Bau- und Immobilienwirtschaft Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft Teil 1: Liegenschaftsbewertung WS 2006/2007

Dipl.Ing. Dr. Walter Lunzer Ao.Univ.-Prof. Dr. Wolfgang Blaas Vorlesung 267.052 1 Stunde WS 2006/2007 Dipl.Ing. Dr. Walter Lunzer Ao.Univ.-Prof. Dr. Wolfgang Blaas Fachbereich Finanzwissenschaft und Infrastrukturpolitik (IFIP) Department für Raumentwicklung, Infrastruktur- und Umweltplanung Technische Universität Wien (TU) Karlsgasse 11, A-1040 Wien Tel.: +43-1-58801-26723 wolfgang.blaas@tuwien.ac.at www.ifip.tuwien.ac.at Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas

Teil 1: Liegenschaftsbewertung Ziel der Liegenschaftsbewertung: die Ermittlung des Verkehrswertes einer (unbebauten oder bebauten) Liegenschaft (= des Marktwertes). Bei der Ermittlung des Verkehrswertes ist von der Annahme auszugehen, daß jener Preis gefunden werden soll, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer freien Veräußerung üblicherweise für die betrachtete Liegenschaft erzielbar wäre, und zwar unter Ausschaltung ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse. Ungewöhnliche Verhältnisse: Umstände, mit denen bei einer Transaktion im allgemeinen nicht zu rechnen ist (z.B. Erwerb im Zwangsversteigerungsverfahren oder aus einer Konkursmasse) Persönliche Verhältnisse: z.B. Transaktionen innerhalb einer Familie Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas

Methoden der Verkehrswertermittlung: 1. Ertragswertmethode 2. Vergleichswertmethode 3. Sachwertmethode Siehe dazu auch: ÖNORM B 1802 Der Verkehrswert einer Liegenschaft ist jedoch nicht mit dem Ergebnis eines dieser Verfahren gleichzusetzen, sondern aus dem Ergebnis des angewendeten Verfahrens unter Berücksichtigung der aktuellen Situation auf dem Grundstücks (Liegenschafts-) Markt abzuleiten (Ausnahme: Ertragswertverfahren) Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas

Das Ertragswertverfahren wird in der Verkehrswertermittlung immer dann angewandt, wenn auch die Marktteilnehmer das zu bewertende Grundstück nach Ertragsgesichtspunkten einschätzen. Dies ist heutzutage überwiegend der Fall. Somit ist das Ertragswertverfahren zum momentan wichtigsten und am häufigsten anzuwendenden Wertermittlungsverfahren geworden. Sachwertverfahren und Vergleichswertverfahren haben eine vergleichsweise untergeordnete Bedeutung. Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas

Ertragswertverfahren In diesem Falle wird der Wert der Liegenschaft so bestimmt, daß die zukünftigen geschätzten Reinerträge der Liegenschaft die Grundlage der Wertberechnungen darstellen. Je nachdem, ob es sich um ein bebautes oder unbebautes Grundstück handelt, ist der Wert der gesamten Liegenschaft (Boden plus Gebäude) oder nur der Wert des Bodens zu ermitteln. In beiden Fällen geht man aber vom Reinertrag der Liegenschaft aus, der im einen Fall auf der Grundlage des bestehenden Gebäudes, im anderen Fall auf der Grundlage eines fiktiven zu errichtenden Gebäudes zu schätzen ist. Verfahrensschritte: Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas

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BW: Barwert (in der Praxis: EXCEL-Funktion BW) Für die Barwertberechnung stehen aus der Finanzmathematik (Rentenrechnung) grundsätzlich folgende zwei Formeln zur Verfügung: BW: Barwert (in der Praxis: EXCEL-Funktion BW) r: Reinertrag (=regelmäßige Rente) n: Nutzungsdauer (=Laufzeit) i: Zinssatz (q = i + 1) Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas

Bei separater Berücksichtigung des Boden- und des Gebäudeertrages (rBod bzw. rGeb) ergibt sich eine Barwertformel der folgenden Art: Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas

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Vergleichswertverfahren Im Vergleichswertverfahren wird zunächst der Vergleichspreis als Mittelwert aus Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke abgeleitet. Für die Ermittlung des Verkehrswertes bebauter Grundstücke eignet sich das Vergleichswertverfahren im allgemeinen nicht, da meist nicht genügend zeitnahe vergleichbare Transaktionen zur Verfügung stehen. Zur Erfassung geeigneter Transaktionen unbebauter Grundstücke ist es zunächst notwendig, die grundbücherlich festgehaltenen Bodentransaktionen nach entsprechenden Kaufvorgängen durchzusuchen und eine Auswahl zu treffen. Bei der Auswahl vergleichbarer Transaktionen ist zu beachten, daß Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas

eine sichere Beurteilung nur bei einer ausreichenden Zahl geeigneter Kaufpreise möglich ist. Welche Zahl als ausreichend zu betrachten ist, kann allgemeinen aber nicht beantwortet werden. Wegen der großen Streuung der Kaufpreise sollten aber mindestens 10, besser aber 20 bis 30 Preisdaten herangezogen werden; oft Vergleichspreise aus der näheren oder weiteren Umgebung nicht zur Verfügung stehen. Dann können auch Vergleichspreise aus anderen Gebieten herangezogen werden, unter der Voraussetzung, daß die jeweiligen örtlichen Verhältnisse und die jeweilige Marktsituation vergleichbar sind. Diese Bedingungen werden allerdings nur selten erfüllt sein; Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas

für die Vergleichbarkeit eine Reihe von wertbeeinflussenden Faktoren relevant sind. Im folgenden sind solche Faktoren aufgelistet, die zur Bereinigung des Kaufpreises relevant sein können: Örtliche Lage: als physikalische Gegebenheit im positiven oder negativen Sinn. Lokale klimatische Lage, Lage zu den Himmelsrichtungen, Belichtung, Sonne, Wind; Verkehrslage, Wohn- Geschäftslage; Lage zur Erholungsgebieten, kulturellen oder wirtschaftlichen Zentren, Industriegebieten, etc. Bodenbeschaffenheit: Oberflächengestaltung, Bewuchs, Niveauverhältnisse (auf dem Grundstück und zur Umgebung); Untergrund, Tragfähigkeit; Grundwasserverhältnisse, Quellen, Hangwässer, Rutschgebiete, usw. Größe und Form: Frontbreite, Tiefe, Gestalt; Fahnengrundstück? Eck- Mittelparzelle Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas

4. Bodenschätze: Abbaumöglichkeiten, Baggerungen 5. Lage in Gefahrenzonen: Hochwasserbereich, Lawinengänge, Wildbäche, etc. 6. Grad der Erschließung: vgl. Treppe nach Bonczek 7. Bodenbeschaffenheit: Oberflächengestaltung, Bewuchs, Niveauverhältnisse (auf dem Grundstück und zur Umgebung); Untergrund, Tragfähigkeit; 8. Umwelteinflüsse, Immissionen: Lärm, Rauch, Staub, Gerüche, Dünste, Flugschneisen 9. Grundabtretungen, Grundeinbeziehungen, Bauplatzeigenschaft: ? 10. Verwertbarkeit, Maß der baulichen Nutzung: Flächenwidmungs- und Bebauungsplan Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas

14. Zustand der Außenanlagen: erforderliche Instandsetzungen 11. Nutzungsbeschränkungen: (auf Dauer oder zeitlich beschränkt?) Servitute (z.B. Wege- oder Weiderecht), Leitungsrechte, Wasserrechte, Reallasten, Baurecht, Bestandrechte (Miet- Pachtverträge) 12. Gesetzliche Beschränkungen der freien Verfügung: Denkmalschutz, Bauverbote (Feuerbereich der Bahn), Mieterschutz, Bausperren, Überspannungsrechte 13. Objekte (nur bei bebauten Grundstücken): Art, Alter, Ausstattung, Bau- und Erhaltungszustand, definitive und Widerrufbauten, Superädifikate, Gebäudereste, Bauaufträge 14. Zustand der Außenanlagen: erforderliche Instandsetzungen 15. Art und Verwertung der Nachbarliegenschaften. Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas

Berücksichtigung von Abweichungen Unterschiede zwischen den Vergleichsgrundstücken sind durch Zu –oder Abschläge zu berücksichtigen. Methoden: (a) Schätzungen durch Gutachter (versierte Experten) (b) Statistische Verfahren; z.B. Regressionsanalyse (Bodenwert als Funktion mehrerer Einflussgrößen) => SRF-Modell Berechnung des arithmetischen Mittels und des Verkehrswertes Nach der Berücksichtigung von Abweichungen ist aus den so ermittelten Quadratmeterpreisen der Mittelwert zu berechnen. Somit erhält man den Vergleichspreis. Dieser ist dann noch entsprechend der Marktlage anzupassen (falls erforderlich) => Verkehrswert auf der Basis des Vergleichswertverfahrens. Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas

Wert der baulichen Anlage(n) Wert der Außenanlage(n). Sachwertverfahren In Falle einer bebauten Liegenschaft und der Annahme, daß die Bebauung (das Gebäude) einen wesentlichen Wert darstellt, ist das Sachwertverfahren eine alternative Möglichkeit, den Wert einer Liegenschaft zu bestimmen. Dabei wird zunächst ein sogenannter Ausgangswert ermittelt, bestehend aus Bodenwert Wert der baulichen Anlage(n) Wert der Außenanlage(n). Alle drei Werte werden getrennt ermittelt und erst am Schluß zu einem Ausgangswert zusammengefaßt. Unter Berücksichtigung wertmindernder und wertsteigernder Faktoren erhält man dann den Sachwert der Liegenschaft. Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas

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