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Besuch einer Polnischen Delegation am 28.09.2006 Herzlich Willkommen in Berlin Referent: Dipl.-Ing. Thomas Sandner.

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Präsentation zum Thema: "Besuch einer Polnischen Delegation am 28.09.2006 Herzlich Willkommen in Berlin Referent: Dipl.-Ing. Thomas Sandner."—  Präsentation transkript:

1 Besuch einer Polnischen Delegation am Herzlich Willkommen in Berlin Referent: Dipl.-Ing. Thomas Sandner

2 Thema Überblick über die Wertermittlungspraxis in der Bundesrepublik Deutschland

3 Einleitung Grundstückswerte sind kein Selbstzweck. Sie sind Entscheidungshilfe und wirtschaftlicher Faktor vor allem

4 §§ Steuern für Teilnehmer des Grundstücksmarktes in Verwaltungsverfahren (insb. des Städtebaus) in der Rechtsprechungfür steuerliche Belange

5 Einleitung Wirtschaftssystem Marktwirtschaft Wirtschaftssystem Marktwirtschaft Markt ist "Jedes Zusammentreffen von Angebot und Nachfrage, bei dem Käufe und bei dem Käufe und Verkäufe stattfinden" Verkäufe stattfinden"

6 VerkäuferKäufer NotarKaufobjekte Grundstücke, Erbbaurechte EigentumswohnungenKaufvertrag Preis

7 Kaufobjekte Grundstücke Erbbaurecht Eigentumswohnung Regelfall Baugesetzbuch BauGB allgemeines Städtebaurecht keine Preislimitierung Vertragsfreiheit Sonderfall BauGB besonderes Städtebaurecht Preislimitierung Eingriffe in Eigentum Kaufvertrag Kaufpreis Verkäufer Angebot Käufer Nachfrage Notar Gutachterausschuss Kaufpreissammlung Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) allgemeine Vertragsfreiheit Grundbuchrecht Formvorschriften bei Immobilienverträgen Eintragung ins Grundbuch sonstige Einflüsse Wirtschaftswachstum Inflation Konjunktur Arbeitslosigkeit Zinsniveau Grundstückskaufmarkt

8 Wertbegriffe Preis wird bestimmt durch individuelle Wertvorstellungen der Marktteilnehmer wird bestimmt durch individuelle Wertvorstellungen der Marktteilnehmer - subjektiv- Wert ergibt sich aus der allgemeinen Angebots- und Nachfragesituation ergibt sich aus der allgemeinen Angebots- und Nachfragesituation - objektiv - "Der Preis einer Sache muss nicht ihrem Wert entsprechen"

9 Preis ? Wert ? Informationen über den Grundstücksmarkt Pflicht des Staates ?

10 Wertbegriffe Ô Verkehrswert oder "Gemeiner Wert"; bietet im normalen Geschäftsverkehr jedermann, eine klare objektive Wertvorstellung (§ 194 BauGB) Ô Beleihungswert dient zur Absicherung von Hypotheken und Darlehen; er berücksichtigt dauernde Eigenschaften und nachhaltige Erträge und ist i.d.R. kleiner als der Verkehrswert Ô Einheitswert ist Maßstab für eine gerechte Besteuerung bezogen auf den Hauptfeststellungszeitpunkt für z.B. die Grundsteuer

11 Grundgesetz Artikel 14 Schutz des Eigentums, Wegnahme nur gegen Entschädigung Baugesetzbuch § 192 ff (GAA = Marktbeobachtung) Baugesetzbuch § 194 (Verkehrswertbegriff) Gesetzlicher Hintergrund

12 Gutachterausschuss / Grundstücksmarkt der Bundesrepublik war bis 1960 durch Preisstoppverordnung von 1936 geprägt, d.h. kein freier Grundstücksmarkt / 1960 Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes und gleichzeitig Aufhebung der Preisstoppverordnung / Erfordernis das nunmehr freie Marktgeschehen transparent zu machen / Einrichtung von Gutachterausschüssen

13 BauGB § 199 Ermächtigungen zum Erlass von Rechtsverordnungen Bundesgesetzgeber Wertermittlungsverordnung - WertV - Landesgesetzgeber Durchführungsverordnung zum Baugesetzbuch - DVO-BauGB Gesetzlicher Hintergrund

14 Gutachterausschuss Unabhängiges Kollegialgremium aus Sachverständigen für die Unabhängiges Kollegialgremium aus Sachverständigen für dieGrundstücksbewertung Grundstücksbewertung Sachverständige entstammen vor allem den Berufen: Architekt Architekt Bauingenieur Bauingenieur Vermessungsingenieur Vermessungsingenieur Immobilienkaufmann/-frau Immobilienkaufmann/-frau Bankkaufmann/-frau Bankkaufmann/-frau Wirtschaftsingenieur Wirtschaftsingenieur und haben sich auf dem Gebiet der Grundstücksbewertung vertieft und besitzen Erfahrung

15 Vorsitzender ehrenamtliche weitere Gutachter Bediensteter der Finanzbehörde Zusammensetzung des Gutachterausschusses

16 Gutachterausschuss Aufgaben: u Führung der Kaufpreissammlung u Ermittlung von Bodenrichtwerten u Marktberichte u Ableitung für die Wertermittlung erforderlicher Daten u Verkehrswertgutachten

17 Kaufpreissammlung § 195 Baugesetzbuch (1) 1 Zur Führung der Kaufpreissammlung ist jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im Wege des Tausches, zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu begründen, von der beurkundenden Stelle in Abschrift dem Gutachterausschuss zu übersenden...

18 Informationsfluss Kaufpreissammlung Kaufpreis- sammlung Kaufverträge Informationen über den Grundstücksmarkt Vergleichspreise für die Verkehrs- wertermittlung § 13 WertV Bodenrichtwerte § 196 BauGB Umrechnungs-koeffizienten § 10 WertV Bodenpreis-indexreihen § 9 WertV Liegenschafts-zinssätze § 11 WertV Bewirtschaftungs-daten § 16 DVO-BauGB Marktanpassungs-faktoren § 7 WertV Grundstücksmarkt- berichte § 20 DVO BauGB

19 1996 Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr - V F die Automatisierte Kaufpreissammlung AKS MarktInfo - Berlin Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin 1

20 1 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin 1996 Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr - V F die Automatisierte Kaufpreissammlung AKS MarktInfo - Berlin

21 KauffälleGeldumsatz in Mrd. in Mrd. Flächenumsatz in ha Gesamtumsatz Berlin (18.708)9,124(6,161)1.570(1.027) Veränderung gegenüber %+48%53% Die Umsatzzahlen des Berliner Grundstücksmarktes für 2005

22 Entwicklung der Jahresumsätze von 1999 bis 2005

23 Verteilung der Kauffälle auf die einzelnen Teilmärkte

24 Bodenrichtwerte –Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für den Boden, bezogen auf den m 2 Grundstücksfläche –Bundesweit werden Bodenrichtwerte in folgender Form angegeben: Bodenrichtwert in /m 2 Zustandsmerkmale Zustandsmerkmale –Bodenrichtwerte werden mit Hilfe des Preisvergleichs ermittelt

25 Langzeitauswertung der Kaufpreise für eine typ. GFZ von 2,5

26 Bodenrichtwerte 4BRW-Atlas in analoger Form 4 BRW-Atlas als CD-ROM 4 Bodenrichtwerte in GAA Online Darstellung

27 Auszug aus dem Bodenrichtwertatlas

28 Die Internet-Adresse des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin 1 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr - V F 43 -

29 Gründe für den Internetauftritt u Bundesweite Präsentation des Gutachterausschusses u Bereitstellung der Produkte des Gutachterausschusses u Intensivierung der Öffentlichkeitsarbeit u Erhöhung der Aktualität und der Tranzparenz des Grundstücksmarktes u Abruf von Grundstücksmarktinformationen rund um die Uhr u Einfache Bezahlung über Online-Payment 1 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr - V F 43 -

30 1 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr - V F 43 -

31 1 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr - V F 43 -

32 Wertermittlungsverfahren Wertermittlungsverordnung - WertV Vergleichs-wertverfahrenErtragswert-verfahrenSachwert-verfahren Die Auswahl eines dieser Wertermittlungsverfahren hängt von der Einzelfallgestaltung ab, außerdem müssen die Markt- gepflogenheiten beachtet werden für Grund und Boden, aber auch geeignet für Ertrags- und Sachwertobjekte, falls Vergleichspreise vorhanden Bebaute Grund- stücke, die als Geldanlage Ertrag abwerfen sollen, z.B. Mietwohnhaus-grundstücke,Einkaufszentren Bebaute Grundstücke, die der Eigennutzung dienen und keine Rendite abwerfen oder die als Stand- ort für einen gemeinnützigen Zweck dienen, z.B. Kranken- häuser, Einfamilienhausgrundstücke

33 Zusammenfassung. Für die Preisfindung, insbesondere auf dem Immobilienmarkt, sind umfangreiche Kenntnisse über das Marktgeschehen von entscheidender Bedeutung.Hierfür liefert der Gutachterausschuss wichtige Entscheidungshilfen

34 Vielen Dank für ihre Aufmerksamkeit


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