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Baurechtsmodelle Vor- und Nachteile Felix Leuppi Leiter Immobilien Christoph Merian Stiftung, Basel.

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Präsentation zum Thema: "Baurechtsmodelle Vor- und Nachteile Felix Leuppi Leiter Immobilien Christoph Merian Stiftung, Basel."—  Präsentation transkript:

1 Baurechtsmodelle Vor- und Nachteile Felix Leuppi Leiter Immobilien Christoph Merian Stiftung, Basel

2 «Es gibt keinen Grund, warum irgend jemand einen Computer in seinem Haus wollen würde.» Ken Olson Präsident Digital Equipment Corp. 1977

3 Ben Bernanke, US-Notenbankchef 28. Februar 2008 "Einige kleinere US-Banken werden die aktuelle Finanzkrise nicht überleben. Bei den großen, international agierenden Instituten wird es aber wohl keine ernsthaften Probleme geben."

4 Baurechte Gebäude-Eigentümerin (Baurechtsnehmerin) Grund-Eigentümerin (Baurechtsgeberin)

5 Baurechte sind auf lange Frist ausgelegt überleben in den meisten Fällen die ursprünglichen Vertragspartner

6 Wirtshaftlich relevante Elemente Dauer Heimfall Zins Grundpfandrecht

7 Fall A Restlaufzeit des Baurechts20 Jahre Wert des GebäudesCHF 10 Mio. HeimfallentschädigungCHF 0 Das Gebäude muss in 20 Jahren auf CHF 0 abgeschrieben werden Entsprechend ist das Fremdkapital auf diese Zeit zu amortisieren.

8 Fall B Restlaufzeit des Baurechts20 Jahre Wert des GebäudesCHF 10 Mio. HeimfallentschädigungVerkehrswert Das Gebäude muss auf die zu erwartende Restlebensdauer abgeschrieben werden Entsprechend kann die Amortisation des Fremdkapitals auf die zu erwartende Lebensdauer ausgerichtet werden.

9 Entwicklung des Baurechszinses Verzinsung des jeweiligen Bodenwerts Koppelung des Baurechtszinses an die Teuerung Entwicklung des Baurechtszinses im Verhältnis des Ertragspotentials der Liegenschaft

10 Dreispitz Grundstück:500'000m2 Bauberechtigte:105 Heimfall:2053 Gebäude BGF: Ist:425'000m2 2040:800'000m2

11 Wert der Gebäude Total Bauten BGF800'000 m2 Durchschnittlicher WertCHF 2'500/m2 Total Wert aller BautenCHF 2'000'000'000

12 Anpassung des Bauechtszinses Anpassung an die Veränderung des Bodenwerts Anpassung an Teuerung Anpassung an das Ertragspotential der Liegenschaft

13 Verzinsung Bodenwert BodenwertVerzinsung periodische Anpassunglaufend entsprechend den Veränderungen der Hypothekarzinse periodische Anpassungperiodisch abgestützt auf den jeweiligen Stand des Hypothekarzinssatzes

14 Index NationalRegional Boden Mieten Konsumentenpreise

15 Partnerschaftsmodell Der Grundbesitzer soll in der Rolle des Baurechtsgebers für seinen Boden denselben Ertrag erwirtschaften, wie er ihn auch als gleichzeitiger Bauherr auf der Komponente Boden erzielen würde. Der Bauherr soll für seine Baute denselben Ertrag erwirtschaften, wie er ihn auch als gleichzeitiger Besitzer des Bodens erzielen würde.

16 Partnerschaftsmodell Bodenwert CHF 2 Mio. Substanzwert der Baute CHF 8 Mio. Bruttoertrag CHF Kosten CHF Nettoertrag CHF An Grundeigentümer 20% = CHF

17 Berechnungsformel ABW BRZ = NE x ABW + GKB BRZ=Baurechtszins NE=jährlicher Nettoertrag ABW=absoluter Bodenwert GKB=Gestehungskosten der Baute

18 Partnerschaftsmodell funktioniert optimale Ausnutzung des Grundstücks Mietobjekt Standardprodukt

19 Berechnung des Baurechtszinses Annahme 1:Parzellengrösse1'000 m2 Absoluter BodenwertCHF 1'000/m2 TotalCHF 1'000'000 Gestehungskosten der BauteTotalCHF 4'000'000 MietzinseinnahmenCHF 300'000 LiegenschaftsbetriebskostenCHF 75'000 BaurechtszinsCHF 45'000 Der Baurechtszins entspricht 15% der Mietzinseinnahmen Das Grundstück wird mit 4,5% verzinst Annahme 2:Parzellengrösse2'000 m2 Absoluter BodenwertCHF 2'000'000 BaurechtszinsCHF 75'000 Der Baurechtszins entspricht 25% der Mietzinseinnahmen Das Grundstück wird mit 3,75% verzinst

20 "Wer Baurechte vergibt, darf sich nicht wundern, wenn auf seinem Grundstück gebaut wird."

21 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit


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