Besuch einer Polnischen Delegation am 28.09.2006 Herzlich Willkommen in Berlin Referent: Dipl.-Ing. Thomas Sandner

Thema Überblick über die Wertermittlungspraxis in der Bundesrepublik Deutschland

Grundstückswerte sind kein Sie sind Entscheidungshilfe und Einleitung Grundstückswerte sind kein Selbstzweck. Sie sind Entscheidungshilfe und wirtschaftlicher Faktor vor allem

§§ Steuern in Verwaltungsverfahren (insb. des Städtebaus) für Teilnehmer des Grundstücksmarktes §§ in der Rechtsprechung für steuerliche Belange Steuern

Markt ist "Jedes Zusammentreffen von Angebot und Nachfrage, Einleitung Wirtschaftssystem  Marktwirtschaft Markt ist "Jedes Zusammentreffen von Angebot und Nachfrage, bei dem Käufe und Verkäufe stattfinden"

Grundstücke, Erbbaurechte Kaufobjekte Grundstücke, Erbbaurechte Eigentumswohnungen Angebot Verkäufer Käufer Notar Nachfrage Kaufvertrag Preis

Kaufobjekte Grundstücke Erbbaurecht Eigentumswohnung Grundstückskaufmarkt Kaufobjekte Grundstücke Erbbaurecht Eigentumswohnung Regelfall Baugesetzbuch BauGB allgemeines Städtebaurecht keine Preislimitierung Vertragsfreiheit Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) allgemeine Vertragsfreiheit     Grundbuchrecht Formvorschriften bei Immobilienverträgen Eintragung ins Grundbuch Verkäufer Angebot Käufer Nachfrage  Notar     Sonderfall BauGB besonderes Städtebaurecht Preislimitierung Eingriffe in Eigentum  sonstige Einflüsse Wirtschaftswachstum Inflation Konjunktur Arbeitslosigkeit Zinsniveau  Kaufvertrag Kaufpreis  GutachterausschussKaufpreissammlung

Preis Wert Wertbegriffe wird bestimmt durch individuelle Wertvorstellungen der Marktteilnehmer - subjektiv- Wert ergibt sich aus der allgemeinen Angebots- und Nachfragesituation - objektiv - "Der Preis einer Sache muss nicht ihrem Wert entsprechen"

Informationen über den Grundstücksmarkt Pflicht des Staates ? Preis ? Wert ?

Wertbegriffe Verkehrswert oder "Gemeiner Wert"; bietet im normalen Geschäftsverkehr jedermann, eine klare objektive Wertvorstellung (§ 194 BauGB) Beleihungswert dient zur Absicherung von Hypotheken und Darlehen; er berücksichtigt dauernde Eigenschaften und nachhaltige Erträge und ist i.d.R. kleiner als der Verkehrswert Einheitswert ist Maßstab für eine gerechte Besteuerung bezogen auf den Hauptfeststellungszeitpunkt für z.B. die Grundsteuer

Grundgesetz Gesetzlicher Hintergrund Baugesetzbuch Baugesetzbuch Artikel 14 Schutz des Eigentums, Wegnahme nur gegen Entschädigung Baugesetzbuch § 192 ff (GAA = Marktbeobachtung) Baugesetzbuch § 194 (Verkehrswertbegriff)

Gutachterausschuss Grundstücksmarkt der Bundesrepublik war bis 1960 durch Preisstoppverordnung von 1936 geprägt, d.h. kein freier Grundstücksmarkt 1960 Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes und gleichzeitig Aufhebung der Preisstoppverordnung Erfordernis das nunmehr freie Marktgeschehen transparent zu machen Einrichtung von Gutachterausschüssen

BauGB Gesetzlicher Hintergrund Bundesgesetzgeber Landesgesetzgeber § 199 Ermächtigungen zum Erlass von Rechtsverordnungen Bundesgesetzgeber Wertermittlungsverordnung - WertV - Landesgesetzgeber Durchführungsverordnung zum Baugesetzbuch - DVO-BauGB

Grundstücksbewertung Gutachterausschuss Unabhängiges Kollegialgremium aus Sachverständigen für die Grundstücksbewertung Sachverständige entstammen vor allem den Berufen: Architekt Bauingenieur Vermessungsingenieur Immobilienkaufmann/-frau Bankkaufmann/-frau Wirtschaftsingenieur und haben sich auf dem Gebiet der Grundstücksbewertung vertieft und besitzen Erfahrung

Zusammensetzung des Gutachterausschusses Vorsitzender Bediensteter der Finanzbehörde ehrenamtliche weitere Gutachter

Gutachterausschuss Aufgaben: Führung der Kaufpreissammlung Ermittlung von Bodenrichtwerten Marktberichte Ableitung für die Wertermittlung erforderlicher Daten Verkehrswertgutachten

Kaufpreissammlung § 195 Baugesetzbuch (1) 1 Zur Führung der Kaufpreissammlung ist jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im Wege des Tausches, zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu begründen, von der beurkundenden Stelle in Abschrift dem Gutachterausschuss zu übersenden...

Informationsfluss Kaufpreissammlung Kaufverträge Kaufpreis- sammlung Vergleichspreise für die Verkehrs- wertermittlung § 13 WertV Marktanpassungs- faktoren § 7 WertV Bewirtschaftungs- daten § 16 DVO-BauGB Grundstücksmarkt-berichte § 20 DVO BauGB Informationen über den Grundstücksmarkt Bodenrichtwerte § 196 BauGB Liegenschafts- zinssätze § 11 WertV Umrechnungs- koeffizienten § 10 WertV Bodenpreis- indexreihen § 9 WertV

... die Automatisierte Kaufpreissammlung AKS MarktInfo - Berlin Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin 1 ... die Automatisierte Kaufpreissammlung AKS MarktInfo - Berlin Intro 2 ......................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................  1996 Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr - V F 43 -

... die Automatisierte Kaufpreissammlung AKS MarktInfo - Berlin Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin 1 ... die Automatisierte Kaufpreissammlung AKS MarktInfo - Berlin Intro 2 ......................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................  1996 Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr - V F 43 -

Die Umsatzzahlen des Berliner Grundstücksmarktes für 2005 Kauffälle Geldumsatz in Mrd. € Flächenumsatz in ha GesamtumsatzBerlin 24.506 (18.708) 9,124 (6,161) 1.570 (1.027) Veränderung gegenüber 2004  +31% +48% 53%

Entwicklung der Jahresumsätze von 1999 bis 2005

Verteilung der Kauffälle auf die einzelnen Teilmärkte

Bodenrichtwerte Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für den Boden, bezogen auf den m2 Grundstücksfläche Bundesweit werden Bodenrichtwerte in folgender Form angegeben: Bodenrichtwert in €/m2 Zustandsmerkmale Bodenrichtwerte werden mit Hilfe des Preisvergleichs ermittelt

Langzeitauswertung der Kaufpreise für eine typ. GFZ von 2,5

Bodenrichtwerte Darstellung BRW-Atlas in analoger Form BRW-Atlas als CD-ROM Bodenrichtwerte in GAA Online

Auszug aus dem Bodenrichtwertatlas 1.1.2006

1 www.Gutachterausschuss-Berlin.de Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Die Internet-Adresse des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin www.Gutachterausschuss-Berlin.de Vor knapp zwei Jahren erfolgten die ersten Überlegungen für einen Internetauftritt des Gutachterausschusses. Inzwischen ist das Kernsystem so weit programmiert, dass wir Ihnen vorab das Projekt zu seinem derzeitigen Entwicklungsstand kurz vorstellen möchten. Der Gutachterausschuss wird zukünftig mit seiner Homepage GAA Online im onlinedienst berlin.de zu finden sein. Parallel ist auch die Einspeisung in das verwaltungseigene Intranet vorgesehen.  Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr - V F 43 -

Gründe für den Internetauftritt 1 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Gründe für den Internetauftritt Bundesweite Präsentation des Gutachterausschusses Bereitstellung der Produkte des Gutachterausschusses Intensivierung der Öffentlichkeitsarbeit Erhöhung der Aktualität und der Tranzparenz des Grundstücksmarktes Abruf von Grundstücksmarktinformationen rund um die Uhr Einfache Bezahlung über Online-Payment Den GAA bei vielen Marktteilnehmern und -interessierten in Berlin und über die Landesgrenze hinaus bekannt zu machen. Das Angebot unserer Produkte dem Nutzer bis vor die Haustür bringen. Ein wesentliches Standbein der Öffentlichkeitsarbeit des GAA. Internet als geeignetes Medium für eine schnelle Bereitstellung von Grundstücksmarktinformationen. Jederzeitige Verfügbarkeit der Informationen unabhängig von Öffnungszeiten und Sprechzeiten. Bezahlung der Produkte ohne hohen Personal- und Zeitaufwand. Vorgesehen ist zunächst die Bezahlung mit Kreditkarte und Online-Abrechnungs Konto.  Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr - V F 43 -

1 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin So sieht die Homepage des GAA aus im Rahmen des berlin.de Layouts.  Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr - V F 43 -

1 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Und das Ergebnis.  Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr - V F 43 -

Wertermittlungsverfahren Wertermittlungsverordnung - WertV Vergleichs- wertverfahren Ertragswert- verfahren Sachwert- verfahren Die Auswahl eines dieser Wertermittlungsverfahren hängt von der Einzelfallgestaltung ab, außerdem müssen die Markt- gepflogenheiten beachtet werden für Grund und Boden, aber auch geeignet für Ertrags- und Sachwertobjekte, falls Vergleichspreise vorhanden Bebaute Grund- stücke, die als Geldanlage Ertrag abwerfen sollen, z.B. Mietwohnhaus- grundstücke, Einkaufszentren Bebaute Grundstücke, die der Eigennutzung dienen und keine Rendite abwerfen oder die als Stand- ort für einen gemeinnützigen Zweck dienen, z.B. Kranken- häuser, Einfamilienhausgrundstücke

Zusammenfassung Für die Preisfindung, insbesondere auf dem Immobilienmarkt, sind umfangreiche Kenntnisse über das Marktgeschehen von entscheidender Bedeutung Hierfür liefert der Gutachterausschuss wichtige Entscheidungshilfen

Vielen Dank für ihre Aufmerksamkeit