Informationsveranstaltung am 04.Dezember 2017 Quartier Osthafen – Stand der Bauplanung Informationsveranstaltung am 04.Dezember 2017

1. Wer wir sind Der Platzhirsch in Berlins Mitte 13.11.2017 1. Wer wir sind Der Platzhirsch in Berlins Mitte Die WBM Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte GmbH ist eine der führenden Wohnungsbaugesellschaften in Berlin Die WBM verwaltet ca. 30.000 Mietwohnungen und ca. 280.000 m² Gewerbemietflächen (Stand 01.01.2017) Die Bestände befinden sich überwiegend in den am stärksten nachgefragten und beliebtesten Stadtteilen Berlins: Mitte, Friedrichshain und Kreuzberg Die durchschnittliche monatliche Nettokaltmiete in unseren Wohnquartieren liegt bei 5,98 €/m² Die Entwicklung unserer Quartiere findet gemeinsam mit unseren Mietern statt, indem wir Grün in den Stadtraum bringen, soziale Projekte unterstützen und eine gute Nachbarschaftskultur fördern

1. Wo wir sind WBM-Bestandsübersicht Pankow 56 Mitte 11.319 Charlottenburg-Wilmersdorf 624 Steglitz-Zehlendorf 215 Spandau 1.975 Treptow-Köpenick 159 (im Bau) Friedrichshain-Kreuzberg 14.818 11.472 159 14.929

2. Kooperationsvereinbarung Kooperationsvereinbarung zwischen dem Senat und Berlins landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften Die WBM ist eine der sechs städtischen Wohnungsbaugesellschaften in Berlin und Mitunterzeichner der Kooperationsvereinbarung. Folgende Kriterien gilt es zu beachten: sozialverträgliche Mieten soziale Wohnraumversorgung Wohnungsneubau Die wichtigsten Regelungen für den Wohnungsneubau: bis 2026 plant die WBM den Bau von 10.000 neuen Wohnungen Belegungsbindung, d.h. Vermietung an WBS-Inhaber Mietpreisbindung: min. 50 % der Wohnungen zu einer NKM* von 6,50 € / m² (gefördert) max. 50 % der Wohnungen zu einer NKM* von 10,00 € / m² (freifinanziert) Einhaltung der Vorgaben zu Wohnungsmix und Wohnungsgrößen *NKM= Nettokaltmiete

3. Unsere Ziele Die WBM plant bis 2026 einen Zuwachs von 10.000 Mietwohnungen Besonders im Stadtzentrum besteht eine Übernachfrage für Mietwohnungen, die nicht durch den Bestand abgedeckt werden kann. Die WBM konzentriert sich auf die Entwicklung von städtischen Quartieren sowie von nachhaltigen und architektonisch anspruchsvollen Neubauten. Durch ein umfassendes Quartiersmanagement wird die Instandhaltung und Modernisierung sichergestellt. Die WBM hat eine detaillierte Analyse der Neubaupotenziale durchgeführt auf Bestandsgrundstücken und hat bereits zahlreiche neue Nachbarschaften geschaffen. Derzeit sind ca. 3050 Wohnungen in konkreter Planung (Neubauten und Dachaufstockungen) Schmidstraße (2017) Gärtnerstraße (2015)

4. Vorgehensweise Start der Beteiligung Vorgabe des Gesellschafters (Land Berlin) bei vermuteten Potenzial (in der Regel und sofern kein Bebauungsplan vorliegt) bei positivem Vorbescheid Start Planung bei positiver Bewertung der weiteren Prüfungen Abschluss Planung Prüfung der WBM Bestände auf Erweiterungs-potenzial Antrag auf Vorbescheid für Rechtssicherheit zu Einzelfragen Planung und Prüfung der Umsetzbarkeit bei Bestands-gebäuden Antrag auf Baugenehmigung zur behördlichen Prüfung des Vorhabens Start der Beteiligung

5. Bauvorbescheid – Ausgangslage Baufelder an der Stralauer Allee im Bezirk Berlin- Friedrichshain, westlich und östlich der Modersohnstraße - hauptsächlich mit zeilenartigen Mehrfamilienhäusern in Plattenbauweise (Typ Q3A) 4-geschossig bebaut - Blockrand nicht geschlossen, z.B. an der Modersohnstraße Reste gründerzeitlicher Bebauung - Bebauung ist sehr aufgelockert und von großzügigen Grünflächen durchzogen

5. Bauvorbescheide 2016 – Ergebnis Um als Bauherr Rechtssicherheit zur möglichen Art und zum möglichen Maß der Nutzung zu erlangen, gibt es das planungsrechtliche Instrument der Bauvoranfrage, bzw. des Bauvorbescheides. Es ist dabei üblich, vorsorglich mehrere Nutzungsarten und eine maximale Ausnutzung abzufragen. Das bedeutet nicht automatisch, dass auch alle angefragten Maßnahmen realisiert werden wollen. In 2016 wurden für beide Areale westlich und östlich der Modersohnstr. folgende mögliche Maßnahmen abgefragt: Am 17.11.2016 wurde durch das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg jeweils ein positiver Bauvorbescheid ausgestellt Dachaufstockung Neubauten straßenbegleitend und im Blockinneren Erweiterungsbauten zu bestehenden Gebäuden Tiefgaragenstandorte straßenbegleitend

6. Vorgehensweise – Genehmigt Vorgabe des Gesellschafters (Land Berlin) bei vermuteten Potenzial (in der Regel und sofern kein Bebauungsplan vorliegt) bei positivem Vorbescheid Start Planung bei positiver Bewertung der weiteren Prüfungen Abschluss Planung Prüfung der WBM Bestände auf Erweiterungs-potenzial Antrag auf Vorbescheid für Rechtssicherheit zu Einzelfragen Planung und Prüfung der Umsetzbarkeit bei Bestands-gebäuden Antrag auf Baugenehmigung zur behördlichen Prüfung des Vorhabens Start der Beteiligung

Bestandteil des Bauantrags: 7. Schritte zur Realisierung eines Bauvorhabens Analyse der Bestandssituation Antrag auf Baugenehmigung Bestandteil des Bauantrags: Genehmigungs-verfahren Voraussetzungen für die Realisierung des Bauvorhabens geschaffen Ausführung und Objekt- überwachung Antrag auf Baugenehmigung gemäß § 64 BauO Bln Baugenehmigung Ausstellung Bezirksamt Bauausführung Ausführung durch Fachfirmen Überwachung durch Bauleitung Überwachung durch Tragwerksplanung Abnahme durch Prüfstatiker Baubeginn Bauwerks-diagnostik Erstellung durch Fachfirmen Bautechnische Nachweise z.B.: Standsicherheits-nachweis Brandschutz-nachweis Erstellung durch Fachplaner Prüfberichte Ausstellung durch Prüfsachverständige Baugrund-gutachten Erstellung durch Gutachter

8. Tragwerksplanung – Ausgangslage Plattenbautyp Q3A (Konstruktion) Historie und konstruktive Merkmale Q3A steht für Querwandtyp (Nr. 3) Variante A Bei der hierbei angewendeten Blockbauweise handelt es sich um den ersten Serientyp eines in Montagebau errichteten Wohngebäudes der Nachkriegszeit. Der Q3A wurde ab 1957 als vorläufig einzige Bauweise für den Massenwohnungsbau vorgesehen. Von 1957 bis 1969 wurden ca. 28.600 Wohneinheiten dieses Typs gebaut. Folgende konstruktive Merkmale sind für eine Aufstockung von Bedeutung: Querwandbauweise, d.h. Lastabtrag von den Decken in die tragenden Querwände Ortbeton Streifenfundamente Gemauerte Keller Selbsttragende Außenwände aus haufwerksporigem Leichtbeton, nichtgeschosshohe einschichtige Betonelemente Innenwände aus gefügedichtem Leichtbeton Ringankerausführung im Deckenanschlussbereich Stahlbetondeckenplatten

8. Tragwerksplanung – bisher Voruntersuchungen zur Aufstockung des Typs Q3A 1990er Jahre Erste Untersuchungen zur grundsätzlichen Machbarkeit von Aufstockungen wichtiges Ergebnis: Fundamentverstärkung in jedem Fall erforderlich in 2015 Bebauungsstudie/ statische Voruntersuchung für 1- und 2-geschossige Dachaufstockung Tragfähigkeitsbeurteilung des Baugrunds am Gebäude Stralauer Allee 31 A-C 08/ 2016 Bauwerksdiagnostik Gebäude Stralauer Allee 31 A-C (Stichproben Wände, Decken, Keller und Erdgeschoss) 2016/ 2017 Vorstatik in Varianten Variantenuntersuchung zur Fundamentsverstärkung Ergebnisse im 4-Augen-Prinzip durch ein 2. Ingenieurbüro bestätigt Abstimmungen mit dem Prüfstatiker zur grundsätzlichen Vorgehensweise (wie kann der Bestand nach heutiger Norm nachgewiesen werden) 11/ 2017 intensive Bauwerksdiagnostik Gebäude Stralauer Allee 31 A-C Vorstatik entsprechender Ergebnisse der Bauwerksdiagnostik aktualisiert 2018 In jedem Aufgang Stichproben zur Verifizierung der bisherigen Ergebnisse

8. Tragwerksplanung – Bauwerksdiagnostik 2017 - Stralauer Allee 31 A-C Lage der Prüfstellen im Erdgeschoss bzw. Regelgeschoss Untersuchungsstand: 2017

8. Tragwerksplanung – Rückschlüsse aus den Voruntersuchungen Systemschnitt 2. Aufstockungsgeschoss 1. Aufstockungsgeschoss Neue lastverteilende Stahlbetondecke, die einen Zwischenraum für die erforderlichen Versorgungsleitungen der Aufstockungsgeschosse bietet Keine Eingriffe in den Wohngeschossen erforderlich, jedoch vorübergehende Beeinträchtigung der Mieter durch Schneide- und Stemmarbeiten Zeitweise Räumung des Kellergeschosses Ausweichmöglichkeit: Anordnung von Containern im Hof Entfernen eines ca. 50-80 cm breiten Randstreifens im Bereich der alten Bodenplatte zur Ertüchtigung der Fundamente

9. Vorgehensweise – aktueller Stand Vorgabe des Gesellschafters (Land Berlin) bei vermuteten Potenzial (in der Regel und sofern kein Bebauungsplan vorliegt) bei positivem Vorbescheid Start Planung bei positiver Bewertung der weiteren Prüfungen Abschluss Planung Prüfung der WBM Bestände auf Erweiterungs-potenzial Antrag auf Vorbescheid für Rechtssicherheit zu Einzelfragen Planung und Prüfung der Umsetzbarkeit bei Bestands-gebäuden Antrag auf Baugenehmigung zur behördlichen Prüfung des Vorhabens

10. Planung Themenliste Planung Themenliste Bauphase Was ist noch offen? Themenliste Planung Themenliste Bauphase Chance zur persönlichen Einbringung Kellerersatz Quartiersentwicklung Zugang zum Bestand Freiraum & Grün fortlaufend Informieren Bebauung & Wohnen Kontinuierlicher Ansprech-partner Mobilität Chance zur Verbesserung des eigenen Wohnumfeldes Zusammen-arbeit mit Mieterschaft Sicherheit Ordnung Sozialesl

Kontakt WBM Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte mbH Dircksenstraße 38 Fon: 030/247130 Fax: 030/24714100