Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 1 Bewertung von Resthofstellen, Teilwerte landwirtschaftlicher Nebengebäude Gerd Ruzyzka-Schwob Sachverständigenseminar.

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1 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 1 Bewertung von Resthofstellen, Teilwerte landwirtschaftlicher Nebengebäude Gerd Ruzyzka-Schwob Sachverständigenseminar des HLBS Bewertung von Wohnimmobilien im ländlichen Raum

2 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 2 Südkreis Einzugsbereich H. Einzugsbereich B. Zuständigkeitsbereich des Gutachteraus- schusses für Grund- stückswerte Zuständigkeitsbereich des Gutachteraus- schusses für Grund- stückswerte Sulingen

3 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 3 Definition Resthofstellen sind Bauernhäuser mit landwirtschaftlichen Nebengebäuden mit einer ebenerdigen Nutzfläche von mindestens 100 m². Falls neben der Hofstelle in dem Kaufvertrag noch verwertbare land- wirtschaftliche Flächen mit veräußert wurden, wird der ent-sprechende Kaufpreisanteil bei der Auswertung des Kauffalles abgezogen. Die Hofstellen umfassen Grundstücksflächen von mindestens 900 m² (kl. Nebenerwerbsbetrieb) bis etwa 12.000 m² (Große Hofstelle).

4 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 4 Typische Resthofstelle KF-Nr. 01.0341 LageSüdkreis Ni Außenbereich Datum07.2001 Fläche11966 m² Bodenwert33234 EUR BaujahrWhs1860 Wohnfläche278 m² Nutzfläche1011 m² Hiervon Diele 188 m² Stall I 314 m² Maschinenhalle 509 m² Sachwert222.000 EUR Kaufpreis132.000 EUR KP/SW0,59

5 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 5 Jahresumsatz im LK Nienburg etwa 30 bis 70 Resthöfe im Gesamtwert von 3 bis 5 Mio. EUR von etwa 600 KF mit einem Volumen von 85 Mio. EUR

6 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 6 Käufer, Kaufinteresse  Nach einer Befragung einheimischer Immobilienmakler stammen die Interessenten für Resthöfe überwiegend aus folgenden Gruppen:  Naturliebhaber, Freunde ländlicher Idylle  Tierhalter (Pferde, Kleintiere, zumeist Hobby, Freizeit)  seltenener haupt- oder nebenberufliche gewerbliche Nutzung (Handwerker, etc.)  fast nie aktive Landwirte im Haupt- oder Nebenberuf  großer Anteil der Käufer entstammt nicht dem Landkreis Nienburg

7 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 7 Typisches Exposé Resthof in idyllischer Alleinlage Ideal für Pferdehalter, außer- ordentlich ruhig Kindergarten und Grundschule in H. vorhanden Nur 35 km bis Bremen 1984 Umbau zur KFZ- Werkstatt genehmigt, gewerbliche Nutzung möglich

8 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 8 Anteil an den Aufträgen für Gutachten Ca. 10 bis 15 % aller Gutachtenaufträge im Landkreis Nienburg beziehen sich auf Resthofstellen oder bebaute Teile landwirtschaftlicher Resthöfe. Anlässe sind meistens Zwangsversteigerungen, steuerliche Bewertungen bei Betriebsaufgaben etc. und Erbschaftsauseinandersetzungen.

9 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 9 Bewertung eines landwirtschaftlichen Betriebes (Ganzer Hof) Zerlegungstaxe Zerschlagung in die einzelnen Flächen und die Hofstelle: Verkehrswert ergibt sich aus der Summe der Einzelteile und eventueller Zu- oder Abschläge Zusammenfassungstaxe Vergleichende Bewertung mit den Daten anderer ganzer Höfe (vgl. Troff u.a. in Verkehrswertermittlung von Grundstücken im ländlichen Bereich...), hier nicht Thema Bei anhaltendem Strukturwandel in der Landwirtschaft überwiegen auf dem Grundstücksmarkt Verkäufe nach der Zerlegungstaktik; übrig bleibt die Resthofstelle.

10 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 10 Ertragswertverfahren kommt nur selten in Betracht, da Resthöfe und landwirtschaftliche Nebengebäude auf eine Eigennutzung ausgerichtet sind Sachwertverfahren ist das am häufigsten angewandte Verfahren, hierzu sind aber nur wenige Marktanpassungsfaktoren Kaufpreis/Sachwert veröffentlicht worden oder bekannt objektspezifischer Marktanpassungsfaktor Analyse I Untersuchungen zum Marktanpassungsfaktor Kaufpreis/Sachwert Vergleichswertverfahren erfordert Umrechnungen, da direkt vergleichbare Kauffälle selten vorliegen indirektes Vergleichswertverfahren, Umrechnungskoeffizienten Analyse II Untersuchung der Einflussgrößen auf den Kaufpreis Wertermittlungsverfahren

11 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 11 Grundlagen der Auswertung Im Wertermittlungsinformationssystem Niedersachsen (WIS) werden alle von den Notaren übersandten Kaufverträge ausgewertet und mit wei- teren Informationen (Daten aus Liegenschaftskataster, Planung, Bauunterlagen, Fragebögen an Erwerber etc.) ergänzt. Bei zum Ver- gleich geeigneten bebauten Grundstücken führt der Gutachterausschuss eine Digitale Objektdatenbank, die mit der Kaufpreissammlung (AKS Niedersachsen) verknüpft ist. Hierfür werden diese bebauten Grund- stücke –soweit möglich - von einem Mitarbeiter der Geschäftsstelle besichtigt und fotografiert. In der AKS können die Kauffälle mathematisch-statistischen Analysen unterzogen werden, die als Grundlage der Darstellung in Verkehrswert- gutachten und Marktberichten dienen. Alle Grundstücksmarktberichte der niedersächsischen Gutachterausschüsse können im Internet (www.gag.niedersachsen.de) eingesehen werden.

12 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 12 Automatisierte Kaufpreissammlung Niedersachsen

13 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 13 Marktanalyse I Zielgröße Kaufpreis/Sachwert Analyse I: Untersuchungen zum Marktanpassungsfaktor Kaufpreis/Sachwert in Abhängigkeit von den Einflussgrößen der Höhe des Sachwertes, der Lage, dem Alter, etc. Hierbei wurden die Kauffälle in einem einheitlichen Sachwertmodell nach den Normalherstellungskosten 2000 bewertet. Marktanpassungsfaktor = Kaufpreis +/- überschüssige Flächen/Besonderheiten Sachwert nach dem nachfolgend beschriebenen Modell

14 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 14 Datenerhebung Grundlage der Daten waren die Ergebnisse der Ortsbesichtigung (von außen) durch einen Mitarbeiter der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses und die von den Erwerbern beantworteten Fragebogen. Bei der Ortsbesichtigung werden die vorhandenen Gebäude fotografiert und Daten zur Lage- und Gebäudequalität festgehalten. In dem Fragebogen werden Gebäudedaten wie Baujahr, Ausstattung, Gebäudequalität, etc. erfragt. Grundlage der Flächenberechnung sind die Daten des Liegenschaftskatasters. Bei etwa 10 % der Kauffälle lag ein Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses vor.

15 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 15 Bei landwirtschaftlichen Nebengebäuden wird in der Regel nur eine Ebene als Bruttogrundfläche berücksichtigt.

16 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 16 Untersuchungen zum Bodenwert von Resthofstellen Der Bodenwert derartiger Hofstellen wird durch den Bodenwert im ent- sprechenden oder im nächstgelegenen Dorfgebiet beeinflußt. Da landwirt- schaftliche Hofräume größer sind als übliche Baugrundstücke im Dorfgebiet und die Nutzung abweicht sind Anpassungen erforderlich. Flächen im Außenbereich (§ 35 BauGB) sind niedriger zu bewerten. Von der Höhe der Richtwerte landwirtschaftlicher Flächen besteht nur eine geringe Abhängigkeit. Die Ergebnisse der Analyse sind in der nachfolgenden Tabelle (Marktbericht 2008) dargestellt.

17 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 17 Untersuchungen zum Bodenwert von Resthofstellen Weniger marktgerecht: Doppelter Ackerwert

18 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 18 Ermittlung der Normalherstellungskosten 2000 Der Ansatz der Normalherstellungskosten erfolgt in Anlehnung an die Wertermittlungsrichtlinie 2006.

19 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 19 Ermittlung der Normalherstellungskosten 2000 Folgende Ansätze werden im GAG Sulingen üblicherweise für ältere Gebäude gewählt (abgeleitet aus ca. 20 Gutachten aus dem Jahre 2007): Scheunen180 bis 300 €/m² BGF, Mittel215 €/m² Schweineställe240 bis 300 €/m² BGF, Mittel 250 €/m² Übrige Ställe240 bis 400 €/m² BGF,Mittel 270 €/m² Remisen130 bis 200,- €/m² BGF, Mittel 150 €/m² Wohnhäuser (abhängig vom Gebäudetyp, Baujahr und Ausstattung) 350 bis 560 €/m² BGF, Mittel480 €/m²

20 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 20 Ermittlung der Gesamtnutzungsdauern Bei der Festlegung der Gesamtnutzungsdauer ist die wirtschaftliche Nutzungsdauer zu berücksichtigen, Anhalt bieten die Tabellen der NHK 2000. Im GAG Sulingen werden folgende Gesamtnutzungsdauern üblicherweise gewählt: GebäudetypGesamtnutzungsdauer Scheunenbis 80 Jahre Schweineställebis max. 80 Jahre, meist weniger Wohnhäuserüberwiegend 100 Jahre Remisenbis 50 Jahre Die Alterswertminderung erfolgt im Normalfall nach Ross (Anlage 8a der WertR)

21 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 21 Wirtschaftliche Wertminderung nach § 25 WertV Neben der Alterswertminderung ist bei derartigen Objekten häufig eine wirt- schaftliche Wertminderung gegeben. Sie berücksichtigt die zusätzliche Wertminderung für heute wirtschaftlich nur noch eingeschränkt nutzbare Flächen z.B. Dachböden über Ställen etc. Aus Untersuchungen erstatteter Gutachten sind folgende Erfahrungssätze abgeleitet und im Marktbericht veröffentlicht worden.

22 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 22 Stichprobenübersicht zur Untersuchung KP/SW Landkreis Nienburg

23 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 23 Untersuchung der Einflussgrößen (T-Test größer 1,98) Nr. Zielgröße Datum Datum ² Lagewert Innenbereich Lagequalität Südkreis Fläche Mittl. Alter Konstruktion Sachwert Gebäudequalität Nutzfläche Anzahl Bestiimtheitsmaß Variationskoeffizient 1KP/SW0,991,780,581,012,512,54 0,423,872,07 1250,230,17 2KP/SW1,40,142,620,41,610,543,291,611220,230,15 3KP/SW1,38 2,483,34 1,730,773,521,43 1220,240,15 4KP/SW1,35 2,453,32 1,74 3,651,431,451220,240,15 5KP/SW 2,343,06 3,782,05 1220,210,15 6KP/SW 2,532,98 3,14 1220,170,16 7KP/SW 2,323,24 3,37 1210,19 0,15 Zielgröße Marktanpassungsfaktor Kaufpreis/Sachwert Einflussgrößen Höhe des Sachwertes Lage (Südkreis, Lagequalität) Weitere Einflußgrößen (Nutzfläche, Alter, Gebäudequalität, Konstruktion, Bodenwert, etc.) erweisen sich nicht als signifikant. Variationskoeffizient von 0,15 ist gut, Bestimmtheitsmaß allerdings gering.

24 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 24 Korrekturtabelle für Nutzflächen Marktanpassungs- faktoren in Ab- hängigkeit von der Höhe des Sach- wertes Zum Vergleich : Frei- stehende Einfamilien- häuser mit etwa 50 Jahren Alter Korrektur bei guter Wohnlage + 0,05, bei mäßiger Lage - 0,05

25 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 25 Neu: Marktanpassungsfaktoren in Abhängigkeit von der Höhe des Sachwertes für den Landkreis Diepholz Marktanpassung in DH etwa 0,06 bis 0,14 höher als in Ni

26 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 26 Weitere Tendenzen Bessere Gebäudequalität - höherer Marktanpassungsfaktor Größere Fläche- höherer Faktor höheres Alter- niedrigerer Faktor größere Nutzfläche- niedrigerer Faktor Fachwerkkonstruktion- höherer Faktor Aussenbereich - niedriger Faktor Kaufzeit- seit 1997 kein Einfluß Der Einfluß dieser Merkmale ist deutlich geringer als die Lage und die Höhe des Sachwertes. Die Marktanpassungsfaktoren für Resthofstellen weisen eine ähnliche Größenordnung und Tendenz wie ältere freistehende Einfamilienhäuser im jeweiligen Bereich auf. Es sind geringere Abschläge erforderlich als beim Modell der „13er-Werte“

27 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 27 Stichprobenübersicht Land Niedersachsen (zum Vergleich) AnzahlMinimumMaximumMittelwert Datum2001997,92001,91999,6 Bodenrichtwert144410222 Hoffläche200807 14152 3287 Wohnfläche19953480156 Nutzfläche181201100304 Baujahr200174419991894 Kaufpreis in EUR20028121462719116430 Sachwert 95/200020028632667863139022 KP/SW 95 bzw. 2000 0,84 V = 0,35 200 0,25 2,38

28 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 28 Untersuchung der Einflussgrößen Aus der landesweiten Stichprobe ist nur eine Abhängigkeit von der Höhe des Sachwertes nachzuweisen. Der Bodenrichtwert ist nicht bei allen Kauffällen belegt. Bestimmtheitsmaß und Variationskoeffizient sind ungünstiger, da eventuell das Sachwertmodell nicht einheitlich angewandt wurde und landesweit regionale Unterschiede vorhanden sind.

29 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 29 Marktanpassungsfaktor in Abhängigkeit von der Höhe des Sachwertes Erstes Ergebnis einer landesweiten Untersuchung (200 Kauffälle aus den Jahren 1997 bis 2001, mittlerer BRW ebf etwa 22 €/m², mittleres Alter etwa 100 Jahre) Aufgrund des geringen Bestimmtheitsmaßes und des Variationskoeffizienten sind weitere Analysen erforderlich.

30 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 30 Analyse II Zielgröße Kaufpreis Untersuchungen zu den wertbeeinflussenden Merk- malen auf die Höhe des Kaufpreises ausgedrückt als Kaufpreis in EUR, Kaufpreis in EUR je m²-Wohnfläche und Kaufpreis in EUR je m²- Gebäudegrundfläche Kaufpreis =Kaufpreis abzüglich eventueller landwirtschaft- licher Flächen, besonderer Wertverbesserungen oder zuzüglich Wertminderungen etc.

31 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 31 Bauernhäuser, Resthofstellen

32 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 32 Preisentwicklung seit 1998 Bauernhäuser, Resthofstellen

33 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 33 Erläuterungen zu den Einflußgrößen I DatumZeitpunkt des Verkaufes als Dezimalwert - 1980 LagewertDarstellung des Wertniveaus im jeweiligen Ort von 1 = Orte mit Bodenwerten (ebf) unter 10 € bis 5 = Orte mit Bodenwerten (ebf) um 50 € LagequalitätBeurteilung der Lage am Ort von 1 schlechte Lage bis 5 sehr gute Lage InnenbereichDummy - Variable (0/1) nach Planungsrecht Entfernung NI Entfernung vom Stadtzentrum Nienburg in Km Entfernung HEntfernung vom Stadtzentrum Hannover Entfernung BEntfernung vom Stadtzentrum Bremen Großraum H/BDummy- Variable = 1, wenn Entfernung zu Hannover oder Bremen kleiner 40 km, sonst 0 FlächeFläche des Hofraumes Mittl. AlterDatum des Verkaufes - (Baujahr x 2 + Umbau)/3, max. 150 Jahre

34 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 34 Erläuterungen zu den Einflußgrößen II UmbauDummy-Variable = 1, wenn Umbau in den letzten 10 Jahren vor dem Verkauf KonstruktionDummy-Variable = 1, wenn Fachwerkkonstruktion, 0 = Massivbau oder überwiegend massiv Ausstattung Addition von Punkten aus Heizung, Verglasung, Zahl der Bäder Gebäudequalität Einschätzung der Käufer im Fragebogen von 1 = sehr schlecht bis 5 = sehr gut Wohnfläche Wohnfläche aus Fragebogen, plausibilisiert Nutzflächeebenerdige Nutzfläche in den Wirtschaftsgebäuden KaufpreisKaufpreis abzüglich eventueller landwirtschaftlicher Flächen etc. als Zielgröße

35 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 35 Stichproben- übersicht Resthofstellen

36 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 36 In den nachfolgenden Folien werden die wertbeeinflussenden Merkmale in der Reihenfolge ihrer Bedeutung als Graphik und Umrechnungstabelle dargestellt. Es ist zu beachten, dass die Gebäudequalität mit dem Alter und der Wohnfläche korreliert ist. Daher ist bei einer Interpretation dieser Einflußgrößen Vorsicht geboten. Die dargestellten Kurven beziehen sich auf die übrigen jeweils konstanten Einflussgrößen: Datum des Verkaufs1997 Fläche des Hofraumes4200 m² Lagewert 2 Gebäudequalität 3 Mittleres Alter des Wohnhauses 75 Jahre Wohnfläche 145 m² Nutzfläche400 m² Wertbeeinflussende Merkmale

37 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 37 Einfluss der Gebäudequalität des Wohnhauses

38 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 38 Einfluss des Gebäudealters des Wohnhauses

39 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 39 Einfluss der Nutzfläche

40 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 40 Einfluss der Grundstücksfläche

41 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 41 Einfluss der Lagewertigkeit (Bodenwertniveau)

42 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 42 Einfluss der Lagequalität

43 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 43 Einfluss der Wohnfläche

44 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 44 Weitere Tendenzen Fachwerkkonstruktion- höherer Kaufpreis Aussenbereich - kein Einfluss Umbau- etwas höherer Preis Entfernung von Nienburg- etwas niedrigerer Preis Baujahr und Qualität der Nebengebäude- geringer Einfluss Der Einfluss dieser Merkmale ist deutlich geringer als der Einfluss der vorgenannten wertbeeinflussenden Merkmale.

45 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 45 Anwendung in Verkehrswertgutachten Mit Hilfe des Programmteiles „Schätzwerte berechnen - Wertmäßig benachbarte Kauffälle“ ermittelt AKS die am besten vergleichbaren Kauffälle (geringste Quadratsumme der normierten Wertabstände). Hierbei kann ein Gewicht für die Entfernung (Koordinatendistanz) der Vergleichsfälle zum Bewertungsobjekt eingeführt werden. Bei einem hohen Gewicht (z.B. 40 %) werden Fälle aus der näheren Umgebung ausgewählt und mit Zu- oder Abschlägen entsprechend der Re- gressionsformel umgerechnet. Bei einem geringen Entfernungsgewicht werden in den wertbeeinflussenden Umständen ähnlicherer Fälle aus dann allerdings größerer Entfernung herangezogen.

46 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 46 Nach Gewicht der Entfernung werden Vergleichsfälle aus der näheren Um- gebung mit größer- em Wertabstand oder Fälle aus der weiteren Umgebung, die in ihren wertbe- einflussenden Merk- malen „näher“ am Be- wertungsobjekt liegen ausgewählt.

47 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 47 Lage des Bewertungsobjektes Gewicht der Entfernung Umgerechneter Kaufpreis Original Kaufpreis Mittel der umge- rechneten Kaufpreise Variationskoeffizient der umgerechneten Kaufpreise = 0,13 !!! Ausdruck der wertmäßig benachbarten Kauffälle Entfernung

48 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 48 Fallbeispiel - Verkehrswertermittlung einer mittelgroßen Hofstelle

49 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 49

50 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 50

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52 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 52 Vorläufiger Sachwert (NHK2000) = 160.000 EUR

53 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 53 Marktangepassterer Sachwert (NHK2000) = 115.000 EUR zzgl. Fläche LF = 146.000 EUR

54 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 54 Vergleichswert = 121.000 EUR zzgl. Fläche LF = 151.000 EUR

55 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 55 Verkehrswert 149.000 EUR zwischenzeitlich verkauft für 140.000 EUR

56 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 56 Definition des Teilwertes Bei Betriebsaufgaben und bei einer Entnahme eines Teiles des Betriebsvermögens ist aus steuerlichen Gründen der sogenannte Teilwert zu ermitteln. Teilwert ist der Betrag, den ein Erwerber eines ganzen Unternehmen im Rahmen des dafür zu zahlenden Gesamtkaufpreises für das einzelne zum Betriebsvermögen gehörende Wirtschaftsgut ansetzen würde (§ 10 (2) Bewertungsgesetz). Hierbei sind häufig nicht selbständig veräußerbare Teile eines Grundstückes zu bewerten, z.B. Betriebsgebäude ohne Wohnhaus oder Dachböden (ehemalige Strohböden), die zu Wohnzwecken ausgebaut werden sollen. Bei derartigen Bewertungen ist stets auf den Teilwert am Verkehrswert des Gesamtgrundstückes abzustellen.

57 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 57 Sachwertverfahren mit Marktanpas- sung des Gesamt- objektes Ertragswertverfahren unter Berücksichtigung von Umbaukosten Sachwertverfahren mit Marktanpassung für eigenständiges Objekt oder Vergleichswert Keine Teilung mög- lich oder sinnvoll Vermietung zu Wohn- zwecken oder ge- werblichen Zwecken Eigennutzung zu Wohnzwecken Teilung und eigenständige Nutzung möglich und sinnvoll ? Ermittlung eines Teilwertes Teilung möglich und sinnvoll

58 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 58 Ermittlung des Teilwertes in der Praxis Aufgrund der schwierigen Definition kommt es bei der Ermittlung von Teilwerten häufig zu unterschiedlichen Wertansätzen und Bewertungs- modellen. Die von den Steuerpflichtigen beauftragten Sachverständigen neigen zu niedrigen Marktanpassungsfaktoren. Bausachverständige der Finanzverwaltung eher zu Marktanpassungsfaktoren von 0,65 und höher, Abschläge bis maximal 35 % In einigen Regionen wenden landwirtschaftliche Sachverständige das Ertragswertverfahren zur Bewertung landwirtschaftlicher Nebenge- bäude an. Durch einen relativ hohen Liegenschaftszins von meist 6 % ist der Ertragswert meist gering, häufig entspricht er dem Bodenwert abzüglich Abbruchkosten. Diese unterschiedliche Wertansätze führen zu Diskussionen zwischen Sachverständigen und gerichtlichen Auseinandersetzungen.

59 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 59 „Sottrumer Stallumbau“ Ehemaliger Viehstall wird teilweise zu 2 Wohnungen umgebaut. Hierzu werden von verschiedenen Sachverständigen Bewertungen über den Teilwert des Viehstalles durchgeführt: landw. Sachverständiger S.32.000,- DM Bausachverständiger Finanzverwaltung65.000,- DM landw. Sachverständiger J.37.000,- DM Bausachverständiger Finanzverwaltung63.000,- DM GAA Rothenburg36.000,- DM Urteil des nds. Finanzgerichtes 48.000,- DM Alle Bewertungen im Sachwertverfahren mit ähnlichen Sachwerten um 100.000,- DM, aber stark abweichenden Marktanpassungsfaktoren von 0,35 bis 0,65. Finanzgericht trennt zwischen wirtschaftlicher Wertminderung (25 %) und Marktanpassung (-40 %). „Nienburger Modell“

60 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 60 Leitsätze des Urteiles des Nds. Finanzgerichtes Teilwert ist unter der Annahme der Betriebsfortführung zu ermitteln Gesetzgeber wollte bei der Einführung des Teilwertes einen Substanzwert und keinen Ertragswert Der Teilwert ist ein objektiver Wert, der von der Marktlage am Stichtag bestimmt ist. Der Teilwert von betriebsnotwendigen Gebäuden entspricht höchstens den Wiederbeschaffungskosten. Untere Grenze ist der Einzelveräußerungspreis. Wirtschaftliche Wertminderung ist bereits im Sachwertverfahren zu berücksichtigen. Grund und Boden ist in der Hofstellenlage zu betrachten, solange nicht von einem Abbruch ausgegangen wird.

61 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 61 Anwendung in Gutachten: Bei der Ermittlung von Teilwerten nicht selbständiger Gebäude oder Gebäudeteile ist auf den Gesamtwert der Resthofstelle abzu- stellen.

62 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 62 In ländlichen Regionen sind häufig Resthöfe zu bewerten. Diese werden nur sehr selten von Landwirten erworben; landwirtschaft- liche Gesichtspunkte spielen, daher bei der Bewertung nur eine nach- rangige Rolle. Wertbeeinflussend sind außerlandwirtschaftliche Interessen. Daher ist vor allem die Lage (Bodenwertniveau, Lagequalität, Lage zu Ballungsräumen) und Qualität des Wohnhauses wertbestimmend. Nutzflächen in Nebengebäuden erhöhen bis etwa 800 m² den Wert, danach stagnieren die Werte und sind bei einem weiteren Überhang an Nutzflächen ab etwa 1000 m² rückläufig. Der Marktanpassungsfaktor KP/SW wird durch die Höhe des Sachwertes und die Lage bestimmt. Bei größerer Nutzfläche ist er niedriger. Fazit und Zusammenfassung

63 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 63 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit

64 Hannover, Dezember 2008 Gerd Ruzyzka-Schwob 64 Becker, W.; Olejniziak, K. u.a.: Ableitung von Marktanpassungsfaktoren für aufgegebene landwirtschaftliche Hofstellen, Nachrichten der Vermessungsverwaltung Rheinland-Pfalz 1999 Brandt, Christina: Bewertung von Domänen, Nachrichten der VKV 4/2004 Gartung, J.; Gütter, K. u.a. NHK 2000 für landwirtschaftliche Betriebsgebäude, GUG 6/2001 Gütter, K.; Stock, K-D.: Gebäudebewertung nach den NHK 2000, Seminar des HLBS Gutachterausschuss für den Landkreis Nienburg: Bericht über den Grundstücksmarkt im Landkreis Nienburg 2004 Gutachterausschuss Sulingen: Marktberichte 2005 bis 2008 Köhne, Manfred; Gütter, K. : Modifizierung des Sachwertverfahrens bei landwirtschaftlichen Wirtschaftsgebäuden GUG 6/91 Müller, Dr. Harald: Marktanpassungsfaktoren für landwirtschaftliche Hofstellen im Aussenbereich, WF Aktuell 1998 Niederhut-Bollmann: Wertermittlung von Hofstellen aus Anlaß der Betriebsaufgabe, HLBS-Verlag GmbH Ruzyzka-Schwob, Gerd: Bewertung von Resthofstellen, Institut für Städtebau Berlin, 2002 Ruzyzka-Schwob, Gerd: Bewertung von Resthofstellen – Ermittlung von Teilwerten landwirtschaftlicher Betriebsgebäude, Nachrichten der VKV 4/2004 Literatur