Steuern sparen mit Immobilien (privates selbst bewohntes Wohneigentum) Luc Riggenbach lic. iur., Dipl. Steuerexperte Alltax AG Treuhandgesellschaft 4056 Basel, Saint-Louis-Strasse 31 Tel. 061 327 37 37, Fax 061 302 33 13 luc.riggenbach@alltax.ch www.alltax.ch Basel, 18. Oktober 2011

Themenbereiche Besteuerung Liegenschaft Eigenmietwert Vermögenssteuerwert Repartitionswert Schulden / Schuldzinsen Liegenschaftsunterhalt Unterhaltsplanung Exkurs Volksinitiative Verkauf / Übertragung Liegenschaft Verkauf an Dritte Ersatzbeschaffung Übertragung an Nachkommen Exkurs Besteuerung von Kapitalleistungen

Besteuerung Liegenschaft Eigenmietwert (Nutzung des Eigenheims) Steuerliche Gleichbehandlung von Grundeigentümern und Mietern BL: - Basis Brandlagerwert (Gebäude) - mindestens 60% des marktüblichen Mietwerts - max. CHF 80’000 (Basis Brandlagerwert CHF 435’000) DBST: - Massgabe kantonale Bewertung (Land und Gebäude) - Berücksichtigung ortsübliche Verhältnisse / Nutzung - Zuschlag ca. 20% Beispiel Liegenschaft Liestal Baujahr 1970 Brandlagerwert CHF 80’000 (Katasterwert ca. CHF 260’000) Eigenmiete BL: CHF 20’824 Eigenmiete DBST: CHF 24’989

Besteuerung Liegenschaft Eigenmietwert - Exkurs Unternutzung Reduktion Eigenmietwert Dauernd selbst bewohnte Liegenschaft Unternutzung von Räumlichkeiten Einzelperson 4 Zimmer / Paar 5 Zimmer Keine Kürzung Schuldzinsen Reduktion pauschaler Unterhalt Berechnung: Eigenmietwert * Anzahl nicht genutzter Räume Anzahl Zimmer + 2 Nebenräume (EFH)

Besteuerung Liegenschaft Vermögenssteuerwert BL: Gesamtes Reinvermögen inkl. Liegenschaften Basis: Kantonaler Steuerwert / Katasterwert Beispiel Liegenschaft Liestal, Baujahr 1970 Katasterwert Gebäude ca. CHF 260’000 Katasterwert Boden ca. CHF 40‘000 Total Steuerwert ca. CHF 300’000

Besteuerung Liegenschaft Repartitionswert Zweck: Einheitliche Bewertung von Liegenschaften für Zwecke der interkantonalen Steuerausscheidung BL interkantonal der höchste Repartitionswert 260%  BL interkantonal der niedrigste Vermögenssteuerwert Beispiel Liegenschaft Liestal: Total Steuerwert ca. CHF 300’000 Repartitionswert ca. CHF 780‘000 Verkehrswert ca. CHF 1‘000‘000

Besteuerung Liegenschaft Schulden / Schuldzinsen BL / DBST: Private Schuldzinsen abzugsfähig Vermögensertrag + CHF 50‘000 Schuldzinsen, Hypothekarzinsen Baurechtszinsen, Konsumkreditzinsen, Verzugszinsen etc. Spezialfall Baukreditzinsen: BL: Wahlrecht entweder abzugsfähige Schuldzinsen oder bei der GGST anrechenbare Anlagekosten DBST: abzugsfähige Schuldzinsen Schulden bei der Vermögenssteuer abzugsfähig

Besteuerung Liegenschaft Liegenschaftsunterhalt Abgrenzung werterhaltende Aufwendungen (Liegenschaftsunterhalt) vs. wertvermehrende Aufwendungen (Investitionen) Klare Abgrenzung werterhaltend / wertvermehrend in der Praxis teilweise schwierig Gewisse Aufwendungen sowohl werterhaltend als auch wertvermehrend Abgrenzung zwischen wertvermehrenden Aufwendungen vs. Energiespar-, Umwelt- und Lärmschutzmassnahmen

Besteuerung Liegenschaft Werterhaltende Aufwendungen (Liegenschaftsunterhalt) Steuerlich abzugsfähig Dienen dem Werterhalt Laufende Instandhaltungskosten, Aufwendungen zur Beseitigung von Beschädigung / Abnützung, Ersatz von Einrichtungen Teilweise Instandstellungskosten (grössere Renovationen) Insbesondere: Reparatur- und Erneuerungskosten Prämien für Gebäude-Sachversicherungen (Betriebs- und Verwaltungskosten  nur bei vermieteten Liegenschaften)

Besteuerung Liegenschaft Wertvermehrende Aufwendungen (Investitionen) Steuerlich nicht abzugsfähig Investitionen bei der GGST Dienen der Verbesserung der Liegenschaft Ersatz von Einrichtungen mit besserem Komfort od. grösserer Leistungsfähigkeit Kosten für den Erwerb von Bauten und Einrichtungen Bauliche Veränderungen (Um-, Ein-, Anbauten)

Besteuerung Liegenschaft Energie- und Umweltschutzmassnahmen Massnahmen zur rationellen Energieverwendung oder zur Nutzung erneuerbarer Energien Wertvermehrende Massnahmen (Ersatz von veralteten / erstmalige Anbringung von neuen Installationen) in bestehenden Gebäuden Jedoch grundsätzlich100% steuerlich abzugsfähig Lärmschutzmassnahmen Werterhaltende Massnahmen Im Baugesuch deutlich umschrieben Liegenschaftsbesitz > 15 Jahre  50% abzugsfähig Liegenschaftsbesitz > 30 Jahre  100% abzugsfähig

Besteuerung Liegenschaft Subventionen Gartenunterhalt BL vs. DBST Übernahme von Liegenschaftsverlusten / Vermeidung von Ausscheidungsverlusten Abschaffung Dumont-Praxis Abzugsfähigkeit von werterhaltenden Unterhaltskosten ab Erwerbszeitpunkt Seit 1. Januar 2010 in Kraft Umsetzungsfrist Kantone bis spätestens 1. Januar 2012  Merkblatt Liegenschaftsunterhalt, Energiesparmassnahmen, Umwelt- und Lärmschutzmassnahmen, Denkmalpflege der Steuerverwaltung Basel-Landschaft vom 1. Januar 2011

Besteuerung Liegenschaft Werterhaltende Aufwendungen (Liegenschaftsunterhalt) Abzugsfähigkeit effektiv od. pauschal Effektiver Abzug Belege Datum der Rechnungsstellung massgebend Pauschaler Abzug vom Eigenmietwert Jährliche Wahlmöglichkeit BL / Bund unterschiedlicher Abzug möglich Baujahr BL Bund ab 1.1.2001 25% 10% vor 1.1.2001 30% 20%

Unterhaltsplanung - Ausgangslage Herr und Frau Müller (Jahrgang 1956) Wohnsitz in Liestal Kinder volljährig, Ausbildung beendet Nettolohn Total CHF 150‘000 / CHF 200‘000 / CHF 300‘000 (Doppelverdiener) Wertschriften CHF 300‘000 / WS-Ertrag CHF 10‘000 Einfamilienhaus Jahrgang 1970 / Steuerwert CHF 300‘000 / Verkehrswert CHF 1‘000‘000 Eigenmiete: BL CHF 20’824 / DBST CHF 24’989 Hypothek CHF 400‘000 – Schuldzinsen 3% / CHF 12‘000 p.a. Unterhalt pauschal: BL CHF 6‘247 / DBST CHF 4‘998 Unterhalt effektiv: CHF 100‘000

Unterhaltsplanung

Unterhaltsplanung

Unterhaltsplanung

Unterhaltsplanung Fazit Planung sinnvoll Konzentration Unterhaltsarbeiten in einer Steuerperiode sinnvoll Steuervorteile: Nutzung pauschaler Unterhalt über mehrere Jahre (Steuerfreibetrag) Starke Reduktion der Progression  Starke Reduktion Steuerlast im Jahre der Unterhaltsarbeiten Achtung: Unterschreiten des niedrigsten steuerbaren Einkommens nicht sinnvoll (BL ca. CHF 16‘000 / DBST ca. CHF 25‘000) Negatives steuerbares Einkommen nicht sinnvoll

Exkurs Volksinitiative Eidgenössische Volksinitiative “ Sicherers Wohnen im Alter“ im Jahr 2007 lanciert (im 2009 zustande gekommen) Wahlrecht Abschaffung des Eigenmietwerts im AHV-Alter Gleichzeitiger Wegfall Schuldzinsen Begrenzte Abzugsmöglichkeit der Unterhaltskosten Bundesrat stellt Gegenvorschlag vor (im 2009) Abschaffung des Eigenmietwerts für alle Wohneigentümer Streichung der entsprechenden Abzüge für Unterhaltskosten und Schuldzinsen Begrenzte Abzugsfähigkeit für den Erwerb einer „Erstliegenschaft“ Entwurf Bundesgesetz über die Besteuerung des Privaten Eigentums (im 2009) Differenzbereinigungsverfahren

Verkauf / Übertragung Liegenschaft Verkauf an Dritte ohne Reinvestition Verkauf an Dritte mit anschliessender Reinvestition (Ersatzbeschaffung) Übertragung der Liegenschaft an Nachkommen

Verkauf / Übertragung Liegenschaft Verkauf an Dritte ohne Reinvestition Bund: steuerfreier Kapitalgewinn Kanton: Grundstückgewinnsteuer Grundstückgewinn: Verkaufspreis - Gestehungskosten Gestehungskosten: Erwerbspreis + wertvermehrende Investitionen “Altbesitz“  Verkehrswert vor 20 Jahren Indexierung für Geldentwertung Steuersatz progressiv / ab CHF 120‘000 linear 25% Ermässigung ab 20 Jahre (CHF 5‘000 p.a. / max. CHF 50‘000) Spekulationszuschlag bei kurzfristiger Haltedauer Handänderungssteuer Basis Verkaufspreis Steuersatz 2.5% (Verkäufer / Käufer je 1.25%)

Verkauf / Übertragung Liegenschaft Verkauf an Dritte ohne Reinvestition Berechnung Gestehungskosten 1970 CHF 500‘000 Wert vor 20 Jahren CHF 700‘000 Wertvermehrende Investitionen im 2000 CHF 100‘000 Verkehrswert / Verkaufspreis 2011 CHF 1‘000‘000 Verkaufspreis CHF1‘000‘000 ./. Wert vor 20 Jahren CHF 700‘000*1.12 - CHF 784‘0000 ./. Wertver. Investitionen CHF 100‘000*1.04 - CHF 104‘000 ./. Haltedauer - CHF 50‘000 ./. Handänderungssteuer 1.25% - CHF 12‘500 Grundstückgewinn CHF 49‘500 Grundstückgewinnsteuer 15.9% CHF 7‘871

Verkauf / Übertragung Liegenschaft Verkauf an Dritte mit anschliessender Reinvestition (Ersatzbeschaffung) Bund: steuerfreier Kapitalgewinn Kanton: Grundstückgewinnsteuer Steueraufschub (steuerfeie Veräusserung) sofern dauernd selbstbewohnte Liegenschaft verkauft Erlös innert 2 Jahren zum Erwerb einer gleichgenutzten Liegenschaft reinvestiert Ersatzliegenschaft in der Schweiz Absolute Methode Handänderungssteuer Steuerbefreiung (Anteil Veräusserer)

Verkauf / Übertragung Liegenschaft Ersatzbeschaffung Berechnung / absolute Methode Gestehungskosten CHF 750‘000 Verkaufspreis CHF 1‘000‘000 Grundstückgewinn CHF 250‘000 Reinvestition CHF 1‘200‘000 Vollständiger Steueraufschub CHF 250‘000 Reinvestition CHF 800‘000 Teilweiser Steueraufschub CHF 50‘000 Besteuerung CHF 200‘000 Reinvestition CHF 600‘000 Steueraufschub CHF 0 Besteuerung CHF 250‘000

Verkauf / Übertragung Liegenschaft Übertragung der Liegenschaft an Nachkommen Bund: Gegenwärtig keine Schenkungs- und Erbschaftssteuer Initiative im 2011 lanciert: Besteuerung von Nachkommen Freigrenze CHF 2 Mio. Rückwirkung für Schenkungen ab 1. Januar 2012 Kanton: Schenkungs- und Erbschaftssteuer Steuerbefreiung Ehegatten, Eltern, direkte Nachkommen (allenfalls Stiefkinder), eingetragene Partner Grundstückgewinnsteuer Steueraufschub bei Erbvorbezug, Erbgang oder Schenkung Achtung: gemischte Schenkung! Handänderungssteuer Steuerbefreiung bei Erbvorbezug, Erbgang oder Schenkung

Verkauf / Übertragung Liegenschaft Gemischte Schenkung Berechnung: Indexierte Gestehungskosten CHF 500‘000 Verkehrswert CHF 1‘000‘000 Hypothek / Kaufpreis CHF 400‘000 Schenkung CHF 600‘000 Grundstückgewinn CHF 0 Gestehungskosten > Hypothek / Kaufpreis Hypothek / Kaufpreis CHF 700‘000 Schenkung CHF 300‘000 Grundstückgewinn CHF 200‘000 Gestehungskosten < Hypothek / Kaufpreis  Teilverkauf / Steueraufschub entfällt

Exkurs Besteuerung von Kapitalleistungen aus Vorsorge