Schätzung im Kontext der Marktlage und -prognose Dr. Stefan Fahrländer

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1 Schätzung im Kontext der Marktlage und -prognose Dr. Stefan Fahrländer
SVIT Bern Immobilientage 2013, Lenk 7. November 2013 Schätzung im Kontext der Marktlage und -prognose Dr. Stefan Fahrländer

2 0 Agenda Fahrländer Partner Raumentwicklung Bewertungsidee von FPRE
Makroökonomischer Rahmen Marktlage Prognosen

3 1 Fahrländer Partner Raumentwicklung

4 1.1 Fahrländer Partner Raumentwicklung
Facts: Aktiengesellschaft mit Sitz in Zürich (gegründet 2006) 2 Partner - Stefan Fahrländer, Dr. rer. oec., Volkswirt/Ökonometriker - Dominik Matter, lic. oec. publ., Volkswirt/Ökonometriker 10 Mitarbeitende aus den Bereichen Architektur, Betriebswirtschaft, Geographie, Ingenieurwesen, Statistik, Volkswirtschaft Partner: Mitgliedschaften: Swiss Society of Economics and Statistics Swiss Real Estate Think Tank

5 1.2 Daten, Modelle und Dienstleistungen
Raumbeobachtung - Demographie / Soziodemographie - Regionalökonomie - Raumplanung - Immobilienmärkte Daten und Modelle - Nachfragersegmente (Wohnen, Büro) - Detailhandelsmodell - Immobilienumfrage - Prospektivmodell - Real Estate Scenario Cockpit RESC - Lageratings - Bewertungsmodelle (AVM, DCF) Beratung - Immobilien-Anlagestrategie - Quartier- und Arealentwicklungen - Standort- und Marktanalysen - Architekturwettbewerbe - Bauherrenbegleitung Publikationen - Metaanalyse Konjunktur - Metaanalyse Immobilien - Immobilienanlagen Schweiz - Transaktionspreisindizes - Stimmungsindizes - Immobilien-Almanach Schweiz Immobilienbewertung - Entwicklungsprojekte - Mehrwertberechnungen - Enteignungsentschädigungen - Spezialliegenschaften (z.B. Kraftwerke, Plantagen) IMBAS (Immobilien Bewertungs- und Analysesystem) - Analyse der Makrolagen - Analyse der Mikrolage - Bewertungsmodelle (AVM, DCF) - Marktmietemodelle (AVM) Forschung und Lehre - Bundesämter, Kantone - Hochschulen (ETH, Fachhochschulen, Universitäten) - Schweiz. Nationalfonds

6 2 Bewertungsidee von FPRE – umgesetzt in IMBAS

7 2.1 Grundüberlegungen zur Marktwertbestimmung
Der beste Marktwert ist der heutige Transaktionspreis von identischen Liegenschaften (analog Aktienmarkt) Der zweitbeste Marktwert ist der heutige Transaktionspreis von ähnlichen Liegenschaften (Vergleichswert) Der drittbeste Marktwert ist ein Marktwert basierend auf Annahmen und Modellrechnungen (Realwert, Ertragswert) 7

8 2.2 Immobilienbewertungsmethoden: 3 Klassen
Realwerte Vergleichswerte Ertragswerte Marktwert: Marktwert: Marktwert: Erstellungskosten ./. Altersentwertung + Landwert Transaktionspreis ähnlicher Liegenschaften Summe der Barwerte der künftigen Nettoerträge Praktikermethode (oftmals – irrtümlich – Verkehrswert genannt) Marktwert: Mischwert aus Realwert und Ertragswert 8

9 2.3 Theorie hinter den Modellklassen
Die Theorie hinter den Realwertmethoden Eine Liegenschaft besteht aus einem Haus und dem unterlegten Land. Kenne ich die Baukosten für eine vergleichbare Liegenschaft bzw. kann ich die Baukosten hinreichend gut abschätzen und kenne ich den Wert des Landes, kann ich den Marktwert der Liegenschaft berechnen. Die Theorie hinter den Ertragswertmethoden Ein Anleger ist bereit, sein Geld zu investieren, falls er einen risikogerechten Zins dafür erhält. Kenne ich den erzielbaren (Miet)ertrag sowie den risikogerechten Zinssatz, entspricht der Marktwert der Summe der Gegenwartswerte der künftigen (Miet)erträge.

10 2.4 Grundzüge der hedonischen Theorie (Vergleichswerte)
Jede Immobilie verfügt über eine Reihe von Eigenschaften (z.B. Erreichbarkeit, Aussicht, Grösse) die dem Bewohner einen Nutzen (z.B. Wohlbefinden, Zeitersparnis beim Pendeln etc.) stiften können Für diese Eigenschaften und Kombinationen von Eigenschaften bzw. für den damit verbundenen Nutzen ist ein Interessent bereit, einen Preis zu bezahlen (implizite Preise) Die Summe der Preise für die einzelnen Nutzenaspekte ergibt den Preis, den ein Interessent für die Liegenschaft zu zahlen bereit ist1 1: Falls er in der Lage ist, diesen Preis effektiv zu bezahlen. Der Interessent bezahlt also nicht die Kombination aus Beton, Stein, Holz, Glas etc., sondern seinen Gesamtnutzen Ist ein Anbieter bereit, diesen Gesamtnutzen zu diesem Preis herzustellen, kommt eine Transaktion zustande 10

11 2.5 «Philosophie» in der Umsetzung in IMBAS
Mehrere Antworten auf dieselbe Frage (2 x Hedonisch, Realwert, Ertragswert) Beides möglich: Schnellbewertung (Schuss auf Scheibe), differenzierte Bewertung Detaillierte Herleitung aller Annahmen (Nachvollziehbarkeit) Modellvorschläge, manuelles Übertragen -> Bewertungsmodelle als Unterstützung zur Eingrenzung des Marktwerts - Bewertung als System - Bewertung «für Erwachsene» -> Interpretation der Differenzen zwischen hedonischem Marktwert, Ertrags- und Realwert ist möglich und aufschlussreich

12 2.6 Unterschiedliche Bewertungstiefe
Erfassung und Schnellbewertung Vertiefung der Bewertung mit 8-10 Eingaben in 10 Minuten zum Marktwert Servitute Baurecht Primärinformationen Qualitätsindikatoren Eckwerte Renovationsbedarf Grösseninformationen Erstellungskosten Qualitäten Landwert Nachhaltiger Ertrag Kapitalisierung Beschrieb / Fotos 12

13 2.7 Hedonisches Modell von Fahrländer Partner
Objekt Grösse Makrolage Standort Nettowohnfläche (EWG) -Gebäudevolumen (EFH) -Grundstückfläche (EFH) -Zimmerzahl -Garagen/Parkierung -Aussenräume Qualitäten der Ortschaft -Qualitäten des Stadtkreises Als Benchmark dem Modell hinterlegt Marktwert Qualitative Informationen Mikrolage Baustil (Baujahr) -Zustand bzw. Renovationen -Standard -Lage im Gebäude (EWG) -Freistehend oder nicht Image -Aussicht -Besonnung -Verkehrserschliessung -Dienstleistungen 13

14 2.8 Daten EWG: 130‘000 Transaktionen, davon 22‘000 sehr aktuelle
EFH: 123‘000 Transaktionen, davon 20‘000 sehr aktuelle HNF der EWG Qualitäten der EWG Quellen: UBS, SGKB, 190 Maklerfirmen, Treuhänder, Entwickler* *: Ab Januar 2014 auch AXA, Credit Suisse, ZKB. 14

15 2.9 Methode: Grundsätzliches
Steht das Modell, geht es also um die methodische Umsetzung: Diese erfolgt meistens mittels (robuster) linearer Regression Statistische Messung der Zusammenhänge zwischen Eigenschaften und Preis (implizite Preise) Vorhersage der Marktwerte von anderen Liegenschaften (Marktwert und Bandbreite) Die hedonische Methode ist eine Vergleichswertmethode Hedonische Modelle sind bei Objekten im Wohneigentum heute (fast) Standard. 15

16 2.10 Methode: Modellierung der Makrolage
Bei hinreichender Datenlage werden die Preisniveaus der rund 5‘500 Ortschaften, Quartiere und Weiler direkt aus den Daten geschätzt In ländlichen Gebieten ist die Datenlage teilweise dünn und die Preisniveaus müssen modelliert werden Idee der Modellierung von Makrolagen Die Immobilienpreise einer Ortschaft sind ähnlich wie die Preise in den umliegenden Ortschaften (nächste Nachbarn) Die nächsten Nachbarn werden anhand der Fahrzeiten nicht anhand der Distanzen bestimmt (Fahrzeitenkoordinaten) Weitere Modellparameter: Besteuerung, Urbanisierungsgrad, «Goldküsteneffekt» 16

17 2.11 Methode: Geographische Koordinaten
17

18 2.12 Methode: Fahrzeitenbasierte Koordinaten
Quelle: Fahrländer (2007). 18

19 2.13 Methode: Statistisches Handwerk
Einfluss des Baujahrs auf den Marktwert: Empirische Messung Quelle: Fahrländer (2007). Linearer Fit Spline 19

20 2.14 Methode: Schätzgleichung
Marktwert = exp( *Makrolage *ln(NWF) – 0.31*BAUJ *BAUJ /2) Konstante Makrolage Als Benchmark dem Modell hinterlegt NWF EWG mit einer Nettowohnfläche zwischen 100 und 150m2 BAUJ, BAUJ2 Quadratische Berücksichtigung des Baujahrs Zuschlag für eine gute Mikrolage Zuschlag für einen gehobenen Standard Zuschlag für bereits erfolgte Renovationen Zuschlag für das Kaufquartal 0.122/2 Statistische Korrektur (Logarithmuskorrektur) 20

21 2.15 Gesamtkonzept Bewertungsmodelle IMBAS
Einsatz der Modelle im 3. Quartal Einsatz der Modelle im 4. Quartal Einsatz der Modelle im 1. Quartal Neuschätzung per Ende 3. Quartal Neuschätzung per Ende 4. Quartal Update -Qualitätsbericht -Erweiterungen Update -Qualitätsbericht -Erweiterungen Laufend: Schulungen, Anfragen, Feedback, Erweiterungen 21

22 2.16 Benutzung der Web-Applikation IMBAS*
Ca. 190 Firmen / 800 User  ca. 4 Logins pro Monat und User *: Ausschliesslich Entwickler, Makler, Treuhänder. Die Nutzung durch Banken erfolgt z.B. mittels WinCredit. 22

23 3 Marktlage

24 3.1 Immobilienmärkte – 3 Phasen seit 1980
Anmerkung: Dargestellt anhand der Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern mit Mietwohnungen. Quelle: Fahrländer und Matter (2011, Hrsg.: HEV Schweiz).

25 3.2 Makroökonomische Lage
BIP-Wachstum Migration (1‘000 Personen) Beschäftigung / Arbeitslosigkeit Zinsen (Obligationenrenditen) Quelle: Metaanalysen Konjunktur und Immobilien von Fahrländer Partner.

26 3.3 Wohneigentum: Steigende Preise
Quelle: Transaktionspreisindizes Fahrländer Partner.

27 3.4 Wohneigentum: Steigende Preise
Anmerkung: EWG, mittleres Segment. Quelle: Transaktionspreisindizes Fahrländer Partner.

28 3.5 Wohneigentum: Steigende Preise erwartet
Anmerkung: Preiserwartung Eigentumswohnungen Schweiz. Quelle: HEV Schweiz, Fahrländer Partner.

29 3.6 Wohneigentum: Unterschätzte Volatilität?
Anmerkung: Vergleich Erwartung und Rückblick für Preise von Eigentumswohnungen Schweiz. Quelle: HEV Schweiz, Fahrländer Partner.

30 3.7 Region Mittelland: Dynamischer als erwartet
Anmerkung: Strukturbrüche im 4. Quartal 1996 und im 2. Quartal 2012, Region Mittelland. Quelle: HEV Schweiz / FPRE.

31 3.8 Real Estate Scenario Cockpit RESC
Marktwert Marktwert 2013 Ausgewogener Marktwert 2013 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 -> Heutige «Markttemperatur» -> Erwartungen bezüglich Trend-Entwicklungen -> Erwartungen bezüglich zyklischer Entwicklungen

32 3.9 Aktuelle Marktlage Generell hoch, teilweise sehr hoch bewertete Märkte Überhitzung an den stark nachgefragten Standorten (insbes. Genfersee) Überwiegend makroökonomisch begründbar, keine Preisblase Warnungen, Regulierung und Selbstregulierung zeigen an den Hot-Spots langsam Wirkung Verlagerung der Nachfrage von den Hot-Spots an immer peripherere Standorte Mehrheitlich ausgewogene Real-, Ertrags- und hedonische Marktwerte in der Region Bern -> keine oder geringe Überhitzungszeichen in der Region Bern

33 3.10 Zyklizität der Regionen
normal-zyklische Regionen Regionen mit negativem Trend zyklisch volatile Regionen Orte mit geringem Bezug zur Realwirtschaft Quelle: Fahrländer Partner.

34 4 Prognosen

35 4.1 Prognosen? Unsicherheit und Risiken!
- Frühling 2011: Zinserhöhung durch SNB galt als sicher, offen waren Zeitpunkt und Ausmass Die Realität damals? – und Heute? - Ist die Finanzkrise vorbei? Gelingt der «Kauf von Zeit»? - Regulatorische Änderungen (z.B. BVG)? - Selbstdisziplinierung oder Disziplinierung? - Deflation oder Inflation? - Politische Risiken (z.B. Ecopop, Unternehmensbesteuerung)? -> Es lohnt sich mit Sicherheit, die Markttemperatur zu kennen und es lohnt sich mit Sicherheit, Szenarien durchzuspielen und die Effekte zu quantifizieren.

36 4.2 Kurzfristiger Ausblick Mehrfamilienhäuser
Quelle: Fahrländer Partner 2013.

37 4.3 Kurzfristiger Ausblick Büro- und Geschäftshäuser
Quelle: Fahrländer Partner 2013.

38 4.4 Zyklische Prognosen Wohneigentum
Basisszenario, Region Mittelland Quelle: Immobilien Almanach Schweiz 2013 (FPRE 2012).

39 4.5 Verschobene Korrektur
Hoch bis sehr hoch bewertete Märkte Tiefzinsen bei guter Konjunktur stimmen positiv Überhitzungsdiskussion, Regulierung und Selbstregulierung bremsen Konjunkturelle und regulatorische/politische Risiken Langfristig positiver Ausblick Quelle: FPRE. 39

40 4.6 Laufendes Monitoring notwendig...
Unentgeltliche Dienstleistung von FPRE: 40

41 Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit
Am 20. Dezember 2013 erscheint der Immobilien-Almanach Schweiz 2014 41