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30.05.2016 1 ista Verwaltertage 2016 Wohnungseigentumsrecht Pflichtaufgabe Verkehrssicherung Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

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1 ista Verwaltertage 2016 Wohnungseigentumsrecht Pflichtaufgabe Verkehrssicherung Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

2 Verkehrssicherung Verkehrssicherung Selber schuld? In der Nacht vom 29. auf den betrat der spätere Kläger gegen 1.30 Uhr zusammen mit der Zeugin Z das Rondell oberhalb der Tiefgarage und ging dort umher. Das gegenüber dem restlichen Teil der Gartenanlage erhöht liegende Rondell war durch eine breite Beetanlage, die mit Sträuchern bepflanzt ist, abgegrenzt. Der Kläger stürzte wegen eines fehlenden Ab- deckgitters ca. 3 m tief auf den Betonboden der Tiefgarage und zog sich erhebliche Wirbelsäulen- verletzungen zu, die zur Erwerbsunfähigkeit führten.

3 Verkehrssicherung Verkehrssicherung § 823 Abs. 1 BGB Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrecht- lich verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.

4 Verkehrssicherung Verkehrssicherung Schuldhaftes Fehlverhalten Aktives Handeln Verletzt Vertrag Verletzt Gesetz Vertragliche Haftung Gesetzliche Haftung

5 Verkehrssicherung Verkehrssicherung Schuldhaftes Fehlverhalten Schädigendes Unterlassen Verletzt Vertrag Verletzt Gesetz Vertragliche Haftung Gesetzliche Haftung Garantenpflicht

6 Verkehrssicherung Verkehrssicherung Garantenpflicht Pflicht zur aktiven Verhütung der Schädigung Dritter

7 Verkehrssicherung Verkehrssicherung Garantenpflicht = Verkehrssicherungspflicht Pflicht des Grundstückseigen- tümers, sein Grundstück hinsichtlich aller davon ausgehender Gefahren für jeden, der darauf „verkehrt“, abzusichern

8 Verkehrssicherung Verkehrssicherung Gegenstand der Verkehrssicherungspflicht Verkehrssicherheit wird gefordert für: Gebäude und Bauteile Dach, Fassade, Eingang, Treppen, Balkone Anlagen und Einrichtungen Spielgeräte, Aufzüge, Rolltore, Heizung, Wasserinstallation Grundstücksflächen Schneebeseitigung, Wegereinigung, Zäune und Gitter, Gartenteich Sonstige Gefahrenquellen Lagerung brandgefährlicher Stoffe, Freihalten von Fluchtwegen

9 Verkehrssicherung Verkehrssicherung § 68 VVG Übergang von Ersatzansprüchen Steht dem Versicherungsnehmer ein Ersatzanspruch gegen einen Dritten zu, geht dieser Anspruch auf den Versicherer über, soweit der Versicherer den Schaden ersetzt. Der Übergang kann nicht zum Nachteil des Versicherungsnehmers geltend gemacht werden.

10 Verkehrssicherung Verkehrssicherung § 116 SGB X Ansprüche gegen Schadenersatzpflichtige Ein auf anderen gesetzlichen Vorschriften beruhender Anspruch auf Ersatz eines Schadens geht auf den Versicherungsträger oder Träger der Sozialhilfe über, soweit dieser auf Grund des Schadensereignisses Sozialleistungen zu erbringen hat, die der Behebung eines Schadens der gleichen Art dienen und sich auf denselben Zeitraum wie der vom Schädiger zu leis- tende Schadenersatz beziehen.

11 Verkehrssicherung Verkehrssicherung Wirklich selber schuld? In der Nacht vom 29. auf den betrat der spätere Kläger gegen 1.30 Uhr zusammen mit der Zeugin Z das Rondell oberhalb der Tiefgarage und ging dort umher. Das gegenüber dem restlichen Teil der Gartenanlage erhöht liegende Rondell war durch eine breite Beetanlage, die mit Sträuchern bepflanzt ist, abgegrenzt. Der Kläger stürzte wegen eines fehlenden Ab- deckgitters ca. 3 m tief auf den Betonboden der Tiefgarage und zog sich erhebliche Wirbelsäulen- verletzungen zu, die zur Erwerbsunfähigkeit führten.

12 Verkehrssicherung Verkehrssicherung Umfang der Verkehrssicherungspflicht OLG Hamm, Urt. v U 178/12, NZM 2013, 683 LG Osnabrück, Urt. v O 2398/03, JurionR 2003, Grundsätzlich können sich Sicherungspflichten auch auf Fremdnutzer, insbesondere Unbefugte, erstrecken. Allerdings ist damit noch nichts über den Umfang einer grundsätzlich ausgelösten Verkehrssicherungspflicht ge- sagt. Diese bestimmt sich generell danach, was ein ver- nünftiger Benutzer an Sicherheit erwarten darf. Eine Ver- kehrsfläche muss nicht schlechthin gefahrlos und frei von Mängeln sein; der Benutzer muss mit typischen Gefahren rechnen. Anderes gilt aber dann, wenn ein sorgfältiger Be- nutzer solche Gefahren nicht oder nicht rechtzeitig er- kennen kann! Es stellt sich zusätzlich die Frage des Mitverschuldens.

13 Verkehrssicherung Verkehrssicherung Quellen der Verkehrssicherungspflicht § 823 Abs. 1 BGB § 823 Abs. 2 BGB Allgemeine Verkehrssicherungspflicht als Grundstückseigentümer Schutzgesetze

14 Verkehrssicherung Verkehrssicherung § 836 Haftung des Grundstücksbesitzers Wird durch den Einsturz eines Gebäudes oder eines anderen mit einem Grundstück verbundenen Werkes oder durch die Ablösung von Teilen des Gebäudes oder des Werkes ein Mensch getötet, der Körper oder die Gesundheit eines Menschen verletzt oder eine Sache beschädigt, so ist der Besitzer des Grundstücks, sofern der Einsturz oder die Ablösung die Folge fehlerhafter Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung ist, verpflichtet, dem Verletzten den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen. Die Ersatzpflicht tritt nicht ein, wenn der Besitzer zum Zwecke der Abwendung der Gefahr die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beobachtet hat.

15 Verkehrssicherung Verkehrssicherung § 838 Haftung des Gebäudeunterhaltungspflichtigen Wer die Unterhaltung eines Gebäudes oder eines mit einem Grundstück verbundenen Werkes für den Besitzer übernimmt oder das Gebäude oder das Werk vermöge eines ihm zustehenden Nutzungsrechts zu unterhalten hat, ist für den durch den Einsturz oder die Ablösung von Teilen verursachten Schaden in gleicher Weise verantwortlich wie der Besitzer. BGH, Urt. v VI ZR 176/92, NJW 1993, 1782 Der Anwendungsbereich des § 838 umfasst ausdrück- den Tätigkeits- und Pflichtenbereich der Grundstücks- oder Hausverwalters.

16 Verkehrssicherung Verkehrssicherung § 823 BGB Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrecht- lich verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Die gleiche Verpflichtung trifft denjenigen, welcher gegen ein den Schutz eines anderen bezweckendes Gesetz verstößt. Ist nach dem Inhalt des Gesetzes ein Verstoß gegen dieses auch ohne Verschulden möglich, so tritt die Ersatzpflicht nur im Falle des Verschuldens ein.

17 Verkehrssicherung Verkehrssicherung Weitere Schutzgesetze - TrinkwV BetrSichVO / TRBS 3121 / TRBS Baumkontrollrichtlinie TRGI 2008 – Gasinstallationen - Bauordnungsrecht / TG-Verordnung - § 12 EnEV Klima- und Lüftungsanlagen - ASR 1.7 Kraftbetätigte Tore - DIN-EN Spielplätze - Art. 46 Abs. 4 BayBO BauO - u.v.a.m.

18 Verkehrssicherung Verkehrssicherung Der Tod lauert im Wasserhahn Mieter M verstirbt an den Folgen einer durch Legionellen hervorgerufenen Lungenentzündung. In der Wohnung des M sowie im Keller des Mietobjekts wird eine den Grenzwert überschreitende hohe Legio- nellenkonzentration festgestellt. Die Alleinerbin des Mieters M verklagt Vermieter V auf ,84 EUR Schadensersatz und Schmerzensgeld. Vermieter V kann nicht nachweisen, dass er seiner Pflicht zur regelmäßigen Kontrolle des Trinkwassers nachgekom- men ist. V verteidigt sich damit, dass nicht bewiesen sei, dass M sich gerade in der Mietwohnung infiziert habe; mit den Legionellen habe er sich auch anderswo anstecken können.

19 Verkehrssicherung Verkehrssicherung BGH, Urt. v VIII ZR 161/14, ZMR 2015, 702 Nachdem die Klage zunächst mit der Begründung abgewiesen wurde, dass nicht mit der erforderlichen Gewissheit nachgewiesen worden sei, dass die Le- gionellenerkrankung gerade auf das Trinkwasser in der Mietwohnung zurückzuführen ist, hat der BGH das Urteil aufgehoben und zur erneuten Entschei- dung mit der Begründung zurückverwiesen, dass auch eine Häufung aussagekräftiger Indizien den Schluss auf eine Ansteckung des Nutzers durch kontaminiertes Wasser in der Mietwohnung nahelegt.

20 Verkehrssicherung Verkehrssicherung BGH, Urt. v VIII ZR 161/14, ZMR 2015, 702 Dem Inhaber der Wasserversorgungsanlage obliegt die Sorge für die Unbedenklichkeit des Trinkwassers im Rahmen der ihm obliegenden Verkehrssiche- rungspflicht; bei Verstößen folgt hieraus seine per- sönliche Haftung. Der Inhaber der Wasserversorgungsanlage verstößt gegen die ihm obliegende Verkehrssicherungspflicht auch dadurch, dass er kein Fachunternehmen mit der Wartung der Trinkwasserversorgungsanlage nach den VDI- / DVGW-Richtlinien beauftragt.

21 Verkehrssicherung VGH München v CS , ZWE 2015, 144 OVG Münster v B 1495/10, ZMR 2011, 425 VG Bayreuth, Urt. v B 2K , ZWE 2015, 233 Inhaberin der Wasserversorgungsanlage gem. § 3 Nr. 2 e) TrinkwV ist die Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtsfähiger Verband. Die Pflichtenerfüllung im Zusammenhang mit sicherheits- technischen Einrichtungen, die im Gemeinschaftseigentum stehen, fällt nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG in den Verantwor- tungsbereich des WEG-Verwalters. Dieser ist sowohl den Wohnungseigentümern als auch gegenüber der rechtlich verselbständigten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Wahrnehmung dieser Auf- gaben berechtigt und verpflichtet; bei Verstößen folgt hie- raus, dass er Adressat ordnungsrechtlicher Verfügungen ist.

22 Verkehrssicherung OVG Münster v B 452/15, ZWE 2015, 380 OVG Saarland v B 318/14, ZMR 2015, 501 VG Würzburg v W 6 S , ZWE 2015, 287 Es ist zulässig und ermessensfehlerfrei, eine Ordnungs- verfügung nach dem Infektionsschutzgesetz, mit der die Vorschriften der Trinkwasserverordnung in Bezug auf Legionellen in einer Wohnungseigentumsanlage durchge- setzt werden sollen, an die rechtsfähige Wohnungseigen- tümergemeinschaft i.S.d. § 10 Abs. 6 WEG zu richten.

23 Verkehrssicherung Verkehrssicherung Störrischer Beirat Verwalter V empfiehlt der WEG Geizgasse die Be- auftragung eines Fachunternehmens mit der Wahrnehmung der Schnee- und Eisbeseitigungs- pflicht. Die Eigentümerversammlung beschließt stattdes- sen, dass die Eigentümer selbst reihum tätig wer- den sollen. Hierfür fertigt die Beiratsvorsitzende einen Schneemann aus Salzteig, der bei Glätte von Türklinke zu Türklinke gehängt werden soll. Bei Schneeglätte kommt auf dem Gehweg vor der Anlage die betagte Frau Knack zu Fall.

24 Verkehrssicherung Verkehrssicherung BGH, Urt. v V ZR 315/13, IMR 2015, 26 BGH, Urt. v V ZR 161/11, ZMR 2012, 646 BGH, Urt. v V ZR 82/10, ZMR 2011, 491 Wohnungseigentümern können durch Beschluss keine persönlichen Handlungspflichten auferlegt werden. Wird gleichwohl ein derartiger Beschluss gefasst, so ist dieser mangels Beschlusskompetenz nichtig.

25 Verkehrssicherung Verkehrssicherung OLG Hamm, Urt. v – 9 U 38/12, NJW 2013, 1375 Für eine ordnungsmäßige Regelung der Wahr- nehmung der Verkehrssicherungspflicht reicht das bloße Aufstellen eines „Schneeplans“ oder die Weitergabe einer „Schneekarte“ nicht aus. Mangels wirksamer Regelung der Verkehrssiche- rungspflicht hat der Grundstückseigentümer die ihm obliegende Verkehrssicherungspflicht nicht erfüllt und haftet daher auf Schadensersatz und Schmerzensgeld.

26 Verkehrssicherung Verkehrssicherung Das tote Schwein muss in Nachbars Garten! Übertragung auf einzelne Wohnungseigentümer - Beschlüsse sind nichtig - Vereinbarungen fehlen - Schuldrechtliche Vereinbarungen zweifelhaft ???

27 Verkehrssicherung Verkehrssicherung Vertragliche Einigung Die Eigentümerversammlung beschließt mehrheit- lich, dass in Ansehung der Wahrnehmung der Ver- kehrssicherungspflicht der Verwalter versuchen soll, einen Vertrag der Wohnungseigentümer unterein- ander herbeizuführen, in dem sich die einzelnen Wohnungseigentümer verpflichten, die Schnee- und Eisbeseitigung persönlich (oder durch Dritte) nach einem vereinbarten Turnus wahrzunehmen.

28 Verkehrssicherung Die Übertragung von Verkehrssicherungspflichten (oder sonstigen Tätigkeiten) auf die Wohnungseigentümer ist grundsätzlich durch schuldrechtliche Vereinbarung mög- lich. Nachteile: -Die Vereinbarung kommt nur zwischen den Eigentümern zustande, die mitwirken -Wirken nicht alle mit, müssen diejenigen, die die Ver- einbarung wollen, die Arbeit der anderen übernehmen -Hoffentlich gut versichert, da Haftung jetzt privat! -Der Käufer einer Wohnung ist daran nicht gebunden, er kann beitreten, muss aber nicht -Der Verwalter bleibt zur Kontrolle verpflichtet!

29 Verkehrssicherung Verkehrssicherung Haftungsfreistellung Die Eigentümerversammlung beschließt mehrheit- lich, den Verwalter von jedweder Inanspruchnahme, sei es durch die Gemeinschaft oder Dritte, freizu- stellen.

30 Verkehrssicherung AG Wuppertal, Urt. v – 91b C 58/15 Der Beschluss über eine Haftungsfreistellung des Verwalters unter Übernahme aller etwa anfallenden gegen den Verwalter geltend gemachten Ansprüche widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung und ist rechtswidrig. Hilft sowieso nicht bei der Inanspruchnahme durch Dritte! Hilft sowieso nicht bei der Inanspruchnahme durch einzelne Wohnungseigentümer!

31 Verkehrssicherung Verkehrssicherung Das tote Schwein muss in Nachbars Garten! Übertragung auf einzelne Wohnungseigentümer? - Beschlüsse sind nichtig - Vereinbarungen fehlen - Schuldrechtliche Vereinbarungen zweifelhaft Wahrnehmung durch die WEG und dann Delegation auf Dritte!

32 Verkehrssicherung BGH, Urt. v VI ZR 75/95, NJW 1996, 2646 Wer die ihm obliegende Verkehrssicherungspflicht auf einen Dritten überträgt, haftet nach wie vor unter dem Gesichtspunkt des Organisationsverschuldens. Dies bedeutet, dass beim Sicherungspflichtigen eine Auswahl-, Kontroll- und Überwachungspflicht verbleibt. Der primär Verkehrssicherungspflichtige darf sich nur dann darauf verlassen, dass der Dritte die ihm übertra- genen Aufgaben ordnungsgemäß wahrnimmt, wenn er sich vergewissert hat, dass der Übernehmende die tat- sächliche Gewähr für die sachgerechte Ausführung der übernommenen Sicherungsmaßnahmen bietet. An diese erste Vergewisserung sind strenge Anforderungen zu stellen.

33 Verkehrssicherung Verkehrssicherung Übertragung der Verkehrssicherungspflicht auf Dritte Übernehmer trägt die Verkehrssicherung Restpflichten beim Übertragenden Haftung gegenüber Dritten aus Gesetz Haftung gegenüber Wohnungseigentümern aus Vertrag Pflicht zur sorgfältigen Auswahl Pflicht zur sorgfältigen Einweisung Pflicht zur Erst- und Stichprobenkontrolle

34 Verkehrssicherung Verkehrssicherung Spinnen wir? Die spätere Klägerin suchte die Tiefgarage auf. Gerade als sie in ihren Wagen einsteigen wollte, bemerkte sie in Kopf- höhe eine „fette schwarze Spinne“, die sich gerade von der Decke der Tiefgarage herabließ. Die Klägerin erschrak fruchtbar und stürzte. Neben schweren Prellungen trug die Klägerin einen komplizierten Bruch des rechten Handge- lenks davon. Kaum genesen, verklagte die furchtsame Dame die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Zahlung von Schmerzensgeld in fünfstelliger Höhe. Die mangel- hafte Ausführung der geschuldeten Reinigungsarbeiten habe dazu geführt, dass sich an der Decke der Tiefgarage Spinnen hätten einnisten können.

35 Verkehrssicherung Verkehrssicherung OLG Karlsruhe, Urt. v U 58/09, NZM 2010, 85 Das OLG Karlsruhe wies die Klage mit der Begrün- dung ab, dass, selbst wenn man eine Verpflichtung der Verwaltung annehmen wolle, die gereinigte Tief- garage auf den Verbleib von Spinnen hin zu kontrol- lieren, es selbst im Falle einer vorgenommenen Kon- trolle nicht hätte verhindert werden können, dass entfernte Spinnen durch das nachfolgende Eindringen von „Fremd-Spinnen“ im Laufe des Reinigungsturnus ersetzt wurden. Bei einer „Begegnung von Mensch und Ungeziefer“ verwirkliche sich das allgemeine Lebensrisiko.

36 Nur nicht verzagen, immer den Juristen fragen!


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