Abschluss und Beendigung von Kleingartenpachtverträgen

Präsentation zum Thema: "Abschluss und Beendigung von Kleingartenpachtverträgen"—  Präsentation transkript:

1 Abschluss und Beendigung von Kleingartenpachtverträgen
RA Andreas Hildebrand Gottfried-Keller-Str. 28 – 30 30655 Hannover Tel Fax:

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3 Exkurs: Die Willenserklärung
Zur Begründung eines Vertrages bedarf es grds. zweier übereinstimmender Willenserklärungen (WE) Angebot: Inhaltliche Bestimmtheit, so dass durch schlichtes „Ja“ Annahme erfolgen kann. Angebot ist grds. bindend – es sei denn, dies ist ausdrücklich nicht gewollt („freibleibend“) Annahme: Empfangsbedürftige WE, durch die der Erklärende sein Einverständnis mit dem Angebot ausdrückt. Der Empfänger eines Angebotes kann sich frei entscheiden, ob er das Angebot annimmt oder nicht (Privatautonomie)

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10 Die Voraussetzungen der Vorschriften des § 8 BKleingG
§ 8 Nr. 1 BKleingG Pachtrückstand in der Höhe einer Vierteljahrespacht Keine Zahlung nach Mahnung innerhalb von zwei Monaten § 8 Nr. 2 BKleingG Pächter oder andere Person, die er in seinem Garten duldet begeht schwerwiegende Pflichtverletzung

11 Die Kündigung nach § 8 Nr. 1 BKleingG
Verzug (tritt automatisch ein, da der Pachtvertrag bereits die Fälligkeit und Höhe kalendermäßig bestimmt → § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB) Mit der Pacht in Höhe einer Vierteljahrespacht → „Ratenzahler“ Nach Mahnung → (Exkurs „Zustellung“) nicht innerhalb von zwei Monaten gezahlt.

12 Die Kündigung nach § 8 Nr. 1 BKleingG
Verzug: Im Pachtvertrag ist bereits eine Zahlungsfrist bestimmt, ABER nur für die PACHT. In der Jahresrechnung IMMER ein Zahlungsdatum angeben!

13 Die Kündigung nach § 8 Nr. 1 BKleingG
Verzugshöhe: Im Pachtvertrag ist die JAHRESPACHT (nicht aber die Versicherungsbeiträge etc.) genannt! Es muss Verzug mit einem Viertel der Jahrespacht vorliegen. → Bei Ratenzahlungsvereinbarungen auf Tilgungsbestimmungen achten!

14 Die Kündigung nach § 8 Nr. 1 BKleingG
Mahnung: Zeitpunkt der Mahnung: Sofort nach Nichtzahlung zum Fälligkeitstermin (aus Rechnung). Mit Frist (von 2 Wochen) und Hinweis, dass nach fruchtlosem Ablauf DIESER Frist Kündigung nach § 8 Nr. 1 BKleingG erfolgen wird. Zustellung: Entweder durch Einwurfeinschreiben (NICHT Einschreiben-Rückschein!) oder durch persönlichen Einwurf der Mahnung unter Zeugen, der auf Kopie der Mahnung die Zustellung und deren Datum und Uhrzeit quittiert.

15 Die Kündigung nach § 8 Nr. 1 BKleingG
Wichtig bei der Mahnung: Der Zugang (also die Zustellung) setzt die 2-Monats-Frist in Gang. Erst danach kann gekündigt werden. Der Zugang muss deswegen BEWEISSICHER erfolgen. Er ist vor Gericht vom Verpächter darzulegen!

16 Die Kündigung nach § 8 Nr. 1 BKleingG
Das Kündigungsschreiben Zeitpunkt: 2 Monate nach Mahnung und Nichtzahlung Inhalt: „Wegen Zahlungsverzuges, nach Mahnung, Räumungsfrist“ Von mindestens zwei Vorstandsmitgliedern unterschreiben lassen! Zustellung! → Wie bei der Mahnung! Sollte keine Räumung zur Frist erfolgen → Rechtsanwalt mit Räumungsklage beauftragen!

17 Die Kündigung nach § 8 Nr. 1 BKleingG - Checkliste
Verzug Beweissichere Mahnung mit Frist Beweissichere Kündigung 2 Monate nach Mahnung mit Räumungsfrist Keine Räumung zur Frist: RA

18 Die Kündigung nach § 8 Nr. 2 BKleingG
(Pächter oder Person aus Garten des Pächters begeht schwerwiegenden Pflichtverstoß) Pächter oder jemand, den er in seinem Garten duldet Schwerwiegender Pflichtverstoß: → kein Verschulden notwenig → nicht hinnehmbare Zerstörung des Vertrauensverhältnisses, dass eine Fortsetzung nicht in Betracht kommen kann. Ausspruch der Kündigung umgehend nach Pflichtverstoß (→ keine Duldungsfiktion!)

19 Die Kündigung nach § 8 Nr. 2 BKleingG - Checkliste
Das Kündigungsschreiben: Grund nennen! Umgehend abfassen! Von mindestens zwei Vorstandsmitgliedern unterschreiben lassen! Beweissichere Zustellung! Keine Räumung nach Frist → RA mit Räumungsklage beauftragen!

20 Die Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG
„Nicht unerhebliche Pflichtverletzung“ Fortsetzung der nicht unerheblichen Pflichtverletzung trotz „Abmahnung“. Kündigungszeitpunkt: Gem. § 9 Abs. 2 Nr. 1 BKleingG → „dritter Werktag im August“ Kündigungstermin: Gem. § 9 Abs. 2 Nr. 1 BKleingG → „30. November“

21 Die Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG
„Nicht unerhebliche Pflichtverletzung“: Dauerndes Wohnen in der Laube Unbefugte Überlassung des Gartens an Dritte Bewirtschaftungsmängel Verweigerung von geldlichen oder sonstigen Gemeinschaftsleistungen Sonstige Verstöße insb. gegen die Gartenordnung

22 Die Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG
Fortsetzung der nicht unerheblichen Pflichtverletzung trotz „Abmahnung“. Textform (also schriftlich) Vom Verpächter an den Pächter Gründe nennen, die zur Kündigung führen würden Unterlassungs- oder Beseitigungsaufforderung Angemessene Fristsetzung!

23 Die Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG - Checkliste
Nicht unerheblicher Pflichtverstoß? Die Abmahnung: Grund nennen! Umgehend abfassen! Frist setzen! Von mindestens zwei Vorstandsmitgliedern unterschreiben lassen! Beweissichere Zustellung! Fortsetzung trotz Fristablauf? Kündigung! → Von mindestens zwei Vorstandsmitgliedern unterschreiben lassen! → Beweissichere Zustellung! Kündigungsfrist beachten (3. Werktag im August) Keine Räumung zum → Rechtsanwalt!

24 Ein Vorurteil: Der Entschädigungsanspruch
Gem. § 11 BKleingG nur in den Fällen des § 9 Abs. 1 Nr. 2 – 6 BKleingG! Kein Entschädigungsanspruch in den hier behandelten Fällen! Wenn der Pächter gekündigt wird, allenfalls NEUES Vertragsverhältnis zur Vermittlung des Kleingartens!

25 NICHT für den Aufbau einer Laube!
Wichtig: Bei Begründung des Pachtverhältnisses Abtretung der Versicherungssumme an Verein für Beseitigungskosten (Insolvenzrisiko!) NICHT für den Aufbau einer Laube!