Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht Friedrichstraße 103, 40217 Düsseldorf Tel.: 0211 / 87 580 450 Fax: 0211 / 87 580 455 www.Rath-Kanzlei.de info@Rath-Kanzlei.de

Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht In Bürogemeinschaft mit Frau Gülşen Çelebi Rechtsanwältin und Fachanwältin für Familienrecht und Strafrecht Graf-Adolf-Straße 80 40210 Düsseldorf Tel.: 0211 / 355 83 14 Fax: 0211 / 355 83 15 www.Rath-Kanzlei.de info@Rath-Kanzlei.de

Übersicht I. Der Mietvertrag II. Mieterhöhung III. Schönheitsreparaturen IV. Mangelrechte V. Kündigung Vertragsabwicklung und Räumung Räumung Betriebskosten

I. Der Mietvertrag Schriftlich, wenn länger als 1 Jahr, § 550 BGB, ansonsten unbefristet Vorformulierte Verträge, Inhaltskontrolle durch die Gerichte Keine Überraschungsklausel Klare, verständliche, eindeutige Formulierung Klauselverbote nach §§ 307ff. BGB

I. Der Mietvertrag Hausordnung Qualifizierter Zeitmietvertrag, § 575 BGB Selbstnutzung, Familienangehöriger, Haushaltsangehöriger Beseitigungswille/ Modernisierung Personal

II. Mieterhöhung Individualvereinbarung Schriftlich (§ 550 BGB) Schlüssiges Verhalten: wiederholte, vorbehaltlose Zahlung Staffelmiete, § 557a BGB Schriftform Mindestens 1 Jahr Abstand Vollständige Staffelangabe Keine Höchstfrist Kündigungsausschluss bis maximal 4 Jahre möglich Keine Erhöhung wegen Vergleichsmiete oder Modernisierung

II. Mieterhöhung Mietanpassungsklauseln (Indexmiete), § 557b BGB Preisindex für Lebenshaltung aller Haushalte Schriftform Ortsübliche Vergleichsmiete, §§ 558 bis 558e BGB Ortsüblichkeit, Qualifizierter Mietspiegel, Mietdatenbank Kappungsgrenze 20% Wartefrist 15 Monate nach Vertragsbeginn Mieterhöhungsverlangen; Zustimmung des Mieters – ersatzweise gerichtliche Ersetzung Sonderkündigungsrecht: Frist 2 Monate, § 561 BGB

II. Mieterhöhung Bauliche Maßnahmen, § 559 BGB Modernisierungsmaßnahmen = Wohnwerterhöhung Erhöhung der Jahresmiete um 11% der Kosten auf die Jahresmiete Energieeinsparung Schriftform, Frist: 3 Monate, Sonderkündigungsrecht, § 561 BGB Kostensteigerungen Betriebskostenpauschale, § 560 BGB

III. Schönheitsreparaturen Beseitigung von Abnutzungserscheinungen durch vertragsgemäßen Gebrauch Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich der Rohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, § 28(4)5 BV (Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen) Nicht bei fehlender ausdrücklicher Bezeichnung im Mietvertrag: Streichen der Fenster von außen sowie der Balkongitter, Abschleifen des Parketts, Schamponieren von Teppichböden oder deren Erneuerung

III. Schönheitsreparaturen Übertragung auf den Mieter im Mietvertrag Ansonsten Instandhaltungspflicht des Vermieters, § 535 BGB (!) Vorsicht bei unwirksamer Klausel (!) Unwirksam bei Anfangs- und Endrenovierung Laufende Schönheitsreparaturen Keine starren Fristen

III. Schönheitsreparaturen Erfüllungs- und Ersatzansprüche Erfüllungsanspruch schon während der Mietzeit Nicht- oder Schlechterfüllung, Abmahnverfahren mit konkreter Bezeichnung, Fristsetzung Verjährung 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses, § 548(1)1 BGB Während des Mietverhältnisses in 3 Jahren, § 195 BGB

IV. Mangelrechte Mangel Qualitätsmängel, konkrete Gefahrenquelle, Umweltfehler (Baulärm), öffentlich-rechtliche Beschränkungen Anzeigepflicht, Beseitigungsverlangen, Fristsetzung

IV. Mangelrechte Minderung, von selbst, rückwirkend Schadensersatz Selbstvornahme Kündigung

V. Kündigung Ordentlich (fristgemäß) Eigenbedarf Nicht bei Vorhandensein einer Alternativwohnung Nicht bei wesentlich überhöhtem Bedarf Nicht bei mangelnder Eignung für Vermieterinteresse

V. Kündigung Schuldhafte nicht unerhebliche Vertragsverletzung Beschädigungen, Gefährdungen, Verkommenlassen, Lärmstörungen, Tierhaltung, Cannabisanbau nur wenn über Eigenkonsum hinausgehend, Straftaten und Beleidigungen gegenüber dem Vermieter Abmahnung

V. Kündigung Außerordentlich (fristlos) Unzumutbarkeit Hausfriedensstörung Gefährdung der Mietsache (Verwahrlosung) Unberechtigte Drittüberlassung Zahlungsverzug und -säumigkeit

V. Kündigung Kein Kündigungsschutz (§ 549 BGB) bei Mietverhältnissen zum vorübergehenden Gebrauch Möbliertem Wohnraum in der Wohnung des Vermieters Inhalt und Form Schriftform Begründung Hinweis auf Unwirksamkeit bei besonderer Härte

VI. Vertragsabwicklung Räumungsanspruch Rückgabe der Mietsache Entfernung eingebrachter Sachen Vermieterpfandrecht Zustand der Räume bei Rückgabe (Endrenovierung, „besenrein“, Entfernen von Einrichtungen) Rückgabeprotokoll, Umkehr der Beweislast (Unrichtigkeit der festgehaltenen Mängel)

VI. Vertragsabwicklung Rechtslage bei Vorenthalten Ortsübliche Miete als Nutzungsentschädigung Teilrücknahme  Freiwerden von Leistung anteilsmäßig Freiwerden auch bei Zurücklassen von „wenigem Gerümpel“ Aufbewahrungspflicht zurück gelassener Sachen (streng!) Schadensersatz bei Räumungsverzug, § 571 BGB „Mietausfallschaden“

VI. Vertragsabwicklung Verjährung 6 Monate, § 548 BGB Mietausfallentschädigung und Schadensersatz, Wiederherstellung/ Rückbau, Schönheitsreparaturen oder hierfür vereinbarter Geldbetrag, Mängelbeseitigung, Ratenzahlungsvereinbarung nicht: Miete, Betriebskostennachforderung, Nutzungsentschädigung, Leistung der Mietsicherheit (3 Jahre) Beginn: Rückgabe oder Besitzaufgabe

VII. Räumung Räumungsklage und Zwangsvollstreckung Amtsgericht bei Wohnraummietverhältnissen Gegen jeden Mieter und Besitzer „Hamburger Modell“: Austausch der Schlösser, 2-Wochen-Frist, Verbringung auf Geheiß des Gerichtsvollziehers in Lager oder neue Wohnung „Frankfurter Modell“: Verbringung des Räumungsguts in verschließbaren Raum, Schlüssel beim Gerichtsvollzieher (Haftungsgefahr: Inventarisierung, Fotos) „Berliner Modell“: Verbleiben in Wohnung, Vermieterpfandrecht, Aufbewahrungspflicht, Übergang zum „Hamburger Modell“ denkbar

VIII. Betriebskosten Heizkostenverordnung, HeizkostenV Vereinbarung Vorauszahlung oder Pauschale Umlagemaßstab, Vorauszahlung, Betriebskostenabrechnung Flächenverhältnis, Umlage nach Kopfanteilen Rückforderungsanspruch bei nicht rechtzeitiger Abrechnung Zusammenstellung der Gesamtkosten, Verteilerschlüssel nebst Erläuterung, Anteilsberechnung, Abzug der Vorauszahlung Prüfungsrecht des Mieters Fälligkeit, Verwirkung, Verjährung, § 556(3) BGB Abrechnungszeitraum längstens 12 Monate Einwendungen innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung Verjährung 3 Jahre, § 195 BGB

Vielen Dank für ihr Interesse. Wenn Sie Fragen haben, rufen Sie mich einfach an! Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht Ab Oktober 2012 Graf-Adolf-Straße 80 40210 Düsseldorf Tel.: 0211 / 355 83 14 Fax: 0211 / 355 83 15 www.Rath-Kanzlei.de info@Rath-Kanzlei.de Bis September 2012 Friedrichstraße 103 40217 Düsseldorf Tel.: 0211 / 87 580 450 Fax: 0211 / 87 580 455 www.Rath-Kanzlei.de info@Rath-Kanzlei.de