Immobilien-Schätzung in der Praxis

Präsentation zum Thema: "Immobilien-Schätzung in der Praxis"—  Präsentation transkript:

1 Immobilien-Schätzung in der Praxis
Heinz Stecher

2 Immobilien-Schätzung in der Praxis
Lernziele Die Studenten kennen den Unterschied zwischen Kosten, Preis und Wert die wichtigsten Begriffe in der Schätzungstheorie kennen die wichtigsten Standortwahl-Kriterien die verschiedenen Werte/Methoden und ihre Merkmale bzw. Value Drivers die verschiedenen Immobilien-Typen Die Studenten können dem Immobilien-Typ die adäquate Bewertungs-Methode zuordnen Die Studenten verstehen den Inhalt der wichtigsten Bewertungs-Methoden Immobilien-Schätzung in der Praxis Heinz Stecher

3 Immobilien-Schätzung in der Praxis
Vorgehen Theoretische Grundlagen ' - Begriffe - Schätzungstheorie Pause ' Theoretische Grundlagen ' - Schätzungstheorie Praxisbeispiele ' Erkenntnisse / Fragen / Diskussion ' Immobilien-Schätzung in der Praxis Heinz Stecher

4 Immobilien-Schätzung in der Praxis
Begriffe Kosten Aufwendungen zum Erwerb einer Landparzelle Aufwendungen zur Erstellung einer Immobilie  für den Verkehrswert-Schätzer reine Orientierung  dient Versicherungswert-Schätzer (Reproduktion)  dient der Buchhaltung (Abschreibungen etc.)  Reale Grösse Immobilien-Schätzung in der Praxis Heinz Stecher

5 Immobilien-Schätzung in der Praxis
Begriffe Preis Das volkswirtschaftliche Preisgleichgewicht liegt zwischen der Mindesterwartung des Verkäufers (i.d.R. Herstell- & Verkaufs- kosten) und des durch den Käufer dem Gut bzw. dessen zu- künftigen Nutzen beigemessenen Höchstwert (Nutzenverzicht bei Nichterwerb) Schnittpunkt Angebots- und Nachfragefunktion Bei der Transaktion des Gutes effektiv bezahlter Betrag  Reale Grösse Immobilien-Schätzung in der Praxis Heinz Stecher

6 Immobilien-Schätzung in der Praxis
Begriffe Grenzkosten/Grenznutzen  Als minimaler Erlös strebt der Verkäufer die Tilgung seiner Herstell- und Verkaufskosten an  Den Wert des Verzichts auf das Gut ist der Käufer bereit für das Gut zu bezahlen. Sobald der Käufer den Preis höher einschätzt, als den mit dem Gut erzielbaren Nutzen, tritt er als Kaufinteressent zurück. Immobilien-Schätzung in der Praxis Heinz Stecher

7 Immobilien-Schätzung in der Praxis
Begriffe Wert Subjektive Aussage über Geltung und Bedeutung eines Gutes Individuelle Einschätzung des Nutzens eines Gutes Summe des gesamten zukünftigen Nutzens, den das Gut spendet; diskontiert auf den Bewertungszeitpunkt "0" Resultat von Analysen, Beurteilungen und Wertungen  Zukunftsrente  Basis für weitere Geschäfte  Der Wert wird geschätzt ! Immobilien-Schätzung in der Praxis Heinz Stecher

8 Immobilien-Schätzung in der Praxis
Begriffe Bewertungsgrundsatz Jeder Vermögensteil bezieht seinen Wert aus der Tatsache, dass er in Zukunft genutzt werden kann – also Nutzen spendet Zeitwert des Geldes Geld hat dann den grössten Nutzen, wenn man darüber frei verfügen kann Dies, weil das Geld heute weder gegen Güter eingetauscht noch für Zins angelegt werden kann (Zinseszins!)  Je später der Geldfluss desto geringer seine Bedeutung heute Immobilien-Schätzung in der Praxis Heinz Stecher

9 Immobilien-Schätzung in der Praxis
Schätzungstheorie Was ist eine Schätzung ? Vorwegnehmende Einschätzung des Ergebnisses aus dem für ein Gut noch durchzuführenden Preis-Evaluationsprozess (Gleichgewichtspunkt Angebot & Nachfrage), unter Kenntnis und Berücksichtigung des Marktes vergleichbarer Güter mit ver- gleichbaren Attributen Wozu dient das Schätzungsgutachten ?  Grundlage für Verhandlungen  Basis für Besteuerung, Entschädigung, Ausgleichszahlung etc.  Wir Schätzer machen keine Preise !!! Immobilien-Schätzung in der Praxis Heinz Stecher

10 Immobilien-Schätzung in der Praxis
Schätzungstheorie Schätzungs -Typen Einmalige Bewertung Periodisch wiederkehrende Bewertung Einzelobjektschätzung Einzelobjektschätzung mit Positionierung im Marktumfeld Portfolio-Analyse Immobilien-Schätzung in der Praxis Heinz Stecher

11 Immobilien-Schätzung in der Praxis
Schätzungstheorie Verkehrswert Aktueller Marktwert, der durch den Preis bestimmt wird, der unter üblichen Bedingungen (ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse) in angemessenem Veräusserungs- zeitraum, bei freiem Spiel von Angebot & Nachfrage erzielbar ist.  Markt (Angebot & Nachfrage) !  Übliche Bedingungen !  Keine persönlichen Verhältnisse !  Angemessener Zeitraum ! Immobilien-Schätzung in der Praxis Heinz Stecher

12 Immobilien-Schätzung in der Praxis
Schätzungstheorie Realwert Vergleichswert Landwert (absolut/relativ) Ertragswert (klassisch) Werte Liquidationswert Discounted Cash Flow Wert (DCF) Fortführungswert Barwert Liebhaberwert Praktikerwert (Mischwert) Verkehrswert Immobilien-Schätzung in der Praxis Heinz Stecher

13 Immobilien-Schätzung in der Praxis
Schätzungstheorie Landwert absolut absolut Bauland-Reserve relativ Optimale Bebauung Mehr-Umschwung Immobilien-Schätzung in der Praxis Heinz Stecher

14 Immobilien-Schätzung in der Praxis
Schätzungstheorie Landwert  Preis-Vergleiche (Abklärungen)  Lageklassenmethode Landwert steht im Verhältnis zum Neuwert (BKP 2,4,5)  Rückwärtsrechnung aus dem Verkaufspreis bzw. Ertrag Festlegung des Verkehrswertes einer optimalen Bebauung Abzug sämtlicher Erstellungskosten Abzug allfälliger Rückbaukosten für bestehende Gebäudeteile Resultat: Landwert Immobilien-Schätzung in der Praxis Heinz Stecher

15 Immobilien-Schätzung in der Praxis
Schätzungstheorie Realwert Gebäudeneuwert ./. Wirtschaftliche Entwertung ./. Technische Entwertung Zeitbauwert Umgebung Baunebenkosten Landwert Realwert Immobilien-Schätzung in der Praxis Heinz Stecher

16 Immobilien-Schätzung in der Praxis
Schätzungstheorie Ertragswert (klassisch) Netto-Mietwert (Bruttoertrag) ./. Eigentümerlasten Nettoertrag Kapitalisierung mit Netto-Rendite Ertragswert Ertrags- wert R etc Einperioden-Modell Immobilien-Schätzung in der Praxis Heinz Stecher

17 Immobilien-Schätzung in der Praxis
Schätzungstheorie Kapitalisierungssatz Prozentsatz mit welchem der Mietwert zu kapitalisieren ist, um den Ertragswert zu erhalten.  Mietwert x Kapitalisierungssatz = Ertragswert Zusammensetzung  Kapitalkosten (Gesamtkapital) abzgl. Realgüterschutz Netto-Rendite  Liegenschaftenspezifisches Risiko  Immobilitäts-/Kapitalbindungs-Risiko  Eigentümerlasten (Betrieb, Verwaltung, Unterhalt) Brutto-Rendite  Mietzins-Risiko  Rückstellungen für zukünftige Erneuerungen Immobilien-Schätzung in der Praxis Heinz Stecher

18 Zwei- /Mehrperioden-Modell
Schätzungstheorie Discounted Cash Flow (DCF) Netto Cash Flow (ewig) Kapitalisierung Ertragswert (ewig) Diskontierung Wertbeitrag Residualzeitraum Barwerte der einzelnen Cash Flows Wertbeitrag Prognosezeitraum NPV Zwei- /Mehrperioden-Modell R Residualwert z.B. kapitalisiert Immobilien-Schätzung in der Praxis Heinz Stecher

19 Immobilien-Schätzung in der Praxis
Schätzungstheorie Konsum- objekte Immobilien Einfamilienhaus Eigentumswohnung Rendite- objekte Mehrfamilienhaus Geschäftshaus Fabrik-/Gewerbeliegenschaft Betreiber- objekte Industrie-Areale Hotels, Tankstellen etc. Spezial- objekte Dienstbarkeiten, Konzessionen Kirchen, Freizeitparks etc. Immobilien-Schätzung in der Praxis Heinz Stecher

20 Immobilien-Schätzung in der Praxis
Schätzungstheorie Konsumobjekte (Einfamilienhaus, Eigentumswohnung) Realwert  Substanz, Zustand, Potential  Standortkonformität Renditeobjekte (Mehrfamilienhaus, Geschäftshaus) Ertragswert  Mietertrag (Substanz, Zustand, Standort)  Mietwertpotential Betreiberobjekte (Gewerbe-, Industrieliegenschaft etc.) Fortführungswert Liquidationswert  Betriebsrechnung Kerngeschäft  Anforderungskonformität für Core Business Spezialobjekte Markt Immobilien-Schätzung in der Praxis Heinz Stecher

21 Immobilien-Schätzung in der Praxis
Schätzungsbericht Aufbau Auftraggeber, Auftragsspezifikation, Grundlagen, Unterlagen, Stichtag Zweck, Verwendung des Gutachtens Daten (Grundstück & Gebäude) Lagebeurteilung (Makro-/Mikrolage) Objekt- & Grundstückbeurteilung Bewertungen, Erläuterungen Verkehrswert, Schlusskommentar, Vorbehalte Immobilien-Schätzung in der Praxis Heinz Stecher

22 Immobilien-Schätzung in der Praxis
Standortwahl-Kriterien Steuerfuss/ Steuerkraft Angebot Preisniveau Gemeinde Reputation Entwicklungsplan Gemeinde Freizeit- angebot Arbeitsplätze Infrastruktur Sozio-/ Demografische Struktur Aus-/ Fernsicht Makro-Lage Nähe z. Zentrum Nachbarschaft Verkehrsgunst Mikro-Lage Immissionen BZO Immobilien-Schätzung in der Praxis Heinz Stecher

23 Immobilien-Schätzung in der Praxis
Immissionen Bahn- Immissionen Fluglärm Strassenlärm öffentl. Spielplätze Geruchs- Immissionen Elektrosmog Kehricht- Verbrennung Schulen Schiess-Stand Bauernhof Stadien Restaurants Atom-Endlager Industrie Freiluft-Bäder Immobilien-Schätzung in der Praxis Heinz Stecher

24 Immobilien-Schätzung in der Praxis
2. Beispiel: DCF Geschäftshaus Immobilien-Schätzung in der Praxis Heinz Stecher

25 Künstlerische Schöpfung Wirtschaftlicher Nutzen
Spannungsfeld für Architekten Künstlerische Schöpfung Wirtschaftlicher Nutzen Nachhaltigkeit Immobilien-Schätzung in der Praxis Heinz Stecher

26 Bau-/Planungs-Kenntnisse Marktkenntnisse & -Sensibilität
Eigenschaften eines Immobilien-Schätzers Bau-/Planungs-Kenntnisse Rechts-Kenntnisse Marktkenntnisse & -Sensibilität BWL-Kenntnisse Immobilien-Schätzung in der Praxis Heinz Stecher