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SL Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien II 12 34 1. Investitionsrechnung (1) Investitionsrechnungen sollten sich stets mit anderen Kapitalanlagen.

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1 SL Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien II Investitionsrechnung (1) Investitionsrechnungen sollten sich stets mit anderen Kapitalanlagen vergleichen lassen. Hauptaufgabe ist die Bildung eines rechnerischen Fundaments für Kapitaldispositionen um das Investitionsvorhaben auf Einnahmen und Ausgaben zu reduzieren. ( monetäre Aspekte ) Fragestellungen: Lohnt sich die Investition insgesamt (absolute Vorteilhaftigkeit) Ist die Investition besser als andere, alternative Investitionen (relative Vorteilhaftigkeit) Wirtschaftliche Vorteilhaftigkeit ist abhängig von Vermögensstreben ( Ziel ist ein max. Vermögen am Ende des Betrachtungszeitraumes Entnahmestreben ( Ziel ist eine max. Entnahme bei geg. Endvermögen ) 1. Investitionsrechnung (2) Alternative Investitionsmöglichkeiten unterscheiden sich: In der Höhe der absoluten anfallenden Zahlungen In der zeitlichen Struktur Um vergleichbar zu sein, müssen die Zahlungen entsprechend ihrem zeitlichen Anfall bewertet werden. Zahlungsarten: Direkte Zahlungen ( Originär ) werden unmittelbar durch die Investition verursacht; Geld- flüsse, die direkt vom Objekt abhängen Indirekte Zahlungen (Derivativ ) ergeben sich als Folgewirkung der Investition; Geldflüsse, die nicht direkt vom Objekt abhängen

2 SL Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien II Direkte Zahlungen (1) Investitionsausgabe a 0 Setzt sich aus Anschaffungskosten und Nebenerwerbskosten zusammen. Bei einer Projektentwicklung sind anstelle der Anschaffungskosten die Herstellungskosten anzusetzen. Nebenerwerbskosten: Maklergebühren 1% - 7% Grundbuchgebühren & Notarkosten1% - 2% Grunderwerbssteuer3,5% AK und HK bilden die Basis der abzugsfähigen Abschreibungen; Aufteilung der Anteile für Grund und Boden 2. Direkte Zahlungen (2) Laufende Ausgaben a t periodische Ausgaben Bewirtschaftungskosten bestehend aus den Instandhaltungs-, Verwaltungs- und Betriebskosten aperiodische AusgabenInstandsetzungskosten und Modern- isierungskosten Laufende Einnahmen e t Setzen sich aus den Mieteinnahmen und sonstigen Erlösen zusammen. ( Vermietung von Stellplätzen, Werbeflächen, … ) Als negative Einnahme ist das Mietausfallwagnis zu berück- sichtigen. Laufende Einnahmen-/ Ausgabenüberschüsse ü t Differenz aus laufenden Einnahmen und laufenden Ausgaben

3 SL Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien II Direkte Zahlungen (3) Netto-Veräußerungserlös R n Ergibt sich am Ende des Betrachtungszeitraumes als fiktiver Verkaufspreis, der: mittels Verkehrswertermittlung nach WertV, über einen Mietenmultiplikator, über die Indizierung der Investitionsausgabe oder mit Hilfe geeigneter Wertermittlungsverfahren festzulegen ist. Der Planungshorizont sollte sich an der gewünschten Anlage- dauer des Investors orientieren. ( I.d.R. 10 Jahre, maximal 15 Jahre ) Problem:Abnahme der Prognosegenauigkeit mit wachsen- der zeitlicher Entfernung, zu kurze Zeiträume ebenfalls nicht sinnvoll 3. Indirekte Zahlungen (1) Einnahmeüberschüsse Möglichkeit der Reinvestition der freien Mittel in: Finanzanlagen das bestehende Objekt andere Objekte Kredittilgung Ausgabenüberschüsse Sind über Kreditaufnahme oder mittels Desinvestitionen zu finanzieren. Desinvestition erfolgt durch Auflösung einer Finanz- anlage oder Verkauf eines Immobilienobjekts

4 SL Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien II Indirekte Zahlungen (2) Steuern Beeinflussung der absoluten und relativen Vorteilhaftigkeit und damit unablässig für eine realitätsnahe Betrachtung Steuerarten bei Immobilieninvestitionen: Körperschaftssteuer /Einkommenssteuer Gewerbeertragssteuer Grundsteuer Erbschafts- und Schenkungssteuer Grunderwerbssteuer Umsatzsteuer … Die Komplexität der steuerlichen Betrachtung erfordert Annahmen und Vereinfachungen, um Verständlichkeit und Übersichtlichkeit zu wahren. 4. Methoden der Investitionsrechnung Info:Wesentlicher Unterschied zwischen statischer und dynamischer Methode ist die Vernachlässigung der Zahlungszeitpunkte bei der statischen Methode ( Wertänderungen über die Investitions- dauer bleiben unberücksichtigt )

5 SL Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien II Vollständiger Finanzplan (1) VOFI ohne Steuern Gehört zu den Endwertmethoden innerhalb der dynamischen Methoden, bei denen das Vermögen am Ende des Planungszeitraums die Zielgröße darstellt. Das Endvermögen ergibt sich als absolute Zahl und ermöglicht eine transparente, differenzierte und realitätsnahe Abbildung der Zahlungsströme. Es werden alle mit einer Investition verbundenen Zahlungen abgebildet wodurch die finanzwirtschaftlichen Konsequenzen ablesbar werden. 5. Vollständiger Finanzplan (2) VOFI ohne Steuern

6 SL Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien II Vollständiger Finanzplan (3) VOFI ohne Steuern Grundsätzlich wird bei der Verzinsung des zu Anfang eingesetzten Kapitals unterschieden zwischen: Eigenkapitalrendite ( Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital ) Gesamtkapitalrendite ( Rendite auf das insgesamt eingesetzte Kapital ) r VOFI … Verzinsung K N … Endwert EK 0 … Eigenkapital N … Betrachtungszeitraum 5. Vollständiger Finanzplan (4) VOFI ohne Steuern Berechnung ist nicht möglich bei: Finanzierung ausschließlich über Fremdkapital Entnahme von Eigenkapital während des Betrachtungszeitraumes Zufügung von Eigenkapital während des Betrachtungszeitraumes r VOFI = KNKN EK N

7 SL Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien II Vollständiger Finanzplan (1) VOFI mit Steuern Steuerliche Betrachtungen und die Berücksichtigung von Abschreibungen können erheblichen Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit einer Investition haben. Alle für die steuerliche Betrachtung notwendigen Sachverhalte werden in Nebenrechnungen erfasst, für die i.d.R. Annahmen und Vereinfachungen zu treffen sind. Vorteile des VOFI Abbildung der langfristigen Sollzinsen der Fremdfinanzierung Abbildung der kurzfristigen Soll- und Habenzinsen der Zwischenfinanzierung Abbildung verschiedener Kreditarten ( endfälliger Kredit, Annuitätendarlehen, freie Tilgung ) Realitätsnahe Abbildung der Mietentwicklung und der Einzelsätze der Bewirtschaftungskosten Berücksichtigung kurzfristiger Leerstandsphasen und Mieterwechseln Explizite Abbildung der Variation des Mietausfallwagnisses 6. Vollständiger Finanzplan (2) VOFI mit Steuern

8 SL Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien II Mietsimulation (1) Für die Aufstellung eines VOFI ist mit der Analyse und Auswertung der einzelnen Mietverträge zu beginnen. Zu analysieren sind: Mietbeginn Mietende Miethöhe pro m2 bei Mietbeginn und aktuell Vom Mieter zu tragende Verwaltungskosten ( nur bei Gewerbe ) Mietsteigerungen bei Erreichen einer vertraglich festgelegten Erhöhung Prozentuale Erhöhung der Miete durch Anstieg des Lebens- haltungskostenindizes ( nicht bei wohnen ) Inflation Verbraucherpreisindex 7. Mietsimulation (2) Weiterhin ist die Bonität der Mieter und somit die Nachhaltigkeit der jeweiligen Mietverträge über die Laufzeiten zu überprüfen. Endet ein Mietvertrag innerhalb des Betrachtungszeitraums, so wird die Miete anhand der Marktmiete nach Ende des Mietvertrags ermittelt und fortgeführt. Die Marktmiete ist definiert als diejenige Miete, die am Stichtag der Bewertung bei Neuvermietung erzielbar wäre.

9 SL Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien II Mietsimulation (3) Wohnraummieten Ausgangsbasis der Wohnraummieten sind die tatsächlichen Miethöhen. Miethöhenänderungen sind in Anlehnung an das BGB und die Marktlage möglich. Ist die tatsächliche Miethöhe unbekannt, so wird die Marktmiete angesetzt, die als Mittelwert der üblichen Entgelte definiert ist. Werden im periodischen Teil Mietprognosen verwendet, so sind tatsächliche Miete und die Marktmiete gleichzeitig zu verwenden um die Prognose zu begründen. 7. Mietsimulation (4) Gewerbemieten Ausgangsbasis der Gewerbemieten sind die tatsächlichen Miethöhen, die sich aus den Mietverträgen und den Klauseln für die Mietanpassung ergeben. Mietvertrag ist bekannt Mietanpassung erfolgt i.d.R. in Abhängigkeit der Inflation Mietvertrag ist nicht bekannt Die Marktmiete definiert sich als diejenige Miete, die am Bewertungsstichtag bei Neuvermietung erzielbar wäre Die Mietprognose wird auf Grundlage eines Mietanpassungsfaktors abgeleitet, der unter Beachtung des örtlichen Mietmarktes sachveratändig begründet werden muss. ( Anlehnung an die Inflationsrate ist nicht sachgerecht )

10 SL Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien II Mietsimulation (5) Mietvertragsoptionen Die Berücksichtigung von Vertragsoptionen ist abhängig vom Verhältnis der prognostizierten Vertragsmiete und der prognostizierten Marktmiete. VM < MMDer Mieter wählt die Option, es ist mit der prognostizierten Marktmiete über die Dauer der Option zu rechnen VM > MMDer Mieter zieht aus oder verlängert den Mietvertrag zu Marktkonditionen Achtung: Berücksichtigung der Umzugskosten bei Beendigung des Mietverhältnisses; d.h. der Mieter ist evtl. bereit eine geringfügig über der Marktmiete liegende Vertragsmiete zu akzeptieren 7. Mietsimulation (6) Verwaltungskostenumlage Können bei der Vermietung von Gewerbeeinheiten erhoben werden und sind als teil der Mieteinnahme zu berücksichtigen. Die Dauer der Erhebung einer Verwaltungskostenumlage ergibt sich aus dem Mietvertrag und der Marktlage.

11 SL Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien II Fehlende Einnahmen – Mietausfall (1) Vermietungszugeständnisse Struktureller Leerstand Mieterwechsel Mietausfallwagnis Vermietungszugeständnisse – Incentives Mietfreie Zeiten Zuschüsse zu Umzügen Zuschüsse zu Sonderausstattungen für den Mieter Sind als fehlende Einnahmen zu berücksichtigen und zeitgerecht in die Berechnung einzuführen. Struktureller Leerstand Leerstand, der aufgrund von Angebot und Nachfrage auch bei konjunkturellen Änderungen nicht innerhalb eines Konjunkturzyklusses beseitigt werden kann. Er wird beeinflusst vom: vorhandenen Leerstand in der Region Angebot neu- o. umgebauter Flächen, die am Markt platziert werden soll Wanderungsverhalten der Bevölkerung 8. Fehlende Einnahmen – Mietausfall (2) Vermietungszugeständnisse Struktureller Leerstand Mieterwechsel Mietausfallwagnis Mieterwechsel Sind als fehlende Einnahmen zu berücksichtigen. Die mit Mieterwechseln einhergehenden Umbau- und Vermarkt- ungskosten sind als ausgaben zu werten. Die Kosten des Mieterwechsels sind stark vom strukturellen Leerstand abhängig. Mietausfallwagnis Stellt das latente Risiko nicht erhaltener Mieten für vermietete Flächen dar. ( auch bei Vollvermietungen ) Das Mietausfallwagnis kann über den Betrachtungszeitraum variieren, die Höhe ist abhängig von: Der Bonität der Mieter o. dessen Branche Der Marktlage & der Region Der Objektqualität

12 SL Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien II Ausgaben (1) Bewirtschaftungskosten Instandhaltungskosten Verwaltungskosten Betriebskosten Modernisierungs- / Instandhaltungskosten Mieterwechselkosten Instandhaltungskosten Kosten, die zur Erhaltung der vollen Gebrauchsfähigkeit bzw. der Funktionsfähigkeit des Sollzustandes der Immobilie aufge- wendet werden müssen. Die Instandhaltungskosten, die in ihrer tatsächlichen Höhe anzu- setzen sind, hängen von der Nutzungsart des Gebäudes und dem Zeitpunkt der letzten durchgreifenden Instandsetzung ab. Periodische Betrachtung:Instandhaltungskosten schwanken stark, es ist in Abhängigkeit vom Gebäudealter mit differenzierten Werten zu rechnen ( Intervalle ) Ertragswertverfahren:Instandhaltungskosten sind konst- ant, sie werden in der Höhe ange- setzt, die es ermöglicht, das Objekt wirtschaftlich über seine Restnutz- ungsdauer zu vermieten 9. Ausgaben (2) Bewirtschaftungskosten Instandhaltungskosten Verwaltungskosten Betriebskosten Modernisierungs- / Instandhaltungskosten Mieterwechselkosten Verwaltungskosten Die Höhe der Verwaltungskosten ist auf die tatsächlichen Verhältnisse des Vermieters abzustimmen ( Datenabgleich ) Kleine Vermietungseinheiten haben i.d.R. höhere Verwaltungs- kosten pro Einheit als größere. Bei der Vermietung von Gewerbeeinheiten können Verwaltungskostenumlagen erhoben werden. Info:Erfassung der Kosten in €/Einheit oder in % der Sollmieteinnahme bei unbekannter Anzahl der vermietbaren Einheiten Betriebskosten Nicht umlegbare Betriebskosten sind in ihrer tatsächlichen Höhe zu erfassen. Strukturelle Leerstände und das Mietausfallwagnis haben einen negativen Einfluss auf die Umlegbarkeit umlagefähiger Betriebskosten

13 SL Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien II Ausgaben (3) Bewirtschaftungskosten Instandhaltungskosten Verwaltungskosten Betriebskosten Modernisierungs- / Instandhaltungskosten Mieterwechselkosten Modernisierungs- und Instandsetzungskosten Sind nach Erfahrungssätzen oder in der Höhe eines evtl. bekannten Instandsetzungsstaus anzusetzen. Sie sind abhängig von: Nutzungsart Qualität des Gebäudes Alter des Gebäudes Modernisierungskosten können nach Einschätzung der Marktlage Mietsteigerungen bewirken. Zu beachten sind dabei das BGB ( Wohnen ) und Vertragsklauseln ( Gewerbe ) Kürzere Instandsetzungszyklen oder höhere Instand- setzungskosten reduzieren i.d.R. die Instandhaltungskosten und haben evtl. eine Auswirkung auf die Restnutzungsdauer. 9. Ausgaben (4) Bewirtschaftungskosten Instandhaltungskosten Verwaltungskosten Betriebskosten Modernisierungs- / Instandhaltungskosten Mieterwechselkosten Umfassen Umbau- und Vermarktungskosten. Leerstandsphasen sind als fehlende einnahmen zu berücksichtigen. Die Kosten für Mieterwechsel können einzeln ausgewiesen werden und sind in Abhängigkeit der Mietverträge jährlich anzugeben. Info:Bei unzureichender Datengrundlage sind die Kosten für Mieterwechsel als Prozentsatz des Sollrohertrags oder in €/m² anzusetzen. Man geht davon aus, dass alle 5 bis 10 Jahre alle Mieter wechseln.

14 SL Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien II Discounted Cash Flow (1) Das DCF Verfahren ist Wertermittlungsverfahren, dass die Wirtschaftlichkeit von Immobilien betrachtet. Ertragswertverfahren Wesentliche Kriterien sind die nachhaltig erzielbare Miete und der Liegenschaftszins. Ermittlung des Reinertrags aus den nachhaltigen Mieten und den standardisierten Bewirtschaft- ungskosten bekannter Kauffälle Aufteilung des Reinertrags auf Gebäude und Boden ( Bezogen auf die Restnutzungsdauer sind Gebäude befristet nutzbar ) Ableitung des Liegenschaftszinssatzes Abweichungen werden über Over- und Underrent gesondert betrachtet 10. Discounted Cash Flow (2) Info:Das DCF Verfahren wurde zu Beginn des 20.Jht. insbesondere zur Bewertung großer industrieller Investitionsentscheidungen eingesetzt. Ursprünglich wurde die Investition über die gesamte Lebensdauer betrachtet, nach der sie als abgeschrieben oder wertlos galt. Da Immobilien eine sehr lange wirtschaftliche Nutzungsdauer aufweisen, geht man im Bereich der Immobilienökonomie von einer periodischen Betrachtung von 10 bis 15 Jahren aus. In diese Betrachtung fließt der Restwert des Objektes nach Ablauf der Periode mit ein. Bei der periodischen Betrachtung werden alle in der Zukunft prognostizierten Einnahmen und Ausgaben auf den Wert- ermittlungsstichtag diskontiert und addiert.

15 SL Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien II Discounted Cash Flow (3) Einnahmen und Ausgabenentwicklung Verkauserlös - Restwert Einnahmen und Ausgabenentwicklung Basis der DCF Berechnung ist die Auswertung der Mietverträge und die Analyse der Einnahmen und Ausgaben ( 7. (1) ff ). Die Einnahmen und Ausgaben werden zum Cash Flow verrechnet Verkaufserlös – Restwert Bei der Restwertermittlung ist in eine kurze, mittlere o lange Restnutzungsdauer zu differenzieren. K < 15 JahreVerlängerung des periodischen Abschnitts bis zum Ende: Bodenwert – Abrisskosten (alt. Liquidationsverfahren ) M < 30 JahreAnwendung des Ertragswertverfahrens, Sanier- ungskosten sind wertmindernd zu berück- sichtigen L > 30 JahreAnwendung des vereinfachten Ertragswert- verfahrens EW = Reinertrag * Vervielfältiger Vervielfältiger = 1 / Liegenschaftszinssatz 10. Discounted Cash Flow (4) Barwert Barwert – Net Present Value Ergibt sich durch die Abzinsung der jährlichen Einnahme- überschüsse ( Cash Flow ) auf den Wertermittlungsstichtag incl. des geschätzten Wiederverkaufspreises ( Restwert ) nach Ablauf des Betrachtungszeitraums. Der Nettobarwert ( NPV ) errechnet sich aus der Summe aller Cash Flows Der Einfluss der Overrents und Underrents muss unbedingt beachtet werden. ( Underrent und kurze Restmietzeit kann den Diskontierungszinssatz günstig beeinflussen )

16 SL Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien II Discounted Cash Flow (5) Marktgerechter Diskontierungszins- satz und interner Zinssatz - IRR Der interne Zinssatz ist mit dem Liegenschaftszinssatz vergleichbar. Er ermittelt sich durch die Umkehrung der Ausgangsgleichung des DCF. ( iterativ ) Bei der Berechnung wird der Zinssatz berechnet, mit dem die Jahresreinerträge diskontiert werden müssen, damit ihre diskontierte Summe gleich dem Kaufpreis des Objekts ist. Info:Der Diskontierungszinssatz verhält sich ähnlich wie der Liegenschaftszinssatz der Ertragswertberechnung. Trotzdem ist der Diskontierungszinssatz i.d.R. ungleich dem Liegenschaftszinssatz. 10. Discounted Cash Flow (6) Variablen Großen Einfluss bei der Verkehrswertermittlung haben: Marktmiete Bewirtschaftungskosten Diskontierungsfaktor Reinertragsfaktor bzw. Verkaufserlös Instandsetzungskosten Die Bewirtschaftungskosten und der Leerstand können aus den Daten der Objekte abgeleitet werden. Von vielen Einflüssen abhängig und daher nur sachverständig schätzbar sind: Nachhaltig erzielbare Miete Instandhaltungskosten & Instandsetzungskosten Diskontierungszinssatz & Reinertragsfaktor Eine sachgemäße Abschätzung des Diskontierungszinssatzes und des Reinertragsfaktors bestimmt über die marktgerechte Bewertung des Objekts. ( reziproker Zusammenhang )

17 SL Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien II Vergleich Ertragswertverfahren mit DCF (1) Aus der Ausgangsformel beider Verfahren lassen sich die dem Ertragswertverfahren und dem DCF zugrunde liegenden Formeln ableiten 11. Vergleich Ertragswertverfahren mit DCF (2) Beide Verfahren gehen für die Ermittlung des Barwertes bzw. des Verkehrswertes von nachhaltig erzielbaren Erträgen aus. Weicht die tatsächliche von der nachhaltig erzielbaren Miete ab, so muss dies gesondert berücksichtigt werden. Mindererträge führen zu Abzügen, Mehrerträge zu Zuschlägen für die Zeit der Abweichungen. Abzinsung der Reinerträge auf den Stichtag Ertragswert:Liegenschaftszinssatz ( am Markt abgeleiteter Zinssatz, der sich anhand von einer Vielzahl von Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke errech- en lässt ) DCF:Diskontierungszinssatz ( i.d.R. ungleich dem Liegenschaftszinssatz )

18 SL Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien II Vergleich Ertragswertverfahren mit DCF (3) Vorteile DCF Vorteile: Berücksichtigung von erwarteten Veränderungen ( Mietstei- gerungen, Instandhaltungsaufwendungen, Leerstandsperioden, … ) Berücksichtigung der künftigen Marktentwicklung Berücksichtigung jeglicher Besonderheiten Ermittlung des Bodenwertes entfällt Gesamt- und Restnutzungsdauer müssen i.d.R. nicht geschätzt werden Überschaubarer Zeitraum Transparenz 11. Vergleich Ertragswertverfahren mit DCF (4) Nachteile DCF Nachteile: Unsicherheiten bei Annahmen bezüglich des Bewertungsobjekts Unsicherheiten bei Annahmen bezüglich des allgemeinen wirtschaftlichen Umfelds Unsicherheiten bei der Bestimmung des Restwerts Die Prognosen künftiger Mieterträge über einen Zeitraum von 5 Jahren ist äußerst spekulativ ( Inflation, Leerstand, Marktlage ) Fehlende Erfahrung in der Anwendung Hoher Rechenaufwand Hoher Zeitaufwand

19 SL Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien II Vergleich Ertragswertverfahren mit DCF (3) Vorteile Ertragswertverfahren Vorteile: Geringerer Rechenaufwand Geringerer Zeitaufwand Nutzung marktkonformer Daten der Gutachterausschüsse ( Liegen- schaftszinssatz, Bodenrichtwerte, Kaufpreissammlungen ) Explizite Berücksichtigung des Bodenwertes 11. Vergleich Ertragswertverfahren mit DCF (3) Nachteile DCF Nachteile: Annahme der Restnutzungsdauer erforderlich ( nur Schätzungen von erfahrenen Sachverständigen möglich ) Keine Berücksichtigung der künftigen Mietentwicklung ( i.d.R. ) Erheblicher Mehraufwand bei der Berücksichtigung von künftigen Mieteinnahmen, Instandsetzungskosten oder der Bewirtschaftungskosten )

20 SL Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien II Residualwertverfahren (1) Das Residualwertverfahren, eine Kombination aus Sach- und Ertrags- wertverfahren, wird v.a. im Ausland zur Ermittlung eines tragbaren Preises für unbebaute und bebaute Grundstücke verwendet. Das Verfahren zielt darauf ab, den Preis zu ermitteln, den ein Investor im Hinblick auf: Eine angemessene Rendite Einen erzielbaren Verkaufserlös tragen kann Zur Ermittlung wird eine fiktive Bebauung des Grundstücks oder ein Umbau der vorhandenen Gebäude einschließlich der dafür aufzubringenden Investitionskosten und eines angemessenen Unternehmergewinns, angenommen. Die bei der Berechnung getroffenen Annahmen müssen den Marktmechanismen des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs ent- sprechen. 12. Residualwertverfahren (2)

21 SL Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien II Residualwertverfahren (3) Hauptsächliche Anwendung: Zur Ermittlung des höchsten durch einen Investor tragbaren Ankaufspreises bei Grunderwerb Zur Ermittlung der Rentabilität der Bebauung eines Grundstückes, welches sich bereits im Besitz des Investors befindet ( Grundstückswert muss im Verfahren berücksichtigt werden ) Zur Ermittlung der höchsten noch tragfähigen Baukosten, wenn sich das Grundstück bereits im besitz des Investors befindet und die wirtschaftliche Verwertungsfähigkeit des Grundstückes nach der Bebauung bekannt ist Wertermittlung von „warteständigem“ Bauland ( z.B. Bauerwartungsland ) 12. Residualwertverfahren (4) Nachteile: Konstruierter Bodenwert ( Höhe ist nur mittels unsicher zu kalkulierender Faktoren zu ermitteln ) Fehlerfortpflanzungen durch getroffene Annahmen Fiktive Annahme von Kosten Keine Marktanpassungen ( nicht einfach auf das Verfahren übertragbar ) Vorteile: Berücksichtigung individueller Eigenschaften des Objekts Berücksichtigung rechtlicher und tatsächlicher Gegebenheiten ( Baubeschränkungen, Umweltauflagen, … ) Achtung:Es ist darauf zu achten, dass der errechnete Wert und der als Ausgangswert herangezogene Vergleichswert nicht in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen.

22 SL Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien II Residualwertverfahren (5) Projektaufwendungen: Kosten für die Grundstücksaufbereitung Kosten der Erschließung Baukosten und Baunebenkosten sowie Bauherrenaufgaben Honorar des Projektmanagements Kosten für Marketing und PR Kosten für Vermietung und Makler 13. Ertragswertorientierte Pachtwertmethode – EOP Für Gaststätten, Hotels, Kur- und Erholungsheime, Feriendörfer u.ä. kann auf herkömmliche Weise kein gesicherter Ertragswert ermittelt werden. ( Die ortsübliche Miete kann nicht ermittelt werden ) Da sich Investoren von wirtschaftlichen Überlegungen leiten lassen, ist aber gerade bei solchen Objekten die Ertragswertberechnung zur Verkehrswertermittlung von ausschlaggebender Bedeutung. Info: Laut einem BGH Urteil ist die EOP Methode für die Bewertung von Gaststättenpachten als ungeeignet. Das Urteil enthält jedoch keine Aussage über den Ausschluss der Anwendung der EOP Methode.

23 SL Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien II EOP Gastgewerbe (1) Ermittlung des Pachtwerts Die gesetzlichen Grundlagen für einen Pachtvertrag sind in §§ 581 bis 597 BGB geregelt. Wesentlicher Inhalt der Bestimmungen ist die Feststellung, dass die Regeln der Miete für Pachtverträge grundsätzlich Anwendung finden. Ein Pachtvertrag ist auch immer ein Mietvertrag. Festpacht:Die Pacht kann auf einen festen Betrag pro m² gepachteter Fläche abgestellt werden, oder sie wird direkt als € Betrag vereinbart. Da hier kein Bezug zur wirtschaftlichen Tragfähigkeit besteht, sollten Festpachtverträge mit einer Möglichkeit zur Nachbesserung versehen werden. Umsatzpacht:Der Pachtzins errechnet sich als Prozentsatz vom pachtpflichtigem Umsatz ( genaue Definition des pachtpflichtigen Umsatzes erforderlich ) 14. EOP Gastgewerbe (2) Allgemeine Kriterien Der zu erwartende Umsatz wird üblicherweise über den Kennzifferumsatz pro Stuhl bzw. Kennzifferumsatz pro Bett hochgerechnet. Der KU pro Stuhl bezieht sich entweder auf die Tagesumsätze oder auf die Jahresumsätze ( jeweils ohne MwSt ) Der KU pro Bett bezieht sich i.d.R. auf den Jahresumsatz ohne MwSt Ein grundsätzlicher Vergleich mit neutralen Durchschnittswerten ist empfehlenswert. Annahmen für Pachtfindungen, die davon stark abweichen, sind stets zu begründen. Zusätzliche Umsätze werden meist pauschal oder in Prozenten zu den Haupteinnahmen geschätzt.

24 SL Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien II EOP Gastgewerbe (3) Allgemeine Kriterien Die Höhe der Einnahmen wird durch die Kriterien: Standort Größe Betriebszeit Qualifikation des Pächters bestimmt Der tragbare Pachtzins in Prozent vom Umsatz hängt primär von der Betriebsart / dem Umsatzbereich ab. Die marktüblichen Pachtzinssätze in Prozenten liegen zwischen wenigen Prozentpunkten bis zu 23 Prozentpunkten. 14. EOP Gastgewerbe (4) Objektbezogene Kriterien Objektbezogene Kriterien: Erscheinungsbild Ausstattungsstandard Funktionalität Bei der Untersuchung der Kostenstruktur des zu pachtenden Betriebs sollten die Kostenarten: Wareneinsatz Personalkosten Energiekosten untersucht werden. Für die Pachtwertfindung müssen des weiteren objektbeeinflussende Kriterien wie : Instandhaltungsarbeiten Schönheitsreparaturen unterschieden werden, die durch Zu- oder Abschläge vom Pacht- zins zu berücksichtigen sind.

25 SL Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien II EOP Gastgewerbe (5) Offene vertragsbedingte Kriterien Falls in einem Pachtvertrag Vereinbarungen getroffen werden, die dem Verpächter eine Einflussnahme auf den Betrieb einräumen, so ist dies mit einem Abschlag auf den Pachtzins zu berücksichtigen. Gleiches gilt für den Fall, dass sich aus dem Pachtvertrag nichtbetriebsbedingte bzw. nicht betriebsnotwendige Energie- belastungen ergebnen. Verteilung von Steuern, Versicherungen, etc: Verpächter Gewerbesteuer Gebäudeversicherung Gebäudehaftpflichtversicherung Pächter Alle anderen Abgaben 14. EOP Gastgewerbe (6) Offene vertragsbedingte Kriterien Der Verpächter hat gemäß § 536 BGB das Objekt auf seine Kosten instand zu halten. Da diese Verpflichtung meist an den Pächter weitergereicht wird, sollten im Pachtvertrag Vereinbarungen für die vom Pächter bzw. vom Verpächter zu tragenden Arbeiten getroffen werden. Es besteht hier u.a. die Möglichkeit einen Maximalbetrag für Instandhaltungsarbeiten pro Jahr anzugeben, der vom Pächter zu tragen ist.

26 SL Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien II EOP Gastgewerbe (1) Verdeckte vertragsbedingte Kriterien Verdeckte vertragsbedingte Kriterien werden üblicherweise durch Zu- oder Abschläge vom Pachtzins ausgeglichen. Beispiele für verdeckte vertragsbedingte Kriterien: Lieferverträge:Bei dem Eintritt in bestehende Liefer- verträge hat der Pächter nicht die Möglichkeit, eigene Konditionen auszu- handeln. ( gleiches gilt für Mindest- abnahmemengen ) Automatenverträge:Muss der Pächter in einen bestehenden Automatenvertrag eintreten, so mindert sich die Pacht um die Provisions- einnahmen Ablösesummen:Einmalige Zahlungen für übernommene Waren oder Inventar bei Neuverpacht- ung. ( Berücksichtigung erhöhter Ablöse- summen ) 15. EOP Gastgewerbe (2) Verdeckte vertragsbedingte Kriterien Bauliche Veränd.:Die Investitionen für notwendige und evtl. bis zum Ende des Pachtvertrags zu tätigen- de Investitionen sind abzuschätzen und gleichmäßig auf die Pachtzeit zu verteilen. Rückgaben:I.d.R. hat der Pächter das Objekt mit Sorg- falt zu behandeln und bei Pachtende unter Berücksichtigung einer ordnungsgemäßen Abnutzung zurückzugeben. Abweichende Vereinbarungen können zu erheblichen Investitionen bei Ablauf der Pachtzeit führen. Arbeitsverhältnisse:Gemäß § 613a BGB muss der Nachpächter alle Arbeitnehmer des Vorgängers über- nehmen, sofern diese es verlangen. ( Über- nahme zu den gleichen Konditionen des alten Arbeitsvertrags )

27 SL Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien II EOP Gastgewerbe (3) Verdeckte vertragsbedingte Kriterien Kautionsvereinbar.:Als Sicherheit ist eine Kaution i.H.v. zwei bis drei Monatspachten üblich. Vertragslaufzeit:Vertragslaufzeiten von mind. 5 Jahren sind usus. ( Startkosten und Anlauf- verluste müssen kalkulatorisch verteilt werden ) Vertragsverlängerung:nach Beendigung der ursprünglichen Laufzeit werden dem Pächter oft Optionen auf Verlängerung ange- boten. Solche Klauseln erhöhen den Pachtwert. Unterverpachtung:Einvereinbartes Unterverpachtungs- recht erhöht die Nutzungsmöglichkeiten für den Pächter. Ist eine Unterverpacht- ung nicht im Vertrag vorgesehen, so besteht für den Pächter kein Kündi- gungsgrund. 15. EOP Gastgewerbe (4) Verdeckte vertragsbedingte Kriterien Wertsicherung:Die Wertsicherung des Pachtpreises ist v.a. bei langen Pachtverträgen von Bedeutung, da Pachtanpassungen nur bei einer Pacht- anpassungsklausel im Vertrag vorgenom- men werden dürfen. ( Inflation !!! ) Üblicherweise wird eine Wertsicherungs- klausel vereinbart, die als genehmigt gilt, wenn: Mietentwicklung muss aneinen Preis- index gekoppelt sein Mind. 10 Jahre währende Mietdauer Mietanpassung muss in beide Rich- tungen erfolgen ( keine Begrenzungen ) Verbot überproportionaler Mietveränd- erungen i.V. zur Indexveränderung

28 SL Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien II Pachtzinssätze ( Fachliteratur ) Bei der Ermittlung des Pachtzinses sollten nicht nur vorhandene Datensammlungen genutzt, sondern auch die in der Region tätigen Brauereien und Maklerbüros interviewt werden. Die Literatur gibt Umsatzpachten mit 7% bis 10,5% des Jahresumsatzes an. ( im Mittel 8% ) Die Pachtzinssätze sollten generell nur als grobe Orientierungshilfe angesehen werden. Sie werden unterteilt in: Gesamtpacht Umsatz aus der Beherbergung Umsatz aus der Gastronomie 17. Praxis der Gaststättenbewertung Pachtverträge erfolgen nur in seltenen Fällen ( 5% ) über den Umsatz. Die Brauereien sind oftmals Hauptpächter und vermieten die Räumlichkeiten dann weiter ( i.d.R. zu €/m² ) Quadratmetermieten liegen im Allgemeinen stark unter den Geschäftsmieten und sind stark lageabhängig. ( Durchschnitt BS: 8€/m² ) Ein angemessener Pachtzins lässt sich über die Miete pro m² Nutzfläche ableiten. Dabei sollte man sich an dem unteren Bereich der Innenstadtmieten sowie an vorhandenen Gaststättenmieten orientieren.

29 SL Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien II Hotels In der Beherbergungsindustrie unterscheidet man nach Beher- bergungsart, Qualität und Kategorie. Ein Hotel ist ein Beherbergungsbetrieb mit gehobenem Ausstattungs- und Bedienungskomfort. Der Begriff Hotel ist i.d.R. erst auf Betriebe mit mind. 20 Gästezimmern mit voll ausgerüsteten Sanitärzellen anwendbar. 19. Gewinnmaximierung In einem Hotel liegt der maximale Gewinn nicht bei 100%iger Belegung, da die variablen Kosten in Form eines erhöhten Personalbedarfs bei hoher Belegung überdurchschnittlich steigen und den Mehrerlös aufzehren. Des Weiteren werden Instandhaltungsinvestitionen aufgrund der höheren Abnutzung der Einrichtung vorzeitig und in größerem Umfang notwendig. Ziel der Preisgestaltung ist es demzufolge, eine möglichst hohe Belegung zu gewährleisten, ohne dass kurzfristige Betriebskostenerhöhungen anfallen.

30 SL Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien II Preisbildung Die Preisbildung in der Hotellerie verläuft abgekoppelt vom Immobilienmarkt. Die Miete für Hotels bildet sich am überregionalen bzw. im oberen Segment am internationalen Hotelmarkt. Der an einem Standort erzielbare Übernachtungspreis wird in hohem Maße durch die wirtschaftliche Situation in den Herkunftsländern der Gäste beeinflusst. 21. Investitionsüberlegungen In der Hotelbranche wird eine Investition nicht pro nutzbarem m², sondern pro erstelltem Zimmer berechnet. Aus der Investitionssumme pro Zimmer lässt sich die Kennziffer des später zu erzielenden Zimmerpreises ableiten. Überdies spielt in den Berechnungen die Tagesmiete des belegten Zimmers eine entscheidende Rolle. Es gilt die Faustformel, dass der durchschnittliche Zimmerpreis 1/1000 der Investitionskosten pro Zimmer betragen sollte, um die Wirtschaftlichkeit zu gewährleisten. Aufschlüsselung der Baukosten: Grundstück 10% - 15% Einrichtung20% - 30% Gebäude 55% - 70% Für Restaurationsbetriebe lautet die Formel 8% -10% Pacht

31 SL Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien II Verkehrswertermittlung von Hotelbetrieben (1) Da eine Pacht pro m² Nutzfläche nicht ermittelt werden kann, ist es nicht möglich, eine herkömmliche Ertragswertberechnung durch- zuführen. Der Jahresrohertrag wird bei Hotelbetrieben über Pachtsätze vom Umsatz abgeleitet ( Gefahr der Unternehmensbewertung anstelle der Objektbewertung ) In diesem Zusammenhang sollte man bei der Berechnung von durchschnittlichen Umsätzen und Pachtsätzen ausgehen. Bilanz- kennzahlen sollten nur dann übernommen werden, wenn sie von jedem durchschnittlichen Unternehmer erzielt werden könnten. Zudem ist eine Überprüfung der Umsatzzahlen mit den Kennziffern der DEHOGA über die Umsatzentwicklung für den Beherbergungstyp vorzunehmen. Der durchschnittliche Pachtzins geht von normalen Umständen aus. 22. Verkehrswertermittlung von Hotelbetrieben (2) Die Vorgehensweise bei der Wertermittlung von Hotelbetrieben ist im Ansatz identisch mit der DCF Methode. Entscheidende Größen sind: Zukünftige Einnahmen ( Pacht ) Relativ kurze Restnutzungsdauer Der Wert eines Hotelbetriebs wird anhand des abgezinsten Barwerts bzw. Überschusse des Barwerts über die Investition ermittelt. Der Überschuss ergibt sich aus der Addition der auf den Investitions-. zeitpunkt abgezinsten zukünftigen Einnahmen. Diese Summe muss einschließlich des ebenfalls abgezinsten Restwertes über dem Investitionsvolumen liegen. Die Betrachtungsperiode einer Hotelimmobilie beträgt i.d.R. 20 Jahre.

32 SL Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien II Verkehrswertermittlung von Hotelbetrieben (3) Liegenschaftszinssatz Der Kapitalisierungszinssatz liegt im Ertragswertverfahren im Allgemeinen nicht unter 6,5% ( Durchschnitt: 7% - 8% ) Der hohe Zinssatz spiegelt das große wirtschaftliche Risiko und die Notwendigkeit häufiger Modernisierungsinvestitionen, die etwa alle 15 bis 20 Jahre anfallen, wieder. Zudem müssen sich bei einem Neubau die Ausbaukosten ( 60% - 70% der Herstellungskosten ) über den Betrachtungs- zeitraum amortisiert haben. Ursachen des hohen Zinssatzes: Kurze wirtschaftliche Lebensdauer Hohe Ausbaukosten Auf Nutzungszweck ausgerichtete Bauweise 22. Verkehrswertermittlung von Hotelbetrieben (4) Restnutzungsdauer Auslastung und Beherbergungsanteil Restnutzungsdauer Die wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Hotels ist nicht mit der technischen Standdauer zu verwechseln. Infolge der Abnutzung der Einrichtungen und des Inventars sowie sich häufig verändernder Anforderungsprofile beträgt die wirtschaftliche Nutzungsdauer i.d.R. 30 – 50 Jahre. Je höher die Anforderungen, desto kürzer ist die wirt. Nutzungsdauer. Auslastung und Beherbergungsanteil Die Auslastung und der Beherbergungsanteil für eine bestimmte Betriebsart ist der Fachliteratur bzw. den aktuellen Veröffentlichungen der DEHOGA zu entnehmen. Die Angaben erfolgen im Allgemeinen in Prozent.

33 SL Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien II Erbbaurecht (1) Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk sein Eigentum zu nennen. Es wird dabei nicht nur das Eigentum an einem Bauwerk, sondern auch das dingliche Recht zur Nutzung eines fremden Grundstückes gewährt. Der Grundstückseigentümer und der Eigentümer des Gebäudes sind wirtschaftlich und rechtlich getrennt. 23. Erbbaurecht (2) Historisches Entwicklung des Erbbaurechts: Das römische Recht kannte bereits ein dingliches Baurecht auf fremdem Boden Daraus entwickelte sich in D die städtische Bauleihe Staat oder Städte erwarben Boden Dieser wurde Bauherren meist unentgeltlich zur Ver- fügung gestellt ( Förderung des Wohnungsbaus ) Im 19 Jht. wurden die Baugrundstücke in Privateigentum oder in das Eigentum der Städte überführt Mit der Veröffentlichung des BGB tritt das Erbbaurecht die Nachfolge der städtischen Bauleihe an ( lückenhaft und unvollstädig ) Daher wurde 1919 die „Verordnung über das Erbbaurecht“ erlassen Ziel der Erbbaurechtsverordnung war es, v.a. sozial Schwächeren eine Alternative zum Erwerb eines Grundstückes zu bieten.

34 SL Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien II Erbbaurecht (3) Bedeutung Info:Zahl der eingetragenen Erbbaurechte in NRW am größten, in HB, HH und B am kleinsten Zahl der eingetragenen Erbbaurechte bei EFH am größten, es folgen etwa gleichauf ZFH und MFH. Eintragungen bei Geschäftshäusern sind noch relativ selten Die Bedeutung des Erbbaurechts war ursprünglich auf den Klein- wohnungsbau beschränkt. Heutzutage ist es häufig Grundlage bei der Erstellung von Eigentums- wohnungen oder bei der Errichtung gewerblicher bzw. gemischt genutzter Objekte. Gesamterbbaurecht:Die Möglichkeit zu Lasten mehrerer an- einandergrenzender Grundstücke unterschied- licher Eigentümer ein Erbbaurecht zu erhalten. Wohnungserbbaurecht:Die Möglichkeit der Bestellung eines Wohnungs- oder Teilerbbaurechts Das Erbbaurecht befreit Investoren von dem Zwang Grundstücke zum Zwecke der Errichtung eines Gebäudes zu erwerben. Der Erbbauzins ist i.d.R. niedriger als der Tilgungszins für Kredite. In der Praxis erhält der Erbbauberechtigte oftmals auch ein Vorkaufsrecht 24. Definition des Erbbaurechts Rechtsgrundlage für alle Erbbaurechte ist die Erbbaurechtsverordnung in Verbindung mit §§ 1012 bis 1017 BGB sowie § 30 WEG. Das Erbbaurecht ist ein dingliches Recht an einem Grundstück, bei dem der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten das vererbliche und veräußerliche Recht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Gebäude zu besitzen, zu errichten oder zu nutzen, gewährt. Das Erbbaurecht ist i.d.R. befristet ( 99 Jahre bei Wohnnutzung, Orientierung an der Lebensdauer des Gebäudes ). Bei nachträglicher Bestellung wird die Frist auf die Restnutzungsdauer des Gebäudes abgestellt. Die Bestellung des Erbbaurechts erfolgt durch die Eintragung in das Grundbuch. Es wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt. Das Erb- baurecht kann wie ein Grundstück mit Hypotheken oder anderen Rechten ( z.B. Wohnungsrecht ) belastet werden.

35 SL Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien II Erbbaugrundbuch (1) Das Erbbaugrundbuch ist für das Erbbaurecht das Grundbuch im Sinne des BGB. Neben der Anfertigung eines besonderen Blatts für das Erbbaurecht, wird selbiges als Belastung in der 2. Abteilung des Grundbuchs an erster Stelle ( ansonsten nichtig !!! ) eingetragen. Im Bestandsverzeichnis sind einzutragen: Die Bezeichnung Erbbaurecht Das belastete Grundstück unter Angabe der Buchungsstelle Die Dauer des Erbbaurechts Die Grundstückseigentümer sowie mögliche Vereinbarungen über Veräußerungs- und Belastungsbeschränkungen 25. Erbbaugrundbuch (2) Weitere Rechten und Pflichten, die eingetragen werden können: Vorkaufsrecht ( gilt auch bei Konkurs des Grundstückseigen- tümers ( GE ) oder dem Erwerber in der Zwangsversteigerung ) Vereinbarungen über die Verpflichtung das Erbbaurecht unter bestimmten Bedingungen an den Grundstückseigentümer zu übertragen ( Heimfall ) Vereinbarungen über die Errichtung, Instandhaltung und Ver- wendung Vereinbarungen, wer öffentliche und privatrechtliche Lasten zu tragen hat Ein Erbbaurecht kann entgeltlich oder unentgeltlich bestellt werden, wobei Geld einmalig oder in Form von wiederkehrenden Leistungen erbracht werden kann ( Erbbauzins ) Der Erbbauzins wird als subjektiv dingliche Belastung des Erbbaurechts für den Grundstückseigentümer eingetragen. Vereinbarungen zum Erb- bauzins sind jederzeit inhaltlich abänderbar.

36 SL Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien II Heimfall (1) Die Bedingungen für den Heimfall des Erbbaurechts an den Grund- stückseigentümer ( GE ) können im Erbbaurechtsvertrag vereinbart werden. ( schuldrechtlicher Anspruch ) Grundlegende Bedingung für den Heimfall ist eine entsprechende Einigung und der Eintrag in das Erbbaugrundbuch. Gründe für den Heimfall: Über das Vermögen des Erbbauberechtigten wird das Konkursverfahren eröffnet Der Erbbauberechtigte verstößt gegen Verpflichtungen, die sich aus dem Erbbauvertrag ergeben Das Heimfallrecht wird durch eine formlose Willenserklärung gegenüber dem Erbbauberechtigten ausgeübt. Wird das Heimfallrecht beansprucht, so ist dem Erbbauberechtigten eine angemessene Vergütung zu zahlen ( mind. 2/3 des gemeinen Werts des Erbbaurechts zur Zeit der Übertragung ) 26. Heimfall (2) Zur Ermittlung einer angemessenen Entschädigung bietet sich das Ertragswertverfahren an. Minderung der Entschädigung bei: Belastungen, die vom Grundstückseigentümer übernommen wurden Andere Belastungen des Erbbaurechts, die den Wert des Gebäudes bzw. dessen Ertragsfähigkeit mindern Nutzung des Gebäudes erst nach Um- oder Ausbau möglich Der Vergütungsanspruch wirkt schuldrechtlich, ist nicht eintragungs- pflichtig und verjährt nach 30 Jahren Beim Heimfall des Erbbaurechts bleiben Hypotheken, Grund- und Rentenschulden bestehen, soweit sie nicht dem Erbbauberechtigten selbst zustehen. Andere auf dem Erbbaurecht lastende Rechte erlöschen.

37 SL Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien II Übertragung des Erbbaurechts Zur wirksamen Übertragung des Erbbaurechts bedarf es einer Einigung der beiden Vertragsparteien sowie der entsprechenden Eintragung in das Erbbaugrundbuch. Die Eintragung erfolgt in der Praxis Zwecks Nachweis gegenüber dem Grundbuchamt in Form eines notariellen Vertrags. ( Eintragung ist eigentlich an keine Form gebunden ) Der Erwerb des Zubehörs des Erbbaurechts richtet sich nach §926 BGB Bei der Übertragung ist weder eine aufschiebende noch eine auflösende Bedingung zulässig. Die Aufnahme einer solchen Bindung macht die Einigung unwirksam. Zeitbestimmungen bei der Übertragung sind ebenfalls unzulässig. Der Übergang des Erbbaurechts kraft Gesetzes ist möglich ( z.B. Erbfolge, Zwangsversteigerung ). Eine Bestellung des Erbbaurechts auf die Dauer des Lebens des Erbbauberechtigten ist unzulässig. 28. Beendigung des Erbbaurechts (1) Das Erbbaurecht kann durch Vereinbarung aufgehoben werden: Der Erbbauberechtigte kann gegenüber dem Grundbuchamt seinen Verzicht erklären ( Einwilligung des GE erforderlich ) Durch ein Rechtsgeschäft mittels Erklärung und Eintragung ( Einwilligung des GE und Dritter bei evtl. Belastungen des Erbbaurechts ) Einmal erteilte Zustimmungen gegenüber dem Grundbuchamt oder dem Erbbauberechtigten sind unwiderruflich. Keine Aufhebungsgründe sind: Beendigung des Arbeitsverhältnisses bei Werkswohnungen Untergang des Bauwerks Zwangsversteigerung des Grundstücks Vereinigung von Grundstückseigentum und Erbbaurecht in einer Person

38 SL Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien II Beendigung des Erbbaurechts (2) Erlischt das Erbbaurecht durch Zeitablauf, so hat der GE dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das Bauwerk zu leisten. Im Erbbauvertrag können dabei Vereinbarungen über die Höhe der Entschädigungen, die Art der Zahlung sowie deren Ausschluss getroffen werden. Ist das Erbbaurecht zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bev.kreise bestellt ( !!! ), so muss die Entschädigung mind. 2/3 des gemeinen Werts betragen. Der GE kann die Zahlung der Entschädigung durch eine vorzeitige Verlängerung des Erbbaurechts über die Restnutzungsdauer des Gebäudes abwenden. Der Anspruch auf Entschädigung erlischt, falls der Erbbauberechtigte der Verlängerung nicht zustimmt. Vor Eintritt der Fälligkeit kann der Entschädigungsanspruch nicht abgetreten werden. 29. Erbbaurechtsverträge (1) Grundlagen siehe Definition des Erbbaurechts ( 24. ). Erbbaurechts- verträge bedürfen einer notariellen Beurkundung. Das Erbbaurecht ist rechtlich gesehen die Belastung eines Grund- stücks mit einem beschränktem dinglichen Recht Das Erbbaurecht kann auf einen für das Bauwerk nichterforderlichen Teil des Grundstücks erstreckt werden, sofern das Bauwerk die wirtschaftliche Hauptsache bleibt. Eine Beschränkung des Erbbaurechts auf einen Teil eines Gebäudes ( insbesondere auf ein Stockwerk ), ist unzulässig. Das Erbbaurecht kann nicht durch auflösende Bedingungen beschränkt werden. ( Nichtigkeit ) Die Vorschriften in der Erbbaurechtsverordnung erhalten keine vollständige Aufzählung der Vereinbarungen, die zwischen den Vertragsparteien geregelt werden können.

39 SL Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien II Erbbaurechtsverträge (2) Eine rechtliche Bindung wird nur durch die in der Erbbauverordnung festgehaltenen zulässigen Vereinbarungen, die im Erbbaugrundbuch eingetragen werden sollten, gewährleistet. Darüber hinausgehende Vereinbarungen wirken nur schuldrechtlich. Beispiele für solche Vereinbarungen sind: Vereinbarungen über die Errichtung, Instandhaltung und Verwendung des Bauwerks Festlegung einer Frist zur Bebauung Bestimmung von Zahl und Größe der Wohneinheiten und Häuser Pflicht zur Unterhaltung Verbot eigenmächtiger Änderungen und des Abbruchs Verpflichtung, an Wohnungssuchende mit geringem Ein- kommen zu vermieten 30. Erbbauzins (1) Der Erbbauzins ist als Entgelt einer wiederkehrenden Leistung, die nach Zeit und Höhe für die gesamte Erbbauzeit im Voraus bestimmt werden muss, definiert. Vereinbarungen über die Höhe des Erbbauzinses unterliegen der freien Parteiengestaltung. Es können Geld- oder Sachleistungen jeder Art vereinbart werden. Der Erbbauzins kann sich ebenso an der Wirtschaftlichkeit des Erbbau- rechts ausrichten. ( Koppelung an die Miete ) Änderungen des Erbbauzinses sind nur zulässig, soweit diese unter der Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls nicht unbillig ist. Der Zins von Erbbaurechten darf frühestens drei Jahre nach Vertragsabschluss erhöht werden.

40 SL Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien II Erbbauzins (2) Ohne Anpassungsklausel Bei Altverträgen kann bei einer Äquivalenzstörung eine Anpas- sung des Erbbauzinses nur nach den Grundsätzen des Weg- falls der Geschäftsgrundlage erfolgen. Als Grundlage der Anpassung wird der Mittelwert aus der Steigerung der Lebenshaltungskosten sowie der Arbeitnehmer- einkommen zugrunde gelegt. Die Grenze einer noch angemessenen Gegenleistung für das Erbbaurecht liegt bei einem 60%igen Kaufkraftschwund des für das Erbbaurecht zu zahlenden Entegeldes. Mit Anpassungsklausel Man unterscheidet hierbei zwischen genehmigungspflichtigen bzw. genehmigungsfreien Wertsicherungsklauseln. Der Erbbauzins bei Vertragsabschluss bewegt sich i.d.R in einer Spanne von 4% ( Wohnen ) bis 6% (Gewerbe ). Die Erschließungskosten sind i.A. vom Erbbauberechtigten zu zahlen. 30. Erbbauzins (3) Gleitklausel Gleitklauseln müssen vom Bundesamt für Wirtschaft genehmigt werden. Für Erbbaurechtsverträge an Wohngrundstücken muss immer eine Gleitklausel vereinbart werden. Als Anpassungsmaßstab überwiegt der Preisindex für die Lebenshaltungskosten eines 4-Personen Haushalts mit mittlerem Einkommen. zur Ermittlung des Preisanstiegs orientiert man sich üblicher- weise an dem Index des Statistischen Bundesamtes. Der Anpassungszeitraum beträgt mind. 3 Jahre, wobei ein Zeit- raum von 3 bis 5 Jahren oder eine Anpassung bei ent- sprechender Steigung des Indizes ( 5% bzw. 10 % ) usus ist.

41 SL Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien II Erbbauzins (4) Spannungsklausel Spannungsklauseln unterliegen nicht der Genehmigungspflicht Da man sich auf die an de Änderung der Grundstücks- wertverhältnisse orientiert, sind die Steigerungen i.d.R. höher als bei einer Anpassung an die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse. Die Anwendung der Spannungsklausel bei Wohngrundstücken ist unzulässig. Sie wird lediglich im Bereich der gewerblichen Nutzung angewandt ( auch selten ) 31. Wertermittlungsaufgaben im Rahmen des Erbbaurechts Zu den regelmäßigen WE-Aufgaben des sachverständigen gehören: Ermittlung eines angemessenen Erbbauzinses bei bestehenden Verträgen Ermittlung des Bodenwerts, falls der Erbbauberechtigte das Grundstück erwerben will Ermittlung des Verkehrswerts von Erbbaurechten Ermittlung des Verkehrswerts des belasteten Grundstücks Ermittlung des Bodenwertanteils des GE und des Gebäudewerts sowie des Bodenwertanteils des Erbbaube- rechtigten ( v.a bei Zwangsversteigerungen ) Ermittlung der gebäudewerte des Erbbauberechtigten bei Ablauf des Erbbauvertrags Ermittlung der Entschädigung des Erbbauberechtigten beim Heimfall

42 SL Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien II Ermittlung des Bodenwerts, wenn der Erbbauberechtigte das Grundstück erwerben möchte (1) Die GIF stuft die Preisfindung beim Verkauf des belasteten Grund- stücks an den Erbbauberechtigten als Sonderfall ein. Dieser Preis ist kein Verkehrswert, da ein Geschäftsverkehr mit ungewöhnlichen Umständen vorliegt. Es handelt sich um einen eingeschränkten Markt mit nur einem Käufer, der aber ein herausragendes Interesse hat. Bei der Preisfindung wird i.d.R. eine faire Aufteilung des Bodenwert- anteils des Erbbaurechts berücksichtigt. 32. Ermittlung des Bodenwerts, wenn der Erbbauberechtigte das Grundstück erwerben möchte (2) Verfahren von Lehmann/Meyer Der Bodenwert des GE hängt von der Höhe des Erbbauzinses am Wertermittlungsstichtag ab. ( €/m² ) Bei der Berechnung wird dann das Verhältnis des Erbbauzinses zum Verkehrswert eines vergleichbaren, unbe- lasteten Grundstücks betrachtet. Das Verhältnis entspricht der Rendite. Im Anschluss daran kann der Erbbaurechtsfaktor aus einer Tabelle abgelesen werden. Der Bodenwertanteil des GE berechnet sich, indem man den Erbbaurechtsfaktor mit dem Bodenrichtwert ( ebp ) multipliziert und mit der Grundstücksfläche verrechnet.

43 SL Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien II Ermittlung des Bodenwerts, wenn der Erbbauberechtigte das Grundstück erwerben möchte (3) Finanzmathematisches Verfahren Alternativ zur Ermittlung nach Lehmann/Meyer kann auch ein finanzmathematisches Verfahren verwendet werden. Die Grundidee ist dabei, dass die Differenz des angemessenen Erbbauzinses bei Neuverträgen zum tatsächlichen Erbbauzins dem Erbbauberechtigten zusteht. Die Differenz beider Erbbauzinssätze wird im Anschluss mit einem Wertfaktor multipliziert. 32. Ermittlung des Bodenwerts, wenn der Erbbauberechtigte das Grundstück erwerben möchte (4) Kritik an den Verfahren Das Verfahren von Lehmann basiert auf Untersuchungen, die 1960 bis 1970 an EFH-Grundstücken durchgeführt wurden. ( Bestätigung der Ergebnisse durch Untersuchung von Meyer ) Nichtsdestotrotz wirt das Verfahren von Lehmann/meyer in der Praxis oft angewandt. Die Probleme der finanzmathematischen Methode liegen in der Komplexität des Verfahrens und der freien Schätzung des Wertfaktors begründet.

44 SL Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien II Ermittlung des Verkehrswerts von Erbbaurechten (1) Anwendbar sind : Vergleichswertverfahren Sachwertverfahren Ertragswertverfahren 33. Ermittlung des Verkehrswerts von Erbbaurechten (2) Vergleichswertverfahren Das Verfahren setzt voraus, dass eine ausreichende Zahl vergleichbarer, mit Erbbaurechten belasteter Kauffälle vorliegt. Dies führt dann zu abgesicherten Verkehrswerten. Ausreichende Vergleichsdaten gibt es v.a. für EFH und Reihenhausgrundstücke.

45 SL Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien II Ermittlung des Verkehrswerts von Erbbaurechten (3) Ertragswertverfahren Die angelsächsische Variante leitet den Wert direkt aus dem Reinertrag ab. Bei der deutschen Variante wird bei der Wertermittlung hinsichtlich Bodenwertanteil (bleibt auf Dauer erhalten) und Gebäudewertanteil (unterliegt der Abnutzung) differenziert. Die Nutzung des Erbbaugrundstücks ist ebenfalls nur befristet. Nach Ablauf des Erbbaurechtsvertrags gehen Grund und Boden entschädigungslos in das Eigentum des GE über. Altmeppen:Berücksichtigung eines Abschreibungsfaktors bei der Ermittlung des Bodenwerts. Einheit- liche Betrachtung im Sinne der angel- sächsischen Variante ist sinnvoll. 33. Ermittlung des Verkehrswerts von Erbbaurechten (4) Ertragswertverfahren Die tatsächlich zu zahlenden Erbbauzinsen sind den Bewir schaftungskosten hinzuzurechnen. Sie mindern den Reinertrag. Der eingeschränkte Markt bei Erbbaurechtsverträgen kann nur durch eine Korrektur des Liegenschaftszinssatzes erfasst werden. Altmeppen:Eine Erhöhung der ortsüblichen Liegenschafts- zinssätze um 0,5% ist angemessen. Er- höhungen sind zu begründen. Die WertV empfiehlt den vollen Bodenwert abzuzinsen und den nach dem finanzmathematischen Verfahren ermittelten Wert- anteil des Erbbauberechtigten dem Gebäudereinertrag hinzu- zurechnen. Die GIF empfiehlt den vollen Bodenwert abzuzinsen und den diskontierten Differenzbetrag ohne Anwendung der Wertfaktoren zum Gebäudereinertrag hinzuzurechnen.

46 SL Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien II Ermittlung des Verkehrswerts von Erbbaurechten (5) Sachwertverfahren Im Sachwertverfahren wird der Bodenwert dem Gebäude- zeitwert hinzugerechnet. Der Bodenwertanteil des Erbbauberechtigten ist ein eigen- ständiger wert, der nur mittels finanzmathematischer Methoden sachgerecht ermittelt werden kann. Zur Bestimmung des Verkehrswerts sind Marktanpassungs- faktoren zu berücksichtigen, die von den Gutachteraus- schüssen zur Verfügung gestellt werden. Da sich die eigentlichen Daten vornehmlich auf Eigentumsgrundstücke beziehen, sind die Marktanpassungs- faktoren vom Sachveratändigen zu schätzen. Besonderheiten im Vertrag sind wertmindernd oder wert- steigernd zu berücksichtigen. 34. Ermittlung des Verkehrswerts, wenn Erbbauberechtigter und GE identisch sind Bei Ankauf eines Grundstückes durch den Erbbauberechtigten werden die Grundbuchblätter nicht von Amts wegen zusammengelegt, da sie insbesondere in der 3.Abteilung unterschiedlich belastet sein können. Bei Zwangsversteigerungen sind dann zwei selbstständige Grundbücher zu bewerten. Die Summe der beiden Werte kann nicht über dem Wert des unbelasteten Grundstücks liegen. Er sollte daher als erstes ermittelt werden.

47 SL Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien II Vergabe von Erbbaurechten an bebauten Grundstücken Variante 1 Der Erbbauzins wird nur an den Wert des Grund und Bodens gekoppelt und das Gebäude vom Erbbauberechtigten erworben. Ausnahmefall: Wert des Gesamtgrundstückes bildet Grundlage bei der Ableitung des Erbbauzinses Variante 2 Der Erbbauzins kann hier nur unter Kenntnis der Gebäude- substanz ermittelt werden. Sollten die vorhandenen Gebäude einen erheblichen Wert besitzen und der Ausgleich diese wert über den Erbbauzinserfolgen, befindet man sich in einer Konstellation, die mit Leasingverträgen vergleichbar ist 36. Ermittlung der Gebäudewerte des Erbbauberechtigten bei Ablauf des Erbbaurechtsvertrags Erlischt der Erbbauvertrag durch Zeitablauf, so hat der GE dem Erbbau- berechtigten eine Entschädigung für das Bauwerk zu leisten. Vereinbarungen über die Höhe der Entschädigung und die Art ihrer Zahlung sowie über ihren Ausschluss können im Erbbaurechtsvertrag geschlossen werden. Ist das Erbbaurecht zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bev.kreise bestimmt, so muss die Entschädigung mind. 2/3 des gemeinen Werts betragen. Der GE kann die Zahlung der Entschädigung durch eine vorzeitige Verlängerung des Erbbaurechts über die Restnutzungsdauer des Gebäudes abwenden. Der Anspruch auf Entschädigung erlischt, falls der Erbbauberechtigte der Verlängerung nicht zustimmt.

48 SL Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien II Ermittlung der Entschädigung des Erbbauberechtigten beim Heimfall Das Heimfallrecht stellt einen Anspruch des GE gegen den Erbbau- berechtigten dar, beim Eintritt bestimmter Voraussetzungen das Erbbaurecht auf den GE zu übertragen. Der Ge hat in diesem Fall eine angemessene Vergütung für das Erbbaurecht zu gewähren. Im Erbbaurechtsvertrag können Vereinbarungen über die Höhe der Vergütung, die Art ihrer Zahlung sowie ihrer Ausschließung getroffen werden. Die Höhe der Vergütung richtet sich nach dem wert des Bauwerks, sondern nach dem gemeinen Wert ( Verkehrswert ). Bei Erbbaurechtsverträgen zur Befriedigung des Wohnbedürfnisse minderbemittelter Bev.kreise muss die Entschädigung mind. 2/3 des gemeinen werte betragen.


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