Mietrecht § 16 [Mietvertrag] Univ.-Prof. Dr. Christoph Brömmelmeyer SS 2016 1.

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1 Mietrecht § 16 [Mietvertrag] Univ.-Prof. Dr. Christoph Brömmelmeyer SS 2016 1

2 EINFÜHRUNG 2

3 BEGRIFF UND RECHTSNATUR DES MIETVERTRAGS 3

4 Begriff des Mietvertrags Der Mietvertrag ist ein gegenseitiger Vertrag, in dem sich die eine Partei (Vermieter) verpflichtet, der anderen Partei (Mieter) den Gebrauch der Mietsache auf Zeit zu gewähren (§ 535 Abs. 1 Satz 1), während die andere Partei sich verpflichtet, die vereinbarte Miete zu bezahlen (§ 535 Abs. 2). 4

5 Begriff des Mietvertrags Einigung Mietgegenstand Entgelt Parteien Form Formfreiheit! Schriftform gem. § 127 ist insb. bei Mietverträgen über Gebäude und Grundstücke üblich Sonderregelung in §§ 550 S.1, 578! 5

6 Mietsache iSd § 535 I 6 Mietsache als körperlicher Gegenstand (§ 90)  Unbewegliche Sache = Grundstücks- und Raummiete  Bewegliche Sache = „Fahrnismiete“  […] auch: Software auf Datenträger  Teile von Sachen  z.B.: Hauswand zu Reklamezwecken  Stück-/Gattungsschuld Buchung eines Hotelzimmers!

7 RECHTE UND PFLICHTEN DES VERMIETERS 7

8 Rechte und Pflichten des Vermieters 8  Pflicht zur Gebrauchsgewährung (§ 535 Abs. 1 Satz1)  Gebrauchsüberlassung und -erhaltung! (§ 535 Abs. 1Satz 2)  Instandsetzung Wiederherstellung des vertrags- und ordnungsgemäßen Zustandes  Instandhaltung Erhaltung des vertrags- und ordnungsgemäßen Zustandes Beachte: Vertraglich ist diese Pflicht „abdingbar“, kann also auch teilweise auf Mieter übertragen werden (Schönheitsreparaturen!)

9 RECHTE UND PFLICHTEN DES MIETERS 9

10 Rechte und Pflichten des Mieters 10  Mietzahlung (§ 535 Abs. 2)  Im Regelfall: Geldleistung  Im Einzelfall auch Sach- und/oder Dienstleistungen (insb.: Hausmeisterdiensten  Bei Wohnraummiete: zu Beginn (§ 556b Abs. 1)  Mietzahlungspflicht auch, wenn der Mieter den Mietgebrauch nicht ausüben kann (z.B. wegen Krankheit)  Rückgabe der Mietsache

11 Verletzung der Mieterpflichten Verletzung der Zahlungspflicht – Keine Befreiung bei pers. Hinderungsgrund (§ 537 I 1) – Kündigungsrecht des Vermieters (§ 543 I, II 1 Nr. 3) Überschreitung des Gebrauchs – Schadensersatzanspruch des Vermieters (§ 280) – Unterlassungsanspruch des Vermieters (§ 541) – Kündigungsrecht des Vermieters (§ 543 I, II 1 Nr. 2) Verletzung der Rückgabepflicht (§§ 546 a I, 571 I ) 11

12 FALL NR.1 SCHÖNHEITSREPARATUREN 12

13 Fall Nr.1 [Schönheitsreparaturen] Verstoß gegen § 307 Abs.1 Satz 1, Abs.2 Nr.1 BGB – § 535 Abs.1 BGB (Instandhaltungspflicht des Vermieters) – V darf die Instandhaltungspflicht auf M abwälzen, aber nur, wenn M befugt ist, die Schönheits- reparaturen kostengünstig selbst durchzuführen 13

14 RECHTSNATUR DES MIETVERTRAGS 14

15 Rechtsnatur = Gebrauchsüberlassungsvertrag – Wie auch Pacht und Leihe – Lediglich zeitweise Überlassung der Sache zum Gebrauch  ≠ Veräußerungsvertrag – z.B. Kauf, Tausch, Schenkung 15

16 Rechtsnatur Verpflichtungsgeschäft – Keine Änderung der dinglichen Rechtslage  Mieter erwirbt lediglich Recht zum Besitz i.S.d. § 986 – Vermieter bleibt grundsätzlich verfügungsberechtigt S. aber: § 566 Abs.1 – Vermieter trägt während gesamter Vertragsdauer das Risiko des zufälligen Untergangs der Mietsache 16

17 ABGRENZUNGEN 17

18 Abgrenzung zur Pacht und Leihe 18 PachtMieteLeihe entgeltlich unentgeltlich berechtigt zu Gebrauch und Fruchtziehung §§ 99, 100 berechtigt lediglich zum Gebrauch

19 REGELUNGSSYSTEMATIK 19

20 Regelungssystematik 20 Mietrecht (§§ 535 ff.) Mietrecht BTMietrecht AT (§§ 535-548) Mietverhältnisse über Wohnraum (§§ 549-577a) Mietverhältnisse über andere Sachen (§§ 578-580a) AT (§§ 549-555) BT (§§ 556-577a)

21 DIE HAFTUNG DES VERMIETERS FÜR MÄNGEL

22 EINFÜHRUNG 22

23 FALL NR. 2 [FEINKOST IN FRANKFURT] 23

24 Fall Nr.2 [Feinkost] M gegen F auf Beseitigung des Mangels – § 535 Abs. 1 Satz 2 F gegen M auf Bezahlung der Miete – §§ 535 Abs. 2, 556b Abs. 1 F gegen M auf Schadensersatz wegen ausgebliebener Mietzahlungen – §§ 280 Abs.1, 2, 286 24

25 Fall Nr.2 [Feinkost] F gegen M auf Mietzahlung (500,- € im Monta) gem. § 535 Abs.2 I.Mietvertrag II.Minderung der Miete um 200,- € gem. § 536 Abs. 1 1.Erheblicher Mangel der Mietsache 2.Rechtsfolge Herabsetzung der Miete um 200,- Euro 25

26 Fall Nr.2 [Feinkost] III.Einrede des nichterfüllten Vertrags (§ 320 Abs.1) im Hinblick auf die restlichen 300,- Euro? 1.Beseitigungs- als Erfüllungsanspruch (§ 535 Abs.1 Satz 2) BGHZ 84, 42 2.Kombination von Minderung und Einrede des nichterfüllten Vertrages? BGH, NJW 2002, 3541, 3542: "Die Einrede des § 320 hat … allein die Funktion, die geschuldete Gegenleistung zu erzwingen." 3.Einschränkung BGH, NJW-RR 2007, 1021, 1022: "Grundsätzlich gewährt § 320 ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem gesamten Mietzinsanspruch. Allerdings kann der Mieter gegen Treu und Glauben verstoßen (§ 242 BGB), wenn er einen unangemessen hohen Teil der Miete einbehält." § 641 III als Maßstab? 4.Ergebnis IV.Ergebnis 26

27 DER MANGEL DER MIETSACHE.

28 Mangel der Mietsache 28 Mangel Sachmangel (§ 536 Abs. 1) Fehlen/Wegfall einer zugesicherten Eigenschaft (§ 536 Abs. 2) Rechtsmangel (§ 536 Abs. 3) – DoppelV.

29 FALL NR.3 [ELEGANTES EINKAUFEN] 29

30 Fall Nr.3 [Elegantes Einkaufen] Mieterstruktur (Hier: Bundesagentur) als Mangel (§ 536 I 2)? BGH, NJW-RR 2006, 901: Erforderlich ist stets eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit! Daher ist die Mieterstruktur kein Mangel. Besucherverkehr (Hartz IV-Empfänger) als Mangel OLG Stuttgart, NZM 2007, 163: „Der Besucherverkehr in den Räumlichkeiten der Bundesagentur für Arbeit unterschreitet in qualitativer Hinsicht das durchschnittliche Maß. … Es können … nicht die Augen davor verschlossen werden, dass sich unter den Besuchern der Hartz IV-Abteilung … ein überdurchschnittlicher Anteil von sozial auffällig gewordenen Personen befindet. Die Beklagte wird … hierdurch im Gebrauch der Mietsache unmittelbar berührt. Allein die Möglichkeit von Belästigungen und Gefahren, die von diesem Personenkreis ausgehen, rechtfertigt eine Minderung ….“

31 Fall Nr.3 [Elegantes Einkaufen] – so nicht! 31

32 SACHMANGEL § 536 Abs. 1 32

33 Sachmangel 33 BGH, NJW-RR 2006, 1156 [Materialien] BGH NJW 2006, 899: „[…] ist unter einem Mangel […] die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache von dem vertraglich geschuldeten zu verstehen, tatsächliche Umstände und rechtliche Verhältnisse äußere Einflüsse oder Umstände (Behinderung des Zugangs zu einem gemieteten Geschäftslokal).

34 Sachmangel 34  Ist-Beschaffenheit ≠ Soll-Beschaffenheit  Subjektiver Mangelbegriff  Parteivereinbarungen maßgebend

35 Sachmangel 35 Sachmangel § 536 Abs. 1 Beschaffenheits- mängel Umweltmängel Öffentlich-rechtliche Beschränkungen

36 Sachmangel 36  Beschaffenheitsmängel  Feuchtigkeitsschäden  abgefahrene Reifen bei einem Mietwagen  Umweltmängel  Luftverschmutzung und Strahlung  Lärm  öffentlich-rechtliche Beschränkungen  Inaussichtstellen des Abbruchs  Untersagung des gewerblichen Betriebs

37 Sachmangel 37 BGH, Urt. v. 10.02.2010 - VIII ZR 343/08: „Der Mieter hat grundsätzlich Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgeräts wie einer Waschmaschine und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte wie zum Beispiel eines Staubsaugers ermöglicht. Auf eine unterhalb dieses Mindeststandards liegende Beschaffenheit kann der Mieter nur bei eindeutiger Vereinbarung verwiesen werden. Dem genügt eine Formularklausel, nach der der Mieter in der Wohnung Haushaltsmaschinen nur im Rahmen der Kapazität der vorhandenen Installationen aufstellen darf, nicht […].“

38 ERHEBLICHKEIT DES SACHMANGELS 38

39 Erheblichkeit des Sachmangels 39 Erheblichkeit gem. § 536 Abs. 1 Satz 3 […] § 536 Abs. 2 verweist nur auf § 536 Abs. 1 Satz 1 und 2 – nicht auf Satz 3! BGH NJW-RR 2004, 1450: „Als unerheblich […] ist ein Fehler insb. dann anzusehen, wenn er leicht erkennbar ist und schnell und mit geringen Kosten beseitigt werden kann, so dass die Geltendmachung einer Minderung gegen Treu und Glauben verstieße.“  […] unerheblich sind bspw.:  Kurzfristiger Ausfall der Heizung  24 Ameisen je Kalenderhalbjahr

40 Erheblichkeit des Sachmangel 40 BGH NJW 2004, 1947 [Wohnfläche]: „Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache i.S. des § 536 Absatz I Satz 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es nicht.“ Beachte BGH, Urt. v. 10.03.2010 - VIII ZR 144/09: Dies gilt auch, wenn die Wohnfläche mit einer „ca.“-Angabe versehen ist

41 FEHLEN EINER ZUGESICHERTEN EIGENSCHAFT § 536 Abs.2 41

42 Fehlen zugesicherter Eigenschaft 42  Behandlung als Sachmangel  Mangel auch bei unerheblicher Beeinträchtigung der Tauglichkeit  Zusicherung i.d.R. nur, wenn V dem M ggü. zu erkennen gibt, dass er für Bestand der betreffenden Eigenschaft und alle Folgen ihres Fehlens einstehen will  Bloße Beschreibung der Mietsache ist keine Zusicherung  Bedeutung primär bei gewerblichen Mietverträgen  z.B. Tragfähigkeit von Zwischendecken, Ausstattung mit Anschlüssen

43 RECHTSMANGEL § 536 Abs.3 [Materialien] 43

44 RECHTE DES MIETERS BEI MÄNGELN II. 1.

45 Rechte des Mieters bei Mängeln 45 Erfüllung Beseitigung des Mangels (§ 535 I 2) und Einrede des nichterfüllten Vertrages (§ 320) Gewährleistung Minderung der Miete (§ 536 I) Schadensersatz (§ 536a I) Aufwendungsersatz (§ 536a II) Kündigung (§ 543 II 1 Nr. 1)

46 Mietminderung 46

47 FALL NR.4 [DAHLEM] 47

48 Fall Nr.4 [Dahlem] R gegen K auf Miete gem. § 535 Abs. 2 A.Mietvertrag B.Erlöschen des Mietanspruchs durch Aufrechnung (§ 389) K gegen R auf Erstattung von 200,- Euro (4 Monate x 5% aus 1.000,- Euro Bruttomonatsmiete) gem. § 812 Abs.1 Satz 1 Fall 1 I. Etwas Erlangt (Miete) II. Leistung (Bezahlung der Miete solvendi causa) 48

49 Fall Nr. 4 [Dahlem] III.Kein Rechtsgrund Mietvertrag als Rechtsgrund; aber: automatische Minderung der Miete IV.Leistung in Kenntnis der Nichtschuld (§ 814) BGH, NJW 1997, 2381, 2382: "§ 814 BGB beruht auf dem Gedanken der Unzulässigkeit widersprüchlichen Verhaltens. Sie will den Leistenden benachteiligen, während der Empfänger darauf vertrauen darf, dass er eine Leistung, die bewusst zur Erfüllung einer nicht bestehenden Verbindlichkeit erbracht worden ist, behalten darf." Erforderlich ist positive Kenntnis der Rechtslage 49

50 BESEITIGUNG DES MANGELS 50

51 Mietminderung  § 536  Mietminderung kraft Gesetzes! Dadurch soll das Äquivalenzverhältnis zwischen den beiderseitigen Leistungen der Mietvertragsparteien geschützt werden. 51

52 Mietminderung  § 536 Abs. 1 Satz 2  BGH, Urt. v. 6. 4. 2005 - XII ZR 225/03: „Bemessungsgrundlage der Minderung ist die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten).“ 52

53 53 Fall Nr. 5 [Kühlschrank]

54 54 Frage: Hat M Anspruch auf Mietminderung? Merke: § 536 I 1 ist KEINE Anspruchsgrundlage! Frage: Kann V trotzdem Bezahlung der Miete verlangen?

55 Fall Nr.5 [Kühlschrank] 55 Anspruch V gegen M auf Zahlung der Miete gem. § 535 Abs. 2 I. Anspruch entstanden II. Anspruch nicht (teilweise) erloschen gem. § 536 Abs. 1 Satz 1, 2 1. Mangel der Mietsache Einschränkung der Tauglichkeit zum vertragsmäßigen Gebrauch 2. während Mietzeit hier: § 536 Abs. 1 Var. 2 3. Erheblichkeit Mangel darf nicht leicht erkennbar und schnell mit geringen Mitteln zu beseitigen sein

56 Fall Nr.5 [Kühlschrank] 56 Anspruch V gegen M auf Zahlung der Miete gem. § 535 Abs. 2 III. Ergebnis Der Anspruch des V gegen M auf Zahlung der Miete ist gem. H § 536 I 1, 2 teilweise erloschen, M braucht nur eine geminderte Miete bezahlen.

57 Mietminderung 57 Frage: Anspruchsgrundlage, wenn M die Miete bereits im Voraus gezahlt hat? § 812 Abs.1 Satz 2 Var. 1! (Herausgabeanspruch wegen ungerechtfertigter Bereicherung). Prüfung der Minderung unter dem Prüfungspunkt „ohne Rechtsgrund“!

58 Fall Nr.5 [Kühlschrank] – Abwandl. 58  Abwandlung (Scheibe selbst zerstört): Kann M seine bereits gezahlte Miete wegen Minderung teilweise zurückverlangen? Prima vista: JA! (Auf ein Verschulden kommt es hier ja auf keiner der beiden Seiten an, lediglich das Vorliegen eines Mangels ist entscheidend!)  Aber: V kann hier im Gegenzug Schadensersatz gem. §§ 280 Abs.1, 241 Abs.2 verlangen, da es sich bei der Zerstörung der Fensterscheibe nicht um eine Abnutzung durch vertragsgemäßen Verbrauch gem. § 538 handelt.  Ergebnis: Gem. § 242 kann hier M nicht fordern, was er sofort wieder zurückgeben müsste (dolo-agit-Einwand).

59 Schadensersatz (§ 536a Abs.1) 59

60 Schadensersatz Schadensersatz (§ 536a Abs. 1) Mangel bei Vertragsschlus s § 536a Abs.1 Var. 1 Mangel nach Vertragsschlus s § 536a Abs.1 Var. 2 § 536a Abs.1 Var. 3 60

61 Fall Nr.6 [Denkmalschutz] 61

62 Fall Nr.6 [Denkmalschutz] 62

63 Haftung für anfängliche Mängel 63

64 Fall Nr. 7 [Mauerflickwerk] 64

65 Haftung für nachträgliche Mängel 65

66 Aufwendungsersatz 66

67 Aufwendungsersatz (§ 536a II) Aufwendungsersatz (§ 536a Abs.2) § 536a Abs.2 Nr. 1 § 536a Abs.2 Nr. 2 67

68 FALL NR.8 [FÜRSTENWALDE] 68

69 Fall Nr.8 [Fürstenwalde] S gegen A auf Ersatz der (für die Reparatur der Heizung erforderlichen Aufwendungen) gem. § 536a Abs.2 Nr.1 – Mietvertrag – Mangel der Mietsache BGH, NJW 2006, 899 (std. Rspr.): „[…] ist unter einem Mangel […] die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache von dem vertraglich geschuldeten zu verstehen, wobei sowohl tatsächliche Umstände als auch rechtliche Verhältnisse in Bezug auf die Mietsache als Fehler [= Mangel] in Betracht kommen können. – Verzug des Vermieters mit der Beseitigung des Mangels

70 Fall Nr.8 [Fürstenwalde] – Verzug des Vermieters mit der Beseitigung des Mangels Nichtbeseitigung trotz Möglichkeit Mahnung oder Entbehrlichkeit der Mahnung – Entbehrlichkeit gem. § 286 Abs.2 Nr.4 » Selbstmahnung? Hat der Schuldner die alsbaldige Leistung (hier: die Beseitigung des Mangels) angekündigt und gleich- wohl nicht geleistet? Kontrolle vs. Reparatur der Heizung

71 Fall Nr.8 [Fürstenwalde] » Besondere Dringlichkeit? […] nur bei "unaufschiebbarer Notmaßnahme" » Ergebnis – Ergebnis Ergebnis

72 Fall Nr.8 [Fürstenwalde] S gegen A auf Ersatz der (für die Reparatur der Heizung erforderlichen Aufwendungen) gem. § 536a Abs.2 Nr.2 – Mietvertrag und Mangel der Mietsache (s.o.) – Notwendigkeit der umgehenden Beseitigung des Mangels zur Erhaltung … des Bestands der Mietsache? […] nicht erkennbar – Ergebnis

73 Fall Nr.8 [Fürstenwalde] S gegen A auf Ersatz der (für die Reparatur der Heizung erforderlichen Aufwendungen) gem. §§ 539 Abs.1, 683 S.1 – Anwendbarkeit Mietvertrag Sperrwirkung des § 536a ?

74 Fall Nr.8 [Fürstenwalde] Sperrwirkung des § 536 (str.)? – Dagegen » Hinreichender Schutz des Vermieters durch die Tatbe- standsvoraussetzungen der §§ 683 S.1, 684 S.2 ? » Fehlende Rechtfertigung dafür, dass der Vermieter für die mit der Repartur der Heizung verbundenen Kosten endgültig nicht aufzukommen hat – nur weil der Mieter das Procedere des § 536a Abs.2 nicht eingehalten hat ??

75 Fall Nr.8 [Fürstenwalde] Sperrwirkung des § 536 (str.)? – Dafür » Regelungssystematik ? » Normzweck ! Handlungsspielräume des Vermieters Beweissicherung – Ergebnis

76 Fall Nr.8 [Fürstenwalde] OLG Düsseldorf, Hinweisbeschluss v. 29.07. 10 - I-24 U 20/10, 24 U 20/10: Nach § 536a Abs.2 soll grds. dem Vermieter der Vorrang bei der Beseitigung eines Mangels zukommen […]. Dieser Vorrang dient seinem Schutz, weil er dadurch die Minderung der Miete nach § 536 oder auch Schadenersatzansprüche des Mieters nach § 536a Abs. 1 abwenden kann. Den Interessen des Mieters wird dagegen dadurch Rechnung getragen, dass er entweder bei Verzug oder bei notwendigem umgehenden Beseitigungsbedürfnis zur Selbsthilfe schreiten und seine dafür erforderlichen Aufwendungen … ersetzt verlangen kann. Dem Vermieter ist allerdings vorrangig die Möglichkeit einzuräumen, den Mangel selbst zu beseitigen. Außerdem soll es ihm - ohne vom Mieter vor vollendete Tatsachen gestellt zu werden - vorrangig ermöglicht werden, die Mietsache darauf zu überprüfen, ob der behauptete Mangel besteht, auf welcher Ursache er beruht sowie ob und auf welche Weise er beseitigt werden kann, und hierzu gegebenenfalls Beweise zu sichern.

77 Kündigung 77

78 Kündigung  §§ 543 Abs. 1, 3  Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund  Ausnahme: angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels und verstreichen lassen durch den Vermieter (§ 543 Abs. 3) Beispiel:Wenn die Benutzung der Wohnung infolge eines Sachmangels mit einer erheblichen Gesundheitsgefährdung einhergeht (§§ 543 Abs.1, 3, 2 Nr. 2, 569 Abs.1 Satz 1) 78

79 AUSSCHLUSS DES RECHTE DES MIETERS BEI MÄNGELN Gewährleistungsausschluss 79

80 Gewährleistungsausschluss kraft Vereinbarung § 536 d kraft Gesetzes § 536 b§ 536 c 80

81 Gewährleistungsausschluss  Vereinbarter Gewährleistungsausschluss  Auf eine Vereinbarung, durch die die Rechte des Mieters wegen eines Mangels der Mietsache ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Vermieter nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat. 81

82 Gewährleistungsausschluss  Gesetzlicher Gewährleistungsausschluss  § 536 b Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis des Mieters bei Mängeln, die bei Vertragsschluss bestanden.  § 536 c Versäumte Mängelanzeige bei nachträglich auftretendem Mangel. 82

83 BEENDIGUNG DES MIETVERHÄLTNISSES

84 Möglichkeiten der Beendigung 84 Beendigung des Mietverhältnisses Nach Zeitablauf (§ 542 II BGB) Kündigung Aufhebungsvertrag ordentlich (§§ 542 I, 573, 573a BGB) außerordentlich fristgemäß (§§ 554 III 2, 561, 563 IV, 564 BGB) fristlos (§§ 543 I, 569 BGB)

85 ZEITABLAUF III.

86 Beendigung durch Zeitablauf Regelung: § 542 Abs. 2 BGB „Mietverhältnis auf bestimmte Zeit“ Endet nach Ablauf einer bestimmten Zeit – Ausnahmen: außerordentliche Kündigung (§ 542 II Nr. 1) Verlängerung (§ 542 II Nr. 2) Stillschweigende Verlängerung (§ 545 BGB) 86

87 KÜNDIGUNG III.

88 BEGRIFF UND FUNKTION 88

89 Begriff und Funktion Gestaltungsrecht dient der Beendigung von Dauerschuldverhältnissen Wirkung: ex nunc! – Erlöschen bestehender Erfüllungsansprüche – keine Rückabwicklung des Vertrags bedingungsfeindlich und widerrufsfeindlich Prüfungsschema: 1. Kündigungsgrund 2. Kündigungserklärung 3. Kein Ausschluss / Fristen 89

90 KÜNDIGUNGSGRUND 90

91 Kündigungsgrund 91 Kündigungsgründe Pflichtverletzung  Parallelität zum Leistungsstörungsrecht (§§ 543 II, 569 BGB) Änderung der Verhältnisse (§§ 543 I, 573 II Nr. 2 BGB)

92 Kündigung Ordentliche (§ 542 BGB) „Normalfall“ grds. keine Begründung erforderlich Ausnahme: Wohnungsmietverhältnis (§§ 573 ff) eine Frist ist notwendig Außerordentliche (§ 543 BGB) setzt einen wichtigen Grund voraus kann den Vereinbarungen widersprechen außerordentlich heißt nicht immer fristlos! (§ 561 BGB) 92

93 Fristgerechte Kündigungserklärung grundsätzlich formfrei Ausnahmen: – § 568 (Wohnraummiete) – Vereinbarungen 93

94 Kündigungsfrist Beispiel: – Wohnmietvertrag: grds. 3 Monate 94

95 KONKURRIERENDE RECHTSINSTITUTE 95

96 Konkurrierende Rechtsinstitute Kündigung und Schadensersatz – grds. möglich (§ 314 IV) Kündigung und Rücktritt – gegenteilige Rechtsbehelfe Kündigung und Widerruf – Nachdem die Kündigung den Kündigungsgegner erreicht hat ist diese grundsätzlich ausgeschlossen! (Gestaltungswirkung) 96

97 Konkurrierende Rechtsinstitute Kündigung und Anfechtung – umstritten! 97 Kündigung und Anfechtung? Nein! Kündigungsvorschriften als lex specialis Ja, mit der Einschränkung: Anfechtung wirkt ex nunc Ja, in vollem Umfang ! Anfechtung wirkt ex tunc (BGH)

98 Kündigung und Anfechtung BGH, Urt. v. 06.08.2008 - XII ZR 67/06: „Während die Anfechtung nach § 123 Abs. 1 BGB die rechtsgeschäftliche Entschließungsfreiheit schützt und deren Beeinträchtigung durch rückwirkende Vernichtung der Erklärung beseitigt, ist Gegenstand der Gewährleistungsrechte und der außerordentlichen Kündigung eine aktuelle Leistungsstörung, der durch Minderung und Schadensersatz bzw. durch Beendigung des Vertrages Rechnung getragen wird. […] Die gleichen Schwierigkeiten (Rückabwicklung) bestehen bei Mietverträgen, die gemäß § 105 BGB oder §§ 134, 138 BGB nichtig sind, ohne dass dort an einer bereicherungsrechtlichen Rückabwicklungsmöglichkeit gezweifelt wird. […] Denn durch die Gewährleistungsvorschriften vor allem der §§ 434 ff. BGB beim Kauf wird nur die Irrtumsanfechtung (§ 119 Abs. 2 BGB), nicht aber die Anfechtung nach § 123 BGB ausgeschlossen.“ 98