Werte von Immobilien Referat in drei Teilen Alfred Baumgartner Begrüssung, Dank für die Einladung (J. Gesemann) und Vorstellung Bma (Porträt Januar 2010) Auf die Einschlägige Literatur hinweisen und Schätzungshandbücher, Lehrgänge, Tabellen, usw. in Zirkulation geben. Die Bilder in der Präsentation sind Aufnahmen von der Liegenschaft die im dritten Teil „am praktischen Beispiel“ besprochen wird. Es ist vorgesehen, dass im Anschluss an das Referat Fragen diskutiert und beantwortet werden. Es wird aber ausdrücklich gebeten, aktuelle Fragen beim jeweiligen Thema zu stellen. Referat in drei Teilen Alfred Baumgartner Referat in drei Teilen Alfred Baumgartner 12. März 2010 baumgartner netzwerk

Werte von Immobilien im Allgemeinen im Speziellen an Beispielen Es ist vorgesehen, dass im Anschluss an das Referat Fragen diskutiert und beantwortet werden. Es wird aber ausdrücklich gebeten, aktuelle Fragen beim jeweiligen Thema umgehend zu stellen. 12. März 2010 baumgartner netzwerk

Werte von Immobilien im Allgemeinen Kosten (effektiv) Bauland (absolut) Baukosten, Gebühren und NK Preise (objektiv) Kosten Risiken, Provisionen und NK Wert (subjektiv) Substanz Lage / Nutzen / Erträge Markt Der Wert ist eine subjektive Aussage über Geltung und Bedeutung eines Gutes. Verkehrswert, Mietwert, Ertragswert, Realwert, Katasterwert, Versicherungswert Der Preis ist der effektiv geforderte bzw. bezahlte Geldbetrag für ein bestimmtes Gut oder eine Dienstleistung. Kaufpreis, Tauschpreis, Mietpreis, Landpreis Die Kosten sind die notwendigen Aufnahmen zur Herstellung eines Gutes. Anlagekosten, Erstellungskosten Gebäudekosten, Nebenkosten. 12. März 2010 baumgartner netzwerk

Werte von Immobilien im Allgemeinen Verkehrswert Bundesgerichtliche Umschreibung Zwischen- und Hilfswerte Landwert Realwert Mietwert Ertragswert Mischwert etc. 12. März 2010 baumgartner netzwerk

Werte von Immobilien im Allgemeinen BGE 103 IA 103 „Als Verkehrswert gilt der mittlere Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend unter normalen Verhältnissen verkauft werden.“ BGE 128 I 240 „[…] gilt als Verkehrswert der objektive Marktwert einer Liegenschaft, d.h. jener Wert, der bei einer Veräusserung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr mutmasslich zu erzielen ist.“ Schätzungsgenauigkeit +/-10% im Allgemeinen, in neueren Handbücher wird das nicht so gesehen. Heute bewerten wir die Liegenschaften und schätzen sie nicht! 12. März 2010 baumgartner netzwerk

Werte von Immobilien im Allgemeinen Keine Verkehrswerte sind: Belehnungswerte Bankenverkehrswerte Versicherungswerte Fiskalische Werte Liquidationswerte Fortführungswerte Liebhaberwerte (-preise) Die Aufzählung ist nicht vollständig. Aufgepasst der steuerliche Verkehrswert ist nicht der Steuerwert und schon gar nicht der Eigenmietwert. Zum Neuwert bzw. Zeitwert versichert? Relativ heikle Abgrenzung! 12. März 2010 baumgartner netzwerk

Werte von Immobilien im Allgemeinen Der landwirtschaftliche Ertragswert ist kein Verkehrswert! Anhang zur Verordnung über das bäuerliche Bodenrecht (VBB) vom 4. Oktober 1993 Schätzungsauftrag Obergericht 12. März 2010 baumgartner netzwerk

Werte von Immobilien im Allgemeinen Altersentwertung Wirtschaftliche (Qualität und Standard) Technische (Alterung, Abnützung und Vernachlässigung) Minderwerte (Schäden) Kapitalisierungssatz Basiszinssatz (Eigen- und Fremdkapital) Zuschläge (Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten, Rück-stellungen und Mietzinsrisiko) Korrekturen (ausserordentliche wirtschaftliche Vor- oder Nachteile) Entscheidende Faktoren die den Wert einer Liegenschaft beeinflussen. 12. März 2010 baumgartner netzwerk

Werte von Immobilien im Allgemeinen Schätzungsobjekte Land Wohnbauten Geschäfts- und Gewerbebauten Öffentliche Bauten Industrielle Bauten und Anlagen Spezialobjekte Kiesgruben, Friedhöfe, Infrastrukturbauten, etc. 12. März 2010 baumgartner netzwerk

Werte von Immobilien im Allgemeinen Schätzungsmethoden Statistische Methoden Ertragswertmethoden Sachwertmethoden Mischwertmethode Lageklassenmethode Die Aufzählung ist nicht vollständig insbesondere fehlen die dynamischen Methoden. 12. März 2010 baumgartner netzwerk

Werte von Immobilien im Speziellen 12. März 2010 baumgartner netzwerk

Werte von Immobilien im Speziellen Landwert (absolut oder relativ) Neuwert Altersentwertung Zeitwert Abbruchreife Abbruchobjekt Ertragswert DCF-Wert Statistische Werte Versicherungswerte Versicherungsdeckungen Abgrenzungen 12. März 2010 baumgartner netzwerk

Werte von Immobilien im Speziellen absoluter Landwert unüberbaut 880 m² 500.00 Fr./m² 440’000.00 Fr. überbaut abz. Abbruch- und Entsorgungskosten relativer Landwert lageabhängige Relation zum Miet-, Gebäude- oder Gesamtwert Lageklassenmethode: Standort, Nutzung, Wohnlage, Erschliessung und Marktverhältnisse 12. März 2010 baumgartner netzwerk

Werte von Immobilien im Speziellen Neuwert BKP 2 Gebäude Wohnhaus Garage Lagergebäude BKP 4 Umgebung BKP 5 Nebenkosten 12. März 2010 baumgartner netzwerk

Werte von Immobilien im Speziellen Altersentwertung (technische Entwertung) BKP 2 GLD RND WA Rohbau 1 120 85 15 Rohbau 2 60 45 Installationen 35 20 Ausbau 25 10 Altersentwertung linear 12.5% Altersentwertung Tabelle SIV 7.0% Verschiedene Methoden und Tabellen 12. März 2010 baumgartner netzwerk

Werte von Immobilien im Speziellen 12. März 2010 baumgartner netzwerk

Werte von Immobilien im Speziellen Altersentwertung bis 50% Berechnungsmethoden SIV und SVKG/SEK/SVIT Paritätische Lebensdauertabelle aber Achtung: Abbruchreife ab ca. 50% Abbruchobjekt ab ca. 75% 12. März 2010 baumgartner netzwerk

Werte von Immobilien im Speziellen Zeitwert Neuwert abzüglich Altersentwertung Relativer Landwert Wird mit der Lageklassenmethode ermittelt (vom Neuwert) Realwert Zeitwert zuzüglich relativer Landwert ergibt der Realwert zum Bewertungszeitpunkt 12. März 2010 baumgartner netzwerk

Werte von Immobilien im Speziellen 12. März 2010 baumgartner netzwerk

Werte von Immobilien im Speziellen Methode / Wert Ertragswert Barwert DCF-Wert Zeithorizont unendlich RND 10 Jahre / RND Mietertrag fest variabel Mietzinsrisiko Mietzinsanpassungen keine indexiert Kapitalkosten Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten Rückstellungen dynamisch Erneuerungen planmässig 12. März 2010 baumgartner netzwerk

Werte von Immobilien im Speziellen Hedonische Methode Summe aus den bewerteten Eigenschaftsmerkmalen! Liegenschaft, Lage und Zeitpunkt objektive und subjektive Eigenschaften bis zu 50 Variablen statistische Datenbank ETW und EFH, neu auch MFH 12. März 2010 baumgartner netzwerk

Werte von Immobilien im Speziellen Versicherungswerte AGV Einschätzung nach SIA 116 (Gebäude, Umgebung, zusätzliche Aufräumungskosten und Gebäudewasserversicherung) Neuwert / Zeitwert 35% (Altersentwertung in Absprache mit Eigentümer festlegen) http://www.ag.ch/sar/output/default.htm?/sar/output/673-353.htm 12. März 2010 baumgartner netzwerk

Werte von Immobilien im Speziellen Versicherungsdeckung GVB GVB Standard GVB Plus GVB Top GVB Plus Top http://www.gvb.ch/gvb/de/versichern/zusatzversicherung.html Abgrenzung GVZ Abgrenzungsrichtlinie Gebäude- und Fahrhabe-Versicherung http://www.gvz.ch/versicherung/Abgrenzung/tabid/310/language/de-CH/Default.aspx 12. März 2010 baumgartner netzwerk

Werte von Immobilien am fiktiven Beispiel Einfamilienhaus mit Garage Baujahr 1960 Wohnhaus mit Anbau Baujahr 2005 12. März 2010 baumgartner netzwerk

Werte von Immobilien am fiktiven Beispiel EFH mit Garage 1960 WH mit Anbau 2005 Grundstückfläche 440 m² Zone / AZ W2 / 0.4 W2 /0.4 Geschosse UG, EG, OG BGF 130 m² 160 m² AZ realisiert 0.29 0.36 Nutzfläche 115 m² 140 m² Hauptgebäude 530 m³ 750 m³ Nebengebäude 100 m³ 150 m³ 12. März 2010 baumgartner netzwerk

Werte von Immobilien am fiktiven Beispiel EFH mit Garage 1960 WH mit Anbau 2005 Hauptgebäude 500.00 Fr./m³ 700.00 Fr./m³ Nebengebäude 250.00 Fr./m³ 300.00 Fr./m³ Altersentwertung 30% 5% Umgebung 50.00 Fr./m² 100.00 Fr./m² Nebenkosten 7% Lageklasse 25% / 75% Mietwert 1‘800.00 Fr./Monat 2‘700.00 Fr./Monat Kapitalisierungssatz 5.00% 4.5% 12. März 2010 baumgartner netzwerk

Werte von Immobilien am fiktiven Beispiel EFH mit Garage 1960 WH mit Anbau 2005 Hauptgebäude 265‘000.00 525‘000.00 Nebengebäude 25‘000.00 45‘000.00 Umgebung und NK 39‘000.00 75‘000.00 Neuwert 329‘000.00 645‘000.00 Altersentwertung -99‘000.00 -35‘000.00 Zeitwert 230’000.00 610‘000.00 Relativer Landwert 110‘000.00 215‘000.00 Realwert 340’000.00 835‘000.00 12. März 2010 baumgartner netzwerk

Werte von Immobilien am fiktiven Beispiel EFH mit Garage 1960 WH mit Anbau 2005 Mietwert 21‘600.00 32‘400.00 Kapitalisierungssatz 5.00% 4.50% Ertragswert 432‘000.00 720‘000.00 4 x Realwert 340‘000.00 835‘000.00 1 x Ertragswert 720’000.00 Mischwert 358‘400.00 812‘000.00 Verkehrswert 360’000.00 810‘000.00 12. März 2010 baumgartner netzwerk

Werte von Immobilien am konkreten Beispiel Gebäudeplatz und Umgelände Wohn- und Geschäftshaus, Garage, Lagergebäude Baujahr 1994 Verkehrswertschätzung für den Verkauf Mischwertmethode Nutzungsreserve 12. März 2010 baumgartner netzwerk

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Werte von Immobilien am konkreten Beispiel Schätzungsauftrag Auftragsanalyse Besichtigung, Beurteilung, qualitative Wertung Berechnungen Erstellung Schätzungsgutachten Abgabe und Erläuterung Die Berechnungsblätter Excel-Tabelle Die Verkehrswertschätzung Word-Dokument (PDF) 12. März 2010 baumgartner netzwerk

Werte von Immobilien Besten Dank für Ihr Interesse 12. März 2010 baumgartner netzwerk