Eine nützliche Information von Markus Bohlscheid und Dr. Robert Mödl HAUS UND GRUND RHEIN-BERG E.V. Fallstricke bei Kauf einer Wohnimmobilie Eine nützliche Information von Markus Bohlscheid und Dr. Robert Mödl Notare in Bergisch Gladbach

Die wichtigsten Regeln beim Hauskauf Markus Bohlscheid Dr. Nobert Mödl ...damit es später keinen Ärger gibt... Die wichtigsten Regeln beim Hauskauf

Übersicht Vor der Beurkundung Das Haus Die Finanzierung Vorbereitung des Vertrages Der notarielle Kaufvertrag Nach der Beurkundung Zahlung Übergabe Eigentümer werden

I. Vor der Beurkundung 1. Das Haus Das Traumhaus finden… …und untersuchen: Rechtmäßig gebaut? Zustand Gewährleistung ist beim Kauf eines gebrauchten Hauses meist ausgeschlossen Deshalb sachkundig untersuchen lassen

I. Vor der Beurkundung 1. Das Haus Erschließung Zufahrt und alle notwendigen Ver- und Entsorgungsleitungen sind vorhanden? Von der öffentlichen Straße oder abgesichert durch Dienstbarkeiten? Straße, Kanal und Anschlüsse sind abgerechnet? Kostenrisiko Erschließungsbeiträge – Bescheinigung der Gemeinde einholen

I. Vor der Beurkundung 1. Das Haus Grundstücksgrenzen: Passen Natur und Flurkarte zusammen? Abweichende Grenzen Überbau Vergessene Flurstücke: Wissen Sie, was Sie kaufen? Infrastruktur Gut: Verkehrsanbindung, öffentliche Einrichtungen, Einkaufsmöglichkeiten… Weniger gut: Fluglärm, emissionsintensive Betriebe, nahe Mülldeponie…

I. Vor der Beurkundung 1. Das Haus Der Fluch der Vergangenheit: Altlasten – Einsicht in das Altlastenkataster Öffentlich-rechtliche Bindungen: Baulasten Denkmalliste Vergleichspreise (www.boris.nrw.de; Internetrecherche…) Bei Vermietung, (teil-)gewerblicher Nutzung, Solaranlagen u.ä.: Steuerliche Folgen klären

I. Vor der Beurkundung 2. Die Finanzierung Gesamtbedarf ausrechnen Kaufpreis Grunderwerbsteuer (seit 1.10.2011 in NRW 5 %) Sanierung, Renovierung, Umzug ggf. Maklerprovision (bis 3,57 %) Notar & Grundbuchamt (insgesamt ca. 1 % für Kaufvertrag, bis ca. 1,5 % mit Finanzierung) Finanzierungsgrundschuld: Kann im Termin für den Kaufvertrag beurkundet werden, wenn vorher beauftragt.

I. Vor der Beurkundung 3. Den Kaufvertrag vorbereiten Freie Auswahl des Notars (häufig durch den Käufer) Angaben zum Vertragsentwurf Objekt (Grundbuchangaben) Kaufpreis Fälligkeit Besitzübergang Besonderheiten… Vertragsentwurf prüfen (beim Kauf vom Unternehmer mindestens 2 Wochen)

II. Der notarielle Kaufvertrag 1. Inhalt des Vertrages Erstes Ziel des Notars: keine ungesicherte Vorleistung Fälligkeit des Kaufpreises erst nach Vorliegen aller Genehmigungen Vormerkung Freiheit von Kreditsicherheiten des Verkäufers Nichtausübung von Vorkaufsrechten Räumung Übergabe des Kaufgegenstandes und Umschreibung des Eigentums erst nach Zahlung des vollständigen Kaufpreises Wenn es schnell gehen soll: „Sie können mir ja schon mal den Schlüssel geben…“

II. Der notarielle Kaufvertrag 1. Inhalt des Vertrages Mängel: Haftung unter Privaten i.d.R. nur für verschwiegene Mängel; deshalb: bekannte Mängel aufnehmen Räumung und Übergabe Mietverhältnisse Besonderheiten: Mitverkaufte Gegenstände, Einbauküche u.ä.

II. Der notarielle Kaufvertrag 2. Die Beurkundung Gesetzlich zwingend ist der gesamte Vertrag allen Beteiligten vorzulesen… …und wird durch den Notar erläutert. Bis zur Unterschrift kann der Text noch angepasst werden. Gelegenheit, alle Fragen zum Vertrag und zum weiteren Ablauf zu stellen.

II. Der notarielle Kaufvertrag 2. Die Beurkundung Gelegenheit, Folgefragen anzusprechen Erbfolge Vollmachten Ein Partner erwirbt allein, bezahlt wird gemeinsam. Ungleiche Beiträge…

III. Nach der Beurkundung Finanzierungsgrundschuld falls notwendig - Voraussetzung für die Auszahlung des Kredits Veräußerung der Gebäudeversicherung anzeigen Schnell im Briefkasten: Der Steuerbescheid Fälligkeitsmitteilung des Notars abwarten Zahlung mit der Bank abstimmen, vor allem bei verteilter Zahlung

III. Nach der Beurkundung Besitz ist manchmal wichtiger als Eigentum: Zum Übergabetermin: Zähler ablesen, Versorgungsverträge ummelden, Kosten abgrenzen…und einziehen Umschreibung des Eigentums – häufig Monate später

Zusammengestellt nach einem Vortrag von Dr. Robert Mödl und Markus Bohlscheid Notare in Bergisch Gladbach Am Stadion 18-24 51465 Bergisch Gladbach 02202-2933-0 www.notare-bm.de