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Ulrich van Suntum: Effekte der Grundsteuerreform im Thünen-Modell A) Das Modell B) Modellergebnisse ohne Steuern C) Wirkungen der Grundsteuer.

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1 Ulrich van Suntum: Effekte der Grundsteuerreform im Thünen-Modell A) Das Modell B) Modellergebnisse ohne Steuern C) Wirkungen der Grundsteuer

2 A. Das Modell: Peripherie Zentrum Extensive Bebauung („EFH“): weniger HH pro qm (e 1 ) höhere Kosten/Wohnung (K 1 ) höhere Wertschätzung W1 Intensive Bebauung („MFH“) mehr HH pro qm (e 2 ) niedrigere Kosten/Wohnung (K 2 ) niedrigere Wertschätzung W2

3 Realität: Zonenabgrenzung nach Zeitentfernung/Infrastruktur Zentrale bzw. verkehrsgünstige Lage Periphere bzw verkehrsun- günstige Lage

4 Zentrale Modellgleichungen: (Wertschätzung einer Wohnung im Zentrum) (dito in Entfernung u vom Zentrum) (Bodenrente in Entfernung u) Symbole: u = Entfernung vom Zentrum, zugleich Flächeneinheit K i = Kosten des reinen Gebäudes pro Wohnung e i = Zahl der Wohnungen pro Flächeneinheit u w i = Zahlungsbereitschaft für eine Wohnung t = Mobilitätskosten pro Entfernungseinheit X = Zahl der Haushalte (Grenze zwischen EFH und MFH)

5 „Bietrentenfunktionen“: r2(u) (MFH) r1(u) (EFH) Bodenrestriktion Vereinfachung: Fläche steigt proportional mit Entfernung u (statt quadratisch) => Intensität e = Bevölkerung X/Fläche u Entfernung u Renten = Spiegelbild der Transportkostenersparnis + ggfs. Knappheit Transportkosten pro Flächeneinheit bei EFH geringer Im GG: Indifferenz aller Haushalte bzgl. Standort und Wohnform!

6 Lösungsgleichungen Grundmodell ohne Bodenrestriktion: An der Grenze von EFH und MFH-Bebauung gilt r1(u) = r2(u) => An der Bebauungsgrenze gilt r 1 (u max ) = 0 => Daraus folgt für den Wert eines EFH im Zentrum Alle anderen Werte lassen sich daraus rekursiv ermitteln!

7 Lösungsgleichungen Grundmodell mit Bodenrestriktion: An der Grenze von EFH und MFH-Bebauung gilt weiterhin Die Bebauungsgrenze ist jetzt aber exogen vorgegeben: => Daraus folgt jetzt für den Wert eines EFH im Zentrum Alle anderen Werte lassen sich daraus wieder rekursiv ermitteln!

8 B. Modellergebnisse ohne Steuern: 1.Veränderung der Mobilitätskosten t (z.B. durch Wegfall Kilometerpauschale) 2.Baulandausweisung an der Peripherie 3.Brachflächenmobilisierung im Zentrum 4.Wohnungssubventionen A) gleicher Betrag pro Wohnung EFH und MFH B) nur für Wohnung in EFH („EH-Zulage“) C) nur für Wohnung in MFH („Mietbeihilfe“)

9 1. Erhöhung der Mobilitätskosten r2(u) (MFH) r1(u) (EFH) Flächenverbrauch sinkt, Anteil MFH nimmt zu Bodenrenten und Mieten im Zentrum steigen Saldo aus Transportkosten- und Mietanstieg für alle HH gleich! u r(u)

10 2. Baulandausweisung in Peripherie r2(u) (MFH) r1(u) (EFH) Bodenrenten und Mieten sinken überall (Land weniger knapp) EFH dehnen sich nach beiden Seiten hin aus, Anteil MFH sinkt Preisverfall für alle Wohnungen gleich hoch (Planungswertverluste) Bodenrestriktion u r(u)

11 3. Flächenmobilisierung im Zentrum: r2(u) (MFH) r1(u) (EFH) Bodenrenten und Mieten sinken überall (Land weniger knapp) EFH dehnen sich zum Zentrum hin aus, Anteil MFH sinkt! (Ohne Bodenrestriktion: zumindest Flächenersparnis an Peripherie) Bodenrestriktion u r(u)

12 4.Wohnungssubventionen A. gleicher Betrag für alle Wohnungen Bodenrenten bleiben unverändert (keine Substitutionsprozesse) Wohnkosten sinken überall um den Subventionsbetrag r i (u) u Ohne Bodenrestriktion r i (u) u Mit Bodenrestriktion

13 4.Wohnungssubventionen B. nur für EFH („EH-Zulage“) Substitutionseffekte zugunsten EFH nur ohne Bodenrestriktion Ohne Bodenrestriktion: Nur an Peripherie steigt Bodenrente Mit Bodenrestriktion: Bodenrenten steigen überall r i (u) u Ohne Bodenrestriktion r i (u) u Mit Bodenrestriktion

14 4.Wohnungssubventionen C. nur für MFH („Mietbeihilfe“) Ohne Bodenrestriktion: Nachfrage nach EFH sinkt, Zunahme MFH Mit Bodenrestriktion: Keine Substitution, Bodenrenten sinken (weil MFH jetzt attraktiver und Bodennachfrage tendenziell sinkt) r i (u) u Ohne Bodenrestriktion r i (u) u Mit Bodenrestriktion

15 C. Wirkungen der Grundsteuer 1. Bodenwertsteuer (s% auf den Bodenwert) 2. Flächensteuer (fester Betrag s auf den qm) 3. Gesamtwertsteuer (s% auf den Boden- und Gebäudewert p i ) mit

16 Überblick Grundsteuerwirkungen Flächen- verbrauch Anteil MFH/EFH Bodenrente Zentrum Bodenrente Peripherie Überwälzbar auf Wohnungsnutzer? Ohne Boden- restriktion Flächensteuer +/- 0 sinkt um s nein Bodenwertsteuer +/- 0 sinkt pro- portional um s nein Gesamtwertsteuer sinkt steigt sinkt (- -) sinkt (-) nur Gebäudeanteil Mit Boden- restriktion Flächensteuer +/- 0 sinkt um s nein Bodenwertsteuer +/- 0 sinkt pro- portional um s nein Gesamtwertsteuer +/- 0 sinkt (- -) sinkt (-) nur Gebäudeanteil

17 Ergebnisse ohne Bodenrestriktion r i (u) u u u BodenwertsteuerFlächensteuer Gesamtwertsteuer Ersatz Gesamtwertst. durchBodenwertst.Flächenst. Flächenverbrauch Steuerlast Zentrumsnähe dito Peripherie Wohnungskosten Zentrum dito Peripherie Grundrente Zentrum dito Peripherie

18 Ergebnisse mit Bodenrestriktion r i (u) u u u BodenwertsteuerFlächensteuer Gesamtwertsteuer Ersatz Gesamtwertst. durchBodenwertst.Flächenst. Flächenverbrauch+/- 0 Steuerlast Zentrumsnähe dito Peripherie Wohnungskosten Zentrum dito Peripherie Grundrente Zentrum dito Peripherie

19 Vergleich ohne/mit Restriktion Ersatz Gesamtwertst. durchBodenwertst.Flächenst. Flächenverbrauch+/- 0 Steuerlast Zentrumsnähe dito Peripherie Wohnungskosten Zentrum dito Peripherie Grundrente Zentrum dito Peripherie Ersatz Gesamtwertst. durchBodenwertst.Flächenst. Flächenverbrauch Steuerlast Zentrumsnähe dito Peripherie Wohnungskosten Zentrum dito Peripherie Grundrente Zentrum dito Peripherie Ohne Boden- restriktion: Mit Boden- restriktion:

20 Wechsel von Gesamtwertsteuer zu Bodenwertsteuer bzw Flächensteuer Höherer Flächenverbrauch Grundrente Zentrum sinkt Grundrente Peripherie kann steigen oder sinken Wohnkosten im Zentrum sinken Wohnkosten in Peripherie sinken Höherer Flächenverbrauch Grundrente Zentrum steigt Grundrente Peripherie sinkt auf jeden Fall (und stärker) Wohnkosten im Zentrum sinken (ebenso stark) Wohnkosten in Peripherie sinken (ebenso stark) Fazit: begünstigt ZentrumFazit: begünstigt Peripherie


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