29.05.2016 1 ista Verwaltertage 2016 Wohnungseigentumsrecht Baurecht für Verwalter Abnahme und Mängel am Gemeinschaftseigentum Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch.

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1 29.05.2016 1 ista Verwaltertage 2016 Wohnungseigentumsrecht Baurecht für Verwalter Abnahme und Mängel am Gemeinschaftseigentum Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

2 29.05.2016 2 Abnahme des Gemeinschaftseigentums Abnahme des Gemeinschaftseigentums Die Erwartungshaltungen ► Die Erwartungshaltung der Erwerber gegenüber dem Verwalter: Kostenlose Organisation und Abwicklung des Abnahmevorgangs unter optimaler Wahrung der Interessen der Erwerber gegenüber dem Bauträger sowie um- gehende Verfolgung von Mängelrechten

3 29.05.2016 3 Abnahme des Gemeinschaftseigentums Abnahme des Gemeinschaftseigentums Die Erwartungshaltungen ► Die Erwartungshaltung des Bauträgers gegenüber dem Verwalter: Kostenlose Organisation und Abwicklung des Abnahmevorgangs unter optimaler Wahrung der Interessen des Bauträgers gegenüber den Erwerbern sowie möglichst dilatorischer Umgang mit Baumängeln

4 29.05.2016 4 Abnahme und Mängel des Bauträgerobjekts Abnahme und Mängel des Bauträgerobjekts Locker vom Hocker In der ersten Eigentümerversammlung des Bau- trägerobjekts Bröselstrasse 13 beschließt die Eigen- tümerversammlung, Verwalter V mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu betrauen. Hierfür darf er auf Kosten der Gemeinschaft einen Bausach- verständigen hinzuziehen. Am 6.3.2011 erklärt V ge- genüber dem Bauträger die Abnahme. Als einige Zeit nach dem 6.3.2016 Baumängel zu Tage treten, erklärt V, dass leider die Verjährung der Mängelrechte eingetreten sei und rät von einer An- spruchsverfolgung ab.

5 29.05.2016 5 Abnahme und Mängel des Bauträgerobjekts Abnahme und Mängel des Bauträgerobjekts Folgen der Abnahme ► Mit der Abnahme endet das Erfüllungsstadium des Werkvertrags ► Mit der Abnahme beginnt das „Gewährleis- tungsstadium“ des Werkvertrags, d.h. der Be- steller ist auf seine Mängelrechte verwiesen ► Mit der Abnahme geht die Gefahr sowie die Beweislast für Mängel auf den Besteller über ► Mit der Abnahme tritt die Fälligkeit der Ver- gütung des Unternehmers ein ► Mit der Abnahme beginnt der Lauf der Ver- jährung für Mängelansprüche des Bestellers

6 29.05.2016 6 Abnahme und Mängel des Bauträgerobjekts BGH, Urt. v. 23.3.1993 - VI ZR 176/92, NJW 1993, 1782 OLG München v. 15.5.2006 - 34 Wx 156/06, ZMR 2006, 716 Da dem Verwalter durch § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG die Sorge für die Veranlassung von Maßnahmen der ordnungs- mäßigen Instandhaltung und Instandsetzung des ge- meinschaftlichen Eigentums übertragen ist, gehört es zu den dem Verwalter obliegenden Vertragspflichten, dass der Verwalter den baulichen Zustand des Gemeinschafts- eigentums kontinuierlich zu überwachen, Reparaturnot- wendigkeiten festzustellen, alle Eigentümer von seinen Feststellungen zu informieren, Entscheidungen der Gemeinschaft organisatorisch vorzubereiten und sach- dienliche Entscheidungen herbeizuführen hat. Dazu ge- hört auch die Verfolgung von Mängelansprüchen.

7 29.05.2016 7 Abnahme und Mängel des Bauträgerobjekts BayObLG v. 17.10.2002 - 2Z BR 82/02, ZMR 2003, 216 Der Verwalter haftet den Wohnungseigentümern auf Schadensersatz wegen positiver Verletzung des Ver- waltervertrags, wenn er es schuldhaft unterlässt, die Wohnungseigentümer auf den drohenden Ablauf von Gewährleistungsfristen hinzuweisen und recht- zeitig eine Entscheidung der Wohnungseigentümer- versammlung über das weitere Vorgehen herbei zu führen. Der Einwand überwiegenden Mitverschuldens ist dabei grundsätzlich nicht zugunsten des Verwalters zu berücksichtigen.

8 29.05.2016 8 Abnahme und Mängel des Bauträgerobjekts Abnahme und Mängel des Bauträgerobjekts Beschlusskompetenz zur Regelung der Abnahme? Dafür spricht: - Die erstmalige plangerechte Herstellung des Gemein- schaftseigentums wird zur Instandsetzung gerechnet - Die Ausübung der Mängelrechte in Ansehung des Gemeinschaftseigentums fällt unter § 10 Abs. 6 S. 3 - Das Interesse der Erwerber sowie des Bauträgers an der Bewirkung einer einheitlichen Abnahme gebietet die Anerkennung entsprechender Beschlusskompetenz LG München I v. 16.1.2013 – 18 O 1668/11, IMR 2013, 253 AG Tettnang v. 21.4.2011 – 4 C 1132/10, IMR 2011, 510 AG München v. 7.7.2010 - 482 C 287/10, IMR 2010, 1139 Bärmann/Klein, WEG, 13. Aufl. 2012, Anh. § 10, Rn. 54 ff.

9 29.05.2016 9 Abnahme und Mängel des Bauträgerobjekts Abnahme und Mängel des Bauträgerobjekts Beschlusskompetenz zur Regelung der Abnahme? Dagegen spricht: - Die Abnahme folgt als individualvertragliche Pflicht aus dem Bauträgererwerbsvertrag - Mängelrechte in Ansehung des Gemeinschaftseigen- tums entstehen erst nach der Abnahme, weshalb erst nach der Abnahme gemeinschaftlich zu verfolgende Individualansprüche bestehen können - Bestünde Beschlusskompetenz, so wäre der Nach- züglererwerber an die Abnahme gebunden (§ 10 Abs. 5) AG München, Urt. v. 4.9.2015 – 481 C 8691/15 WEG, IMR 2015, 504 OLG München v. 11.1.2011 - I-3 U 3052/10, beck-online OLG Köln v. 12.11.2012 - 11 U 146/12, NJW 2013, 1104 Jennißen/Heinemann, WEG, 4. Aufl. 2015, § 21 Rn. 15 Basty, ZfBR 2013, 3; Ott, ZWE 2013, 253; Popescu, ZWE 2014, 109; Vogel, IBR 2013, 2426

10 29.05.2016 10 Abnahme und Mängel des Bauträgerobjekts Abnahme und Mängel des Bauträgerobjekts Locker vom Hocker II In der ersten Eigentümerversammlung des Bau- trägerobjekts Bröselstrasse 13 beschließen die Eigentümer, Verwalter V zu ermächtigen, zur Ab- nahme des Gemeinschaftseigentums den Sachver- ständigen S hinzuzuziehen. Die Gemeinschaftsordnung regelt, dass die Ab- nahme Gemeinschaftsangelegenheit und vom Ver- walter durchzuführen sei.

11 29.05.2016 11 Abnahme und Mängel des Bauträgerobjekts Vereinbarungskompetenz über die Abnahme? Dagegen spricht: - Die Gemeinschaftsordnung regelt das wohnungseigen- tumsrechtliche Verhältnis der Wohnungseigentümer - Die Regelung der Gemeinschaftsordnung ist eine verbraucherschutzrechtliche Benachteiligung des Erwerbers und daher unwirksam - Bestünde Beschlusskompetenz, so wäre der Nach- züglererwerber an die Abnahme gebunden (§ 10 Abs. 5) A.A.: Jennißen/Heinemann, WEG, 4. Aufl. 2015, § 21 Rn. 15; Pause, ZfIR 2014, 127

12 29.05.2016 12 Abnahme des Gemeinschaftseigentums Finger weg von der Abnahme! ► Die Vermögensschadenversicherung deckt nur Inan- spruchnahmen des Versicherungsnehmers für solche Vermögensschäden ab, für die er wegen eines schuld- haften Verstoßes gegen die ihm obliegenden Pflichten bei der Ausübung seiner beruflichen Tätigkeit verant- wortlich gemacht wird. ► Der Umfang des Versicherungsschutzes richtet sich nach der Beschreibung der versicherten Tätigkeit im jeweiligen Versicherungsvertrag!

13 29.05.2016 13 Abnahme des Gemeinschaftseigentums Abnahme des Gemeinschaftseigentums Lösungsansatz Abnahmemoderation - Abhaltung einer „Erwerberversammlung“ zwecks privatrechtlicher Vereinbarung einer gemeinsamen Vorgehensweise der Erwerber anlässlich der Abnahme - Erteilung der Abnahmevollmacht unter Beauf- tragung eines Sachverständigen - Keine Finanzierung zu Lasten der Mittel der Wohnungseigentümergemeinschaft - Vereinbarung einer Sondervergütung

14 29.05.2016 14 Abnahme des Gemeinschaftseigentums Abnahme des Gemeinschaftseigentums Checkliste - Ist die werdende WEG entstanden? - Abnahmeprotokolle Sondereigentum - Grundbuchinhalt prüfen - Bauträgervertrag / Baubeschreibung / Planunterlagen - Zahlungen / Einbehalte der Erwerber

15 29.05.2016 15 Abnahme des Gemeinschaftseigentums Locker vom Hocker III Bauträger B hat in den Erwerbsverträgen vereinbart, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger zu bezahlenden öffent- lich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Erwerber durchgeführt wird. Am 14.3.1996 führt der Sachverständige S eine Begehung des Objekts im Beisein der Käufer durch, erstellt ein Mängelpro- tokoll und erklärt die Abnahme. Die Käufer unter- schreiben alle das Abnahmeprotokoll. Am 20.3.2012 treten erhebliche Baumängel zu Tage. Verwalter V erläutert den Wohnungseigentümern, dass die Mängelgewährleistung leider abgelaufen sei.

16 29.05.2016 16 Abnahme des Gemeinschaftseigentums BGH v. 12.9.2013 - VII ZR 308/12, ZMR 2014, 48 OLG Brandenburg v. 13.6.2013 - 12 U 162/12, IMR 2013, 426 Die Regelung in einem Bauträgervertrag, wo- nach das Gemeinschaftseigentum durch eine bestimmte unwiderruflich bevollmächtigte Per- son, insbesondere den Erstverwalter nach WEG, abgenommen wird, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Erwerbers aufgrund des darin enthaltenen Eingriffs in das originäre Ab- nahmerecht des Erwerbers unwirksam.

17 29.05.2016 17 Abnahme des Gemeinschaftseigentums Messerschmidt/Leidig, BauR 2014, 1 Vogel, Anm. zu BGH v. 12.9.2013, IMR 2013, 471 Unwirksam dürfte auch die Klausel in einem Bauträgererwerbsvertrag sein, die zwar die Ab- nahme durch den Erwerber selbst freistellt, in- des gleichzeitig die Möglichkeit der Abnahme durch einen Bevollmächtigten (Verwalter oder Sachverständigen) vorsieht. Denn hier kann der Bauträger auch ohne Beteiligung des Erwerbers eine Abnahme vollziehen.

18 29.05.2016 18 Abnahme des Gemeinschaftseigentums BGH v. 20.3.2014 - VII ZR 225/12, IBR 2014, 1107 OLG Karlsruhe v. 27.9.2011 - 8 U 106/10, NZM 2012, 35 Die Tatsache, dass neben dem Sachverständigen auch die Erwerber anlässlich der Abnahmeverhand- lung anwesend waren und das Abnahmeprotokoll unterzeichnet haben, führt nicht zur Erklärung der Abnahme, da mangels eigener tatsächlicher Prüfung durch die Erwerber nicht auf ein entsprechendes Erklärungsbewusstsein der Erwerber geschlossen werden kann.

19 29.05.2016 19 Abnahme des Gemeinschaftseigentums BGH v. 20.3.2014 - VII ZR 225/12, IBR 2014, 1107 OLG Stuttgart v. 31.3.2015 – 10 U 46/14, IBR 2015, 364 OLG Karlsruhe v. 27.9.2011 - 8 U 106/10, NZM 2012, 35 Ist eine förmliche Abnahme vereinbart, so schließt dies die Annahme einer stillschweigend erfolgten Abnahme durch Bezug der Wohnung als rügelose Inbesitznahme oder durch an den Bauträger erfolgte Zahlungen aus. Denn ist eine förmliche Abnahme vereinbart und wird diese entweder (unwirksam) vollzogen oder aber diese unterbleibt vollständig, so kann in Anbetracht der Ver- einbarung förmlicher Abnahme nicht auf ein ent- sprechendes Erklärungsbewusstsein für eine konklu- dente Abnahme geschlossen werden.

20 29.05.2016 20 Abnahme des Gemeinschaftseigentums OLG Bamberg v. 9.12.2015 – 8 U 23/15, IMRSS 2015, 1511 OLG Schweinfurt v. 23.1.2015 – 22 O 135/13, IMR 2015, 199 Ist eine förmliche Abnahme vereinbart und wird diese nicht durchgeführt, so kann hieraus sowie aus der vollständigen Zahlung des Erwerbspreise eine still- schweigend erklärte Abnahme geschlossen werden.

21 29.05.2016 21 Abnahme des Gemeinschaftseigentums OLG Stuttgart v. 10.5.2015 – 10 U 114/14, IBR 2015, 549 Eine Klausel, wonach dem jeweiligen Erwerber die un- widerrufliche Vollmacht erteilt wird, dass Gemeinschafts- eigentums zugleich mit seinem Sondereigentum abzu- nehmen ist dann mangels unbilliger Benachteiligung wirksam, wenn es sich um eine faktisch realgeteilte WEG-Anlage handelt, die aus Reihenhäusern besteht, wobei an den jeweiligen grundstücksflächen sowie den Gebäuden Sondernutzungsrechte mit der Maßgabe ver- einbart sind, wonach der Sondernutzungsberechtigte hiermit nach Belieben verfahren darf und die alleinige Instandhaltungs- und Instandsetzungslast trägt.

22 29.05.2016 22 Abnahme und Mängel des Bauträgerobjekts LG München I v. 30.7.2013 - 8 O 27875/12; BauR 2013, 2066 Fehlt es aufgrund einer unwirksamen Abnahme- klausel in dem Bauträgervertrag an einer wirk- samen Abnahme des Gemeinschaftseigentums und beginnt deshalb die Mängelverjährungsfrist nicht zu laufen, so können die Mängelansprüche allerdings verwirkt sein. Dies kann insbesondere dann vorliegen, wenn die Erwerber über 12 Jahre bestimmte Mängel nicht geltend machen. (für Möglichkeit der Verwirkung: vgl. BGH, Urt. v. 8.7.2010 – VII ZR 171/08)

23 29.05.2016 23 Abnahme und Mängel des Bauträgerobjekts Abnahme und Mängel des Bauträgerobjekts Locker vom Hocker IV Nach endgültiger Fertigstellung wurde am 16.9.2007 die Abnahme des Gemeinschaftseigentums voll- zogen. Am 22.9.2012 treten nicht unerhebliche Baumängel zu Tage. Verwalter V meint, dass die Mängelansprüche nun verjährt seien. E erwarb allerdings die zunächst im Eigentum des Bauträger verbliebene Wohnung erst mit Kaufver- trag vom 20.3.2008 als „Gebrauchtwohnung“ unter Gewährleistungsausschluss.

24 29.05.2016 24 Abnahme und Mängel des Bauträgerobjekts BGH, Urt. v. 6.10.2005 – VII ZR 117/04, NZM 2006, 21 Als Neubauten mit der Folge, dass Werkvertrags- recht anzuwenden ist, gelten nach der Recht- sprechung des BGH nicht nur Objekte, die vor ihrer Errichtung veräußert werden, sondern auch Objekte, die im Bau befindlich, bis auf geringe Restarbeiten oder vollständig fertig gestellt sind, möglicherweise nach der Fertigstellung sogar schon anderweitig genutzt wurden (z.B. 4 Jahre vermietet oder als Musterwohnung genutzt).

25 29.05.2016 25 Abnahme und Mängel des Bauträgerobjekts BGH, Urt. v. 25.2.2016 – VII ZR 156/13, online Jedenfalls bei Eigentumswohnungen, die ein Bau- träger ungefähr 3 Jahre nach Errichtung veräußert und die zuvor vermietet waren, richtet sich die Sach- mängelgewährleistung nach Kaufrecht, der derartige Eigentumswohnungen nach der Verkehrsanschau- ung nicht mehr als neu errichtet zu qualifizieren sind,

26 29.05.2016 26 Abnahme und Mängel des Bauträgerobjekts BGH, Beschl. v. 20.3.2014 – VII ZR 225/12, IMR 2014, 256 Auch im Falle des Nachzügler-Erwerbs werden die Abnahmewirkungen individuell erzeugt, weshalb der Nachzüglererwerber also Ansprüche besitzen kann, die bei den übrigen Wohnungseigentümern bereits verjährt sind. Dies bedeutet, dass selbst für den Fall, dass die Mängelrechte aller übrigen Erwerber verjährt sind, der Bauträger gleichwohl in Ansehung des gesam- ten Gemeinschaftseigentums zur Gewährleistung herangezogen werden kann.

27 29.05.2016 27 Abnahme und Mängel des Bauträgerobjekts Abnahme und Mängel des Bauträgerobjekts BGH, Urt. v. 25.2.2016 – VII ZR 156/13, online BGH, Beschl. v. 10.3.2011 – VII ZR 168/09, NJW 2011, 2291 OLG Frankfurt, Urt. v. 30.9.2013 – 1 U 18/12, NZM 2013, 772 Der Erwerber von Wohnungseigentum kann im for- mularmäßigen Bauträgervertrag ebenso wenig an Abnahmeerklärungen zum Sondereigentum ge- bunden werden, wie an Abnahmeerklärungen, die zu einem früheren Zeitpunkt abgegeben wurden. Die Unzulässigkeit einer solchen Regelung folgt insbesondere (mangels besonderer Aufklärung) aus dem AGB-Recht; §§ 307 Abs. 2 Nr. 1 ; 309 Ziff. 8 Buchst. b) BGB. Zumindest sind solche Re- gelungen intransparent.

28 29.05.2016 28 Individualrechte und die WEG Alleingang K erwirbt von Bauträger B eine Neubaueigentums- wohnung. Nach einiger Zeit stellen die Wohnungseigentümer fest, dass, offenbar aufgrund von Abdichtungsmän- geln, Feuchtigkeit durch die Kelleraußenwände ein- dringt. K erhebt gegen B Klage, gerichtet auf Minderung des Kaufpreises.

29 29.05.2016 29 BGH, Urt. v. 19.8.2010 - VII ZR 113/09, ZMR 2011, 54 Nur die Wohnungseigentümergemeinschaft ist von vornherein für die Durchsetzung der werkvertrag- lichen Mängelansprüche, gerichtet auf den sog. kleinen Schadensersatz und/ oder Minderung, zu- ständig, da es sich um gemeinschaftsbezogene An- sprüche i.S.d. § 10 Abs. 6 S. 3 Alt. 1 WEG handelt. Daher entfällt beim einzelnen Erwerber die zur indi- viduellen Anspruchsdurchsetzung erforderliche Ausübungsbefugnis und die Klage ist bereits man- gels Aktiv-Legitimation als unzulässig abzuweisen. Individualrechte und die WEG Individualrechte und die WEG

30 29.05.2016 30 BGH, Urt. v. 19.8.2010 - VII ZR 113/09, ZMR 2011, 54 Bei den werkvertraglichen Mängelansprüchen der Erwerber, gerichtet auf Nacherfüllung, Aufwen- dungsersatz bzw. Vorschuss für die Ersatzvornah- me, handelt es sich um gemeinschaftlich geltend zu machende Ansprüche, die gem. § 10 Abs. 6 S. 3 Alt. 2 WEG zur Ausübung an den Verband gezogen wer- den können. Nicht vergemeinschaftungsfähige Ansprüche stellen indes der Rücktritt und die Geltendmachung des sog. großen Schadensersatzes dar. Individualrechte und die WEG Individualrechte und die WEG

31 29.05.2016 31 Individualrechte und die WEG Individualrechte und die WEG Primäre gekorene Mängelrechte - § 10 VI 3 Alt. 2 - Nacherfüllung Sekundäre gekorene Mängelrechte - § 10 VI 3 Alt. 2 - Aufwendungsersatz für Ersatzvornahme - Vorschussleistung für Ersatzvornahme Sekundäre geborene Mängelrechte - § 10 VI 3 Alt. 1 - kleiner Schadensersatz - Minderung Sekundäre nicht vergemeinschaftbare Mängelrechte - Rücktritt - großer Schadensersatz

32 29.05.2016 32 Individualrechte und die WEG Alleingang II Bauträger B wird von der WEG wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum aufgrund entsprechenden Beschlusses in Anspruch genommen. Bauträger B verspricht, sich die Mängel anzusehen und dann mitzuteilen, ob er die Mängel beseitigt oder eine Nacherfüllung ablehnt. Da erhält B ein Schreiben des Erwerbers Q, in dem dieser dem B eine Frist zur Nacherfüllung unter Androhung des Rücktritts vom Vertrag setzt. Jetzt schaltet B auf stur.

33 29.05.2016 33 Individualrechte und die WEG Individualrechte und die WEG § 634 BGB Ist das Werk mangelhaft, kann der Besteller, wenn die Voraussetzungen der folgenden Vorschriften vorliegen und soweit nicht ein anderes bestimmt ist, 1. nach § 635 Nacherfüllung verlangen, 2. nach § 637 den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, 3. nach §§ 636, 323 und 326 Abs. 5 von dem Vertrag zu- rücktreten oder Minderung verlangen, 4. nach den §§ 636, 280, 281, 283 und 311a Schadenser- satz oder nach § 284 Ersatz vergeblicher Aufwendun- gen verlangen. Problem: Ziff. 2. – 4. setzen Verzug voraus, also eine Fristsetzung!

34 29.05.2016 34 Individualrechte und die WEG BGH, Urt. v. 6.3.2014 - VII ZR 266/13, ZMR 2014, 564 Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft die Aus- übung der primären Mängelansprüche durch Be- schluss gem. § 10 Abs. 6 S. 3 Alt. 2 WEG an sich ge- zogen, ist der einzelne Wohnungseigentümer selbst dann nicht berechtigt, gegenüber dem Bauträger ein Nacherfüllungsverlangen nebst Fristsetzung auszu- sprechen, wenn er den „großen Schadensersatz“ oder den Rücktritt vom Vertrag verfolgt, sofern die individuelle Rechtsausübung den Zielen der Ge- meinschaft zuwiderläuft.

35 29.05.2016 35 Individualrechte und die WEG Alleingang III K erwirbt mit not. Vertrag vom 1.12.2010 eine „ge- brauchte“ Eigentumswohnung von B, wobei die Haf- tung des B für Sachmängel ausgeschlossen wurde. Tatsächlich bestehen seit längerer Zeit erhebliche Mängel der Kellerabdichtung, die auch zwischenzeit- lich die Standfestigkeit des Gebäudes beeinträchtigt haben. Im Kaufvertrag wird nur auf verwiesen, dass erhöhte Feuchtigkeitswerte der Kelleraußenwände bestehen und dass die WEG beabsichtige, dem- nächst eine Sanierung zu beschließen. K fühlt sich von B arglistig getäuscht und erhebt Klage gegen B auf Minderung des Kaufpreises.

36 29.05.2016 36 Individualrechte und die WEG Individualrechte und die WEG § 437 BGB Ist die Sache mangelhaft, kann der Käufer, wenn die Voraussetzungen der folgenden Vorschriften vorliegen und soweit nicht ein anderes bestimmt ist, 1. nach § 439 Nacherfüllung verlangen, 2. nach §§ 440, 323, und 326 Abs. 5 vom Vertrag zurück- treten oder nach § 441 den Kaufpreis mindern und 3. nach den §§ 440, 280, 281, 283 und 311a Schadenser- satz oder nach § 284 Ersatz vergeblicher Aufwendun- gen verlangen.

37 29.05.2016 37 BGH, Urt. v. 24.7.2015 - V ZR 167/14, NJW 2015, 2874 Allein nach Kaufrecht zu beurteilende Ansprüche auf Minderung und „kleinen“ Schadensersatz fallen jedenfalls dann nicht in den Anwendungsbereich des § 10 Abs. 6 S. 3 Alt. 1 WEG, wenn -wie hier- eine gebrauchte Eigentumswohnung unter Ausschluss der Sachmängelhaftung verkauft und eine Be- schaffenheitsgarantie nicht vereinbart worden ist. Ob daneben eine Befugnis besteht, die Ausübung der Minderungs- bzw. Schadensersatzansprüche gem. § 10 Abs. 6 S. 3 Alt. 2 WEG durch Beschluss an den Verband zu ziehen, erscheint zweifelhaft, muss aber hier nicht entschieden werden, da ein solcher Beschluss nicht gefasst wurde. Individualrechte und die WEG Individualrechte und die WEG

38 29.05.2016 38 BGH, Urt. v. 24.7.2015 - V ZR 167/14, NJW 2015, 2874 Wird eine gebrauchte Eigentumswohnung unter Ausschluss der Sachmängelhaftung verkauft, be- steht weder mit Blick auf die Belange der einzelnen Wohnungseigentümer, noch wegen des Schutzes des Schuldners vor einer uneinheitlichen Rechtsver- folgung die Notwendigkeit einer gemeinschaftlichen Geltendmachung. So bestehen schon keine gleich- gerichteten Ansprüche der Erwerber. Zudem sind kaufrechtliche Mängelansprüche auf den jeweiligen Miteigentumsanteil des Käufers begrenzt, so dass der Schuldner vor einer inkongruenten Inanspruch- nahme geschützt ist. Individualrechte und die WEG Individualrechte und die WEG

39 29.05.2016 39 BGH, Urt. v. 24.7.2015 - V ZR 167/14, NJW 2015, 2874 Typischerweise werden Kaufverträge betreffend „ge- brauchte“ Eigentumswohnungen individuell und mit verschiedenen Verkäufern ohne zeitlichen Zu- sammenhang abgeschlossen und, anders als beim Bauträgervertrag, wird regelmäßig die Haftung des Veräußerers für Sachmängel ausgeschlossen. Selbst wenn mehrere identische Kaufverträge mit ein- und demselben Veräußerer abgeschlossen wer- den, können Sachmängelansprüche regelmäßig nur auf arglistiges Verhalten gestützt werden, wobei die hieraus resultierenden Ansprüche jedoch bereits hinsichtlich ihrer Voraussetzungen stets individuell zu beurteilen sind. Individualrechte und die WEG Individualrechte und die WEG

40 29.05.2016 40 BGH, Urt. v. 24.7.2015 - V ZR 167/14, NJW 2015, 2874 Zwar kann bei einer Mehrzahl von Verkäufen der Verkäufer gegenüber einigen Erwerbern zur Nach- erfüllung verpflichtet sein, während er von anderen Erwerbern auf Minderung bzw. Schadensersatz in Anspruch genommen wird. Indessen kann der Verkäufer von dem Erwerber, der mit Erfolg sekundäre Mängelrechte geltend macht, in Ansehung der Aufwendungen zur Nacherfüllung einen bereicherungsrechtlichen Ausgleich verlan- gen. Darüber hinaus kommen anteilige Bereicherungsan- sprüche gegen diejenigen Wohnungseigentümer in Betracht, die keine Ansprüche besitzen. Individualrechte und die WEG Individualrechte und die WEG

41 29.05.2016 41 BGH, Urt. v. 24.7.2015 - V ZR 167/14, NJW 2015, 2874 Fazit: Aus den vom BGH selbst angeführten Gründen ist bei Vorliegen einer Mehrzahl von Kaufverträgen, aus denen gleichgerichtete Ansprüche folgen, nach hier vertretener Auffassung eine Befugnis der Eigen- tümerversammlung zu bejahen, die Ausübung der kaufrechtlichen Mängelansprüche in Ansehung des Gemeinschaftseigentums gem. § 10 Abs. 6 S. 3 Alt. 2 WEG durch Beschluss an den Verband zu ziehen. Individualrechte und die WEG Individualrechte und die WEG

42 29.05.2016 42 BGH, Urt. v. 25.2.2016 - VII ZR 156/13, online Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann gem. § 10 Abs. 6 S. 3 Alt. 2 WEG die Ausübung der den Erwerbern zustehenden kaufvertraglichen Gewähr- leistungsansprüche, gerichtet auf Nacherfüllung, an sich ziehen, wenn diese Ansprüche in vollem Um- fang auf die Beseitigung der Mängel am Gemein- schaftseigentum und damit auf das gleiche Ziel ge- richtet sind. Dabei kann vorliegend offen bleiben, ob der Nacher- füllungsanspruch nach Kaufrecht auf die Quote des Miteigentumsanteils beschränkt ist (so BGH, Urt. v. 24.7.2015 - V ZR 167/14) oder sich auf insgesamt mangelfreies Gemeinschaftseigentum erstreckt. Individualrechte und die WEG Individualrechte und die WEG

43 29.05.2016 43 Individualrechte und die WEG Mal anders herum K erwirbt von Bauträger B eine Neubaueigentums- wohnung. Nach einiger Zeit stellen die Wohnungseigentümer fest, dass, offenbar aufgrund von Mängeln der Fassadendämmung, Feuchtigkeit durch die Außen- wände eindringt. Die Gemeinschaft beschließt, die Mängelansprüche sowohl in Ansehung des Gemeinschaftseigentums, als auch in Ansehung der in den einzelnen Wohnun- gen eingetretenen Schäden gegenüber dem B gel- tend zu machen.

44 29.05.2016 44 BGH, Urt. v. 12.4.2007 - VII ZR 236/05, ZMR 2007, 627 Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann in ge- willkürter Prozessstandschaft Ansprüche verfolgen, die in einem engen rechtlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Verwaltung des gemein- schaftlichen Eigentums stehen und an deren Durch- setzung sie ein eigenes schutzwürdiges Interesse hat. Sie kann von den einzelnen Wohnungseigentümern ermächtigt werden, neben den Ansprüchen wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums Ansprüche wegen Mängeln des Sondereigentums geltend zu machen. Individualrechte und die WEG Individualrechte und die WEG

45 29.05.2016 45 Individualrechte und die WEG Blöd gelaufen Die Wohnungseigentümergemeinschaft verklagt den Bauträger B auf Schadensersatz wegen Baumängeln am Gemeinschaftseigentum mit Klage vom 1.6.2012. Abnahmetermin war der 1.7.2007. Im Verhandlungstermin vor dem Landgericht am 3.8.2012 wendet der Anwalt des B ein, dass kein Beschluss über die Vergemeinschaftung der Män- gelrechte der einzelnen Erwerber gefasst wurde. Daraufhin hält Verwalter V schnell eine außerordent- liche Eigentümerversammlung am 10.8.2012 und lässt den Beschluss nachholen.

46 29.05.2016 46 Individualrechte und die WEG BGH, Urt. v. 16.3.1989 - VII ZR 63/88, NJW-RR 1989, 1269 Die Hemmung der Verjährung durch Klage tritt nur ein, wenn der Anspruchsberechtigte Klage erhebt. Der rechtsfähige Verband der Wohnungseigentümer ist nicht Vertragspartner des Bauträgers, dies sind die einzelnen Erwerber. Wird die Klageerhebung nachträglich genehmigt, so ist dies zulässig, wirkt aber nur „ex nunc“, also nicht rückwirkend.

47 29.05.2016 47 Individualrechte und die WEG Latte gerissen? Die WEG zieht die Geltendmachung der Mängelan- sprüche der einzelnen Erwerber durch Beschluss vom 4.3.2014 an sich und reicht am 1.7.2014 gegen den Bauträger B Klage auf Schadensersatz wegen Baumängeln am Gemeinschaftseigentum ein. Die Abnahme fand am 1.7.2007 statt. Am 30.6.2011 beantragten die Eigentümer A und B die Durchführung eines selbständigen Beweisver- fahrens gegen den B wegen der Baumängel, das am 1.7.2013 endete.

48 29.05.2016 48 Individualrechte und die WEG BGH, Urt. v. 20.6.2013 - VII ZR 71/11, NZM 2013, 652 Die durch die Einleitung des selbständigen Beweis- verfahrens erzeugte Hemmung der Verjährung der Mängelrechte tritt auch in Ansehung der erst später aufgrund Beschlusses gem. § 10 Abs. 6 S. 3 Alt. 2 WEG klageerhebenden Gemeinschaft ein. Inhaber der individuellen Mängelrechte sind die ein- zelnen Erwerber auf der Grundlage des Bauträgerer- werbsvertrags. Durch späteren Beschluss über die gemeinschaftliche Geltendmachung der Ansprüche verlieren sie Ihre Inhaberschaft nicht; lediglich die Ausübungsbefugnis geht auf den Verband über. Daher gilt die durch das Beweisverfahren erzeugte Verjährungshemmung weiter.

49 29.05.2016 49 Individualrechte und die WEG Pferde soll man nicht zum Rennen tragen Die WEG Bröselweg 8-20 ist als sog. Mehrhausan- lage konzipiert. Es sind 4 Wirtschaftseinheiten ge- bildet, die jede getrennt abzurechnen sind und über ihre eigenen Angelegenheiten selbst abstimmen. Die Gemeinschaft zieht die Ausübung der Mängel- ansprüche gegen Bauträger B in Ansehung der de- fekten Balkone zur Ausübung an sich. Die Eigentümer der Wirtschaftseinheit Bröselweg 8-10 haben keine Lust auf einen kostspieligen Pro- zess und sind der Auffassung, dass die Balkone ihrer Wirtschaftseinheit deren Sache sei.

50 29.05.2016 50 Individualrechte und die WEG OLG München, Urt. v. 14.5.2013 - 9 U 2517/12, IMR 2013, 512 OLG Koblenz, Beschl. v. 18.10.2010 - 5 U 934/10, ZMR 2011, 225 LG Köln, Urt. v. 13.12.2012 - 29 S 47/12, ZWE 2013, 263 LG Düsseldorf, Urt. v. 22.10.2009 - 19 S 40/09, NZM 2010, 288 Die Beschlusskompetenz der Eigentümergemein- schaft als Ganzes gem. § 10 Abs. 6 S. 3 WEG wird von der Bildung sog. Wirtschaftseinheiten nicht be- rührt, denn mangels Rechtsfähigkeit einer solchen ist im Außenverhältnis nur der Verband als solcher aktiv-legitimiert. Auch wird nicht in die Instandsetzungskompetenz der Wirtschaftseinheit eingegriffen, denn zum einen besteht für diese keine alleinige Kompetenz zur Ent- scheidung über Maßnahmen, die die Gesamtgemein- schaft betreffen, zum anderen wird nur die Rechts- ausübung an den Verband gezogen.

51 29.05.2016 51 Individualrechte und die WEG Die kastrierte Gemeinschaft In der Gemeinschaftsordnung heißt es: „Jeder Sondereigentümer hat die Instandhaltung und In- standsetzung des im Bereich seiner Wohnung befind- lichen Balkons inklusive aller tragenden Bauteile auf eigene Kosten selbst vorzunehmen.“ Die Gemeinschaft zieht die Ausübung der Mängel- ansprüche gegen Bauträger B in Ansehung der de- fekten Balkone zur Ausübung an sich. Später akzep- tiert die Gemeinschaft das Angebot des B, gegen Zahlung von 150.000,00 EUR die Sache zu erledigen. Eigentümer Q findet den Vergleich skandalös.

52 29.05.2016 52 Individualrechte und die WEG Individualrechte und die WEG BGH, Urt. v. 22.11.2013 - V ZR 46/13, ZWE 2014, 125 BayObLG, Beschl. v. 4.3.2004 - 2Z BR 244/03, ZMR 2004, 605 LG Hamburg, Urt. v. 9.4.2014 - 318 S 133/13, ZMR 2014, 661 LG Itzehoe, Urt. v. 26.11.2013 - 11 S 83/12, ZMR 2014, 240 LG München I, Urt. v. 25.11.2013 - 1 S 1911/13, ZMR 2014, 399 Durch Vereinbarung kann die Verwaltungszuständigkeit so delegiert werden, dass dem einzelnen Eigentümer nicht (nur) die Kostentragung, sondern auch die Instand- setzungslast, also die Sachentscheidungsbefugnis über Maßnahmen der Instandsetzung am gemeinschaftlichen Eigentum zur eigenen Wahrnehmung übertragen wird. Eine Beschlusskompetenz der Gemeinschaft besteht dann nicht mehr, gleichwohl gefasste Beschlüsse sind mangels Beschlusskompetenz nichtig.

53 29.05.2016 53 Individualrechte und die WEG Individualrechte und die WEG Hügel/Elzer, WEG 2015, § 21 Rn. 89 Vogel, ZMR 2010, 653 Es verbleibt lediglich eine „konkurrierende“ Kompetenz der Eigentümerversammlung zu beschließen, dem be- treffenden Sondereigentümer eine Frist zur Ausführung notwendiger Instandsetzungsarbeiten zu setzen und im Falle fruchtlosen Fristablaufs auf Vornahme der (vertret- baren) Handlung zu klagen sowie hieraus u.a. im Wege der Ersatzvornahme gem. § 887 ZPO zu vollstrecken. Bei Gefahr im Verzuge kann auch gem. § 935 ZPO eine Einstweilige Verfügung erwirkt werden.

54 29.05.2016 54 Individualrechte und die WEG OLG München v. 30.1.2007 - 34 Wx 116/06, ZMR 2007, 304 BayObLG, Beschl. v. 20.11.2002 - 2 Z BR 45/02, ZMR 2003, 366 Hügel/Elzer, WEG 2015, § 21 Rn. 90 Ist dem einzelnen Eigentümer durch Vereinbarung die Instandsetzungslast an Teilen des gemeinschaft- lichen Eigentums übertragen, so fällt nach Sinn und Zweck der Vereinbarung hierunter nicht die Sorge für die erstmalige ordnungsmäßige Herstellung des Gemeinschaftseigentums mit der Folge einer Verge- meinschaftungskompetenz der Gemeinschaft. a.A.: LG München I v. 27.6.2011 - 1 S 1062/11, ZMR 2012, 44 OLG München v. 23.5.2007 - 32 Wx 030/07, NJW 2007, 2418

55 29.05.2016 55 Individualrechte und die WEG OLG Köln, Urt. v. 23.10.2013 - 11 U 109/13, IMR 2014, 257 LG München I v. 9.2.2012 - 36 S 7324/11, ZMR 2012, 579 LG München I v. 31.3.2011 - 36 S 1580/11, ZWE 2012, 99 Zwar wird dem Verband durch die Vergemeinschaf- tung nur die Rechtsausübungsbefugnis übertragen, was einen Eingriff in den Bestand des Rechts selbst ausschließt, die Prozessstandschaft ermächtigt den Verband indes zu sonstigen Verfügungen über den auszuübenden Anspruch, somit auch zu einem Vergleichsabschluss. Dabei ist der Vergleichsschluss indes durch Mehr- heitsbeschluss der Eigentümerversammlung zu ge- nehmigen. a.A.: Hügel/Elzer, WEG 2015, § 10 Rn. 254 Der Vergleich bedarf der Zustimmung aller Eigentümer

56 29.05.2016 56 Baumängelrecht und der Morgen danach … Erschöpft, aber glücklich!