Wohnhaussanierung aus Sicht der Mietervertretung

Leiter der Hausverwaltung der EBG Mag. Martin Orner Leiter der Hausverwaltung der EBG

Seminarprogramm Samstag: Wozu § 18? Grundlagen Verfahrensablauf, wie funktioniert § 18 Elemente des Komplexes „Sanierung“ - technisch und wirtschaftlich: HMZ-Abrechnung, Verteilungsrechnung, Förderungsrecht, Sinnhaftigkeit der Maßnahmen, … Kosten der Sanierungsarbeiten HMZ-Abrechnung - Kurzeinführung Einführung Förderungsrecht Sonntag: Berechnung Mietzinserhöhung Pause Verfahrensablauf – Antrag, Parteienstellung, Zustellung, „Abziehen“, Parteienrechte, Einwendungen, Entscheidung, Rechtsmittel verschiedene Verfahren - § 18, § 18a

Wozu § 18? Einerseits Verpflichtung des Vermieters zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten Andererseits Mietzinsbindung und Kündigungsschutz Wenn Geld für notwendige Sanierung nicht ausreicht: temporäre Mietzinserhöhung Grundsatz: so hoch wie nötig, so gering wie möglich

Grundlagen § 18 geregelt im Mietrechtsgesetz §§ 18, 18a, 18b, 18c, 19, Verfahren: § 37 außerdem Förderungsrecht

Wann gibt es ein Verfahren nach § 18? § 18 Abs 1: Finden die Kosten einer vom Vermieter durchzuführenden, unmittelbar heranstehenden größeren Erhaltungsarbeit (…) in der Summe der sich in den vorausgegangenen zehn Kalenderjahren ergebenden Mietzinsreserven oder Mietzinsabgänge keine Deckung und übersteigen sie die während des Verteilungszeitraums zu erwartenden Hauptmietzinseinnahmen, so kann zur Deckung des Fehlbetrags eine Erhöhung des Hauptmietzinses begehrt werden.

Wer führt das Verfahren Bezirksgericht, Wien: Schlichtungsstelle auf Antrag des Vermieters sukzessive Kompetenz

Elemente § 18 Erhaltungsarbeit – s. § 3 MRG „Fehlbetrag“: Kosten der Arbeiten höher als Reserve der letzten 10 Jahre und Einnahmen der nächsten 10 (15) Jahre

„Erhaltungsarbeit“ allgemeine Teile des Hauses Erhaltung von Mietgegenständen, wenn ernster Schaden des Hauses oder Brauchbarmachung Aufrechterhaltung des Betriebs von Gemeinschaftsanlagen öffentlich-rechtliche Verpflichtung energiesparende Maßnahmen Meßvorrichtungen

„Mietzinsreserve“ und Einnahmen Reserve ergibt sich aus den Hauptmietzinsabrechnungen der letzten 10 Jahre Einnahmen über den Verteilungszeitraum: Höchstdauer von 10 Jahren (Sockelsanierung: 15); „anrechenbarer Hauptmietzins“

Umfang der Arbeiten Umfang der Arbeiten wird vom Vermieter bestimmt Nicht nur Erhaltung, auch Verbesserung – wenn gefördert und wenn durch Förderung weniger Erhöhung als bloße Erhaltung Prüfung durch SV: handelt es sich um Erhaltungsarbeiten; sind diese notwendig; Preisangemessenheit

„Erhaltungsarbeit“ lt Gesetz“ „heranstehend“ – kann aber auch schon durchgeführt worden sein! „größere Erhaltungsarbeit“: Faustregel: Gesamtkosten > ein Jahreshauptmietzinsaufkommen

Mietermitbestimmung in der Planung § 15 Mietermitbestimmungsstatur entscheidend: rechtzeitig mit Wiener Wohnen zusammensetzen und Alternativen diskutieren! nicht immer billigste Variante auch am günstigsten, nicht immer Vorschläge der Techniker am sinnvollsten Abwägung: reine Erhaltung/Verbesserung DG-Ausbau: Vor- und Nachteile

Erwägungen bei Sanierungsentscheidungen einmalige/mehrmalige Belastung Wirtschaftlichkeit kostengünstig gegen dauerhafte Verbesserung des Wohnkomforts technisch-bauphysikalische Erwägungen Finanzierung, Förderung

Mietermitbestimmung in Bauphase Einrichtung einer Begleitgruppe, die permanenten Kontakt mit Wiener Wohnen und GU hat, Anwesenheit bei Baubesprechungen, Bindeglied zwischen Wiener Wohnen und Mietern

Hauptmietzinsabrechnung Jährliche Abrechnung des Vermieters über Einnahmen und Ausgaben Bis spätestens 30.6. aufzulegen, Einsicht möglich Auflage und Einsichtnahme kann vom Gericht (der Schlichtungsstelle) erzwungen werden

Einnahmen in der Hauptmietzinsabrechnung Einnahmen aus Hauptmietzinsen „fiktive Verrechnung“: fiktive Beträge für Objekte, die der Vermieter selbst benutzt; das Eineinhalbfache des Richtwerts für Objekte, die länger als sechs Monate leer stehen 25 % der Einnahmen aus Vermietung von Dach- und Fassadenflächen zu Werbezwecken Subventionen (Wohnbauförderung)

Ausgaben in der Hauptmietzinsabrechnung Kosten für Erhaltung und Verbesserung 20 % Investitionsprämie Rückzahlung von Förderungsdarlehen Aufwandersatz an MieterInnen Steuerabgeltung

Kosten der Sanierungsarbeiten bei Antrag: Kostenvoranschläge – gewerksmäßig gegliedert Kosten der Bauaufsicht – 5 % Geldbeschaffungskosten – 9 % des Deckungsfehlbetrags

Deckungserfordernis Wird berechnet aus: Mietzinsreserve oder –abgang Betrag für laufende Erhaltungsarbeiten Geldbeschaffungs- und Finanzierungskosten  Vergleich mit anrechenbaren Mietzinsen der nächsten 10 Jahre

Deckungsfehlbetrag Wenn anrechenbare Mietzinse für die nächsten 10 Jahre niedriger als das Deckungserfordernis  Mietzinserhöhung

Erhöhung Mietzins 2 Schritte: Anhebung auf Richtwert erst danach gleichmäßige Verteilung auf Nutzfläche

Erhöhung Mietzins - Berechnung

Exkurs: Förderungsrecht Einzelverbesserungsmaßnahmen Erhaltungsarbeiten Sockelsanierung THEWOSAN

Einzelverbesserungsmaßnahmen Aufzug, Zentralheizung, FW-Anschluss, behindertengerechte Maßnahmen, Wohnkomfort (Gemeinschaftsanlagen), THEWOSAN Annuitätenzuschuss oder nicht rückzahlbarer Zuschuss

Erhaltungsarbeiten Erhaltung allg. Teile des Hauses, von Gemeinschaftsanlagen, öffentlich-rechtliche Verpflichtungen Annuitätenzuschuss

Sockelsanierung Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten + Standardanhebung von mind. 20 % der Wohnnutzfläche Annuitätenzuschüsse oder nicht rückzahlbare Zuschüsse

THEWOSAN Thermisch-energetische Sanierung – Verringerung des Heizwärmebedarfs Umfassende Sanierung oder Deltaförderung/Einzelbauteilförderung Abgestufte Förderung – Annuitätenzuschüsse und/oder nicht rückzahlbare Zuschüsse

Verfahrensablauf Zuständig: Schlichtungsstelle MA 50 2 Verfahrensarten: Grundsatzentscheidung mit vorläufiger Erhöhung; Endabrechnung §§ 18a, 19 endgültiges Verfahren (aber auch Endabrechnung möglich) §§ 18, 19

Antrag Antragsteller: Vermieter (bzw. HV mit Vollmacht) Antragsgegner: alle Mieter des Hauses

Beilagen zum Antrag Grundbuchauszug Verwaltervollmacht Mieterliste mit derzeitigem Hauptmietzins und anrechenbaren Hauptmietzinsen HMZ der letzten 10 Jahre Vorpromesse (= Kreditzusage) der Bank Kopie Förderungsantrag Kostenvoranschläge (gewerksmäßig)

Ablauf Zustellung durch Aushang und an Zustellbevollmächtigten SV-Gutachten MA25 (Amtssachverständiger) Verhandlung Sachbeschluss

Grundsatzentscheidung und vorläufige Erhöhung „Entscheidung dem Grunde nach“ Verpflichtung, innerhalb einer angemessenen Frist zu beginnen  vorläufige Erhöhung (Sachbeschluss) Kategorien vorläufig angenommen – ev. zurückzahlen bzw. nachzahlen wenn Verpflichtung nicht eingehalten: zurückzahlen

endgültiges Verfahren Überprüfung Kosten und Ausmaß, Festsetzung Kategorien und HMZ Einhebung auf 10 (15) Jahre bewilligt Vorbehalt HMZ möglich Wenn Kostenänderung: Antrag Vermieter oder Hauptmieter auf Neuberechnung möglich

Einwendungen Kategorien Flächen Hauptmietzinsabrechung

Kosten im Verfahren vor der Schlichtungsstelle kostenlos keine Auferlegung von Kosten des Gegners Vertretungskosten etc. trägt jeder selbst

„Abziehen“ wenn kein Abschluss des Verfahrens binnen drei Monaten: Abziehen zu Gericht möglich Gegen Sachbeschluß der Schlichtungsstelle: Antrag bei Gericht binnen vier Wochen  Entscheidung der Schlichtungsstelle tritt außer Kraft, neues Verfahren. Kosten!

Verfahrensgrundsätze Untersuchungsgrundsätz Manuduktionsprinzip eingeschränkte Mündlichkeit Günstigkeitsprinzip

Arbeitsgruppen Reflexion praktische Erfahrungen, Erwartungshaltungen