Wertermittlung aus finanzwirtschaftlicher Sicht – Hintergründe und Inhalte der Beleihungswertermittlungsverordnung Achim Reif , Verband dt. Pfandbriefbanken Berlin Geodätisches Kolloquium des DVW, Landesverband Berlin-Brandenburg Technische Universität Berlin, 21.09.2006

Inhalt Rechtliche Grundlagen (Pfandbriefgesetz) Unterschied Beleihungswert / Marktwert Inhalte der BelWertV Forderungen des Zentralen Kreditausschusses Ausblick

1. Rechtliche Grundlagen Wegfall des Spezialbankprinzip mit dem Untergang des Hypothekenbankgesetzes (HBG) zum 19.07.05 Emissionsrecht für alle Bankengruppen nach Pfandbriefgesetz (PfandBG) Wegfall des § 12 HBG (Beleihungswertermittlung) Neue gesetz. Verankerung in § 16 Abs. 1 bis 4 PfandBG Wichtig: § 16 Abs. 4 PfandBG: Ermächtigung an BMF und BMJ, eine Beleihungswertermittlungsverordnung zu erlassen Vom HBG zum PfandBG

PBG Pfandbriefgesetz (Überblick) Qualitäts- sicherungs-maßnahmen A. Regulatorische Anforderungen Spezifische Pfandbrieflizenzierung unter bestimmten Voraussetzungen Sanktionsmaßnahmen der BaFin Expertise der Geschäftsleiter Nachhaltige Pfandbriefemission B. Operative Anforderungen Professionelles Risiko-Management Stärkung der Transparenz C. Anforderungen an die Deckungswerte Ansprüche gegen öffentlich-rechtliche Kreditinstitute ohne staatliche Garantien nicht deckungsfähig Spezifizierung der Beleihungswertermittlungsvorschriften Qualitäts- sicherungs-maßnahmen Deckungsprinzip Kongruenzprinzip Gesetzliche Überdeckung von 2% (inkl. Stressszenarien) Hohe Qualitätsanforderungen für Deckungsmassen - Konservative Bewertung - deckungsfähig = Forderung (-steil) bis 60% des Beleihungswertes Besondere gesetzliche Aufsicht (BaFin) Unabhängiger Treuhänder Insolvenzvorrecht des Pfandbriefgläubigers / Sondervermögen Klarer Notfallplan im Insolvenzfall; Sachwalter Grundsätze aus HBG

§ 16 Abs. 4 PfandBG Regelungsinhalte des § 16 Abs. 4 PfandBG zur Beleihungswertermittlungsverordnung Methodik und Form Mindestanforderungen an Qualifikation des Gutachters Erleichterungen für Wohnobjekte (Kleindarlehen)

Rechtliche Konsequenz Beleihungswertermittlungsverordnung ist Ersatz für die bislang individuell mit der BaFin abgestimmten Wertermittlungsanweisungen Aber: BelWertV umfangreicher und detaillierter

Offene Rechtsfragen  Rechtsfragen (Problematik der sog. Allgemeinverbindlichkeit) Gilt BelWertV auch für das Kreditwesengesetz? Risikogewichtung Großkredite § 18 KWG Eigenmittelberechnung Bausparkassen Versicherungen Alle bisherigen Mitteilungen, Schreiben etc. der BaFin (BaKred) sind obsolet Hintergrund: KWG-Änderung beziehen sich nur auf § 16 Abs. 1 und 2

2. Unterschied Beleihungswert / Marktwert

Hauptunterschiede Beleihungswert / Marktwert

Beispielsrechnung Beleihungswert/ Marktwert

3. Beleihungswerter-mittlungsverordnung Inhalte der BelWertV vom 12.05.06 (Auszug) BelWertV baut auf anerkannten Grundsätzen der Beleihungswertermittlung auf (z.B. Mindest-bewirtschaftungskosten, Mindestkapitalisierungszinssätze) Neu: Anhebung der Kleindarlehensgrenze auf 400.000 Euro Neu: bei Objekten mit kurzer Restnutzungsdauer oder hoher Bodenwertverzinsung muss Abzug der Abbruchkosten vom Ertragswert oder Bodenwert erfolgen Neu: Anhebung der Mindestkapitalisierung für einzelne gewerbl. Objektarten Neu: Bandbreiten für Nutzungsdauer (z.T. erhebliche Ver-schärfung gegenüber Bewertungspraxis: Verbrauchermärkte 10 - 30 Jahre) Neu: Überprüfung der Beleihungswerte bei wesentlichem Leistungsrückstand (mind. 90 Tage)

4. Forderung der Banken/WoWi Forderungen des Zentralen Kreditausschusses (ZKA): Vergleichswertverfahren auch für Ein- und Zweifamilienhäuser - berücksichtigt Anhebung der Kleindarlehensgrenze auf 500.000 Euro – nicht berücksichtigt, jedoch Anhebung auf 400.000 Euro Forderungen des ZKA (auf Anregung des GdW): Keine Diskriminierung von Plattenbauten - berücksichtigt Höhere Restnutzungsdauern – nicht berücksichtigt Absenkung der Mindestkapitalisierungszinssätze – nicht berücksichtigt

5. Ausblick In Kraft treten der BelWertV zum 01.08.06: Zunächst „nur“ für Pfandbriefemittenten Vorteil: kein Wettbewerb der Finanzierer über die Wertermittlung Anwendungsbereich später: Über die Vorschriften des Kreditwesengesetzes, insbesondere §§ 10a, 18 und 21 KWG für das gesamte Realkreditgeschäft (sog. Allgemeinverbindlichkeit) Vorteil: einheitliche Wertermittlung für kreditwirtschaftliche Zwecke im Erstrang Einheitliche Wertermittlung sowohl für das Deckungsgeschäft als auch für die niedrige Eigenkapitalgewichtung

Bereichsleiter Immobilienfinanzierung Inland, Bewertung Achim Reif Bereichsleiter Immobilienfinanzierung Inland, Bewertung Verband deutscher Pfandbriefbanken e.V. Association of German Pfandbrief Banks Georgenstraße 21 10117 Berlin Telefon +49 30 20915-410 Telefax +49 30 20915-519 E-Mail: reif@pfandbrief.de Internet: http://www.pfandbrief.de bzw. http://www.pfandbrief.org Postanschrift: Postfach 64 01 36 10047 Berlin