Besteuerung von Liegenschaftsübertragungen Stichwort: „Grunderwerbsteuer“ bisher und Auswirkungen der Änderungen ab 1. 1. 2016 Dr. Hermann Gittmaier öffentlicher Notar Stadtplatz 56, 5280 Braunau am Inn 07722 / 63210 – kanzlei@notar-braunau.at „Grunderwerbsteuer neu“ – Dr. Hermann Gittmaier, 3. September 2015

Rechtslage bisher: Grundsatz: Steuersatz = (pauschal) 3,5 % von Gegenleistung oder idR gemeinem Wert (= Verkehrswert) Ausnahme: „begünstigter Personenkreis“ des § 7 GrEStG umfasst Ehegatten, Lebensgefährten (sofern gemeinsamer Hauptwohnsitz), Eltern, Kinder wenn umfasst: Steuersatz = (pauschal) 2 % von einfachem Einheitswert bei land- oder forstwirtschaftlichem Vermögen oder dreifachem Einheitswert „Grunderwerbsteuer neu“ – Dr. Hermann Gittmaier, 3. September 2015

Rechtslage bisher: Beispiel „begünstigter Personenkreis“ Übergabe einer Wohnung an ein Kind, 1-facher Einheitswert = 5.250,-- € 3-facher Einheitswert = 17.250,-- € Grundstückswert = 75.000,-- € Grunderwerbsteuer = 2 % vom 3-fachen Einheitswert = 17.250,-- x 2 % = 345,-- € „Grunderwerbsteuer neu“ – Dr. Hermann Gittmaier, 3. September 2015

Rechtslage ab 1. 1. 2016: „begünstigter Personenkreis“ entspricht jenem des § 26a GGG umfasst sind sodann Ehegatten, Lebensgefährten (sofern gemeinsamer Hauptwohnsitz), Eltern, Kinder und ab 1. 1. 2016 auch Geschwister, Nichten, Neffen „Grunderwerbsteuer neu“ – Dr. Hermann Gittmaier, 3. September 2015

Rechtslage ab 1. 1. 2016: wenn unentgeltliche Übertragung des Eigentumsrechts an Grundstücken: Steuersatz = Staffeltarif: für die ersten 250.000,-- € = 0,5 % für 250.000,-- € bis 400.000,-- € = 2 % über 400.000,-- € = 3,5 % „Grunderwerbsteuer neu“ – Dr. Hermann Gittmaier, 3. September 2015

Rechtslage ab 1. 1. 2016: bei unentgeltlicher Übertragung: Bemessungsgrundlage = Grundstückswert; Festlegung erfolgt: anhand (noch unbekannter) Verordnung des Bundesministers Immobilienpreisspiegel Sachverständigengutachten (gesetzliche Vermutung der Richtigkeit) wenn begünstigter Personenkreis: Vorgang ist unabhängig von Gegenleistung unentgeltlich „Grunderwerbsteuer neu“ – Dr. Hermann Gittmaier, 3. September 2015

Unterschied 2015 / 2016: Annahme: begünstigter Personenkreis 1-facher Einheitswert = 50.000,-- € 3-facher Einheitswert = 150.000,-- € Grundstückswert = 700.000,-- € Berechnung bis 31. 12. 2015: (Einheitswert pauschal) 2 % vom 3-fachen Einheitswert = 2 % x 150.000,-- € = 3.000,-- € „Grunderwerbsteuer neu“ – Dr. Hermann Gittmaier, 3. September 2015

Unterschied 2015 / 2016: Annahme: begünstigter Personenkreis 1-facher Einheitswert = 50.000,-- € 3-facher Einheitswert = 150.000,-- € Grundstückswert = 700.000,-- € Berechnung ab 1. 1. 2016: (Grundstückswert Staffeltarif) 0,5 % von 250.000,-- € = 1.250,-- € 2 % von 150.000,-- € = 3.000,-- € 3,5 % von 300.000,-- € = 10.500,-- € insgesamt = 14.750,-- € (vgl. 3.000,-- € 2015) Teuerung = 11.750,-- € „Grunderwerbsteuer neu“ – Dr. Hermann Gittmaier, 3. September 2015

Rechtslage ab 1. 1. 2016: Beispiel „begünstigter Personenkreis“ Übergabe eines Einfamilienhauses an Kind, 1-facher Einheitswert = 45.000,-- € 3-facher Einheitswert = 135.000,-- € Grundstückswert = 220.000,-- € Grunderwerbsteuer = 0,5 % vom Grundstückswert = 220.000,-- x 0,5 % = 1.100,-- € bisher: 3-facher Einheitswert x 2 % = 135.000,-- x 2 % = 2.700,-- € (Ersparnis 1.600,-- €) „Grunderwerbsteuer neu“ – Dr. Hermann Gittmaier, 3. September 2015

Rechtslage ab 1. 1. 2016: Begünstigte Betriebsübertragung: bei Vorliegen der übrigen Tatbestandsvoraussetzungen Freibetrag in Höhe von 900.000,-- € aliquot zu kürzen, wenn teilentgeltlich, da nur für unentgeltliche Übertragung anzuwenden – ABER: Vorgang innerhalb begünstigtem Personenkreis immer unentgeltlich Deckelung von 0,5 % des Grundstückswertes „Grunderwerbsteuer neu“ – Dr. Hermann Gittmaier, 3. September 2015

Rechtslage ab 1. 1. 2016: Begünstigte Betriebsübertragung: Beispiel: Übertragung Betriebsgrundstück an ein Kind mit Verkehrswert 1,200.000,-- €, Darlehensübernahme 480.000,-- € Freibetrag in Anspruch genommen: 1,200.000,-- € abzgl. 900.000,-- € = 300.000,-- € davon 250.000,-- € x 0,5 % = 1.250,-- € sowie 50.000,-- € x 2 % = 1.000,-- € insgesamt = 2.250,-- € bis zu einem Grundstückswert von 1,375.000,-- € ist der Stufentarif günstiger, darüber hinaus die 0,5 % Deckelung „Grunderwerbsteuer neu“ – Dr. Hermann Gittmaier, 3. September 2015

Zusammenfassung GrESt neu: Liegenschaftsübertragungen werden ab 1. 1. 2016 nicht in jedem Fall teurer (insbesondere bei Verkehrswerten unter 250.000,-- € aufgrund des Stufentarifs) unabhängig von der Höhe der Steuerlast sollen jedenfalls die persönlichen Umstände für die Übertragung sprechen „Grunderwerbsteuer neu“ – Dr. Hermann Gittmaier, 3. September 2015

Exkurs: Immobilienertragsteuer Form der Einkommensteuer, seit 1. 4. 2012 sog. „private Grundstücksveräußerungen“ werden dabei der Besteuerung unterworfen „private Grundstücksveräußerungen“ umfassen Veräußerungsgeschäfte von (privaten) Grundstücken, Häusern, Eigentumswohnungen, Baurechten etc. „Grunderwerbsteuer neu“ – Dr. Hermann Gittmaier, 3. September 2015

Exkurs: Immobilienertragsteuer Abgrenzung Steuersatz & Berechnungsart erfolgt nach Anschaffungszeitpunkt – dabei unterscheidet man: Altvermögen – Anschaffung vor 1. 4. 2002 Neuvermögen – Anschaffung nach 1. 4. 2002 wenn unentgeltlich erworben (also geschenkt oder geerbt) auf die (letzte entgeltliche) Anschaffung abstellen ACHTUNG: kann auch Übergabe sein! „Grunderwerbsteuer neu“ – Dr. Hermann Gittmaier, 3. September 2015

Exkurs: Immobilienertragsteuer Besteuerung „Altvermögen“ letzter entgeltlicher Erwerb vor 1. 4. 2002 pauschle Ermittlung vom Kaufpreis (möglich) Unterscheide hinsichtlich Steuersatz: Umwidmung nach 31.12.1987 = 15 % bei Veräußerungen bis 31. 12. 2015, ab 1. 1. 2016 = 18 % vom Kaufpreis sonst = 3,5 % bei Veräußerungen bis 31. 12. 2015, ab 1. 1. 2016 = 4,2 % vom Kaufpreis „Grunderwerbsteuer neu“ – Dr. Hermann Gittmaier, 3. September 2015

Exkurs: Immobilienertragsteuer Besteuerung „Neuvermögen“ letzter entgeltlicher Erwerb nach 1. April 2002 Ermittlung erfolgt ausgehend von steuerpflichtiger Einkunft (kurz: Gewinn) Steuersatz = 25 % bei Veräußerungen bis 31. 12. 2015, ab 1. 1. 2016 = 30 % von Einkunft „Grunderwerbsteuer neu“ – Dr. Hermann Gittmaier, 3. September 2015

Exkurs: Immobilienertragsteuer Befreiungen (1) Hauptwohnsitzbefreiung – Voraussetzung = Hauptwohnsitz wird aufgegeben – Unterscheide: von Anschaffung bis Veräußerung min. 2 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient oder innerhalb der letzten 10 Jahre vor Veräußerung min. 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient ACHTUNG: erfasst beide Male „nur die ersten“ 1.000 m² „Grunderwerbsteuer neu“ – Dr. Hermann Gittmaier, 3. September 2015

Exkurs: Immobilienertragsteuer Befreiungen (2) Herstellerbefreiung (Gebäude selbst hergestellt & nicht zur Einkünfteerzielung gedient) ACHTUNG: erfasst „nur die ersten“ 1.000 m² Veräußerung infolge behördlichen Eingriffs Tausch iRe Flurbereinigungs- oder Zusammen-legungsverfahrens, Baulandumlegungsverfahren „Grunderwerbsteuer neu“ – Dr. Hermann Gittmaier, 3. September 2015

Exkurs: Eintragungsgebühr „begünstigter Personenkreis“des § 26a GGG umfasst Ehegatten, Lebensgefährten (sofern gemeinsamer Hauptwohnsitz), Eltern, Kinder, Geschwister, Nichten, Neffen wenn umfasst: Besteuerung = 1,1 % vom dreifachen Einheitswert wenn nicht umfasst: Besteuerung = 1,1 % vom gemeinen Wert (= Verkehrswert) „Grunderwerbsteuer neu“ – Dr. Hermann Gittmaier, 3. September 2015

Herzlichen Dank für die Aufmerksamkeit!