Mietrecht unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung

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1 Mietrecht unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung
Rechtsanwalt Marco Rath Friedrichstraße 103, Düsseldorf Tel.: 0211 – Fax: 0211 –

2 Übersicht I. Der Mietvertrag II. Mieterhöhung
III. Schönheitsreparaturen IV. Mangelrechte V. Kündigung Vertragsabwicklung und Räumung Räumung Rechtsanwalt Marco Rath 0211 –

3 I. Der Mietvertrag Schriftlich, wenn länger als 1 Jahr, § 550 BGB, ansonsten unbefristet Vorformulierte Verträge, Inhaltskontrolle durch die Gerichte Keine Überraschungsklausel Klare, verständliche, eindeutige Formulierung Klauselverbote nach §§ 307ff. BGB Rechtsanwalt Marco Rath 0211 –

4 I. Der Mietvertrag Hausordnung
Qualifizierter Zeitmietvertrag, § 575 BGB Selbstnutzung, Familienangehöriger, Haushaltsangehöriger Beseitigungswille/ Modernisierung Personal Rechtsanwalt Marco Rath 0211 –

5 II. Mieterhöhung Individualvereinbarung Schriftlich (§ 550 BGB)
Schlüssiges Verhalten: wiederholte, vorbehaltlose Zahlung Staffelmiete, § 557a BGB Schriftform Mindestens 1 Jahr Abstand Vollständige Staffelangabe Keine Höchstfrist; Altverträge 10 Jahre Kündigungsausschluss bis maximal 4 Jahre möglich Keine Erhöhung wegen Vergleichsmiete oder Modernisierung Rechtsanwalt Marco Rath 0211 –

6 II. Mieterhöhung Mietanpassungsklauseln (Indexmiete), § 557b BGB
Preisindex für Lebenshaltung aller Haushalte Schriftform Ortsübliche Vergleichsmiete, §§ 558 bis 558e BGB Ortsüblichkeit, Qualifizierter Mietspiegel, Mietdatenbank Kappungsgrenze 20% Wartefrist 15 Monate nach Vertragsbeginn Mieterhöhungsverlangen; Zustimmung des Mieters – ersatzweise gerichtliche Ersetzung Sonderkündigungsrecht: Frist 2 Monate, § 561 BGB Rechtsanwalt Marco Rath 0211 –

7 II. Mieterhöhung Bauliche Maßnahmen, § 559 BGB
Modernisierungsmaßnahmen = Wohnwerterhöhung Erhöhung der Jahresmiete um 11% der Kosten auf die Jahresmiete Energieeinsparung Maßnahmen ohne Verschulden des Vermieters Schriftform, Frist: 3 Monate, Sonderkündigungsrecht, § 561 BGB Kostensteigerungen Betriebskostenpauschale, § 560 BGB Rechtsanwalt Marco Rath 0211 –

8 III. Schönheitsreparaturen
Begriff Beseitigung von Abnutzungserscheinungen durch vertragsgemäßen Gebrauch Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich der Rohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, § 28(4)5 BV (Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen) Nicht bei fehlender ausdrücklicher Bezeichnung im Mietvertrag: Streichen der Fenster von außen sowie der Balkongitter, Abschleifen des Parketts, Schamponieren von Teppichböden oder deren Erneuerung Rechtsanwalt Marco Rath 0211 –

9 III. Schönheitsreparaturen
Übertragung auf den Mieter im Mietvertrag Ansonsten Instandhaltungspflicht des Vermieters, § 535 BGB (!) Vorsicht bei unwirksamer Klausel (!) Unwirksam bei Anfangs- und Endrenovierung Laufende Schönheitsreparaturen Keine starren Fristen Rechtsanwalt Marco Rath 0211 –

10 III. Schönheitsreparaturen
Erfüllungs- und Ersatzansprüche Erfüllungsanspruch schon während der Mietzeit Nicht- oder Schlechterfüllung, Abmahnverfahren mit konkreter Bezeichnung, Fristsetzung Verjährung 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses, § 548(1)1 BGB Während des Mietverhältnisses in 3 Jahren, § 195 BGB Rechtsanwalt Marco Rath 0211 –

11 IV. Mangelrechte Mangel
Qualitätsmängel, konkrete Gefahrenquelle, Umweltfehler (Baulärm), öffentlich-rechtliche Beschränkungen Anfänglich: verschuldensunabhängig Nach Mietbeginn: Nur bei Vertretenmüssen Anzeigepflicht, Beseitigungsverlangen, Fristsetzung Ausschluss bei Kenntnis oder eigenes Verschulden Rechtsanwalt Marco Rath 0211 –

12 IV. Mangelrechte Minderung, von selbst (eo ipso), rückwirkend
Schadensersatz Selbstvornahme Kündigung Rechtsanwalt Marco Rath 0211 –

13 V. Kündigung Ordentlich (fristgemäß) Eigenbedarf
Nicht bei Vorhandensein einer Alternativwohnung Nicht bei wesentlich überhöhtem Bedarf Nicht bei mangelnder Eignung für Vermieterinteresse Erhebliche Nachteile bei Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung Anderweitige Verwertung, der vernünftige Erwägungen zu Grunde liegen Nicht: Erzielung einer höheren Miete oder Gewinnsteigerung bei Verkauf Rechtsanwalt Marco Rath 0211 –

14 V. Kündigung Schuldhafte nicht unerhebliche Vertragsverletzung
Beschädigungen, Gefährdungen, Verkommenlassen, Lärmstörungen, Tierhaltung, Cannabisanbau nur wenn über Eigenkonsum hinausgehend, Straftaten und Beleidigungen gegenüber dem Vermieter Abmahnung Rechtsanwalt Marco Rath 0211 –

15 V. Kündigung Außerordentlich (fristlos) Unzumutbarkeit
Hausfriedensstörung Gefährdung der Mietsache (Verwahrlosung) Unberechtigte Drittüberlassung Zahlungsverzug und -säumigkeit Rechtsanwalt Marco Rath 0211 –

16 V. Kündigung Kein Kündigungsschutz (§ 549 BGB) bei
Mietverhältnissen zum vorübergehenden Gebrauch Möbliertem Wohnraum in der Wohnung des Vermieters Inhalt und Form Schriftform Begründung Hinweis auf Unwirksamkeit bei besonderer Härte Rechtsanwalt Marco Rath 0211 –

17 VI. Vertragsabwicklung
Räumungsanspruch Rückgabe der Mietsache Entfernung eingebrachter Sachen Vermieterpfandrecht Zustand der Räume bei Rückgabe (Endrenovierung, „besenrein“, Entfernen von Einrichtungen) Rückgabeprotokoll, Umkehr der Beweislast (Unrichtigkeit der festgehaltenen Mängel) Rechtsanwalt Marco Rath 0211 –

18 VI. Vertragsabwicklung
Rechtslage bei Vorenthalten Ortsübliche Miete als Nutzungsentschädigung Teilrücknahme  Freiwerden von Leistung anteilsmäßig Freiwerden auch bei Zurücklassen von „wenigem Gerümpel“ Aufbewahrungspflicht zurück gelassener Sachen (streng!) Schadensersatz bei Räumungsverzug, § 571 BGB „Mietausfallschaden“ Rechtsanwalt Marco Rath 0211 –

19 VI. Vertragsabwicklung
Verjährung 6 Monate, § 548 BGB Mietausfallentschädigung und Schadensersatz, Wiederherstellung/ Rückbau, Schönheitsreparaturen oder hierfür vereinbarter Geldbetrag, Mängelbeseitigung, Ratenzahlungsvereinbarung nicht: Miete, Betriebskostennachforderung, Nutzungsentschädigung, Leistung der Mietsicherheit (3 Jahre) Beginn: Rückgabe oder Besitzaufgabe Rechtsanwalt Marco Rath 0211 –

20 VII. Räumung Räumungsklage und Zwangsvollstreckung
Amtsgericht bei Wohnraummietverhältnissen Gegen jeden Mieter und Besitzer „Hamburger Modell“: Austausch der Schlösser, 2-Wochen-Frist, Verbringung auf Geheiß des Gerichtsvollziehers in Lager oder neue Wohnung „Frankfurter Modell“: Verbringung des Räumungsguts in verschließbaren Raum, Schlüssel beim Gerichtsvollzieher (Haftungsgefahr: Inventarisierung, Fotos) „Berliner Modell“: Verbleiben in Wohnung, Vermieterpfandrecht, Aufbewahrungspflicht, Übergang zum „Hamburger Modell“ denkbar Rechtsanwalt Marco Rath 0211 –