bonn, die Städteregion Aachen und die Kreise Mettmann und Recklinghausen. 20. November 2014 NRW.BANK Wohnungsmarktbeobachtung Ulrich Kraus

z.B. Ein- und Zweifamilienhäuser Neubau + Bestandskäufe GWZ-Daten als Bezugsgröße z.B. Ein- und Zweifamilienhäuser Neubau + Bestandskäufe aus GWZ: Einfamilienhäuser nach Baualter 20. November 2014 NRW.BANK Wohnungsmarktbeobachtung Ulrich Kraus

z.B. Mieten Gewichtung von Angebotsmieten für NRW-Mittel GWZ-Daten als Bezugsgröße z.B. Mieten Gewichtung von Angebotsmieten für NRW-Mittel 20. November 2014 NRW.BANK Wohnungsmarktbeobachtung Ulrich Kraus

Differenz zwischen Zensusdaten und bisheriger Fortschreibung Kritische Punkte Differenz zwischen Zensusdaten und bisheriger Fortschreibung Differenz zwischen vorläufigen und endgültigen Daten (GWZ) 20. November 2014 NRW.BANK Wohnungsmarktbeobachtung Ulrich Kraus

z.B. Bruch in Bevölkerungs-Zeitreihe Einwohnerzahl Nordrhein- Westfalen 1987 bis 2013 (Datenquelle: IT.NRW) Basis VZ 1987 Basis Zensus 2011 Durch die Erhebungsergebnisse stehen ab dem Jahr 2010 (GWZ) bzw. 2011 (Zensus) neue, zum Teil deutlich von den Daten der alten Fortschreibung abweichende Zahlen zur Verfügung. Fallstrick: In Zeitreihen entstehen Brüche, Entwicklungsindikatoren werden dadurch verfälscht. 20. November 2014 NRW.BANK Wohnungsmarktbeobachtung Ulrich Kraus

Einwohnerzahl: Differenz Zensuszahl / bisherige Fortschreibung In den meisten Kommunen weniger Einwohner, aber nicht durchgängig (Qualität der Melderegister) eher in sehr kleinen Kommunen mehr Einwohner als bisher angenommen  Erhebungsmethode? Zur Ermittlung der Einwohnerzahl fand eine registergestützte Erhebung statt. Verwendet wurden die Melderegister, tatsächlich befragt wurde mithilfe einer Stichprobenerhebung etwa jeder zehnte Einwohner. Nach Ermittlung der Wohnungseigentümer erhielt jeder Eigentümer einen Fragebogen zu seinem Eigentum. Die GWZ war als Vollerhebung geplant. Die Haushaltsmerkmale wurden durch Verschneidung der Ergebnisse aus dem Zensus und der GWZ gebildet. 20. November 2014 NRW.BANK Wohnungsmarktbeobachtung Ulrich Kraus

Anzahl der Wohnungen: Differenz bisherige Fortschreibung/ vorläufige Zensusdaten Erwartung: Bestands- fortschreibung … in den Städten zu hoch (Zweckentfremdung) im ländlichen Raum evtl. zu niedrig (Untererfassung Neubau) Zensus (vorl.): fast überall mehr Wohnungen vor allem in Nicht- Wohngebäuden Die Ergebnisse des Zensus wurden zum 9. Mai 2011 erhoben. Seit diesem Stichtag wurden zunächst lange gar keine, dann (im Frühjahr 2013) zunächst vorläufige Daten veröffentlicht. Seit Herbst 2014 stehen endgültige Daten zur Verfügung. Was ist in der Zwischenzeit passiert? 20. November 2014 NRW.BANK Wohnungsmarktbeobachtung Ulrich Kraus

Anzahl der Wohnungen: Differenz vorläufige / endgültige Zensusdaten nach Abgleich mit Haushalten sind die meisten zusätzlichen Wohnungen wieder weg Abgleich umstritten Karte: deutlicher Zusammen- hang mit Leerstandsquote  Bereinigung „auf Kosten“ der Leerstände? Die Ergebnisse des Zensus wurden zum 9. Mai 2011 erhoben. Seit diesem Stichtag wurden zunächst lange gar keine, dann (im Frühjahr 2013) zunächst vorläufige Daten veröffentlicht. Seit Herbst 2014 stehen endgültige Daten zur Verfügung. Was ist in der Zwischenzeit passiert? 20. November 2014 NRW.BANK Wohnungsmarktbeobachtung Ulrich Kraus

Anzahl der Freizeit-Wohnungen: Differenz vorläufige / endgültige Zensusdaten Rückgang um 5 - 100 % gegenüber vorläuf. Zahlen Was sind / was waren das für Wohnungen? Die Ergebnisse des Zensus wurden zum 9. Mai 2011 erhoben. Seit diesem Stichtag wurden zunächst lange gar keine, dann (im Frühjahr 2013) zunächst vorläufige Daten veröffentlicht. Seit Herbst 2014 stehen endgültige Daten zur Verfügung. Was ist in der Zwischenzeit passiert? 20. November 2014 NRW.BANK Wohnungsmarktbeobachtung Ulrich Kraus

Differenz zwischen Zensusdaten und bisheriger Fortschreibung Kritische Punkte Differenz zwischen Zensusdaten und bisheriger Fortschreibung Differenz zwischen vorläufigen und endgültigen Daten (GWZ) keine Möglichkeit zur Korrektur der kommunalen Datensätze (Grundsteuerdatei, Melderegister, Gebäude-/Wohnungsdatei) Geheimhaltungsverfahren – okay, aber schwierig zu kommunizieren Verfügbarkeit Online-Datenbank mit eingeschränkten Möglichkeiten zur Kreuztabellierung, insbesondere bei Spezialfragen Lange Wartezeiten bis zur Veröffentlichung und – bei Bestellung – zur Lieferung hohe Kosten – „Herumprobieren“ nicht möglich Verfügbarkeit kleinräumiger Daten 20. November 2014 NRW.BANK Wohnungsmarktbeobachtung Ulrich Kraus

kleinräumige Daten im räumlichen Raster zur Verfügung stellen Wünsche Daten 2011 Bessere Auswertungsmöglichkeiten online, oder z.B. Sonderauswertungen per vom Nutzer erstellter Statistiksoftware- Codes Nächster Zensus: Mehr Merkmale, insbesondere Mieten, sowie die Zukunftsthemen energetischer Standard und Barrierefreiheit Beseitigung der datenschutzrechtlichen Hemmnisse bei der Korrektur kommunaler Daten kleinräumige Daten im räumlichen Raster zur Verfügung stellen 20. November 2014 NRW.BANK Wohnungsmarktbeobachtung Ulrich Kraus

Kontakt NRW.BANK Ulrich Kraus Wohnungsmarktbeobachtung 101-86503 Kavalleriestraße 22 40213 Düsseldorf Tel.: +49 211 91741-7656 Fax: +49 211 91741-5153 E-Mail und Web: wohnungsmarktbeobachtung@nrwbank.de http://www.nrwbank.de http://www.wohnungsmarktbeobachtung.de 20. November 2014 NRW.BANK Wohnungsmarktbeobachtung Ulrich Kraus