Herzlich willkommen zum Vortrag Kapitalanleger im Immobilienmarkt – Empfehlungen für die nächsten Jahre IHM I Die Leitmesse des Handwerks Am Messesee I 81829 München Montag I 12. März 2018 I 10:30 – 11:00 Uhr Referent I Bernd Schwarz 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

Meine Erfahrungen im Immobilienbereich Kauf der 1. Eigentumswohnung am 28.07.1993. Kauf, Vermietung, Betriebskostenabrechnung, Renovierung, Klärung von steuerlichen Aspekten bis zum Verkauf, machen wir selbst Vorsitzender des Verwaltungsbeirates in einer Eigentümergemein-schaft und Mitglied in mehreren Verwaltungsbeiräten 16 Jahre in einem großen Dienstleistungsunternehmen der Immo-bilienbranche 2008 Ausbildung zum Fachwirt für Facility Management (GEFMA) Okt. 2010 – Sept. 2015 Mitglied im Prüfungsausschuss für geprüfte Immobilienfachwirte der IHK, München Seit 2010 Mitautor des jährlich erscheinenden BELLEVUE Ratgeber Immobilienkauf 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

© IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz Veröffentlichungen Ich bin seit 2010 Mitautor der BELLEVUE Ratgeber IMMOBILIENKAUF 30.9.2010 je 10 -15 Fachartikeln 29.9.2011 27.9.2012 16.05.2013 27.05.2014 26.05.2015 mit 2 Artikeln 31.05.2016 mit 2 Artikeln 30.05.2017 mit 2 Artikeln 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz 3

Wir brauchen Antworten auf folgende Fragen Wer ist unsere Zielgruppe und wie wird sich die Zielgruppe (unsere Gesellschaft) verändern? Haushalte Altersstrukturen Wohnflächenbedarf Wo investieren wir? Lage in Deutschland Schulden in deutschen Städten und Regionen Alle wollen in die Stadt 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

Wir brauchen Antworten auf folgende Fragen Was wird gebraucht? Was kaufen wir? Senioren und behinderte Menschen finden keine Wohnung Rechnet sich die Immobilie? Gedanken zur Immobilien-Rendite Empfehlungen 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

Veränderungen der Gesellschaft Jahr 1970 1991 2011 2030 1 Personenhaushalte 5.527 11.858 16.337 17.799 Seit 1970 bis zum Jahr 2030 wird es zu mehr als einer Verdrei-fachung der 1 Personenhaushalte kommen! Quellen: Statistisches Bundesamt: Mikrozensus 2011, Entwicklung der Privathaushalte bis 2030, Statistisches Jahrbuch 2007 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

Veränderungen der Gesellschaft Jahr 2015 2020 2030 Einwohner in D 81.345 81.434 80.920 in Tsd. Haushalte 40.774 42.202 42.936 in Tsd. 1 Personen 16.875 17.621 18.422 2 Personen 13.957 14.684 15.377 3 Personen 4.940 4.957 4.555 4 und mehr 5.002 4.942 4.582 Personen pro Haushalt 2,00 1,97 1,93 Anstieg der Haushalte gesamt und der 1 + 2 Personen Haushalte Abnahme der großen Haushalte (> 3 Personen) Quellen: Entwicklung der Privathaushalte bis 2035, Statistisches Bundesamt 2017 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

© IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz Unser 1. Fazit Veränderungen in der Gesellschaft Es bleibt bei der weiter steigenden Anzahl der 1 und 2 Personen-haushalte. Im Jahr 2010 wohnten in nur noch ca. 202.000 Haushalten 3 Generationen unter einem Dach. Zwischen 1995 und 2015 ist die Zahl der Haushalte mit 3 oder mehr Generationen um 40,5 % gesunken. 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

© IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz Veränderungen der Gesellschaft Altersstruktur Während die Altersstruktur in Deutschland Anfang 1900 noch die Form einer klassischen (Alters)pyramide aufwies, hat sich dies in den letzten Jahrzehnten dahingehend verändert, dass die bevölkerungsstärksten Jahrgänge in einem immer höheren Alter anzutreffen sind. Ursachen hierfür sind unter anderem die geringere Geburtenrate und die bessere Gesundheitsversorgung. 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz 9

© IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz Veränderungen der Gesellschaft Altersstruktur Männer, Lebenserwartung bei der Geburt Wer 1950 geboren wurde, hatte eine Lebenserwartung von 64,6 Jahren. Mit 65 Jahren im Jahr 2015, hatte er aber statistisch noch 17,7 Jahre vor sich. www.gbe-bund.de) 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz 10

© IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz Unser 2. Fazit Veränderungen in der Gesellschaft Die durchschnittliche Lebenserwartung und der Anteil der älteren Bevölkerung wird stark steigen! 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

© IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz Immer mehr! qm 46,3qm 36,7qm 1995 2013 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

© IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz Immer mehr! qm Vor über 60 Jahren betrug die durchschnittliche Wohnfläche pro Person 14 qm. Heute nehmen wir ca. die 3-fache Fläche in Anspruch. Immer weniger Haushalte mit mehreren Generationen unter einem Dach. Entwicklung zu Single-Haushalten, deren Wohnflächenbedarf im Verhältnis größer ist, als der von Mehrpersonenhaushalten. Die Menschen werden immer älter und wollen möglichst lange in der eigenen Wohnung bleiben. Dies auch, wenn die Kinder aus dem Haus sind oder es keinen Lebenspartner mehr gibt. 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

© IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz Unser 3. Fazit Veränderungen in der Gesellschaft Pro Person nehmen wir immer mehr Wohnfläche in Anspruch. 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

Menschen mit Behinderungen Zum Jahresende 2015 lebten rund 7,6 Mio. schwerbehinderte Menschen in Deutschland; das sind 9,3 % der gesamten Bevölkerung. Als schwerbehindert gelten Personen, denen von den Versorgungsämtern ein Grad der Behinderung von 50 und mehr zuerkannt, sowie ein gültiger Ausweis ausgehändigt wurde. Hinzu kommen noch ca. 2 Mio Menschen mit einem einfachen Handicap und einem GdB - Grad der Behinderung unter 50. Die Personen, die keinen Behindertenausweis beantragt haben, fehlen. © Statistisches Bundesamt 2017 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz 15

Altersgerecht bzw. barrierearm In einer im Mai 2011 veröffentlichte Studie des Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung stand, dass nur etwa 5 % des Wohnungsbestands als „altersgerecht“, „weitgehend barrierefrei“ oder „barrierearm“ bezeichnet werden können. Das sind etwa 570.000 von insgesamt circa 11 Mio. Seniorenhaushalten. Quelle BMVBS – Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (Hrsg.), 2011 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

© IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz Unser 4. Fazit Veränderungen in der Gesellschaft Der Anteil der Menschen (9,3 %) mit Behinderung ist nicht unerheblich. Für diese große Gruppe (wie auch für ältere Menschen) gibt es fast keinen bedarfsgerechten Wohnraum. 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

Schulden in Deutschland Kreisebene Mit freundlicher Genehmigung von Creditreform Boniversum GmbH 31.03.2015 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz 18

Schulden in Deutschland Den höchsten Anteil überschuldeter Bürger haben Bremerhaven 19,84% Offenbach am Main 18,61% Wuppertal 17,89% Die niedrigsten Schuldnerquoten haben Städte in Franken Eichstätt 3,71% Erlangen-Höchstadt 4,63% Schweinfurt 4,81% Quelle: http://www.bild.de/geld/wirtschaft/schulden/schuldenatlas Meldung vom 6.11.2013 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz 19

© IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz Unser 5. Fazit Ganz wichtig wird es sein, dass sich die Immobilie innerhalb Deutsch-lands in einer wirtschafts- und zukunftsstarken Region befindet. Der Wohnraum dort bleibt weiterhin knapp. Abwanderungen aus wirtschaftsschwachen/ländlichen Gebieten nehmen weiterhin zu! 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

Gedanken zur Immobilienrendite Bei den vermieteten Eigentumswohnungen in den gefragten Lagen von Berlin, Hamburg oder München können Kapitalanleger nur noch Brutto-renditen von 2,0 – 3,0 % erzielen (Verhältnis Mieteinnahmen zum Kaufpreis einer Immobilie). Die Nettorendite liegt weit darunter, weil viele Kosten fehlen Nebenerwerbskosten wie z.B. Makler-Courtage und Grunderwerb-steuer (je nach Bundesland unterschiedlich hoch). Reparaturen, Investitionen, Mietausfälle, Rechtsstreitigkeiten etc. 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz 21

Die Rendite(be)rechnung Mit der Rendite wird der Gesamterfolg einer Kapitalanlage als tatsächliche Verzinsung des eingesetzten Kapitals gemessen. (gerechnet über den Zeitraum eines Jahres) Gewinn Rendite = ________________ eingesetztes Kapital http://de.wikipedia.org/wiki/Rendite 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz 22

Hier nochmal die Antworten Wer ist unsere Zielgruppe und wie wird sich die Zielgruppe (unsere Gesellschaft) verändern? 1- und 2 Personenhaushalte, 50 plus/Senioren Wo investieren wir? In der Stadt oder sehr nahem Umfeld. Langfristig hohe Wirtschafts-kraft in der Region mit Bevölkerungszuwachs. Sehr gute Infra-struktur im Nahbereich 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

Hier nochmal die Antworten Was wird gebraucht? Barrierefreie/-arme 1-2 Zimmer Wohnungen mit ca. 50 – 65 qm, großer Tiefgaragenstellplatz, Fahrstuhl Rechnet sich die Immobilie? Berücksichtigen Sie viele Faktoren und schauen Sie nicht nur auf das kurzfristige Ergebnis Die richtigen Rahmenbedingungen für die Finanzierung und bei Zins, Tilgung und Laufzeit keinen Fehler machen. An die richtigen Mieter mit einem passenden Vertrag vermieten und dauerhaft keine Probleme während der Vermietung haben. 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

© IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz Wünscht viel Erfolg 86368 Gersthofen | Schillerstr. 1c Telefon 0821 49707320  Mobil    0171 9352015 E-Mail    BS-Gersthofen@t-online.de  Internet www.schwarz-beratung.de  Antworten zu Immobilienthemen von A - Z Altersgerechtes Wohnen Altersvorsorge Balkon Barrierefrei Bestandsimmobilie Besichtigen Betriebskosten Dachterrasse Duplex-Parker Eigentumswohnung Energieausweis Fahrstuhl Fenster Finanzierung Flächen-berechnung Gartenanteil Gemeinschaftseigentum Grundbuch Grundsteuer Hausverwaltung Hochwasser Immobilienangebote Immobilienportale Immobiliensuche Kaufvertrag Keller Lage Loft Mietvertrag Mit-eigentumsanteil Neubau Penthouse Quadratmeter Reihenhaus Rendite Stellplatz Teilungserklärung Tief-garage Tilgung Verteilschlüssel Verwaltervertrag Wohngeld Zinsen Zwangsversteigerung 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz 25