Wohnrecht im Wandel Die rechtspolitischen Hintergründe und die Wirkungsweise wohnrechtlicher Instrumentarien.

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1 Wohnrecht im Wandel Die rechtspolitischen Hintergründe und die Wirkungsweise wohnrechtlicher Instrumentarien

2 Vierter Teil Das aktuelle rechtspolitische Geschehen im Wohnrecht: die Wohnrechtsnovelle 2015

3 Übersicht  Ausgangslage, faktische und rechtspolitische Entwicklungen  Gesetzwerdung, politische Vorgaben  Erhaltungspflicht für Wärmebereitungsgeräte (§ 3 MRG)  Ergänzende Regelungen im MRG  Die Erhaltungspflicht in den anderen Rechtsschichten  Die Neuregelung zum Zubehör-Wohnungseigentum  Die Reichweite der Neuregelung, Übertragung eines Zubehörobjekts  Übergangsrecht Hon.-Prof. Dr. J. Stabentheiner, BMJ

4 Literatur  Stabentheiner, Tausche Kellerabteil gegen Heiztherme – die Wohnrechtsnovelle 2015, ÖJZ 2015, Heft 2  Stabentheiner, Die Wohnrechtsnovelle 2015, wobl 2015, 2  In Bälde: Zak-Schwerpunktheft zum Thema  Noch zur Regierungsvorlage: –Prader, WRN 2015: Rettungsaktion Zubehörwohnungseigentum, immolex 2014, 342 –Kothbauer, WRN 2015: Neue Erhaltungspflicht für Heiztherme und Boiler, immolex 2014, 367 Hon.-Prof. Dr. J. Stabentheiner, BMJ

5 Ausgangslage, faktische und rechtspolitische Entwicklungen  Ausgangspunkt Regelungsbedürfnis zum Zubehör-Wohnungseigentum  OGH 4 Ob 150/11d, 4 Ob 108/12d: zur wirksamen Begründung Einverleibung im Grundbuch erforderlich  Widerspruch zur bisherigen Praxis → Verunsicherung am Markt  Juni 2013 berief BMJ eine Expertenrunde zu Beratungen ein  September 2013 Entwurf für eine kleine WEG-Novelle –„Rückkehrlösung“ (Präferenz gegenüber „Amtswegigkeitslösung“ und „Antragslösung“)  Februar 2014 Versendung zur Begutachtung scheitert an Blockade der SPÖ  „Gegenforderung“: zunächst Konkretisierung des Richtwertsystems, dann Erhaltungspflicht des Vermieters für das Innere des Mietobjekts  politisches Tauziehen, inzwischen erhöhte sich Druck aus der Praxis –mediale Expertenäußerung: Ablaufen der Verjährungsfrist für Gewährleistung im November 2014; dann weitere aufbauschende Medienberichte („Enteignung“)

6 Gesetzwerdung, politische Vorgaben  Unter diesem Druck schließlich Einigung, allerdings sehr unsystematischer, vielgliedriger Kompromiss  Erhaltungspflicht des Vermieters nur für Heizthermen, Boiler u. sonst. Wärmebereitungsgeräte, aber unterschiedlich nach Rechtsschichten –MRG-Vollanwendungsbereich und WGG: bei allen Verträgen –Teilanwendungsbereich des § 1 Abs 4 MRG: nur bei Wohnungsmietverträgen –ABGB-Bestandrecht und TAB des § 1 Abs 5 MRG: gar nicht  Besorgnis, dass Auslegungsergebnisse vom polit. Willen abweichen –mitvermietete Geräte, keine Rückwirkung  keine Begutachtung, keine Expertendiskussion  11. November 2014 Regierungsvorlage  27. November 2014 Behandlung im Bautenausschuss  11. Dezember 2014 Verabschiedung im Plenum des Nationalrats  29. Dezember 2014 Kundmachung: BGBl I 2014/100  in Kraft getreten am 1. Jänner 2015

7 Erhaltungspflicht für Wärmebereitungsgeräte (§ 3 MRG)  MRG-Vollanwendungsbereich: neue Z 2a in § 3 Abs 2  Vermieter ist auch zur Erhaltung von Heizthermen, Warmwasser- boilern u. sonst. Wärmebereitungsgeräten im Mietobjekt verpflichtet  Voraussetzung: Gerät ist mitvermietet (also schon von Beginn an vorhanden) –Aber Fall einer Herstellungsvereinbarung gegen Anrechnung auf den Mietzins wohl miterfasst  Erhaltung bedeutet Reparatur oder Erneuerung; für Wartung ist weiterhin Mieter zuständig (§ 8 Abs 1 MRG)  Sonstige Wärmebereitungsgeräte –vom Vermieter zur Verfügung gestellte Elektroöfen oder elektrische Heizkörper –ölbefeuerte Öfen, Meller-Öfen (hier aber nur selten Defekte) –modernere Heizungssysteme (zB mit Solarenergie oder Erdwärme als Energieträger), sofern die Heizungsanlage Bestandteil des Mietobjekts ist –Abgrenzung zu gemeinsamen WVA für mehrere Mietobjekte (allerdings weitgehend bedeutungslos)  Andere Geräte sind aber nicht erfasst → keine Erhaltungspflicht des Vermieters (hier nur Mietzinsminderung möglich) –zB Klimaanlage, Kühlschrank, Herd –rechtssystematisch nicht schön, verfassungsrechtlich mE aber nicht bedenklich

8 Ergänzende Regelungen im MRG  Duldungspflicht des Mieters (§ 8 Abs 2 MRG) –strengere Regelung der Z 1 (also nicht Z 2 mit Interessenabwägung)  Zuschlagskriterium der Etagenheizungserhaltung bei Ermittlung des Richtwertmietzinses (§ 16 Abs 2 Z 3 MRG) aufgehoben  Keine Änderung beim Investitionsersatzanspruch nach § 10 MRG –Für „Altfälle“ ohnehin jedenfalls aufrecht zu erhalten –Parallelität von Erhaltungspflicht nach § 3 und Investitionsersatz nach § 10  Übergangsrecht (§ 49g MRG) –Neuerungen auch in Verfahren anzuwenden, die zu Jahresbeginn 2015 anhängig sind (zB auf Durchsetzung eines Boileraustausches) –ab Jahresbeginn auch auf alle Altverträge anzuwenden (auch jene vor 1.3.1994) –aber keine Rückwirkung auf Sachverhalte, die vor dem Inkrafttreten abgeschlossen waren (zB Thermentausch durch Mieter im Jahr 2012 → jetzt kein Aufwandersatzanspruch nach § 1097 ABGB)

9 Die Erhaltungspflicht in den anderen mietrechtlichen Rechtsschichten  WGG: wie im MRG-Vollanwendungsbereich –hier: § 14a Abs 2 Z 2a WGG –auch korrespondierendes Übergangsrecht  Teilanwendungsbereich des § 1 Abs 4 MRG (Art 4 der Novelle) –Erweiterung der Erhaltungspflicht auf Wärmebereitungsgeräte nur für Wohnungsmietverträge (nicht bei Geschäftsraummietverträgen) –hier durch Zwingendstellung des § 1096 Abs 1 ABGB –Übergangsrecht wie im MRG  reines ABGB-Bestandrecht (Vollausnahmen vom MRG) und Teil- anwendungsbereich des § 1 Abs 5 MRG –zB Ein- und Zweifamilienhäuser ab 2002 –keine Änderung gegenüber bisheriger Rechtslage –Allerdings ist für B2C-Verhältnisse das Gewährleistungsverzichtsverbot des § 9 Abs 1 KSchG zu beachten –mE verfassungsrechtlich fragwürdig (Gleichbehandlungsgebot?)  Für Erhaltungspflicht im Wohnungseigentum ändert sich nichts –§ 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 nicht geändert –Heiztherme muss nach wie vor von WEer selbst erhalten werden

10 Die Neuregelung zum Zubehör-Wohnungseigentum  Zubehörobjekte (§ 2 Abs 3 WEG 2002) –Keller- oder Dachbodenräume, Hausgärten, Lagerplätze –nach früherem Recht (WEG 1948 oder 1975) auch Kfz-Abstellplätze (Zubehör- begründung daran bis Jahresende 2006 möglich – § 57 WEG 2002)  neuer § 5 Abs 3 WEG 2002: Eintragung des Wohnungseigentums am „Hauptobjekt“ erstreckt sich automatisch auch auf Zubehörobjekte –daher entgegen der jüngeren OGH-Judikatur keine gesonderte Eintragung des Zubehörs im Grundbuch erforderlich (schadet aber auch nicht)  Voraussetzung: Zuordnung zum Hauptobjekt muss sich aus dem WE- Vertrag iZm der Nutzwertermittlung oder –festsetzg. eindeutig ergeben –Verweis des WE-Vertrags auf das NW-Gutachten reicht aus, wenn dort eindeutig zugeordnet (zB „Wohnung Top Nr 11 mit Kellerabteil Nr 5“) –bei WE-Begründung aufgrund gerichtl. Entscheidung diese statt WE-Vertrag –Elemente: Eigenschaft als Zubehör, Zuordng. zum Hauptobj., allenfalls Verwendg.  Wenn Zubehörobjekt nicht individualisiert bezeichnet ist: –kein Zubehör-WE, allenfalls kann aber eine (konkludente) Benützungsregelung vorliegen –Sanierungsmöglichkeit durch Ergänzung des WE-Vertrags und Einreichung (allerdings Einvernehmen aller Wohnungseigentümer erforderlich)

11 Die Reichweite der Neuregelung; Übertragung eines Zubehörobjekts  Die Neuregelung erfasst –die erstmalige Begründung von Wohnungseigentum –den derivativen Erwerb von Wohnungseigentum (zB aufgrund eines Kauf- oder eines Schenkungsvertrags oder von Todes wegen) –die Übertragung eines Zubehörobjekts von einem Hauptobjekt an ein anderes  Übertragung eines Zubehörobjekts –Wechsel eines einzelnen Objekts, aber auch Tausch (zB von Kellerabteilen) –Vorgang muss im Grundbuch nachvollziehbar sein (zumindest durch Aufnahme der Titelurkunde – zB Kaufvertrag – in Urkundensammlung und Tagebuchzahl) –Zumeist werden sich aber ohnehin die Miteigentumsanteile ändern –auch mehrere sukzessive Übertragungsvorgänge möglich –bei Wurzelmängeln Löschungsklage nach §§ 61 ff GBG analog möglich –nach früherem Recht (WEG 1948 oder 1975) auch Kfz-Abstellplätze (Zubehör- begründung daran bis Jahresende 2006 möglich – § 57 WEG 2002)  Erleichterung der Übertragung eines Zubehörobjekts (neuer § 5 Abs 4 WEG 2002 –Zustimmung der anderen (nicht beteiligten) Wohnungseigentümer entbehrlich –also auch für grundbücherliche Eintragung

12 Übergangsrecht (§ 58c WEG 2002)  Rückwirkung auf alle früheren Wohnungseigentumsbegründungen, derivativen Erwerbe und Übertragungen –Es ging bei der Novelle ja primär um Vergangenheitsbewältigung  Neuerungen auch in allen gerichtlichen Verfahren anzuwenden, die zu Jahresbeginn 2015 anhängig sind –Rechtskraft wird aber nicht durchbrochen Hon.-Prof. Dr. J. Stabentheiner, BMJ

13 Ausblick  Die WRN 2015 soll erklärtermaßen nur eine zeitlich vorgezogene Regelung zweier vordringlicher Fragen mit sich bringen  Die im Regierungsprogramm ebenfalls angekündigte Wohnrechts- reform soll aber dessen ungeachtet weiter verhandelt und realisiert werden  Erfolgsaussichten meines Erachtens düster, zu weit liegen die Standpunkte auseinander  Die noch von BM Dr. Karl eingesetzte „Reformgruppe Mietrecht“ hat ihre Tätigkeit wegen fehlender Konsensaussicht wieder eingestellt  Ball liegt nun beim Parlament, konkreter bei den Bautensprechern  vielleicht noch Einigung auf Einzelregelungen möglich  jedoch durchgreifende Wohnrechtsreform, insbesondere grundlegende Reform des Mietrechts, meiner Meinung nach in dieser Legislaturperiode nicht zu erwarten Hon.-Prof. Dr. J. Stabentheiner, BMJ

14 Ausblick auf den Abschluss dieser Lehrveranstaltung Am 23. Januar 2015 können Sie das Gehörte im Rahmen der Klausur nochmals Revue passieren lassen. Same station, aber erst 14 Uhr! Hon.-Prof. Dr. J. Stabentheiner, BMJ