16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - Risiken und Ratschläge Klaus Eichhorn Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen

Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? Beispielsfall TOP 6 Beschlussfassung über die Durchführung der Dachsanierung Beschluss wurde abgelehnt TOP 7 Beschlussfassung über Durchführung der Legionellenbeprobung Es wurde kein Beschluss gefasst 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

Ordnungsgemäße Verwaltung Instandhaltung und Instandsetzung Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? Überblick Verwaltung des GE Ordnungsgemäße Verwaltung Instandhaltung und Instandsetzung Pflichten der Eigentümer Pflichten aus § 14 Mitwirkungspflicht? Folgen der Nichterfüllung Möglichkeiten des Verwalters 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? Verwaltung des Gemeinschaftseigentums 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

Verwaltung des Gemeinschaftseigentums Grundlagen § 20 und 21 WEG § 20 Gliederung der Verwaltung (1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt den Wohnungseigentümern nach Maßgabe der §§ 21 bis 25 und dem Verwalter nach Maßgabe der §§ 26 bis 28, im Falle der Bestellung eines Verwaltungsbeirats auch diesem nach Maßgabe des § 29. 21 Verwaltung durch die Wohnungseigentümer (1) Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu. 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

Verwaltung des Gemeinschaftseigentums Grundlage des § 21 WEG 21 Verwaltung durch die Wohnungseigentümer (3) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen. (4) Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

ordnungsgemäße Verwaltung Definition Maßnahmen, die im Interesse aller WEer auf die Erhaltung, Verbesserung, oder dem der Zweckbestimmung des GE entsprechenden Gebrauch gerichtet sind LG München I, ZWE 2010, 411 …Maßnahme ist im Interesse der Gesamtheit der WEer, wenn sie bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalles nützlich ist. 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

ordnungsgemäße Verwaltung wesentliche Fälle ordnungsgemäßer Verwaltung § 21 V2,3,4 WEG 21 Verwaltung durch die Wohnungseigentümer (5) Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere: 2. die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums; 3. die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht; 4. die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung; 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

ordnungsgemäße Verwaltung Beschlussersetzung durch das Gericht § 21 VIII WEG 21 Verwaltung durch die Wohnungseigentümer (8) Treffen die Wohnungseigentümer eine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme nicht, so kann an ihrer Stelle das Gericht in einem Rechtsstreit gemäß § 43 nach billigem Ermessen entscheiden, soweit sich die Maßnahme nicht aus dem Gesetz, einer Vereinbarung oder einem Beschluss der Wohnungseigentümer ergibt. 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

Instandhaltung und Instandsetzung Differenzierung Unterscheidung nicht praktisch, gleichwertig in § 21 Abs. 5 Nr.2 Instandhaltung Erhaltung des bestehenden Zustands des GE Instandsetzung Wiederherstellung eines früheren Zustandes des GE Erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

Instandhaltung und Instandsetzung Ermessen der Wohnungseigentümer Regelmäßig weiter Ermessensspielraum der WEer Aber zwingend Bestandsaufnahme als Entscheidungsgrundlage Auswahlermessen bezüglich der zu wählenden Maßnahmen Bezüglich der einzelnen Schritte Abwägung von Kosten und Nutzen möglich Folge Beschluss über Instandhaltung mit hohem Volumen (= mehr als € 3.000) ohne 3 Angebote keine ordnungsgemäße Verwaltung LG Dortmund, U.v.21.10.2014 - 1 S 371/13 in: ZWE 2015, 182 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

Instandhaltung und Instandsetzung Ermessen der WEer Weites Ermessen der Eigentümer WEer können wie Alleineigentümer – selbst zwingend gebotene und unaufschiebbare Maßnahmen - in den Grenzen von § 903 BGB unterlassen, solange sie hierüber einig sind. BGH U. v. 17. 10. 2014 – V ZR 9/14; Ermessensreduzierung auf Null Wenn sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich Finanzielle Schwierigkeiten und Alter des WE nicht erheblich BGH, U. v. 05.12.2014 - V ZR 5/14 in: ZWE 2015,88 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

Instandhaltung und Instandsetzung Überprüfung von Ermessensentscheidungen der WEer Gerichte überprüfen die Entscheidung der WEG nur auf Vorliegen von Fehlern bei der Ermessensausübung. Beschluss muss maßgebliche Erwägungen enthalten, die die WEG ihrer Entscheidung zu Grunde gelegt hat, sonst ist er ermessensfehlerhaft. Ohne Information über wesentliche Argumente für oder gegen Durchführung einer Maßnahme … Ermessens- entscheidung der WEG …faktisch der gerichtlichen Überprüfung entzogen … LG Dortmund, Urteil vom 31.01.2017 – 1 S 99/16 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

Instandhaltung und Instandsetzung mögliches Verwalterhandeln Pflicht des Verwalters § 27 Abs.1 Nr.3 WEG Baumängel festzustellen Wohnungseigentümer zu unterrichten Deren Entscheidung über weitere Schritte herbeizuführen Aus eigenem Recht hat V keine Befugnis SV zu bestellen Haben der Verwalter und die WEer den gleichen Kenntnisstand, obliegt es diesen, einen Beschluss der WEG zur Feststellung der Mängelursache und deren Beseitigung herbeizuführen. OLG Frankfurt, Urteil vom 04.09.2008 – 20 W 347/05 in: ZMR 2009 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

Instandhaltung und Instandsetzung öffentlich-rechtliche Anforderungen Eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des GE ist auch gegeben bei Maßnahmen, mit denen den Erfordernissen öffentlich-rechtlicher Vorschriften entsprochen werden soll. BGH ZfIR 2002, 914; OLG Hamm ZWE 2002, 600 Als öffentliche Anforderungen anzusehen sind hierbei Gesetz Verwaltungsakt Verkehrspflichten Elzer/Riecke in PWW, BGB-Kommentar 06. Aufl. 2011 § 21 Rdn. 9 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

Instandhaltung und Instandsetzung öffentlich-rechtliche Anforderungen Gebote Melde- u. Prüfpflichten (Trinkwasser) Brandschutzmaßnahmen Rauchwarnmelder (BauO NW) Verbote Ungeeichte Zähler (Mess- u. EichG) EnEV-widrige Bauweise 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

Instandhaltung und Instandsetzung öffentlich-rechtliche Anforderungen V darf nicht eigenmächtig Vorgaben des Gesetzes (z.B. Trinkwasserbeprobung ) oder der Behörde (z.B. Verbot einer Bauweise ) umsetzen V muss Informationen beschaffen und weitergeben und Möglichkeiten aufzeigen V muss Beschlussfassung vorbereiten 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? Pflichten der Wohnungseigentümer 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

Pflichten der Wohnungseigentümer Pflicht zur Mitwirkung innerhalb der Gemeinschaft Bei der Willensbildung der WEG Hieraus ergibt sich nicht unmittelbar eine Pflicht zur Teilnahme an der Versammlung aber im konkreten Einzelfall aus der Treuepflicht eine Pflicht zur aktiven Mitwirkung bei der Willensbildung ordnungsgemäßen Verwaltung (Spiegelbild zum Individualanspruch aus § 21 Abs.4 WEG) durch geeignete Beschlussfassung, die Sanierung zu ermöglichen BGH NJW 1999, 2108; BGH, U. v. 17. 10. 2014 – V ZR 9/14; 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

Pflichten der Wohnungseigentümer Pflicht zur Mitwirkung innerhalb der Gemeinschaft Zur ordnungsgemäßen Verwaltung Die Instandsetzung des GE zu ermöglichen und die WEG als Rechtssubjekt in die Lage versetzen, ihren Pflichten und nachzukommen = öffentlich-rechtlichen Anforderungen Bei der Willensbildung der WEG Analog wie vorher Pflicht zur Teilnahme an der Versammlung, wenn Dringlichkeit gegeben. 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

Pflichten der Wohnungseigentümer Stellplatznachweis Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen an Stellplatz- nachweis ist Aufgabe aller WEer, wenn der Bauträger bei Errichtung der Wohnanlage und Teilung nach § 8 WEG von den der Baugenehmigung zu Grunde liegenden Plänen abgewichen ist und dadurch die öffentlich-rechtliche Verpflichtung besteht, weitere Stellplätze zu schaffen. BGH,U.v. 26.02.2016-V ZR 250/14 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

Pflichten der Wohnungseigentümer Stellplatznachweis Die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis ist auch dann Aufgabe aller WEer, wenn der Nachweis bei einer Aufteilung gem. § 3 WEG nicht oder nicht vollständig geführt worden ist. BGH U. v. 09.12.2016 - V ZR 84/16 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

Pflichten der Wohnungseigentümer Herstellung des baulich rechtmäßigen Zustandes Herstellung des zweiten Rettungsweges AG Langenfeld, Urteil v. 23.11.2016, 64 C 23/16; AG Aachen, Urteil v. 20.3.2013, 118 C 82/12. Abriss eines baurechtswidrigen Balkons AG Langenfeld, Urteil v. 23.11.2016, 64 C 49/14 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

Folgen der Nichtbeachtung Beachtung der Regeln der VOen HeizkostenVO OLG Rostock NJW 2013,387 EnergieeinsparVO OLG München 2008,27 WärmeschutzVO OLG Hamm ZWE 2009, 261 Bauordnungsrechts AG Bonn, ZWE 2013, 275 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

Folgen der Nichtbeachtung Ordnungsverfügung Die zuständige Behörde kann gegen den Verwalter einer WEG zur Sicherstellung des Brandschutzes im Bereich des GE eine Ordnungsverfügung erlassen. (Verstöße gegen die Verpflichtung, in dem Anwesen ausreichend breite Fluchtwege für die Bewohner und den Zugang von Rettungskräften freizuhalten) OVG NRW, U.v.15.04.2009 – 10 B 304/09 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

Folgen der Nichtbeachtung Behördliche Verfügung Aufgaben und Befugnisse des V (§ 27 Abs. 1, 3 WEG) können nach Abs. 4 weder durch Vereinbarung der WEer untereinander noch durch Verwaltervertrag eingeschränkt werden. Eigenes selbständiges Recht des V, die notwendigen Maßnahmen zur ordnungsgemäßen Instandhaltung + Instandsetzung zu treffen spiegelbildlich – die ordnungsrechtliche Möglichkeit, V aufgrund dieser Handlungsbefugnis als Störer in Anspruch zu nehmen. Ermessen der Behörde, den V und nicht die WEG als Störer in Anspruch zu nehmen OVG Münster, Beschl. v. 28.01.2011 – 2 B 1495/10 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

Folgen der Nichtbeachtung der Pflichten Bußgelder HeizkostenVO Kürzung 15% § 13 HeizKO EnergieeinsparVO, EnEG bis € 15.000 § 8 EnEG TrinkwasserVO bis € 25.000 § 73 InfSchG Mess- und Eichgesetz Bis € 60.000 § 60 MessEichG Bauordnungsrechts bis € 250.000 § 84 BauONW 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

Folgen der Nichtbeachtung der Pflichten Mitwirkungspflicht Regulär keine Pflicht zur Teilnahme Anders wenn nur sofortige Vornahme einer Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und von WEer gemäß § 21 Abs. 4 WEG verlangt wird, der sonst Schäden an SE erleidet; dann Mitwirkungspflicht der WEer aus gegenseitiger Treuepflicht BGH, U. v. 17. 10. 2014 – V ZR 9/14; 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

Folgen der Nichtbeachtung der Pflichten Haftung Individuelle Verantwortung = individuelle Haftung Zustimmung (-) Ablehnung = Haftung nur bei Verschulden Kein Verschulden bei unvollständiger oder unrichtiger Information Enthaltung = Haftung nur bei Verschulden Nicht Erscheinen = Haftung nur bei Verschulden Kein Verschulden bei unvollständiger oder unrichtiger Information in der Einberufung (z.B. bloße Erwähnung „Sanierung“ für eine notwendige und dringliche Maßnahme) BGH NJW 1999, 2108; Schmid, IMR 2010, 262; a.A Häublein 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

Folgen der Nichtbeachtung Verschulden und Haftung Erleidet WEer einen Schaden am SE, weil Beschluss über sofortige Instandsetzung.. unterblieben ist, so trifft Verpflichtung zum Schadensersatz ….die WEer, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder nicht für die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben. BGH, U.v. 17. 10. 2014 – V ZR 9/14; LG D‘dorf, U.v. 29.03.2017 - 25 S 55/16 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

Folgen der Nichtbeachtung Zumutbarkeit und Opfergrenze Entspricht nur die sofortige Vornahme einer zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Sanierungsmaßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung, ist für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten oder des Alters einzelner Wohnungseigentümer kein Raum.*) BGH, U. vom 17.10.2014 - V ZR 9/14 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

Folgen der Nichtbeachtung kein Schadensersatz ohne Beschlussanfechtung Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen verzögerter Beschlussfassung über notwendige Instandsetzungsmaßnahmen scheidet aus, wenn der betroffene WEer vorher gefasste Beschlüsse über die Zurückstellung der Instandsetzung nicht angefochten hat. BGH U. v. 13.07.2012 – V ZR 94/11 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? Möglichkeiten des Verwalters 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

Möglichkeiten des Verwalters allgemeine Aufgaben § 27 WEG § 27 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters (1) Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, 1. Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen; 2. die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen; 3. in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen; 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

Möglichkeiten des Verwalters Erfüllung der allgemeinen Aufgaben § 27 WEG Feststellungspflicht Unterrichtungspflicht Hinweispflicht Organisationspflicht zur Herbeiführung von Beschlüssen Durchführung von Beschlüssen 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

Möglichkeiten des Verwalters Feststellung von Instandhaltungszustand und -bedarf Prüfung auf Baumängel OLG München B.v.25.9.2008 32 Wx 79/08 Prüfung Verschleiß, Sturmschäden, Vandalismus Regelmäßige Begehung – mindestens 2 x pro Jahr (Frühjahr und Herbst) Wartung einhalten Gewährleistungsfristen prüfen Instandhaltungsintervalle 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

Möglichkeiten des Verwalters Feststellungen dokumentieren und überprüfen Untersuchung und Feststellung dokumentieren Beschwerden aufnehmen Ggf. WEer, Beiräte, Sonderfachmann hinzuziehen 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

Möglichkeiten des Verwalters Unterrichtung Unterrichtung der WEer, Beiräte Über Feststellungen Schriftliche Information (Handwerker, Sonderfachleute etc.) Einberufung der ETV mit Informationen Hinweise 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

Möglichkeiten des Verwalters Rechtslage prüfen und hinweisen Fortbildung Besuch des Verwaltertreff Rechtslage klären Ggf. mit Rechtsanwalt beraten Ggf. Rechtslage durch Rechtsanwalt schriftlich darlegen lassen In der Einladung auf Rechtslage und Rechtsfolgen hinweisen 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

Pflichten des Verwalters Organisationspflicht Klärung von Handlungsalternativen Einholung v. Angeboten Einberufung der Versammlung mit TO Information mit Folgen Beschlussvorschläge Durchführung der Versammlung 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? Ermessens- bzw. Gebotsfall TOP 6 Beschlussfassung über die Durchführung der Dachsanierung Beschluss wurde abgelehnt TOP 7 Beschlussfassung über Durchführung der Legionellenbeprobung Es wurde kein Beschluss gefasst 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

Pflichten des Verwalters Abstimmung Hinweise auf Sach- und Rechtslage Vorstellung der Handlungsalternativen Hinweis auf mögliche Rechtsfolgen (alternative) Beschlussvorschläge (namentliche) Abstimmung Psychologische Nutzung des Abstimmungsverhaltens Ergebnisfeststellung (Subtraktionsmethode) BGH U.v.19.09.2002 – V ZB 37/02; BayOblG B.v. 10.11.2004 –2 ZBR109/04 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

Möglichkeiten des Verwalters Verkündung des ablehnenden (Gebots)-Beschlusses Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Versammlungsleiter sind konstitutiv für den Beschluss Voraussetzung für wirksamen Beschuss BGH B.b.23.08.2001 – V ZB 10/01 Verwalter muss auch Beschlüsse verkünden, die nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen (Zitterbeschlüsse) darf keine nichtigen Beschlüsse verkünden. Gebotswidrige Ablehnung = unproblematisch für V 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

Pflichten des Verwalters Beschlussdurchführung Beschlüsse müssen unverzüglich durchgeführt werden außer Durchführung ausgesetzt bis zum Ablauf der Monatsfrist Organisationspflicht zur Herbeiführung von Beschlüssen Durchführung von Beschlüssen 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

Möglichkeiten des Verwalters Ausgestaltung des Versammlungsprotokolls maßgebliche Erwägungen der Entscheidung aufnehmen stichpunktartige Information über wesentliche Argumente für oder gegen Durchführung einer Maßnahme kurze Angabe wesentlicher Gründe u. Argumente z. Schutz einzelner WEer vor ermessens- fehlerhafter Entscheidung der Mehrheit und der vagen Formulierung, dass "umfassende Information" erfolgt sei. LG Dortmund, U.v.31.01.2017 – 1 S 99/16 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

Möglichkeiten des Verwalters Gestaltung des Versammlungsprotokolls Rechtliche Hinweise Beschlussvorschläge Wesentliche Gesichtspunkte der Diskussion (für u. wider) Wiedergabe des Abstimmungsergebnisses Namentliche Aufführung der Gegenstimmen und Enthaltungen 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

Möglichkeiten des Verwalters Beschlussanfechtung einzelner Wohnungseigentümer Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung § 21 Abs. 4 WEG Beschlussersetzung durch das Gericht § 21 Abs.8 WEG Schadensersatzansprüche gegen andere WEer BGH, U. v.17. 10.2014 – V ZR 9/14; 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? Ermessens- bzw. Verbotsfall TOP 6 Beschlussfassung über die weitere Nutzung der ungeeichten Zähler In der Versammlung wurde kein Beschluss gefasst. Die WEer haben danach einen Umlaufbeschluss gefasst. TOP 7 Beschlussfassung über die Sanierung ohne Dämmung Beschluss wurde angenommen 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

Möglichkeiten des Verwalters Verkündung des zustimmenden (Verbots)-Beschlusses Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Versammlungsleiter sind konstitutiv für den Beschluss Voraussetzung für wirksamen Beschuss BGH B.b.23.08.2001 – V ZB 10/01 Verwalter muss auch Beschlüsse verkünden, die nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen (Zitterbeschlüsse) darf keine nichtigen Beschlüsse verkünden. Verbotswidrige Zustimmung = problematisch für V Geschuldete Durchführung des Beschlusses ist ordnungswidrig Jeder Beteiligte verhält sich ordnungswidrig § 14 OwiG 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

Möglichkeiten des Verwalters Verkündung des zustimmenden (Verbots)-Beschlusses Verbotswidrige Zustimmung = problematisch für den V Nach § 27 Abs.1 S.1 ist er zur umgehenden Durchführung der Beschlüsse verpflichtet. Aber § 14 OwiG Beteiligen sich mehrere an einer Ordnungswidrigkeit, so handelt jeder von ihnen ordnungswidrig. ….. 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

Möglichkeiten des Verwalters Beschlussanfechtung des Verwalters Beschlussanfechtung § 46 WEG Selbstnützige Anfechtung (z.B. Abberufung) Fremdnützige Anfechtung ist mangels GF-befugnis zu verneinen § 245 Abs.1 Nr.5 AktG; Abwehrrecht des Verwalters, wenn er durch den Beschluss in seiner Rechtsstellung negativ betroffen ist. Bärmann-Roth § 46, Rdn.38; Elzer-Riecke § 46 Rdn.2 Folge für V Nicht verkünden Nicht ausführen (bei Fremdverkündung) Notfalls Beschluss anfechten 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

Möglichkeiten des Verwalters …und jährlich grüßt das Murmeltier = alles Auf ANFANG aber nicht Auf TOP verzichten Von der TO absetzen auf Abstimmung verzichten Protokoll kürzen Sondern Alles wie bisher Hinweise auf Rechtslage Namentliche Abstimmung Protokoll erstellen 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

Möglichkeiten des Verwalters Der Charme des Negativbeschlusses (RA Andrea Aßelborn) Ein Negativbeschluss ist die Ablehnung eines Beschlussantrages durch die Wohnungseigentümer BGH Urteil vom 13.07.2012 – V ZR 94/11 Die formal einwandfrei zustande gekommene Ablehnung eines Beschlusses durch die Wohnungseigentümer hat Beschlussqualität. Ein solcher Beschluss ist kein Nichtbeschluss. BGH, Beschluss v. 23.08.2012 – V ZB 10/01 Der Negativbeschluss unterliegt der Anfechtung. Die Ergänzung des Anfechtungs- mit einem Verpflichtungsantrag ist nicht zwingend erforderlich. BGH Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 96/10 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

Möglichkeiten des Verwalters Amtsniederlegung Ein WEG-Verwalter kann sein Amt jederzeit fristlos niederlegen. Eine solche Amtsniederlegung ist unabhängig vom Verwaltervertrag sofort wirksam und dient den Interessen des Rechtsverkehrs an klaren Vertretungsverhältnissen. AG Hamburg-Blankenese, Beschluss vom 05.01.2016 - 539 C 47/15 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

Möglichkeiten des Verwalters Amtsniederlegung Einseitige empfangs- bedürftige WE Keine Form erforderlich, also auch mündlich möglich Gegenüber der WEG, vertreten durch jeden WEer § 27 III 2 WEG, es sei denn andere Regelung in TE wichtiger Grund Nicht zur Unzeit 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

Möglichkeiten des Dozenten Dank an das Publikum Vielen Dank für die Aufmerksamkeit 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn