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Mietrecht unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung Rechtsanwalt Marco Rath Friedrichstraße 103, 40217 Düsseldorf Tel.: 0211 – 87580450 Fax:

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1 Mietrecht unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung Rechtsanwalt Marco Rath Friedrichstraße 103, Düsseldorf Tel.: 0211 – Fax: 0211 –

2 Übersicht I. Der Mietvertrag II. Mieterhöhung III. Schönheitsreparaturen IV. Mangelrechte V. Kündigung VI.Vertragsabwicklung und Räumung VII.Räumung Rechtsanwalt Marco Rath0211 –

3 I. Der Mietvertrag Schriftlich, wenn länger als 1 Jahr, § 550 BGB, ansonsten unbefristet Vorformulierte Verträge, Inhaltskontrolle durch die Gerichte –Keine Überraschungsklausel –Klare, verständliche, eindeutige Formulierung –Klauselverbote nach §§ 307ff. BGB Rechtsanwalt Marco Rath0211 –

4 I. Der Mietvertrag Hausordnung Qualifizierter Zeitmietvertrag, § 575 BGB –Selbstnutzung, Familienangehöriger, Haushaltsangehöriger –Beseitigungswille/ Modernisierung –Personal Rechtsanwalt Marco Rath0211 –

5 II. Mieterhöhung Individualvereinbarung –Schriftlich (§ 550 BGB) –Schlüssiges Verhalten: wiederholte, vorbehaltlose Zahlung Staffelmiete, § 557a BGB –Schriftform –Mindestens 1 Jahr Abstand –Vollständige Staffelangabe –Keine Höchstfrist; Altverträge 10 Jahre –Kündigungsausschluss bis maximal 4 Jahre möglich –Keine Erhöhung wegen Vergleichsmiete oder Modernisierung Rechtsanwalt Marco Rath0211 –

6 II. Mieterhöhung Mietanpassungsklauseln (Indexmiete), § 557b BGB –Preisindex für Lebenshaltung aller Haushalte –Schriftform Ortsübliche Vergleichsmiete, §§ 558 bis 558e BGB –Ortsüblichkeit, Qualifizierter Mietspiegel, Mietdatenbank –Kappungsgrenze 20% –Wartefrist 15 Monate nach Vertragsbeginn –Mieterhöhungsverlangen; Zustimmung des Mieters – ersatzweise gerichtliche Ersetzung –Sonderkündigungsrecht: Frist 2 Monate, § 561 BGB Rechtsanwalt Marco Rath0211 –

7 II. Mieterhöhung Bauliche Maßnahmen, § 559 BGB –Modernisierungsmaßnahmen = Wohnwerterhöhung –Erhöhung der Jahresmiete um 11% der Kosten auf die Jahresmiete –Energieeinsparung –Maßnahmen ohne Verschulden des Vermieters –Schriftform, Frist: 3 Monate, Sonderkündigungsrecht, § 561 BGB Kostensteigerungen –Betriebskostenpauschale, § 560 BGB Rechtsanwalt Marco Rath0211 –

8 III. Schönheitsreparaturen Begriff –Beseitigung von Abnutzungserscheinungen durch vertragsgemäßen Gebrauch –Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich der Rohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, § 28(4)5 BV (Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen) –Nicht bei fehlender ausdrücklicher Bezeichnung im Mietvertrag: Streichen der Fenster von außen sowie der Balkongitter, Abschleifen des Parketts, Schamponieren von Teppichböden oder deren Erneuerung Rechtsanwalt Marco Rath0211 –

9 III. Schönheitsreparaturen Übertragung auf den Mieter im Mietvertrag –Ansonsten Instandhaltungspflicht des Vermieters, § 535 BGB –(!) Vorsicht bei unwirksamer Klausel (!) –Unwirksam bei Anfangs- und Endrenovierung –Laufende Schönheitsreparaturen –Keine starren Fristen Rechtsanwalt Marco Rath0211 –

10 III. Schönheitsreparaturen Erfüllungs- und Ersatzansprüche –Erfüllungsanspruch schon während der Mietzeit –Nicht- oder Schlechterfüllung, Abmahnverfahren mit konkreter Bezeichnung, Fristsetzung Verjährung –6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses, § 548(1)1 BGB –Während des Mietverhältnisses in 3 Jahren, § 195 BGB Rechtsanwalt Marco Rath0211 –

11 IV. Mangelrechte Mangel –Qualitätsmängel, konkrete Gefahrenquelle, Umweltfehler (Baulärm), öffentlich-rechtliche Beschränkungen –Anfänglich: verschuldensunabhängig –Nach Mietbeginn: Nur bei Vertretenmüssen –Anzeigepflicht, Beseitigungsverlangen, Fristsetzung –Ausschluss bei Kenntnis oder eigenes Verschulden Rechtsanwalt Marco Rath0211 –

12 IV. Mangelrechte Minderung, von selbst (eo ipso), rückwirkend Schadensersatz Selbstvornahme Kündigung Rechtsanwalt Marco Rath0211 –

13 V. Kündigung Ordentlich (fristgemäß) –Eigenbedarf Nicht bei Vorhandensein einer Alternativwohnung Nicht bei wesentlich überhöhtem Bedarf Nicht bei mangelnder Eignung für Vermieterinteresse –Erhebliche Nachteile bei Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung Anderweitige Verwertung, der vernünftige Erwägungen zu Grunde liegen Nicht: Erzielung einer höheren Miete oder Gewinnsteigerung bei Verkauf Rechtsanwalt Marco Rath0211 –

14 V. Kündigung –Schuldhafte nicht unerhebliche Vertragsverletzung Beschädigungen, Gefährdungen, Verkommenlassen, Lärmstörungen, Tierhaltung, Cannabisanbau nur wenn über Eigenkonsum hinausgehend, Straftaten und Beleidigungen gegenüber dem Vermieter Abmahnung Rechtsanwalt Marco Rath0211 –

15 V. Kündigung Außerordentlich (fristlos) –Unzumutbarkeit –Hausfriedensstörung –Gefährdung der Mietsache (Verwahrlosung) –Unberechtigte Drittüberlassung –Zahlungsverzug und -säumigkeit Rechtsanwalt Marco Rath0211 –

16 V. Kündigung Kein Kündigungsschutz (§ 549 BGB) bei –Mietverhältnissen zum vorübergehenden Gebrauch –Möbliertem Wohnraum in der Wohnung des Vermieters Inhalt und Form –Schriftform –Begründung –Hinweis auf Unwirksamkeit bei besonderer Härte Rechtsanwalt Marco Rath0211 –

17 VI. Vertragsabwicklung Räumungsanspruch –Rückgabe der Mietsache –Entfernung eingebrachter Sachen –Vermieterpfandrecht –Zustand der Räume bei Rückgabe (Endrenovierung, „besenrein“, Entfernen von Einrichtungen) –Rückgabeprotokoll, Umkehr der Beweislast (Unrichtigkeit der festgehaltenen Mängel) Rechtsanwalt Marco Rath0211 –

18 VI. Vertragsabwicklung Rechtslage bei Vorenthalten –Ortsübliche Miete als Nutzungsentschädigung –Teilrücknahme  Freiwerden von Leistung anteilsmäßig –Freiwerden auch bei Zurücklassen von „wenigem Gerümpel“ –Aufbewahrungspflicht zurück gelassener Sachen (streng!) –Schadensersatz bei Räumungsverzug, § 571 BGB „Mietausfallschaden“ Rechtsanwalt Marco Rath0211 –

19 VI. Vertragsabwicklung Verjährung –6 Monate, § 548 BGB –Mietausfallentschädigung und Schadensersatz, Wiederherstellung/ Rückbau, Schönheitsreparaturen oder hierfür vereinbarter Geldbetrag, Mängelbeseitigung, Ratenzahlungsvereinbarung nicht: Miete, Betriebskostennachforderung, Nutzungsentschädigung, Leistung der Mietsicherheit (3 Jahre) –Beginn: Rückgabe oder Besitzaufgabe Rechtsanwalt Marco Rath0211 –

20 VII. Räumung Räumungsklage und Zwangsvollstreckung –Amtsgericht bei Wohnraummietverhältnissen –Gegen jeden Mieter und Besitzer –„Hamburger Modell“: Austausch der Schlösser, 2-Wochen-Frist, Verbringung auf Geheiß des Gerichtsvollziehers in Lager oder neue Wohnung –„Frankfurter Modell“: Verbringung des Räumungsguts in verschließbaren Raum, Schlüssel beim Gerichtsvollzieher (Haftungsgefahr: Inventarisierung, Fotos) –„Berliner Modell“: Verbleiben in Wohnung, Vermieterpfandrecht, Aufbewahrungspflicht, Übergang zum „Hamburger Modell“ denkbar Rechtsanwalt Marco Rath0211 –


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