Alternative Formen der Kapitalbeschaffung – welche sind das?

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1 Alternative Formen der Kapitalbeschaffung – welche sind das?
Fondsemission Welche Arten von Fonds kennen Sie? Was sind die Besonderheiten? Vorteile / Nachteile für den Zeichner? Vorteile / Nachteile für den Emitenten?

2 Alternative Formen der Kapitalbeschaffung – welche sind das?
Fondsemission Bei der Fondsauflage eines geschlossenen oder offenen Immobilienfonds wird das Ziel verfolgt, Anleger indirekt an Immobilien zu beteiligen. Das dadurch eingeworbene Eigenkapital wird i. d. R. durch Fremdkapital erhöht. Die Rechtsform der Fonds kann variieren – es sind mehrheitlich „GmbH & Co. KGs“ und GbR-Konstruktionen. Da die Immobilien in den Fonds überführt werden, handelt es sich für den Erst-Investor / Projektentwickler um einen Verkauf. Der Fondsinitiator profitiert an diversen Fees.

3 Alternative Formen der Kapitalbeschaffung – welche sind das?
Fondsemission Gängige Arten der Immobilien-Fonds: Geschlossene Fonds haben ein von vorherein begrenztes Volumen und angestrebtes Eigenkapital. Der Verwendungszweck steht i. d. R. fest. Bei offenen Fonds ist das Volumen nicht begrenzt. Es werden laufend neue Zeichner aufgenommen und das Kapital investiert.

4 Alternative Formen der Kapitalbeschaffung – welche sind das?
Fondsemission Durch die Neufassung des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) zum Schutz von Anlegern und Regulierung, insbesondere auch der geschlossenen Fonds, hat sich das Umfeld stark verändert. Fondsinitiatoren, aber auch wesentliche Dienstleister müssen sich einer Registrierung oder Lizensierung durch das BAFin unterziehen.

5 Alternative Formen der Kapitalbeschaffung – welche sind das?
Fondsemission OGAW: „Organismus für gemeinsame Anlagen in Wertpapieren“ Quelle: Paul Wessling (Leiter-bav.de)

6 Alternative Formen der Kapitalbeschaffung – welche sind das?
KVG

7 Alternative Formen der Kapitalbeschaffung – welche sind das?
KVG

8 Alternative Formen der Kapitalbeschaffung – welche sind das?
KVG Kleine KVG (Volumen 100 bis max. 500 Mio. EUR) externe Kosten ca TEUR (z. B. PwC) separate Marktfolgefunktion durch zusätzlichen Geschäftsleiter in der KVG möglich (kann durch Prokurist der AG wahrgenommen werden) Prozessdauer ca. 3 Monate (Schulung, neue Funktionen und Regelwerke aufbauen) Interessenskonflikte müssen offengelegt und geregelt werden hierzu ist allein eine Registrierung bei der BaFin vorzunehmen und einmal jährlich das Volumen an die BaFin zu melden

9 Alternative Formen der Kapitalbeschaffung – welche sind das?
KVG Lizensierte KVG (ab 100 bzw. 500 Mio. EUR) • externe Kosten ca. 200 TEUR (z. B. PwC) • separate Marktfolgefunktion durch zusätzlichen Geschäftsleiter in der KVG möglich (kann durch Prokurist der AG wahrgenommen werden) • Prozessdauer ca. 4 Monate • Interessenskonflikte in der POLIS müssen offengelegt und geregelt werden

10 Alternative Formen der Kapitalbeschaffung – welche sind das?
KVG Lizensierte KVG (ab 100 bzw. 500 Mio. EUR) • externe Kosten ca. 200 TEUR (z. B. PwC) • separate Marktfolgefunktion durch zusätzlichen Geschäftsleiter in der KVG möglich (kann durch Prokurist der AG wahrgenommen werden) • Prozessdauer ca. 4 Monate • Interessenskonflikte in der POLIS müssen offengelegt und geregelt werden

11 Alternative Formen der Kapitalbeschaffung – welche sind das?
KVG Eine Service-KVG hat verschiedene Nachteile, die gegen den auch risikomindernden Vorteil der Auslagerung der gesamten Regulatorik und des Meldewesens zu sehen sind: • Verlust der Eigentümerfunktion und –hoheit über die Immobilien • Service-KVG und Verwahrstelle tragen die volle Haftung für die Abwicklung und Werthaltigkeit der Beteiligungen der Investoren und sind daher bei jeder wesentlichen Entscheidung einzubinden (und haben im Zweifel das „letzte Wort“) • Risiko der Grunderwerbsteuer bei Veränderungen der Eigentümerstruktur auf Ebene der Service-KVG oder einem Wechsel der Service-KVG • alle Daten und Fakten unserer Immobilien werden einem externen Dritten offengelegt • die Vergütung des Geschäftsführers der KVG hängt an der Performance des Asset Managers, daher wird es keine einfache Wahrnehmung des AM-Managements geben, sondern eine enge Kontrolle und Einflussnahme • Austausch des Asset Managers (Initiator) ist jederzeit möglich

12 Alternative Formen der Kapitalbeschaffung – welche sind das?
Begebung von Erbbaurechten / Niesbrauchrechten Bei der Begebung eines Nießbrauchrechtes wird dem Nießbrauchnehmer das Recht eingeräumt, den gesamten Nutzen aus der Immobilie zu ziehen („Fruchtziehung“). Dieses Recht kann vom Nutzer nicht weiteräußert werden. In der Praxis ist dies aber nur selten oder eher im kleinteiligen, privaten Bereich anzutreffen.

13 Alternative Formen der Kapitalbeschaffung – welche sind das?
Begebung von Erbbaurechten / Niesbrauchrechten Viel wichtiger sind Erbbaurechte. Hierbei gestattet der Grundstückseigentümer einem Vertragspartner, kostenpflichtig für einen längeren Zeitraum (meistens 50 bis 99 Jahre) das Grundstück (die Immobilie) zu nutzen und darauf ein Gebäude zu errichten. Das Erbbaurecht wird in einem Erbbaurechtsvertrag dokumentiert und im Grundbuch des Erbbaurechtsgebers als Belastung eingetragen.

14 Alternative Formen der Kapitalbeschaffung – welche sind das?
Begebung von Erbbaurechten / Niesbrauchrechten

15 Alternative Formen der Kapitalbeschaffung – welche sind das?
Begebung von Erbbaurechten / Niesbrauchrechten Über das Erbbaurecht wird ein eigenes Erbbaurecht-Grundbuch angelegt, damit der Erbbaurechtsnehmer die Errichtung des Gebäudes finanzieren kann. Bei der Finanzierung durch die Bank wird dann nur die Immobilie als Wertmaßstab herangezogen. Bei Erlöschen des Erbbaurechtes erhält der Erbbaurechtsnehmer eine Vergütung über den Wert der Immobilie.

16 Alternative Formen der Kapitalbeschaffung – welche sind das?
Begebung von Erbbaurechten / Niesbrauchrechten Nach Erlöschen des Erbbaurechtes wird die Immobilie Bestandteil des Grundstücks des Erbbaurechtsgebers (zuvor ist das Gebäude wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechtes). Die zu zahlende Gebühr wird als Erbbauzins bezeichnet. Vor allem öffentliche und kirchliche Grundstückseigentümer haben in der Vergangenheit Erbbaurechte vergeben, da sie sich nicht vom Grundstück selbst trennen wollten.

17 Alternative Formen der Kapitalbeschaffung – welche sind das?
Begebung von Erbbaurechten / Niesbrauchrechten Das Erbbaurecht kann jederzeit auch veräußert und versteigert werden (mit Zustimmung des Erbbaurechtsgebers). Bei der Wertbemessung ist zu beachten, wie lange das Erbbaurecht läuft und wie hoch der zu zahlende Erbbauzins ist. Es gab Gesellschaften, die mit der Begebung von Erbbaurechten Geschäftsmodelle aufgesetzt haben. Häufig ist die Rendite jedoch zu gering.

18 Alternative Formen der Kapitalbeschaffung – welche sind das?
Begebung von Erbbaurechten / Niesbrauchrechten Vorteile Nutzung der Immobilie und Errichtung eines Gebäudes ohne Kapitalbindung für den Grundstückerwerb Je nach Erbbauzinshöhe eine bessere Rendite der Vermietung einige Grundstücke (kirchlich) sind nur in der Form einer Nutzung / Bebauung zuzuführen Nachteile eingeschränkte Veräußerbarkeit in heutigen Niedrigzinsphasen ist eine Grundstücksfinanzierung (Ankauf) häufig günstiger Erbbauzins ist während der gesamten Erbbaurechtslaufzeit zu zahlen Zustimmungspflicht des Erbbaurechtsgebers bei wesentlichen Themen (Veräußerung, etc.)

19 Alternative Formen der Kapitalbeschaffung – welche sind das?
Sale & Lease back Bei Sale & Lease-back-Konstruktionen wird die Immobilie vom Nutzer an eine Finanzgesellschaft veräußert und gleichzeitig zurückgemietet. Der Veräußerer erhält den Kaufpreis als Kapital für sein Unternehmen und kann die Mietzahlungen i. d. R. vollständig steuerlich geltend machen. Beide Verträge, der Kauf- und Mietvertrag, werden zusammen verhandelt. Nach Ablauf der Mietzeit wird die Immobilie an den Verkäufer zurück veräußert.

20 Alternative Formen der Kapitalbeschaffung – welche sind das?
Sale & Lease back Vorteile Dem Veräußerer fließt Kapital zu, er kann das Objekt dennoch weiter nutzen Barwertvorteil für den Verkäufer Aufdeckung stiller Reserven möglich Mietzahlungen sind i. d. R. als Betriebsausgaben absetzbar Da es sich bei diesen Geschäften um weitgehend ungeregelte Verträge handelt, ist das Risiko von nachteiligen Vertragskonditionen groß. Insbesondere Kommunen haben in der Vergangenheit durch diese Geschäfte (auch mit öffentlicher Infrastruktur) hohe Verluste erlitten – insbesondere bei Cross-Border-Leasing. ( Nachteile Die Veräußerung erfolgt anhand des aktuellen Marktwertes (Sicherheit für den Käufer) Keine Partizipation an künftigen Wertsteigerungen Einschränkung der Nutzung bei wesentlichen Änderungen, da der neue Eigentümer zustimmen muss

21 Alternative Formen der Kapitalbeschaffung – welche sind das?
Crowdfunding

22 Alternative Formen der Kapitalbeschaffung – welche sind das?
Crowdfunding

23 Alternative Formen der Kapitalbeschaffung – welche sind das?
Crowdfunding

24 Alternative Formen der Kapitalbeschaffung – welche sind das?
Crowdfunding

25 Alternative Formen der Kapitalbeschaffung – welche sind das?
Crowdfunding

26 größere Bestands-halter (langfristig) börsenfähig börsennotiert
Alternative Formen der Kapitalbeschaffung – welche sind das? größere Bestands-halter (langfristig) Verbriefungen durch CMBS oder RMBS börsenfähig börsennotiert Börsengang /IPO / Kapitalerhöhung Wandelanleihe bonitätsstark Schuldscheindarlehen (besichert und unbesichert) Unternehmens-anleihen/ Bonds Projekt- finanzierung (Verkaufsob-jekte) Private Equity Crowd Fazit Welche Form der Kapitalbeschaffung tatsächlich sinnhaft ist, ist jeweils vom Einzelfall abhängig. Für ein Immobilienunternehmen sind auf Gesellschaftsebene folgende Formen gut nutzbar

27 Alternative Formen der Kapitalbeschaffung – welche sind das?
Risiken??? Welche Risiken bergen diese Refinanzierungsformen gegenüber einem „klassischen“ Bankkredit?

28 Alternative Formen der Kapitalbeschaffung – welche sind das?
Risiken??? Schuldscheindarlehen? Reputation bei einer nicht erfolgreichen Platzierung? Nur schwierig und kostenintensiv veränderbar Dominoeffekte bei Covenantbruch – alle Darlehen werden fällig Keine „automatische“ Prolongation – Ablösung oder Umschuldung ist aktiv selbst herzustellen Kapitalmarktrisiken (auch wenn die eigenen zahlen gut sind – der markt nimmt vielleicht das Geld nicht ab

29 Alternative Formen der Kapitalbeschaffung – welche sind das?
Risiken??? Unternehmensanleihen? Reputation bei einer nicht erfolgreichen Platzierung? Nicht abänderbar Dominoeffekte bei Covenantbruch – alle Darlehen werden fällig Keine „automatische“ Prolongation – Ablösung oder Umschuldung ist aktiv selbst herzustellen Kapitalmarktrisiken (auch wenn die eigenen Zahlen gut sind – der markt nimmt vielleicht das Geld nicht ab Namhafte Insolvenzen anderer Emittenten können das vertrauen in den Markt zerstören

30 Alternative Formen der Kapitalbeschaffung – welche sind das?
Risiken??? Paritiarische Darlehen? Nicht, nur schwer, abänderbar Rückzahlung aus eigenen Mitteln

31 Alternative Formen der Kapitalbeschaffung – welche sind das?
Risiken??? Verbriefungen? Reputation bei einer nicht erfolgreichen Platzierung? Nicht abänderbar Keine „automatische“ Prolongation – Ablösung oder Umschuldung ist aktiv selbst herzustellen

32 Alternative Formen der Kapitalbeschaffung – welche sind das?
Risiken??? Genussrechte / Niesbrauch? Nicht, nur schwer, abänderbar Rückzahlung aus eigenen Mitteln

33 Alternative Formen der Kapitalbeschaffung – welche sind das?
Risiken??? Wandelanleihen? Nicht, nur schwer, abänderbar Rückzahlung aus eigenen Mitteln oder Wandlung Ggf. Wandlung FK in EK = „Verwässerung“ der Bestandsaktionäre

34 Alternative Formen der Kapitalbeschaffung – welche sind das?
Risiken??? IPO? U.a. Nicht abänderbar Neues EK = „Verwässerung“ der Bestandsaktionäre Neue, ggf. unbequeme und ungewollte Aktionäre Neue Rücksichtnahmen – Verlust der Alleinherrschaft Nichtentlastung auf der HV, Abwahl?