Winterseminar VNWI 18.11.2011 Casino Hohensyburg Recht trifft Technik Rechtsanwalt Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Fahrgasse 87 60311 Frankfurt/M. Tel. 069 / 9130540 info@lipka-ra.de

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Thermostatventile und Heizkörper sind Sondereigentum? Wie das neue BGH-Urteil (V ZR 176/10 vom 08.07.11 auf die verschiedenen Heizungssysteme anzuwenden ist! Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Gliederung I. Gesetzliche Grundlagen/Grundbegriffe Instandhaltung und Instandsetzung Abgrenzung Gemeinschaftseigentum/Sondereigentum Beschlusskompetenz II. Das Urteil des BGH vom 08.07.2011, V ZR 176/10 Sachverhalt Entscheidungsgründe Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Gliederung III. Folgerungen für die verschiedenen Heizungssysteme Ein-Rohr- Heizungen Zwei-Rohr-Heizungsysteme Fußbodenheizung Nachträglicher hydraulischer Abgleich Bereits vorhandener hydraulischer Abgleich Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht I. Grundbegriffe Instandhaltung und Instandsetzung § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG: Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere: … 2. Die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht I. Grundbegriffe § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG: Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, ............ 2. die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht I. Grundbegriffe § 1 Abs. 5 WEG: Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht I. Grundbegriffe § 5 Abs. 1 WEG: Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Abs.1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht …. Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht I. Grundbegriffe § 5 Abs.1 WEG: ….eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht I. Grundbegriffe § 5 Abs. 2 WEG: Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht I. Grundbegriffe § 5 Abs. 3 WEG: Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören. Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht I. Grundbegriffe Abgrenzung Sonder- /Gemeinschaftseigentum § 5 Abs. 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum, wenn für Bestand oder Sicherheit erforderlich Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen § 5 Abs. 3 WEG: Nur Sondereigentum zu Gemeinschaftseigentum, nicht umgekehrt ( BGH WM 68,572) Sondereigentum: kann eingefügt oder beseitigt werden, ohne Beeinträchtigung des GemEigt. Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht I. Grundbegriffe Beispiele für zwingendes Gemeinschaftseigentum: Fundamente Tragende Innenwände Dach Schornstein Keller Fenster Rollläden, etc. Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht I. Grundbegriffe Problem: Heizungsanlagen Wasserleitungen Im Bereich des Sondereigentums Geschlossenes System - Gemeinschaftseigentum Jennißen, WEG § 5, Rdnr. 33.; Riecke/Schmid § 5 WEG, Rdnr.52 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht I. Grundbegriffe Risiko für den Verwalter: Instandsetzung GemEigt. § 27 I Nr.2 WEG Verkündung eines Beschlusses in der ETV: Konstitutive Bedeutung (BGH , NJW 2001,3339) Richtige Feststellung des Beschlussergebnisses – Aufgabe des WEG- Verwalters Kostenrisiko bei Anfechtung § 49 II WEG Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht II. BGH V ZR 176/10 Sachverhalt: WEG – 36 Einheiten Teilungserklärung: „ Die Vor- und Rücklaufleitungen und die Heizkörper der Zentralheizung von der Anschlussstelle an die gemeinsame Steig- und Fallleitung stehen im Sondereigentum…“ Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht II. BGH V ZR 176/10 Sachverhalt: Beschluss 10/07: alte Heizungsanlage inkl. Steigleitungen erneuern. Gutachten Beschluss 10/08: Prüfung Instandsetzungskonzept; Erhöhung der Instandsetzungsrücklage Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht II. BGH V ZR 176/10 Sachverhalt: Gegenstand des Anfechtungsverfahrens: Beschluss 13.07.2009: 1. Auf der Grundlage der bisherigen Beschlüsse wird die Erneuerung der Heizungszentrale, der Steigleitungen sowie aller notwendiger Verteilungsleitungen und Heizkörper gem. Planung vom Sept. 2008 nach Ende der Heizperiode 09/10 durchgeführt. Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht II. BGH V ZR 176/10 Sachverhalt: Beschluss 2. Bei einem veranschlagten Gesamtvolumen von 496.000 Euro wird eine Sonderumlage von 110.000 Euro für das Gemeinschaftseigentum und in Höhe von 205.900 Euro für das Sondereigentum, welche in zwei Raten aufzubringen ist, nämlich die 1.Rate für das GemEigt. zum 31.10.10 und die 2.Rate für das Sondereigentum zum 31.03.10 beschlossen. Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht II. BGH V ZR 176/10 Anfechtungsklage in den Vorinstanzen ohne Erfolg. Revision Ziel: Beschluss vom 13.07.09 für ungültig zu erklären Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht II. BGH V ZR 176/10 Revision hat teilweise Erfolg Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht BGH V ZR 176/10 Entscheidungsgründe: 1.Erneuerung Heizungszentrale und Steigleitungen und SU110.000 € Beschlüsse 2007 und 2008 bestandskräftig Beschlusskompetenz für Instandsetzung am Gemeinschaftseigentum Heizungszentrale u. Steigleitung - GemeinschaftsEigt Modernisierende Instandsetzung; bzgl. Ablauf Gestaltungsspielraum Finanzierung geregelt Revision unbegründet Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht II. BGH V ZR 176/10 Entscheidungsgründe: 2. Erneuerung Heizkörper, Anschlussleitungen und Sonderumlage 205.900 € Hat die WEG eine Beschlusskompetenz für diese Maßnahmen? Ist die Regelung aus § 2 I der Teilungserklärung gültig oder unwirksam? Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht II. BGH V ZR 176/10 Vorinstanzen: Anschlussleitungen und Heizkörper – Gemeinschaftseigentum BGH: Beschlusskompetenz der WEG? für Gebrauchsregelungen nach § 15 Abs.2 WEG Nein; Austausch defekter Aggregate keine Gebrauchsregelung Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht II. BGH V ZR 176/10 BGH: Beschlusskompetenz nur aus § 21 und § 22 Abs.3 WEG – Instandsetzung Eigentumsrechtliche Zuordnung entscheidend Ist die Regelung aus der Teilungserklärung (Sondereigentum) wirksam? Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht II. BGH V ZR 176/10 BGH: TE unwirksam, wenn Heizkörper und Anschlussleitungen zwingend Gemeinschaftseigentum;§ 5 Abs. 2 WEG Nein; Heizkörper und Anschlussleitungen einer Zentralheizung dienen nur dem Wohnungseigentümer ( h.M.) Ausnahmen: Heizkörper für Betrieb der Gesamtanlage unverzichtbar Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht II. BGH V ZR 176/10 BGH: Absage an Gegenmeinung, die Heizungsanlage -als geschlossenes System- zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuordnet. Keine abschließende Entscheidung Durch TE können jedenfalls Heizkörper und Anschlussleitungen dem Sondereigentum zugeordnet werden Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht II. BGH V ZR 176/10 BGH: GemEigt., wenn Einrichtungen dem gemeinschaftlichem Gebrauch dienen Nicht alle Teile einer Heizungsanlage GemEigt. Heizzentrale u. Steigleitungen – GemEigt. dienen der Verteilung der Heizenergie Heizkörper und Anschlussleitungen dienen unmittelbar nur dem Wohnungseigentümer - sondereigentumsfähig Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht II. BGH V ZR 176/10 BGH: Argument: Heizungsanlage geschlossenes System überzeugt BGH nicht. Argument: Energie- und Wärmebedarfs-rechnung erfordern Mindestbeheizung überzeugt BGH nicht Beheizung ist individuell gebrauchsabhängig Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht II. BGH V ZR 176/10 BGH: Argument: an die Heizung können nur bestimmte Anzahl, bestimmte Leistung, bestimmte Bauart angeschlossen werden Überzeugt BGH nicht Nur Anschluss kompatibler Geräte möglich Dennoch Demontage von Anschlussleitungen und Heizkörpern möglich Keine unverzichtbaren Bauteile der Anlage Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht II. BGH V ZR 176/10 BGH: Lediglich technische Beschränkungen bei Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums Rohrdurchmesser der Anschlüsse etc. Gemeinschaft keine Beschlusskompetenz dem Eigentümer Erneuerung evtl. kompatibler Heizkörper oder Anschlussleitung aufzuzwingen Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht II. BGH V ZR 176/10 BGH: Fehlende Kompatibilität zwischen erneuerte Steigleitung und alten Anschlussleitungen oder Heizkörper; ohne Bedeutung Gemeinschaft muss dem Eigentümer nur die Möglichkeit des Anschlusses an Heizung Angemessene Zeit;evt.Trennung/alte Teile Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht II. BGH V ZR 176/10 BGH: Verpflichtung § 14 Abs.1, Satz 1 u. 2 EnEV kein Argument; (außentemperaturabhängige Wärmesteurung) EnEV § 14 Abs.1 Satz 2 richtet sich an den jeweiligen Eigentümer Kein Argument gegen Sondereigentum Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht II. BGH V ZR 176/10 Amtlicher Leitsatz BGH: a) Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelungen in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate. Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht II. BGH V ZR 176/10 Amtlicher Leitsatz BGH: b) Bei der Gesamterneuerung der Zentralheizung einer Wohnanlage muss den Wohnungseigentümern angemessene Zeit zur Umstellung der in ihrem Sondereigentum stehenden Heizkörper und Anschlussleitungen gegeben werden. Danach können sie von der erneuerten Heizungsanlage abgetrennt werden, wenn die alten Geräte mit der neuen Anlage nicht (mehr) kompatibel sind. Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

III. Folgerungen für verschiedene Heizungssysteme Urteil des BGH: Heizkörper, Anschlussleitungen etc Sondereigentum Unmittelbar nur bei Regelung in der Teilungserklärung Zentrales Argument des BGH: Keine unverzichtbaren Bauteile Anlage funktioniert auch nach Demontage Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

III. Folgerungen für verschiedene Heizungssysteme Urteil des BGH: Nach der Argumentation jedoch auf alle Fälle übertragbar, wenn keine unverzichtbaren Bauteile Argument § 5 Abs.3 WEG : Nur Sondereigentum kann zu Gemeinschaftseigentum vereinbart werden, nicht umgekehrt. Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

III. Folgerungen für verschiedene Heizungssysteme Keine Auseinandersetzung mit anderen oder früher vertretenen Auffassungen zur BGH Entscheidung Übersicht: Riecke/Schmid, WEG, 3. Aufl., § 5 Rdnr. 52, Heizungsanlage ; mit weiteren Nachweisen Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

III. Folgerungen für verschiedene Heizungssysteme Ein-Rohr-Heizung Rohrnetzberechnung für gesamte Anlage Nach und nach verjüngte Rohrdurchmesser Vor- und Rücklauf im Heizkörper notwendige Verbindung zum Leitungssystem Unterbrechung direkt an Steigleitung wirkt sich auf gesamtes System aus Heizkörper und Anschlussleitung notwendiger Bestandteil des Heizungssystems Gemeinschaftseigentum Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

III. Folgerungen für verschiedene Heizungssysteme Ein-Rohr-Heizung Sonderproblem Bypass-Ventile Demontage hinter Bypass-Ventil möglich Einzelner Heizkörper kann ohne größere Auswirkung auf das System nach Bypass-Ventil demontiert werden Heizkörper – Sondereigentum Anschlussleitungen - Gemeinschaftseigentum Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

III. Folgerungen für verschiedene Heizungssysteme Zwei-Rohr- Heizung (ohne hydraulischen Abgleich) Vor- und Rücklauf zu Heizkörpern separat angesteuert Jeder Heizkörper mit Vor- und Rücklauf verbunden Abtrennung einzelner Wohnungen ohne Auswirkung auf Heizsystem Klassischer Fall der BGH-Entscheidung Anschlüsse , Heizkörper, Ventile - Sondereigentum Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

III. Folgerungen für verschiedene Heizungssysteme Fußbodenheizung (ohne hydraul. Abgleich) i.d.R. Zwei-Rohr-System Verteilerkasten in der Wohnung- Verteilung von dort an einzelne Heizkreise ( Zimmer) Abtrennung einzelner Heizkreise möglich ohne Auswirkung auf Gesamtsystem Abtrennung Verteilerkasten möglich Zuleitung und Heizkreise-Sondereigentum Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

III. Folgerungen für verschiedene Heizungssysteme Hydraulischer Abgleich Rohrnetzberechnung – In-Augenscheinnahme und Berechnung auf Basis jeder Wohnung, jedes Heizkörpers Regulierung von Druck und Fliessgeschwindigkeit im System aufeinander abgestimmt Steuerung über die Rücklaufverschraubung jedes einzelnen Heizkörpers und der Thermostatventile Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

III. Folgerungen für verschiedene Heizungssysteme Nachtäglicher hydraulischer Abgleich: BGH: Heizkörper, Zuleitungen, Thermostatventile und ähnliche Aggregate- Sondereigentum Keine Beschlusskompetenz im Sondereigentum aus § 21 Abs. 5 Nr.2 WEG – nur Gemeinschaftseigentum Keine Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 2 WEG – Austausch der Bauteile erforderlich § 22 Abs. 2 WEG – Modernisierung i.S. § 559 BGB? Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

III. Folgerungen für verschiedene Heizungssysteme Nach Wortlaut nicht auf Gemeinschaftseigentum beschränkt ( Drabek in Riecke/Schmid WEG, 3.Aufl.; § 22 Rdnr.138) Grenze § 13 Abs.1 WEG ,kein „Hineinregieren“ in das Sondereigentum (aaO.) Keine Beschlusskompetenz ? Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

III. Folgerungen für verschiedene Heizungssysteme Vorhandener hydraulischer Abgleich am Beispiel einer 2-Rohr-Anlage: Rohrnetzberechnung, Pumpe, Rücklaufverschraubung am Heizkörper, Thermostatventile aufeinander abgestimmt Veränderung an diesem aufeinander abgestimmten System wirken sich auf Druck und Fliesgeschwindigkeit des Wassers aus Wärmeunterversorung einzelner Wohnungen Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

III. Folgerungen für verschiedene Heizungssysteme Demontage der Anschlussleitungen, einzelner Heizkörper, Thermostatventile oder Rücklaufverschraubungen nicht möglich ohne Auswirkungen Trotz BGH: Gemeinschaftseigentum!? Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Gerald Lipka Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Fahrgasse 87 60311 Frankfurt/M. Tel. 069/ 9130540 info@lipka-ra.de Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Verband der Immobilienverwalter Hessen e.V. Schwarzburgstraße 28 60318 Frankfurt/M. Tel.: 0700 / 200 500 30 Fax: 0700 / 200 500 40 www. hausverwalter.de info@hausverwalter.de Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht