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Immobiliensteuern beeinflussen das Bauverhalten: Fenstersteuer Bügeleisenhaus Hattingen, erbaut 1611 Haus in Neuss, 18. Jahrhundert Grundflächensteuer.

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1 Immobiliensteuern beeinflussen das Bauverhalten: Fenstersteuer Bügeleisenhaus Hattingen, erbaut 1611 Haus in Neuss, 18. Jahrhundert Grundflächensteuer Grundsteuern im Thünen-Modell U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer 1

2 Aufkommen aus Grunderwerbsteuer und Grundsteuer seit 1990 stark gestiegen (Anstieg Steuereinnahmen insgesamt: 81%) Grundsteuer B: +150% Grunderwerbsteuer: +126% Grundsteuer A: +58% Quelle: Steuereinnahmenstatistik des BMF 2010

3 Steuersätze: bis 1996 bundeseinheitlich 2,0% 1997 – 2006 bundeseinheitlich 3,5% Seit 2006 Festlegung durch Bundesländer seit 2007 in Berlin 4,5% seit 2009 in Hamburg 4,5% seit 2010 in Sachsen-Anhalt 4,5% für 2011 in Bremen geplant 4,5% für 2011 in Brandenburg geplant 5,0% Grunderwerbsteuer wird einmalig erhoben auf den Verkaufspreis fällt bei jedem Verkauf neu an gehört zu den Verkehrssteuern muß aus der Substanz bezahlt werden belastet die Mobilität und den Eigentumswechsel (Oswald-Hypothese: Wohneigentum verstärkt Arbeitslosigkeit ) U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer 3

4 Grunderwerbsteuersatz in Deutschland (noch) im Mittelfeld innerhalb der EU Grunderwerbsteuersatz und gesamte Transaktionskosten bei Immobilientransaktionen im Jahr 2004 Quelle: European Mortgage Federation 2006

5 6,0 für landwirtschaftliche Immobilien 2,6 für EFH für die ersten ,89 Euro des Einheitswerts 3,5 für Einfamilienhäuser für den Rest des Einheitswerts 3,1 für Zweifamilienhäuser und 3,5 für Mietshäuser und alle übrigen Immobilien Grundsteuer bisheriges Recht (Beispiel für alte Bundesländer) Einheitswert * Messbetrag * Hebesatz = Grundsteuer Basis West-D: 1964 Basis Ost-D: 1935 U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer 5

6 Kritik an der bisherigen Grundsteuer (1,9% des Gesamtsteueraufkommens 2007) Veraltete Einheitswerte Hoher Erhebungsaufwand (30 Mio. Grundstücke) Keine Erfassung unbebauter Grundstücke Veraltete Einheitswerte Hoher Erhebungsaufwand (30 Mio. Grundstücke) Keine Erfassung unbebauter Grundstücke Sonderlast nur für Immobilien Substanzsteuer Unabhängig von der Leistungsfähigkeit Bezug zu kommunalen Leistungen gering Sonderlast nur für Immobilien Substanzsteuer Unabhängig von der Leistungsfähigkeit Bezug zu kommunalen Leistungen gering Ausgestaltung: Grundsätzlich: U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer 6

7 Grundsteuerreform nach Vorschlag von Bayern und Rheinland-Pfalz Wegfall Grundsteuer A Neue Bemessungsgrundlage: Bodenrichtwerte, pauschalierter Gebäudetyp und Gebäudefläche (ohne Berücksichtigung des Alters oder Wertes) In der Summe aufkommensneutral Höhere Belastung tendenziell für EFH, ältere Gebäude, große Grundstücke und unbebaute Grundstücke Sollertragsteuer auf unbebaute Grundstücke ( Grundsteuer C, erhoben) Wegfall Grundsteuer A Neue Bemessungsgrundlage: Bodenrichtwerte, pauschalierter Gebäudetyp und Gebäudefläche (ohne Berücksichtigung des Alters oder Wertes) In der Summe aufkommensneutral Höhere Belastung tendenziell für EFH, ältere Gebäude, große Grundstücke und unbebaute Grundstücke Sollertragsteuer auf unbebaute Grundstücke ( Grundsteuer C, erhoben) Vorteile: geringere Erhebungskosten mehr Transparenz, Akzeptanz und Planungssicherheit Vorteile: geringere Erhebungskosten mehr Transparenz, Akzeptanz und Planungssicherheit U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer 7

8 Grundsteuer nach dem Vorschlag von Bayern/Rhld.Pf. Quelle: Reform der Grundsteuer. Bericht des Bayerischen Staatsministers der Finanzen und des Ministers der Finanzen des Landes Rheinland-Pfalz an die Finanzministerkonferenz, 2004 Gebäude Grundstücke U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer 8

9 Berechnungsbeispiele für den Grundsteuervorschlag Bayern/Rhld. Pf. (Hebesatz 300%) Unbebautes Grundstück EinfamilienhausMietshaus Grundstücksgröße1.000 qm Bodenrichtwert290 Faktor Bodenwert100%70% => Bodenwertansatz Wohnfläche-185 qm500 qm qm-Pauschale => Gebäudewertansatz Wertansatz insgesamt Messbetrag (W * 0,5/1000)145,00 175,50 251,50 Grundsteuer (M * 300%) ,50 754,50 Grundsteuer/Wohnfläche-2,85 /qm1,50 /qm U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer 9

10 Neuer Vorschlag von Bayern, Baden-Württemberg und Hessen (2010) (vgl. FAZ vom , S. 11) Grundstücks- und Gebäudewerte irrelevant Flächen und Nutzungsart einzige Bemessungsgrundlage: 20 Cent pro qm Wohnfläche 2 Cent pro qm Grundstück (auch unbebaut) 40 Cent pro qm Gewerbegebäude Hebesätze der Gemeinden Grundstücks- und Gebäudewerte irrelevant Flächen und Nutzungsart einzige Bemessungsgrundlage: 20 Cent pro qm Wohnfläche 2 Cent pro qm Grundstück (auch unbebaut) 40 Cent pro qm Gewerbegebäude Hebesätze der Gemeinden In der Summe aufkommensneutral Höhere Belastung v.a. für unbebaute Grundstücke in Ostdeutschland In der Summe aufkommensneutral Höhere Belastung v.a. für unbebaute Grundstücke in Ostdeutschland

11 Gegenvorschlag von Bremen, Berlin, Niedersachsen, Sachsen und Schleswig-Holstein (Machbarkeitsstudie 2010, vgl. auch FR vom ) Verkehrswerte von Grundstück und Gebäude Pauschalierte Wertermittlung analog zu Regressionsmietspiegel gleichheitsgerechte Ausgestaltung der Bemessungsgrundlage, Beseitigung Gleichheitswidriger Wertverzerrungen durch Regressionsansatz Wohnimmobilien: Lage, Grundstücksgröße, Flächen, Baujahr Gewerbeimmobilien: Nutzfläche und Erträge Landwirtschaftliche Flächen und Gebäude: analog Hebesätze der Gemeinden Verkehrswerte von Grundstück und Gebäude Pauschalierte Wertermittlung analog zu Regressionsmietspiegel gleichheitsgerechte Ausgestaltung der Bemessungsgrundlage, Beseitigung Gleichheitswidriger Wertverzerrungen durch Regressionsansatz Wohnimmobilien: Lage, Grundstücksgröße, Flächen, Baujahr Gewerbeimmobilien: Nutzfläche und Erträge Landwirtschaftliche Flächen und Gebäude: analog Hebesätze der Gemeinden In der Summe aufkommensneutral (Verantwortung der Gemeinden) Höhere Belastung für teure Immobilien in guter Lage In der Summe aufkommensneutral (Verantwortung der Gemeinden) Höhere Belastung für teure Immobilien in guter Lage

12 U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer Münster Aachen Bielefeld Mönchengladbach Wuppertal 1,5% 1,6% 1,5% 1,7% Effektive Belastung 12

13 Grundsteueraufkommen in Deutschland (noch) gering im internationalen Vergleich Anteil der Grundsteuer am Gesamtsteueraufkommen in 30 OECD Ländern im Jahr 2007 Quelle: OECD Revenue Statistics 2009

14 Besser wäre Abschaffung der Grundsteuer oder Ersatz durch kommunalen EKSt-Zuschlag Ertragsunabhängige Sondersteuer ohne Rücksicht auf Leistungsfähigkeit Systemwidrige Sollertragsteuer Kommunalleistungen kommen auch Mietern zugute Steuern auf Einkommen 2008: 220 Mrd. * Kommunalzuschlag von 5% = 11 Mrd. Aufkommen Grundsteuer 2008 = 11 Mrd. Steuern auf Einkommen 2008: 220 Mrd. * Kommunalzuschlag von 5% = 11 Mrd. Aufkommen Grundsteuer 2008 = 11 Mrd. Kommunaler Zuschlag zu EKSt:

15 Theoretische Rechtfertigung für höhere Immobiliensteuern: Optimalsteuertheorie Angebot Menge Nachfrage Angebot Steuer Menge Nachfrage Preis Excess burden Steuer- ertrag

16 Grundsteuer auf Boden ist nicht überwälzbar Angebot Steuer Boden Nachfrage Nettoerlös Knappheitspreis

17 Grundsteuer auf Gebäude ist nur teilweise überwälzbar (dito: Sanierungskosten) Angebot Steuer Wohnungen Nachfrage Preis

18 U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer Wirkung der Grundsteuer auf die Bodennutzung im Thünen- Modell Grundlage: Erweitertes Thünen-Modell mit variablen Preisen und preisabhängiger Nachfrage Alternative Grundsteuerarten: Flächensteuer (z.B. 10 Euro/qm genutzten Boden) oder Bodenwertsteuer (z.B. 10% des Bodenwerts) Bodenwertsteuer (z.B. 10% vom Bodenwert) ist äquivalent zu Bodenertragsteuer, wenn Bodenpreis genau künftige Erträge widerspiegelt: 18

19 U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer A) Bodenwertsteuer Bietrentenfunktionen nach Steuern: Bei Gleichsetzen verschwindet (1-s) => alle Lösungsgleichungen bleiben hier unverändert (s.u.) => keine Steuerüberwälzung möglich! u u* Es gelte e 1 t 1 > e 2 t 2 (p 1 -k 1 )e 1 r 2 (u) r 1 (u) (p 2 -k 2 )e 2 19

20 U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer u* u max r 1 (u) r 2 (u) Bietrente = 0 Steuer allokativ unwirksam Bietrente für beide gleich hoch Steuer dreht beide gleich stark nach unten links von u* wird Gut 1 produziert wegen r 1 (u) > r 2 (u) rechts von u* wird Gut 2 produziert wegen r 2 (u) > r 1 (u) Für die Zonengrenze u* errechnet sich wieder: (3) 20

21 U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer Modellgleichungen mit Bodenwertsteuer Gleichungen entsprechen bis auf gelbe Markierungen exakt dem erweiterten Thünen-Modell ohne Steuern => außer Drehung der Bietrentenfunktion identische Ergebnisse Annahme hier: Gut 2 ist im äußeren Ring 21

22 U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer Fazit Bodenertragsteuer: Der Flächenverbrauch bleibt trotz (scheinbarer) Besteuerung des Bodens unverändert In Wirklichkeit wird der Gewinn besteuert, wenn auch pro Flächeneinheit Die Bodennutzung zwischen den Gütern ändert sich nicht Die gesamte Steuer geht zulasten der Bodenbesitzer (Nutzer des Bodens hatten vorher schon Nullgewinn!) Der Ordinatenabschnitt der Bietrentenfunktionen und damit der Netto-Bodenertrag im Zentrum sinkt um s% Der Güterpreis bleibt jedoch unverändert, somit auch die Nachfrage nach Gütern (und Fläche, s.o.) Die Bodenertragsteuer ist allokationsneutral 22

23 U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer B) Flächensteuer (s Euro pro genutzten qm) Bietrentenfunktionen nach Steuern lauten jetzt: Bei Gleichsetzen verschwindet wiederum s => unveränderte Formel für die Zonengrenze (aber andere Preise, da Gl. 5 sich ändert, s.u.!) 23

24 U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer u* r 1 (u) r 2 (u) Bietrente = 0 Steuer führt zu Verlusten Bietrente für beide gleich hoch Steuer verschiebt beide gleich stark Schritt: Beide Bietrentenfunktionen verschieben sich parallel nach unten

25 U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer u* r 1 (u) r 2 (u) Alte Nutzungsgrenze wird nicht erreicht Bietrente verschiebt sich i.a. unterschiedlich stark 2. Schritt: Geringeres Angebot lässt Güterpreise steigen, je nach Nachfrageelastizität in unterschiedlichem Ausmaß => Parallelverschiebung beider Bietrentenfunktionen nach oben Neues u* muß links von altem Wert liegen, da von Gut 1 auf keinen Fall mehr konsumiert wird als vorher! Auch Nutzungsgrenze muß links von altem Wert liegen. 25

26 U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer Modellgleichungen mit Flächensteuer Wegen der gegenüber dem Modell ohne Steuern veränderten Gleichung 5 errechnet sich ein anderes => Die Lösungswerte aller Variablen ändern sich ebenfalls (s.o.) 26

27 U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer Fazit Flächensteuer auf genutzten Boden Wirkt bodensparend und verteuert die Güter Verändert die Mengenrelationen der Güter in Abhängigkeit von deren Nachfrageelastizität Bietrentenfunktionen (netto) und Bodenpreise sinken, aber nicht so stark wie bei Bodenertragsteuer (wegen teilweiser Überwälzung auf die Preise) Nicht allokationsneutral, begünstigt kapital- und arbeitsintensive gegenüber bodenintensiven Produktionsweisen Kann trotzdem sinnvoll sein, wenn Bodenverknappung wegen externer Effekte gewünscht ist 27


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