Die Betreiberformen unter dem Aspekt der „funktionellen Entkopplung“ Der Eigentümerbetrieb Der Pachtbetrieb www.gastlichkeit.at/pachtvertrag.pdf Der Managementbetrieb Ein Franchise-System kann die o. g. Betreiberformen ergänzen !

Funktionelle Entkopplung „Investor-Betreiber-Modell“ Bau und Finanzierung der Immobilie Spezialisierung auf Immobilie wählt kompetenten Partner (Marke!) für das Betreiben des Hotels Abwicklung des Hotelbetriebes Spezialisierung auf Hotelbetrieb geringerer Kapitalbedarf (höherer ROI) Teilung des Risikos und der Verantwortung

Investor-Betreiber-Modell Wirtschaftlichkeit/Rendite ROI: Return of Investment (Gewinn/eingesetztes Kapital) 8-15% GOP: Gross operate profit Umsatz – WES – Personalkosten – Sachkosten GOP%: GOP/Umsatz USA 30-40%; Ö 20-25% (gute Betriebe)

Der Eigentümerbetrieb Hoteleigentümer = Betreiber Alle Rechte über Immobilie UND Hotelbetrieb Verantwortung für Umsatz und alle betriebs-bedingten und anlagebedingten Kosten Inhaber der Konzession Auf seinen Namen laufen alle Verträge mit den Mitarbeitern Auf seinen Namen laufen alle Rechnungen des Hotels

Der Eigentümerbetrieb „Das Privathotel“ Typ. Klein-/Mittelbetrieb Stärken: Hohe Flexibilität rasche Anpassung an neue Bedarfswünsche

Der Eigentümerbetrieb „Das Privathotel“ Schwächen: Betriebsnachfolge scharfer Wettbewerb mit Konzernhotellerie Rückläufige Belegungsziffern Überkapazitäten/Kostensteigerungen Kaum Produktivitätsfortschritte (Vgl. Industrie) Vernachlässigung betriebswirtschaftlicher Funktionen (Marketing, Rationalisierung, Qualitätssicherung,...)

Der Eigentümerbetrieb „Das Privathotel“ Profilierungsmöglichkeiten? Persönliches Engagement der Hotelierfamilie Persönlicher Kontakt zu den Gästen Individualität im Service Persönliche Note bei Design, Dekoration, Hotelzimmern, Restaurant,... „Know-how“ und Fähigkeit zur Innovation Nischenbildung – konsequente Segmentierung der Kundengruppen (Familien, Frauen, Singles) Markenbildung (USP, Image, Marke) Qualitätsbildung (Restaurant, Service,..)

Der Pachtbetrieb Gegen eine festgelegte Vergütung (Pachtzins) steht dem Pächter das Recht zu, die Hotel-immobilie als selbständiger Unternehmer auf eigene Rechnung zu betreiben und die „Früchte“ aus dieser Tätigkeit zu ziehen. Pächter stellt somit die Mitarbeiter an und ist Inhaber der Konzession.

Der Pachtbetrieb Die Pacht Festpacht z.B. € 2.500,-- + Ust. häufigste Art der Pacht Vorteil - Klarheit für beide Parteien Nachteil - Keine Berück-sichtigung der wirtschaft-lichen Entwicklung des Betriebes ( nur Inflations-abdeckung für Pächter) Umsatzpacht Gastronomie 6-12% Hotellerie 15-25% des pacht-pflichtigen Umsatzes (=alle Umsätze bzgl. Waren und Leistungen aus dem Pacht-objekt abzüglich Durchlauf-steuern, Erlöse aus Personal-verpflegung, -beherbergung u. Erlöse aus Eigenverbrauch)

Der Pachtbetrieb Die Pacht Mischpacht Umsatzpacht mit Minimum-/ Maximumpacht Festpacht + Umsatzpacht Festpacht für bestimmte Betriebsbereiche, Umsatzpacht f. restl. Betrieb Erfolgs- bzw. Risikoteilung zwischen Pächter und Verpächter ! 2/3 aller Gastgewerbebetriebe sind Pachtbetriebe. Die hohe Fluktuation ist auf den häufig überzogenen Pachtzins zurückzuführen. Verpächter richten sich bei der Pachthöhe häufig nach den „üblichen“ m2-Preisen. Vorzuziehen wäre die „EOP“-Methode (Ertragsorientierte Pachtwertfindung)

Der Pachtbetrieb Der Pächter Einschränkung der Entscheidungsfreiheit nur in Dingen, die die Immobilie betreffen Info-Pflicht an Verpächter nur bezügl. Berechnung der Pacht Haftung: für Instandhaltung (gewöhnliche Abnutzung) für betriebsbedingte Kosten für Verluste aus dem Betrieb (erhält aber auch alle erwirtschafteten Gewinne)

Der Pachtbetrieb Der Pächter Vorteile: Spezialisierung Risiko auf „Betrieb“ des Hotels beschränkt geringerer Kapitalbedarf (höherer ROI) Fixkostenvariabilisierung Pachtzins = Aufwand = steuersenkende Wirkung Nachteile: Bauliche Veränderungen viel schwieriger Keinen Vorteil aus Wert-steigerung der Immobilie Fehlende Selbstfinanzie-rung aus Immobilie Grundstück und Gebäude fehlen als Sicherstellung für Kredite

Der Pachtbetrieb Der Verpächter ist nur für die Immobilie zuständig ist verantwortlich für Arbeiten, die über gewöhnliche Reparaturen hinausgehen und den Wert des Grund-stückes bzw. der Immobilie nachhaltig verbessern Vorteile: Geldanlage ohne für Hotelbetrieb Know-how mitzubringen Minimales Risiko aus Geschäftsablauf (Festp.) Mit kompetentem Partner (Marke) - Wertsteigerung der Immobilie Nachteile: Keine Einflussmöglichkeit auf Geschäftsablauf Umsatzpacht – Risikoteilung Festpacht – keine Betei-ligung an steigenden Umsätzen

Das Managementvertrag Rechtlich versteht man darunter einen Geschäftsbesorgungsvertrag (einfacher Auftrag), mit dem der Hotelinvestor den Betreiber beauftragt, das Hotel zu betreiben. Der Gewinn bleibt beim Investor, der Betreiber erhält eine Managementvergütung (=Management Fee). Managementgesellschaften: Chain Operators: Hotelkonzerne (Hilton, Mariott,..) Independent Operators: Einzelunternehmen

Das Managementvertrag Die Managementvergütung (Mgmt Fee) Basic Fee (umsatzabhängig ca. 2-4% des Umsatzes) Incentiv Fee (gewinnabhängig ca. 8-12% des Bruttoergebnisses) Marketing Fee (umsatzabhängig ca. 1,5% des Umsatzes) GOP-Garantien = Absicherung des Eigentümers gegen schlechte Ergebnisse. Manager muss bei unter der Garantie liegendem Betriebsergebnis den Fehlbetrag an Eigentümer zahlen !

Das Managementvertrag Trends Der internationale Trend geht klar hin zum Managementvertrag Managementgesellschaften beteiligen sich mit Darlehen und Eigenkapital am Hotel Vertragsdauer wird von 20/25 Jahren auf 8/10 Jahre reduziert Mehr Einflussnahme des Eigentümers auf operative Geschäfte (Budget, Stellenbe-setzungen, strategischen Entscheidungen..)

Der Hotelkonzern ein herrschendes (Muttergesellschaft) und ein oder mehrere abhängige Unternehmen (Tochtergesellschaften) sind unter einheitlicher Leitung zusammengefasst. Tochtergesellschaften sind i.d.R. rechtlich selbständig aber wirtschaftlich abhängig. Auch häufig kapitalmäßig und natürlich organisatorisch miteinander verbunden.

Betreiberkonzepte-Hotelkonzerne GF= Angestellter