Serge Loode (ACPACS) Mietkaution und Telefon Nur etwas für den Sunshine State?

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1 Serge Loode (ACPACS) Mietkaution und Telefon Nur etwas für den Sunshine State?

2 Serge Loode (ACPACS) Definitionen: Mediation und Schlichtung  Mediation: Moderierende Mediation bei der der Mediator nur den Kommunikationsprozess der Parteien unterstützt, selbst aber keine Lösungsvorschläge unterbreitet.  Conciliation: Schlichtung, bei der der Schlichter auch beratend in Bezug auf den Disput auftritt, Lösungsvorschläge unterbreitet und die Parteien zum Abschluss eines Vergleichs auffordern kann.  Mediation: Moderierende Mediation bei der der Mediator nur den Kommunikationsprozess der Parteien unterstützt, selbst aber keine Lösungsvorschläge unterbreitet.  Conciliation: Schlichtung, bei der der Schlichter auch beratend in Bezug auf den Disput auftritt, Lösungsvorschläge unterbreitet und die Parteien zum Abschluss eines Vergleichs auffordern kann.

3 Serge Loode (ACPACS) Mieten in Queensland (Qld)  Qld: Fläche von 1.727.200 qkm. Ca. 4 Mio. Einwohner.  2005: Mehr als 348.000 Mietobjekte in Qld. 32% der Bevölkerung sind Mieter.  Mietkaution beträgt 1 Monatsmiete.  Mietverträge sind häufig zeitlich befristet (6 oder 12 Monate).  Objekte werden häufig von Maklern verwaltet.  Stetig wachsende Zahl von Mietern.  Qld: Fläche von 1.727.200 qkm. Ca. 4 Mio. Einwohner.  2005: Mehr als 348.000 Mietobjekte in Qld. 32% der Bevölkerung sind Mieter.  Mietkaution beträgt 1 Monatsmiete.  Mietverträge sind häufig zeitlich befristet (6 oder 12 Monate).  Objekte werden häufig von Maklern verwaltet.  Stetig wachsende Zahl von Mietern.

4 Serge Loode (ACPACS) Residential Tenancies Authority (RTA)  Gegründet 1989 als Rental Bond Authority.  Selbstfinanzierte Körperschaft des öffentlichen Rechts.  Verwaltet Mietkautionen für Wohnraummiete in Queensland.  Unterhält Informationscenter für Mietrecht und Mietwesen für Mieter, Vermieter und Makler.  Sammelt und analysiert Daten über den Mietsektor in Queensland.  Bietet Mietern, Vermietern und Maklern einen Schlichtungsservice für Kautions- und andere Streitigkeiten.  Ermittelt und verfolgt Verstöße gegen Gesetze im Bereich des Mietwesens.  Unterstützt Mieterschutzbund.  Gegründet 1989 als Rental Bond Authority.  Selbstfinanzierte Körperschaft des öffentlichen Rechts.  Verwaltet Mietkautionen für Wohnraummiete in Queensland.  Unterhält Informationscenter für Mietrecht und Mietwesen für Mieter, Vermieter und Makler.  Sammelt und analysiert Daten über den Mietsektor in Queensland.  Bietet Mietern, Vermietern und Maklern einen Schlichtungsservice für Kautions- und andere Streitigkeiten.  Ermittelt und verfolgt Verstöße gegen Gesetze im Bereich des Mietwesens.  Unterstützt Mieterschutzbund.

5 Serge Loode (ACPACS) Gesetzliche Grundlagen  Residential Tenancies Act 1994 (Qld).  Residential Services (Accommodation) Act 2002 (Qld).  2 Phasen Modell zur Konfliktlösung: 1.Schlichtung durch die RTA. 2.Entscheidung durch das Small Claims Tribunal.  Residential Tenancies Act 1994 (Qld).  Residential Services (Accommodation) Act 2002 (Qld).  2 Phasen Modell zur Konfliktlösung: 1.Schlichtung durch die RTA. 2.Entscheidung durch das Small Claims Tribunal.

6 Serge Loode (ACPACS) Statistik 2004/2005  286.447 Nachfragen beim Informationscenter.  556.282 Zugriffe auf die Webseite.  14.299 Anträge auf Schlichtung. Bis zu 300 Verfahren pro Woche.  72,2% aller Schlichtungsanträge konnten innerhalb von 14 Tagen abgeschlossen werden.  62,7% aller Streitigkeiten bei denen ein Schlichtungsverfahren durchgeführt wurde, konnten geschlichtet werden.  Freiwillige Beteiligung an Schlichtungsverfahren liegt bei ca. 73%.  286.447 Nachfragen beim Informationscenter.  556.282 Zugriffe auf die Webseite.  14.299 Anträge auf Schlichtung. Bis zu 300 Verfahren pro Woche.  72,2% aller Schlichtungsanträge konnten innerhalb von 14 Tagen abgeschlossen werden.  62,7% aller Streitigkeiten bei denen ein Schlichtungsverfahren durchgeführt wurde, konnten geschlichtet werden.  Freiwillige Beteiligung an Schlichtungsverfahren liegt bei ca. 73%.

7 Serge Loode (ACPACS) Obligatorische Streitschlichtung  Ca. 20 hauptberufliche Schlichter.  2 Senior Conciliators.  2 Team Leader.  Schlichtungsmethoden:  Telefon-Shuttle-Verhandlung.  Telefon-Konferenz.  Schlichtungskonferenz.  Email.  Durchschnittlich bearbeitet jeder Schlichter 30 Fälle gleichzeitig.  Ca. 20 hauptberufliche Schlichter.  2 Senior Conciliators.  2 Team Leader.  Schlichtungsmethoden:  Telefon-Shuttle-Verhandlung.  Telefon-Konferenz.  Schlichtungskonferenz.  Email.  Durchschnittlich bearbeitet jeder Schlichter 30 Fälle gleichzeitig.

8 Serge Loode (ACPACS) Art der Streitigkeiten 2005/2006

9 Serge Loode (ACPACS) Erfolgsquoten 2005/2006

10 Serge Loode (ACPACS) Telefon-Shuttle Prozess  Vorbereitung.  1. Telefonat (mit Partei A): 1.Vorstellung/Eröffnungsrede des Schlichters. 2.Eröffnungsrede der Partei und Zusammenfassung durch den Schlichter. 3.Interessenidentifikation und gemeinsame Erstellung eines Programms für die Schlichtung. 4.Exploration und Verhandlung der einzelnen Programmpunkte. 5.Aufklärung über die rechtlichen Gegebenheiten durch den Schlichter und Realitäts-Check. 6.Erstellung eines Angebots an Partei B. 7.Zeitplan und Verabschiedung.  Vorbereitung.  1. Telefonat (mit Partei A): 1.Vorstellung/Eröffnungsrede des Schlichters. 2.Eröffnungsrede der Partei und Zusammenfassung durch den Schlichter. 3.Interessenidentifikation und gemeinsame Erstellung eines Programms für die Schlichtung. 4.Exploration und Verhandlung der einzelnen Programmpunkte. 5.Aufklärung über die rechtlichen Gegebenheiten durch den Schlichter und Realitäts-Check. 6.Erstellung eines Angebots an Partei B. 7.Zeitplan und Verabschiedung.

11 Serge Loode (ACPACS) Telefon-Shuttle Prozess (Forts.)  2. Telefonat (mit Partei B): 1.Vorstellung/Eröffnungsrede des Schlichters. 2.Eröffnungsrede der Partei und Zusammenfassung durch den Schlichter. 3.Interessenidentifikation und gemeinsame Erstellung eines Programms für die Schlichtung. 4.Exploration der einzelnen Programmpunkte. 5.Übermittlung des Angebots und der Interessen der anderen Partei. 6.Aufklärung über die rechtlichen Gegebenheiten durch den Schlichter und Realitäts-Check. 7.Weitere Verhandlung und Formulierung eines Vergleichs. 8.Information über Fristen und weiteres Verfahren. 9.Verabschiedung.  2. Telefonat (mit Partei B): 1.Vorstellung/Eröffnungsrede des Schlichters. 2.Eröffnungsrede der Partei und Zusammenfassung durch den Schlichter. 3.Interessenidentifikation und gemeinsame Erstellung eines Programms für die Schlichtung. 4.Exploration der einzelnen Programmpunkte. 5.Übermittlung des Angebots und der Interessen der anderen Partei. 6.Aufklärung über die rechtlichen Gegebenheiten durch den Schlichter und Realitäts-Check. 7.Weitere Verhandlung und Formulierung eines Vergleichs. 8.Information über Fristen und weiteres Verfahren. 9.Verabschiedung.

12 Serge Loode (ACPACS) Telefon-Shuttle Prozess (Forts.)  3. Telefonat (mit Partei A): 1.Einholen des Einverständnisses zum Vergleich. 2.Information über Fristen etc.  Versendung des Vergleichsformulars per Post oder Fax.  Wenn ein Vergleich über die Kautionssumme vereinbart wurde, veranlasst der Schlichter die Auszahlung.  Ende des Schlichtungsprozesses.  3. Telefonat (mit Partei A): 1.Einholen des Einverständnisses zum Vergleich. 2.Information über Fristen etc.  Versendung des Vergleichsformulars per Post oder Fax.  Wenn ein Vergleich über die Kautionssumme vereinbart wurde, veranlasst der Schlichter die Auszahlung.  Ende des Schlichtungsprozesses.

13 Serge Loode (ACPACS) Prozessuale Besonderheiten  Die Service Angebote der RTA stehen den Parteien kostenfrei zur Verfügung.  Die Teilnahme am Schlichtungsprozess ist obligatorisch in Kautionsstreitigkeiten und nicht dringenden Mietstreitigkeiten.  Wenn Parteien oder Schlichter eine Konferenz für sinnvoll halten, wird entweder eine Telefon- oder persönliche Konferenz vereinbart.  Freiberufliche Schlichter werden für Konferenzen in weiter entfernten Gegenden von Queensland eingesetzt.  Kooperation mit der australischen Post erlaubt die direkte Auszahlung von Kautionsgeldern beim Postamt innerhalb von wenigen Minuten.  Die Service Angebote der RTA stehen den Parteien kostenfrei zur Verfügung.  Die Teilnahme am Schlichtungsprozess ist obligatorisch in Kautionsstreitigkeiten und nicht dringenden Mietstreitigkeiten.  Wenn Parteien oder Schlichter eine Konferenz für sinnvoll halten, wird entweder eine Telefon- oder persönliche Konferenz vereinbart.  Freiberufliche Schlichter werden für Konferenzen in weiter entfernten Gegenden von Queensland eingesetzt.  Kooperation mit der australischen Post erlaubt die direkte Auszahlung von Kautionsgeldern beim Postamt innerhalb von wenigen Minuten.

14 Serge Loode (ACPACS) Finanzierung des Systems  Vollständig eigenfinanziert.  RTA finanziert sich durch die bei der Verwaltung der Mietkautionen anfallenden Zinsen.  Überschuss 2005: AUD 5.535.000.  Vollständig eigenfinanziert.  RTA finanziert sich durch die bei der Verwaltung der Mietkautionen anfallenden Zinsen.  Überschuss 2005: AUD 5.535.000.

15 Serge Loode (ACPACS) Obligatorische Schlichtung bei der RTA  Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter.  Vergleiche werden Teil des Mietvertrags.  Wenn eine Partei die Teilnahme verweigert oder die Parteien keine Einigung erzielen, kann die andere Partei Antrag beim Small Claims Tribunal stellen.  Schlichtung ist vertraulich und Inhalte können nicht als Beweis vor dem Tribunal oder anderen Gerichten verwandt werden.  Schlichter genießen richterliche Immunität.  Strenge Trennung von Small Claims Tribunal und RTA. Schlichter haben keinerlei Entscheidungsbefugnis und können die Parteien nicht zu einer Einigung verpflichten.  Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter.  Vergleiche werden Teil des Mietvertrags.  Wenn eine Partei die Teilnahme verweigert oder die Parteien keine Einigung erzielen, kann die andere Partei Antrag beim Small Claims Tribunal stellen.  Schlichtung ist vertraulich und Inhalte können nicht als Beweis vor dem Tribunal oder anderen Gerichten verwandt werden.  Schlichter genießen richterliche Immunität.  Strenge Trennung von Small Claims Tribunal und RTA. Schlichter haben keinerlei Entscheidungsbefugnis und können die Parteien nicht zu einer Einigung verpflichten.

16 Serge Loode (ACPACS) Obligatorische Schlichtung bei der RTA (Forts.)  Ausnahmen von der obligatorischen Schlichtung:  Räumungsanträge.  Beschädigung des Mietobjekts.  Beschädigung von Eigentum des Mieters.  Personenschaden.  Störung des Hausfriedens.  Wiederholte Verstöße gegen die Bestimmungen des Mietvertrags.  Bei diesen Streitigkeiten können Parteien direkt Antrag beim Small Claims Tribunal stellen.  Ausnahmen von der obligatorischen Schlichtung:  Räumungsanträge.  Beschädigung des Mietobjekts.  Beschädigung von Eigentum des Mieters.  Personenschaden.  Störung des Hausfriedens.  Wiederholte Verstöße gegen die Bestimmungen des Mietvertrags.  Bei diesen Streitigkeiten können Parteien direkt Antrag beim Small Claims Tribunal stellen.

17 Serge Loode (ACPACS) Vorteile des Schlichtungsmodells der RTA  Filterfunktion für Small Claims Tribunal: 2004 landeten nur 18,3% aller Streitigkeiten nach erfolgloser Schlichtung vor Gericht.  Kautionsstreitigkeiten stellen hierbei die Mehrheit.  Hohe Zufriedenheit der Klienten, insbesondere von Maklern.  Aktive Rolle der Schlichter in Bezug auf rechtlichen Rat und kreative Lösungsvorschläge.  Schlichtung per Telefon erfordert nur minimalen Zeitaufwand für Parteien.  Filterfunktion für Small Claims Tribunal: 2004 landeten nur 18,3% aller Streitigkeiten nach erfolgloser Schlichtung vor Gericht.  Kautionsstreitigkeiten stellen hierbei die Mehrheit.  Hohe Zufriedenheit der Klienten, insbesondere von Maklern.  Aktive Rolle der Schlichter in Bezug auf rechtlichen Rat und kreative Lösungsvorschläge.  Schlichtung per Telefon erfordert nur minimalen Zeitaufwand für Parteien.

18 Serge Loode (ACPACS) Schwachpunkte des Modells  Hohes Arbeitsaufkommen und Zeitdruck lassen den Schlichtern oftmals nicht genügend Gelegenheit, die Interessen der Parteien vollständig auszuloten und zu befriedigen.  Transformative Effekte der Mediation treten in den Hintergrund. Streitkultur der Parteien wird selten verbessert.  Für einige Parteien stellt die Schlichtung nur eine unzureichende Alternative zum Gerichtsverfahren dar.  Privatautonomie wird durch ausgeprägtes Formularwesen und staatliche Verwaltung der Mietkautionen geschwächt.  Mieter erhalten keine Zinsen für die gezahlten Kautionen.  Mietstreitigkeiten sind aus dem Berufsfeld der Anwaltschaft ausgenommen, da die RTA kostenfreie Schlichtung anbietet und anwaltliche Vertretung vor dem Small Claims Tribunal nicht erlaubt ist.  Hohes Arbeitsaufkommen und Zeitdruck lassen den Schlichtern oftmals nicht genügend Gelegenheit, die Interessen der Parteien vollständig auszuloten und zu befriedigen.  Transformative Effekte der Mediation treten in den Hintergrund. Streitkultur der Parteien wird selten verbessert.  Für einige Parteien stellt die Schlichtung nur eine unzureichende Alternative zum Gerichtsverfahren dar.  Privatautonomie wird durch ausgeprägtes Formularwesen und staatliche Verwaltung der Mietkautionen geschwächt.  Mieter erhalten keine Zinsen für die gezahlten Kautionen.  Mietstreitigkeiten sind aus dem Berufsfeld der Anwaltschaft ausgenommen, da die RTA kostenfreie Schlichtung anbietet und anwaltliche Vertretung vor dem Small Claims Tribunal nicht erlaubt ist.

19 Serge Loode (ACPACS) Fazit  Erfolgreiche obligatorische Schlichtungsmodelle für Mietstreitigkeiten sind praktisch durchführbar.  Voraussetzungen sind:  Gesetzliche Grundlage.  Unterstützung durch Justiz und Verwaltung.  Solides Finanzierungsmodell.  Professionelle Schlichtung durch in Mediation und Kommunikation ausgebildete Schlichter.  Zusammenarbeit mit Wohnungsindustrie, Mieterschutzbund, Vermieterorganisationen und Anwaltschaft.  Erfolgreiche obligatorische Schlichtungsmodelle für Mietstreitigkeiten sind praktisch durchführbar.  Voraussetzungen sind:  Gesetzliche Grundlage.  Unterstützung durch Justiz und Verwaltung.  Solides Finanzierungsmodell.  Professionelle Schlichtung durch in Mediation und Kommunikation ausgebildete Schlichter.  Zusammenarbeit mit Wohnungsindustrie, Mieterschutzbund, Vermieterorganisationen und Anwaltschaft.

20 Serge Loode (ACPACS) Fazit (Forts.)  Einsatz von moderner Computer- und Kommunikationstechnik zur schnellen und effektiven Fallbearbeitung.  Erhalt des rechtlichen Gehörs durch zweistufiges Verfahren.  Verwaltung von Mietkautionen schafft Autorität.  Umfassendes Leistungsangebot:  Information.  Formularwesen.  Streitbehandlung.  Verfolgung von gesetzlichen Verstößen.  Einsatz von moderner Computer- und Kommunikationstechnik zur schnellen und effektiven Fallbearbeitung.  Erhalt des rechtlichen Gehörs durch zweistufiges Verfahren.  Verwaltung von Mietkautionen schafft Autorität.  Umfassendes Leistungsangebot:  Information.  Formularwesen.  Streitbehandlung.  Verfolgung von gesetzlichen Verstößen.

21 Serge Loode (ACPACS) Weitere Informationen  www.rta.qld.gov.au www.rta.qld.gov.au  serge.loode@uq.edu.au  www.rta.qld.gov.au www.rta.qld.gov.au  serge.loode@uq.edu.au

22 Serge Loode (ACPACS) Sunshine State in Deutschland?  Welcher Schritte bedürfte es, um eine Schlichtungsstelle wie die RTA in Deutschland aufzubauen?  Welche Arten von Mietstreitigkeiten sollten der obligatorischen Schlichtung unterworfen werden?  Wie kann die traditionelle Rolle der Anwaltschaft als Parteivertreter erhalten werden?  Können Mietkautionen in Deutschland staatlich verwaltet werden?  Müssen Schlichter eine juristische Ausbildung haben?  Was sind die Stärken und Schwächen einer Schlichtung per Telefon?  Schlichtung in Mietstreitigkeiten: Ländersache oder Bundesschlichtungsstelle?  Welcher Schritte bedürfte es, um eine Schlichtungsstelle wie die RTA in Deutschland aufzubauen?  Welche Arten von Mietstreitigkeiten sollten der obligatorischen Schlichtung unterworfen werden?  Wie kann die traditionelle Rolle der Anwaltschaft als Parteivertreter erhalten werden?  Können Mietkautionen in Deutschland staatlich verwaltet werden?  Müssen Schlichter eine juristische Ausbildung haben?  Was sind die Stärken und Schwächen einer Schlichtung per Telefon?  Schlichtung in Mietstreitigkeiten: Ländersache oder Bundesschlichtungsstelle?