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Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft Vorlesung Wirtschaftsprivatrecht 21. Einheit – 15.01.2009 Dr. Fabian Jungk Dr. Fabian Jungk.

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1 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft Vorlesung Wirtschaftsprivatrecht 21. Einheit – Dr. Fabian Jungk Dr. Fabian Jungk

2 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 2 Sachenrecht - Liegenschaftsrecht Das Grundbuch Ein Grundstück ist ein katastermäßig vermessener Teil der Erdoberfläche, der in einem eigenen Grundbuchblatt registriert ist. Das Grundbuch übernimmt bei Grundstücken die Publizitätsfunktion anstelle des Besitzes. Bei rechtsgeschäftlichen Vorgängen an Grundstücken ist daher die Eintragung in das Grundbuch erforderlich (§ 873 BGB). /80

3 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 3 Sachenrecht - Liegenschaftsrecht Inhalt des Grundbuches Akte/Datei mit folgenden Teilen: -Bestandsverzeichnis: Katastermäßige Angaben - Abteilung I: Eigentümer - Abteilung III: Grundpfandrechte - Abteilung II: Sonstige Belastungen /80

4 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 4 Sachenrecht - Liegenschaftsrecht Verfahren bei der Grundbucheintragung Das Verfahren zur Grundbucheintragung (formelles Grundbuchrecht) ist in der Grundbuchordnung (GBO) geregelt. Voraussetzungen: Antrag, § 13 GBO Bewilligung des Betroffenen, § 19 GBO in öffentlich beglaubigter Form, § 29 GBO Beachte: Für den materiellen Erwerb gemäß § 873 BGB ist die Einhaltung der formellen Vorschriften irrelevant! /80

5 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 5 Sachenrecht - Liegenschaftsrecht Wirkung der Grundbucheintragung Rangwirkung Für den Rang verschiedener Rechte ist der Zeitpunkt der Eintragung maßgeblich, § 879 BGB. Ausnahme: Sicherung des Vorrangs durch Vormerkung, §§ 883 ff BGB, oder Vorkaufsrecht, §§ 1094 ff BGB. /80/2

6 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 6 Sachenrecht - Liegenschaftsrecht Richtigkeit der Grundbucheintragung? (1) Der im Grundbuch Eingetragene muss nicht tatsächlich Rechtsinhaber sein, möglich sind auch Fehler des Grundbuchamtes oder Erwerbsvorgänge außerhalb des Grundbuches (z. B. Erbfall!). In diesen Fällen besteht ein Berichtigungsanspruch des wahren Berechtigten gemäß § 894 BGB. Ein Widerspruch kann per einstweiliger Verfügung erwirkt werden (§ 899 BGB. Ein gutgläubigen Erwerb von Dritten wird dadurch verhindert. /80/2

7 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 7 Sachenrecht - Liegenschaftsrecht Richtigkeit der Grundbucheintragung? (2) Gemäß § 891 BGB besteht aber die Vermutung, dass der Grundbuchinhalt der wahren Rechtslage entspricht. Dieser öffentliche Glaube des Grundbuches ist Grundlage für einen möglichen gutgläubigen Erwerb von Dritten, die berechtigterweise auf den Inhalt des Grundbuches vertrauen (§ 892 BGB). /80/2

8 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 8 Rechtsgeschäftlicher Eigentumserwerb an Grundstücken Die Übereignung eines Grundstückes ist in den §§ 873, 925 BGB geregelt. Voraussetzungen: I. Auflassung II. Eintragung in das Grundbuch III. Berechtigung des Veräußerers /81 Sachenrecht - Liegenschaftsrecht

9 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 9 I. Die Auflassung: Einigung zwischen Veräußerer und Erwerber; Form: beiderseitige Anwesenheit vor d Notar, § 925 BGB Bedingungsfeindlich (kein Eigentumsvorbehalt!) /81 Sachenrecht - Liegenschaftsrecht II. Eintragung in das Grundbuch III. Berechtigung des Veräußerers: Fehlt diese, ggf. gutgläubiger Erwerb, § 892 BGB: 1.Unrichtiges Grundbuch legitimiert den fehlerhaft Eingetragenen zur Übereignung. 2. Keine Eintragung eines Widerspruchs 3. Guter Glaube des Erwerbers (schädlich ist nur positive Kenntnis der wahren Rechtslage).

10 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 10 /81 Sachenrecht - Liegenschaftsrecht III. Berechtigung des Veräußerers (2) Die Vorschriften gelten entsprechend für das Wohnungseigentum nach dem WEG. Darunter ist ein Miteigentumsanteil an einem Grundstück verbunden mit einem Sonder- /Teileigentum an einer bestimmten Fläche im Gebäude zu verstehen (z. B. Eigentumswohnung). Jeder Miteigentumsanteil erhält hier ein eigenes Grundbuchblatt. (Weitere Sonderfälle: Erbbaurecht und Gebäudeeigentum nach DDR-Recht).

11 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 11 Beschr ä nkt dingliche Rechte an Grundst ü cken Erwerbsrechte Sicherungsrechte Nutzungsrechte /82 Sachenrecht - Liegenschaftsrecht

12 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 12 Erwerbsrechte sichern Ansprüche auf Erwerb von Grundstücksrechten: Vormerkung, § 883 BGB Vorkaufsrecht, § 1094 BGB /82 Sachenrecht - Liegenschaftsrecht

13 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 13 Sicherungsrechte Sichern als Grundpfandrechte die Erfüllung von Forderungen, nämlich Hypothek, § 1113 BGB Grundschuld, § 1191 BGB /82 Sachenrecht - Liegenschaftsrecht

14 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 14 Nutzungsrechte Geben beschränkte Herrschaftsrechte am belasteten Grundstück Nießbrauch, § 1030 BGB umfassendes Nutzungsrecht Dienstbarkeiten (beschränkte Nutzungsrechte) - Grunddienstbarkeit (für jeweiligen Eigentümer eines herrschenden Grundstücks), § 1018 BGB - beschränkt persönliche Dienstbarkeit (für eine bestimmte Person), § 1090 BGB; Sonderfall: Wohnrecht, § 1093 BGB Reallast, § 1105 BGB /82 Sachenrecht - Liegenschaftsrecht

15 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 15 Die Grundpfandrechte (1) Hypothek und Grundschuld reservieren Grundstücke für den besonderen Zugriff eines Gläubigers zur Sicherung einer Forderung. Gemäß § 1147 BGB geschieht dieser im Sicherungsfall durch Zwangsvollstreckung, regelmäßig Zwangsversteigerung des Grundstückes und Verwendung des Erlöses zur Befriedigung der gesicherten Forderung nach der Rangfolge der eingetragenen Grundpfandrechte. /83 Sachenrecht - Liegenschaftsrecht

16 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 16 Die Grundpfandrechte (2) Neben dem Grundstück haften gemäß §§ 1120 ff BGB auch Zubehör, Erzeugnisse u. ä. Behandelt wird zunächst die Hypothek, die Besonderheiten der Grundschuld werden daran anschließend dargestellt. /83 Sachenrecht - Liegenschaftsrecht I. Erwerb der Hypothek II. Übertragung der Hypothek III. Rechtsfolgen IV. Die Grundschuld

17 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 17 /83 Sachenrecht - Liegenschaftsrecht I. Erwerb der Hypothek Der Erwerb der Hypothek vollzieht sich unter den Voraussetzungen der §§ 873, 1113 ff BGB: 1. Einigung 2. Eintragung in das Grundbuch 3. Übergabe des Briefes, § 1117 BGB (sofern nicht Vereinbarung einer Buchhypothek, § 1116 Abs. 2) 4. Bestehende Forderung (Akzessorietät) 5. Verfügungsbefugnis

18 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 18 /83/2 Sachenrecht - Liegenschaftsrecht II. Übertragung der Hypothek Wegen der Akzessorietät erfolgt die Übertragung der Hypothek durch Abtretung der gesicherten Forderung. Diese hat gemäß § 1154 BGB schriftlich und unter Übergabe des Briefes zu erfolgen.

19 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 19 Sachenrecht - Liegenschaftsrecht III. Rechtsfolgen 1. Zahlt der Schuldner nicht, kann der Gläubiger die Zwangsvollstreckung betreiben, § 1147 ZPO. Dies gilt aber nur, wenn keine Einreden gegen die Forderung bestehen, § 1137 BGB. 2. Zahlt der Schuldner (gemäß § 1144 BGB nur gegen Rückgabe des Briefes), erlischt die Forderung und die Hypothek wird zur Eigentümergrundschuld, § 1163 BGB (Wahrung der Rangstelle!). /83/2

20 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 20 /83/2 Sachenrecht - Liegenschaftsrecht IV. Die Grundschuld (1) Die Grundschuld setzt keine gesicherte Forderung voraus, sie ist nicht akzessorisch, sondern selbständig. Sie ist daher flexibler als die Hypothek und wird in der Praxis vorrangig verwendet. Gem. § 1192 BGB findet Hypothekenrecht Anwendung, soweit es nicht auf deren Forderungsabhängigkeit basiert.

21 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 21 /83/2 Sachenrecht - Liegenschaftsrecht IV. Die Grundschuld (2) Die Bestellung der Grundschuld setzt daher keine gesicherte Forderung voraus, die Abtretung erfolgt durch Übertragung der Grundschuld selbst in der Form des § 1154 BGB. In der Regel wird die Grundschuld zur Sicherung einer Forderung bestellt. Dann besteht die (schuldrechtliche) Abrede, dass die Zwangsvollstreckung nur im Sicherungsfall (notleidende Forderung) erfolgen darf.

22 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 22 /83/2 Sachenrecht - Liegenschaftsrecht IV. Die Grundschuld (3) Zahlt der Schuldner auf die Forderung, tangiert dies die Grundschuld zunächst nicht (keine Akzessorietät, § 1163 BGB gilt nicht), aus der Sicherungsabrede besteht aber ein Anspruch auf Rückübertragung (entsprechend der Rechtslage bei der Sicherungsübereignung).

23 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 23 Fall 51 A verkauft an B ein mit einer Villa bebautes Grundstück in einem Vorort Hamburgs. Der Kaufpreis beträgt ,00. Die Auflassung und Eigentumsumschreibung soll erst erfolgen, wenn B infolge der Veräußerung anderer Immobilien der Kaufpreis zur Verfügung steht. Die Parteien vereinbaren aber, dass B das Grundstück sofort nutzen kann. In diesem Zusammenhang installiert B einen Carport und baut eine neue Regenrinne an das Gebäude an. Kurze Zeit später trifft A auf einem Immobilienforum den C, der dringend ein vergleichbares Objekt sucht und bereit ist, für dieses einen Betrag von 1 Mio. zu zahlen.

24 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 24 Fall 51 A und C schließen daraufhin einen entsprechenden notariellen Kaufvertrag. Gleichzeitig erfolgt die Auflassung und kurze Zeit später die Eintragung des C ins Grundbuch. Ist C Eigentümer geworden? Erstreckt sich dieses auch auf die Installationen des B? Wie hätte B das spätere Geschehen verhindern können?

25 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 25 I. Eigentumserwerb gem. §§ 873, 925 BGB C ist könnte gemäß §§ 873, 925 BGB Eigentümer des Grundstückes geworden sein. Voraussetzungen sind ein notarieller Kaufvertrag (1), die Eintragung des C in das Grundbuch (2) und die Berechtigung des Veräußerers (3). (1) Notarieller Kaufvertrag Die Auflassung müsste gemäß § 925 BGB vor e. Notar stattgefunden haben. Dies ist im Rahmen d. notariellen Vertrags erfolgt. (2) Eintragung des C in das Grundbuch C müsste als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden sein. Auch die Grundbucheintragung ist erfolgt. Fall 51 – Lösung (Eigentumserwerb an Grundstücken, Vormerkung)

26 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 26 (3) Berechtigung des Veräußerers A müsste zur Veräußerung befugt gewesen sein. Fraglich ist, wie es sich auswirkt, dass A das Grundstück bereits für ,- an B verkauft hatte. Da mit B bis dahin jedoch nur ein schuldrechtlicher Kaufvertrag geschlossen war, hatte A das Eigentum noch nicht an B verloren, da hierfür ein notarieller Vertrag und die Eintragung ins Grundbuch notwendig waren, die hier noch fehlen. A war zur Zeit der Veräußerung an C noch Eigentümer des Grundstückes und somit verfügungsbefugt. Fall 51 – Lösung (Eigentumserwerb an Grundstücken, Vormerkung)

27 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 27 II. Eigentumserwerb an den Installationen des B Grundstückseigentümer A könnte gemäß § 946 BGB kraft Gesetzes auch Eigentümer der von B veranlassten Installationen (Regenrinne, Carport) geworden sein. Die Installationen müssten dann gemäß §§ 93, 94 BGB wesentliche Bestandteile des Gebäudes und damit des Grundstückes geworden sein. Gem. § 94 II BGB gehören zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen. Bei der eingebauten Regenrinne handelt es sich um eine Sache, die zur Herstellung des Gebäudes in dasselbe eingefügt wurde. Sie wurde somit wesentlicher Bestandteil des Gebäudes gem. § 94 II BGB. Fall 51 – Lösung (Eigentumserwerb an Grundstücken, Vormerkung)

28 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 28 Da Gebäude gem. § 94 I BGB wesentliche Bestandteile von Grundstücken sind, erstreckt sich das Eigentum des Grundstückseigentümers mit dem Einbau der Regenrinne in das Gebäude gem. §§ 93, 94 BGB auch auf die Regenrinne. Da B die Regenrinne einbaute, als das Grundstück noch A gehörte, wurde somit A Eigentümer der Regenrinne gem. § 946 BGB. Dasselbe gilt für den Carport, der als eine mit dem Grund u. Boden fest verbundene Sache gem. § 94 I BGB wesentlicher Bestandteil des Grundstücks wurde und damit in das Eigentum des Grundstückeigentümers A überging. Das Grundstück ist daher mit diesen wesentlichen Bestandteilen an C übereignet worden. Fall 51 – Lösung (Eigentumserwerb an Grundstücken, Vormerkung)

29 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 29 Welche Rechte bleiben dem B? B kann daher nur A aus dem Kaufvertrag gemäß § 283 BGB schadensersatzpflichtig machen. Gegen diesen würden ihm auch die wegen der Verwendungen auf das Grundstück entstehenden Ansprüche gemäß §§ 951, 812 BGB zustehen. Fall 51 – Lösung (Eigentumserwerb an Grundstücken, Vormerkung)

30 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 30 Wie hätte B das spätere Geschehen verhindern können? B hätte mit A die Bestellung einer Vormerkung gemäß §§ 883 ff BGB vereinbaren müssen. Durch diese wird sein Anspruch auf Übereignung des Grundstücks gemäß § 433 Abs. 1 BGB vor späteren Zwischen-verfügungen gesichert. Zwar sind diese Zwischenverfügungen zunächst wirksam, B gegenüber jedoch gemäß § 883 Abs. 2 BGB als unwirksam anzusehen. B könnte dann trotz der Zwischenverfügung Übereignung von A verlangen (kein Fall des § 275 BGB). Gemäß § 888 BGB wäre C zur Beteiligung durch Abgabe einer Bewilligung gemäß § 19 GBO verpflichtet. Fall 51 – Lösung (Eigentumserwerb an Grundstücken, Vormerkung)

31 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 31 Sofern B sich im Rahmen eines Kaufvertrages noch nicht selbst hätte binden wollen, hätte er sich statt dessen ein dingliches Vorkaufsrecht gemäß §§ 1094 ff BGB einräumen lassen können. Fall 51 – Lösung (Eigentumserwerb an Grundstücken, Vormerkung)

32 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 32 Fall 53 S benötigt Geld. G ist grundsätzlich bereit, ihm dieses als Darlehen zur Verfügung zu stellen. Für die Darlehensrückzahlung wird der vereinbart. Die von G geforderten Sicherheiten stehen S selbst nicht zur Verfügung, seine Freundin, die E, ist aber bereit, ihre Eigentumswohnung zur Verfügung zu stellen. Diese ist bereits zu Gunsten einer Bank mit einer Grundschuld in Höhe von ,00 belastet. In Darlehenshöhe von ,00 bestellt E dem G eine Hypothek an ihrer Eigentumswohnung. G wird als Hypothekengläubiger im Grundbuch eingetragen und erhält den Hypothekenbrief. Später bestellt E für ein weiteres Darlehen zu Gunsten einer anderen Bank eine weitere Hypothek über ,00.

33 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 33 Fall 53 Welche Ansprüche hat G, wenn das Darlehen zum vereinbarten Zeitpunkt nicht zurückgezahlt wird? Zusatzfrage: Wie wäre ein etwaiger Versteigerungserlös zu verteilen? Abwandlung: Als S am nicht zahlt, vereinbart er mit G eine Stundung seiner persönlichen Schuld bis zum Jahre Kann G dennoch aus der Hypothek gegen E vorgehen? Was geschieht, wenn S das Darlehen zurückzahlt?

34 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 34 Anspruch des G gem. § 488 BGB G könnte gegen S einen Anspruch auf Rückzahlung des Darlehens von ,00 gemäß § 488 Abs. 1 Satz 2 BGB haben. Dann müsste zwischen G und S ist ein entsprechender Darlehensvertrag geschlossen worden sein und der Rückzahlungsanspruch müsste fällig sein. Im vorliegenden Fall wurde ein Darlehensvertrag geschlossen. Die Darlehenssumme von ,00 wurde ausgezahlt. Der Rückzahlungsanspruch ist fällig. Damit steht dem G ein Rückzahlungsanspruch gem. § 488 Abs. 1 Satz 2 BGB gegen S zu. Fall 53 – Lösung (Hypothek)

35 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 35 Anspruch des G gem. § 1147 BGB Darüber hinaus könnte G von E gemäß § 1147 BGB Duldung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in die Eigentumswohnung verlangen. Dazu müsste für den G war an d. Wohnungseigentum eine Hypothek bestellt worden sein. Voraussetzungen dafür sind: Einigung (1), Eintragung in das Grundbuch (2), Übergabe des Briefes, § 1117 BGB – sofern nicht Vereinbarung einer Buchhypothek (3), Bestehen einer Forderung (4) und Verfügungsbefugnis (5) Ferner dürfte die zu sichernde Forderung nicht bezahlt worden sein. Fall 53 – Lösung (Hypothek)

36 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 36 (1) Einigung Die Einigung über die Bestellung der Hypothek liegt vor. (2) Eintragung in das Grundbuch Die Hypothek wurde in das Grundbuch eingetragen. (3) Übergabe des Briefes, § 1117 BGB Der Hypothekenbrief wurde an G übergeben. (4) Bestehen einer Forderung (4) Eine Forderung des G besteht, wie oben dargestellt. (5) Verfügungsbefugnis Hinsichtlich der Verfügungsbefugnis der E bestehen laut Sachverhalt keine Zweifel. Auch kann an einer Wohnung, in Ausnahme zu den grds. Regelungen in den §§ 93, 94 BGB selbstständiges Wohnungseigentum gemäß WEG bestehen. Fall 53 – Lösung (Hypothek)

37 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 37 Dieses stellt einen Miteigentumsanteil an dem Grundstück zzgl. Sondereigentum an der jeweiligen Wohnung dar. Die Behandlung im Übrigen erfolgt nach den rechtlichen Regeln über Grundstücke. G war an diesem Wohnungseigentum somit eine Hypothek bestellt worden. Zahlt der Schuldner S nicht, kann der Gläubiger G die Zwangsvollstreckung betreiben, § 1147 BGB, sofern keine Einreden gegen die Forderung bestehen, § Da im vorliegenden Fall keine Einreden gegen die Darlehensforderung des G ersichtlich sind, muss die E die Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum dulden, wenn S nicht auf die Forderung zahlt. Fall 53 – Lösung (Hypothek)

38 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 38 Zusatzfrage: Wie wäre ein etwaiger Versteigerungserlös zu verteilen? Wenn die Zwangsvollstreckung von G beantragt wird, hat der Erwerber die vorrangige Belastung der ersten Bank zu übernehmen. Entsprechend geringer fällt der Barerlös aus. Dieser steht vorrangig dem G und erst nachrangig der weiteren Bank zu. Ggf. kann deren Forderung bei nicht hinreichendem Erlös nicht erfüllt werden. Fall 53 – Lösung / Zusatzfrage (Hypothek)

39 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 39 Abwandlung: Als S am nicht zahlt, vereinbart er mit G eine Stundung seiner persönlichen Schuld bis zum Jahre Kann G dennoch aus der Hypothek gegen E vorgehen? Fall 53 – Lösung / Abwandlung (Hypothek)

40 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 40 Anspruch des G gem. § 1147 BGB G kann aus der Hypothek gemäß § 1147 BGB vorgehen, wenn die Voraussetzungen dafür vorliegen. Dazu müsste für G war an dem Wohnungseigentum eine Hypothek bestellt worden sein. Voraussetzungen sind: Einigung (1), Eintragung in das Grundbuch (2), Übergabe des Briefes, § 1117 BGB – sofern nicht Vereinbarung e. Buchhypothek (3), Bestehen einer Forderung (4) und Verfügungsbefugnis (5) Ferner dürfte die zu sichernde Forderung nicht bezahlt worden sein. Fall 53 – Lösung / Abwandlung (Hypothek)

41 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 41 (1) Einigung Die Einigung über die Bestellung der Hypothek liegt vor. (2) Eintragung in das Grundbuch Die Hypothek wurde in das Grundbuch eingetragen. (3) Übergabe des Briefes, § 1117 BGB Der Hypothekenbrief wurde an G übergeben. (4) Bestehen einer Forderung (4) Eine Forderung des G besteht, da G dem S ,00 geliehen hat. (5) Verfügungsbefugnis Hinsichtlich der Verfügungsbefugnis der E bestehen laut Sachverhalt keine Zweifel. Fall 53 – Lösung / Abwandlung (Hypothek)

42 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 42 G war an diesem Wohnungseigentum somit eine Hypothek bestellt worden. Zahlt der Schuldner S nicht, kann der Gläubiger G die Zwangsvollstreckung betreiben, § 1147 BGB, sofern keine Einreden gegen die Forderung bestehen, § Fraglich ist, wie es sich auswirkt, dass zwischen S und G eine Stundung vereinbart wurde. Zwar stellt die Stundung ein schuldrechtliches und damit nur relativ wirkendes Rechtsgeschäft dar, wegen der Akzessorietät der Hypothek kann aber der Eigentümer die Inanspruchnahme aus der Hypothek gemäß § 1137 BGB auch bei persönlichen Einreden des Schuldners verweigern. Fall 53 – Lösung / Abwandlung (Hypothek)

43 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 43 Im vorliegenden Fall kann die Eigentümerin E die Inanspruchnahme aus der Hypothek gemäß § 1137 BGB aufgrund der persönlichen Einreden des Schuldners S verweigern. G kann daher nicht aus der Hypothek mit einer Zwangsvollstreckungsmaßnahme gegen E vorgehen. Fall 53 – Lösung / Abwandlung (Hypothek)

44 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 44 Zusatzfrage: Was geschieht, wenn S das Darlehen zurückzahlt? Wenn der Schuldner zahlt, erlischt die gesicherte Forderung gemäß § 362 BGB. Trotz Akzessorietät führt dies nicht zum Erlöschen der Hypothek. Diese wandelt sich vielmehr in eine Eigentümergrundschuld um (§ 1163 Abs. 1 Satz 2 BGB). Auf diese Weise kann der Eigentümer die dadurch weiter gesicherte Rangstelle bei späteren Finanzierungen nochmals verwenden, was zu günstigeren Darlehenskonditionen führt. Fall 53 – Lösung / Abwandlung / Zusatzfrage (Hypothek)

45 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 45 Fall 53 a S benötigt Geld. G ist grundsätzlich bereit, ihm dieses als Darlehen zur Verfügung zu stellen. Für die Darlehensrückzahlung wird der vereinbart. Die von G geforderten Sicherheiten stehen S selbst nicht zur Verfügung, seine Freundin, die E, ist aber bereit, ihre Eigentumswohnung zur Verfügung zu stellen. Diese ist bereits zu Gunsten einer Bank mit einer Grundschuld in Höhe von ,00 belastet. In Darlehenshöhe von ,00 bestellt E dem G eine Grundschuld an ihrer Eigentumswohnung. G wird als Berechtiger für die Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Daneben wird e. schriftliche Sicherungs- vereinbarung getroffen, dass die Zwangsvollstreckung nur im Sicherungsfall (notleidende Forderung) erfolgen darf.

46 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 46 Fall 53 a Später bestellt E für ein weiteres Darlehen zu Gunsten einer anderen Bank eine weitere Hypothek über ,00. Welche Ansprüche hat G, wenn das Darlehen zum vereinbarten Zeitpunkt nicht zurückgezahlt wird? Zusatzfrage: Wie wäre ein etwaiger Versteigerungserlös zu verteilen? Abwandlung: Als S am nicht zahlt, vereinbart er mit G eine Stundung seiner persönlichen Schuld bis zum Jahre Kann G dennoch aus der Grundschuld gegen E vorgehen? Was geschieht, wenn S das Darlehen zurückzahlt?

47 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 47 Anspruch des G gem. § 488 BGB G könnte gegen S einen Anspruch auf Rückzahlung des Darlehens von ,00 gemäß § 488 Abs. 1 Satz 2 BGB haben. Dann müsste zwischen G und S ist ein entsprechender Darlehensvertrag geschlossen worden sein und der Rückzahlungsanspruch müsste fällig sein. Im vorliegenden Fall wurde ein Darlehensvertrag geschlossen. Die Darlehenssumme von ,00 wurde ausgezahlt. Der Rückzahlungsanspruch ist fällig. Damit steht dem G ein Rückzahlungsanspruch gem. § 488 Abs. 1 Satz 2 BGB gegen S zu. Fall 53 a – Lösung (Grundschuld)

48 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 48 Anspruch des G gem. §§ 1147, 1192 BGB Ferner könnte G von E gemäß § 1147, 1192 BGB Duldung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in die Eigentumswohnung verlangen. Dazu müsste für den G an d. Wohnungseigentum eine Grundsschuld bestellt worden sein. Voraussetzungen dafür sind: Einigung (1), Eintragung in das Grundbuch (2), und Verfügungsbefugnis (5) Fall 53 a – Lösung (Grundschuld)

49 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 49 (1) Einigung Die Einigung über die Eintragung der Grundschuld liegt vor. (2) Eintragung in das Grundbuch Die Grundschuld wurde in das Grundbuch eingetragen. (5) Verfügungsbefugnis Hinsichtlich der Verfügungsbefugnis der E bestehen laut Sachverhalt keine Zweifel. Auch kann an einer Wohnung, in Ausnahme zu den grds. Regelungen in den §§ 93, 94 BGB selbstständiges Wohnungseigentum gemäß WEG bestehen. Dieses stellt einen Miteigentumsanteil an dem Grundstück zzgl. Sondereigentum an der jeweiligen Wohnung dar. Die Behandlung im Übrigen erfolgt nach den rechtlichen Regeln über Grundstücke. Fall 53 a – Lösung (Grundschuld)

50 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 50 G ist an diesem Wohnungseigentum somit eine Grundschuld bestellt worden. Zahlt der Schuldner S nicht, kann der Gläubiger G die Zwangsvollstreckung betreiben, § 1147, 1192 BGB. Fall 53 a – Lösung (Grundschuld)

51 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 51 Abwandlung: Als S am nicht zahlt, vereinbart er mit G eine Stundung seiner persönlichen Schuld bis zum Jahre Kann G dennoch aus der Grundschuld gegen E vorgehen? Fall 53 a – Lösung / Abwandlung (Grundschuld)

52 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 52 Anspruch des G gem. §§ 1147, 1192 BGB Ferner könnte G von E gemäß § 1147, 1192 BGB Duldung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in die Eigentumswohnung verlangen. Dazu müsste für den G an d. Wohnungseigentum eine Grundsschuld bestellt worden sein. Voraussetzungen dafür sind: Einigung (1), Eintragung in das Grundbuch (2), und Verfügungsbefugnis (5) Fall 53 a – Lösung / Abwandlung (Grundschuld)

53 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 53 (1) Einigung Die Einigung über die Eintragung der Grundschuld liegt vor. (2) Eintragung in das Grundbuch Die Grundschuld wurde in das Grundbuch eingetragen. (5) Verfügungsbefugnis Hinsichtlich der Verfügungsbefugnis der E bestehen laut Sachverhalt keine Zweifel. Auch kann an einer Wohnung, in Ausnahme zu den grds. Regelungen in den §§ 93, 94 BGB selbstständiges Wohnungseigentum gemäß WEG bestehen. Dieses stellt einen Miteigentumsanteil an dem Grundstück zzgl. Sondereigentum an der jeweiligen Wohnung dar. Die Behandlung im Übrigen erfolgt nach den rechtlichen Regeln über Grundstücke. Fall 53 a – Lösung / Abwandlung (Grundschuld)

54 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 54 Für G ist an diesem Wohnungseigentum somit eine Grundschuld bestellt worden. Zahlt der Schuldner S nicht, kann der Gläubiger G die Zwangsvollstreckung betreiben, § 1147, 1192 BGB. Fraglich ist, wie es sich auswirkt, dass zwischen S und G eine Stundung vereinbart wurde. Der Eigentümer kann die Inanspruchnahme aus einer Hypothek gemäß § 1137 BGB bei persönlichen Einreden des Schuldners verweigern, da für Hypotheken der Grundsatz der Akzessorietät gilt. Jedoch liegt hier keine Hypothek, sondern eine Grund- schuld vor! Fall 53 a – Lösung / Abwandlung (Grundschuld)

55 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 55 Bei der Grundschuld gilt der Grundsatz der Akzessorietät jedoch nicht. Die Grundschuld kann ohne Bestehen einer Forderung eingetragen werden und fortan existieren. Die persönlichen Einreden des Schuldners gegen eine Darlehensforderung helfen daher nicht gegen eine Inanspruchnahme aus der Grundschuld, mit der die Darlehensforderung gesichert wird. Die Einrede der Stundung des S hilft also der E – zumindest nicht direkt – gegen die Inanspruchnahme aus der Grundschuld. Fall 53 a – Lösung / Abwandlung (Grundschuld)

56 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 56 Jedoch ist – trotz der rechtlichen Selbständigkeit – vorliegend die Grundschuld ausdrücklich und vereinbarungsgemäß zur Sicherheit für eine Forderung bestellt worden. Aus dieser Sicherungsabrede ergibt sich konkludent, dass die Grundschuld nur bei Bestehen einer fälligen und durchsetzbaren Forderung gegen den persönlichen Schuldner in Anspruch genommen werden kann. Wegen der Stundung fehlt es hieran. E hat daher gegen die Grundschuld die sogenannte Einrede des mangelnden Sicherungsfalls. Fall 53 a – Lösung / Abwandlung (Grundschuld)

57 Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft 57 Zusatzfrage: Was geschieht, wenn S das Darlehen zurückzahlt? Im Falle der Zahlung durch den Hauptschuldner erlischt die persönliche Forderung gegen den Schuldner gemäß § 488 BGB. Die Grundschuld bleibt als selbständiges Recht dagegen bestehen, auch § 1163 BGB ist nicht anwendbar. Der Eigentümer hat aus dem Sicherungsvertrag aber einen Anspruch auf Rückübertragung der Grundschuld. Diese ist damit wesentlich flexibler einsetzbar als die Hypothek und wird in der Praxis daher vorrangig verwendet. Fall 53 a – Lösung / Abwandlung / Zusatzfrage (Grundschuld)


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