Was ist das Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Sondernutzungsrecht, und wer zahlt dafür? Referent: Joachim König, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 1

Begriff Sondereigentum Gegenstand des Sondereigentums sind die durch die Teilungserklärung klar und eindeutig zum Sondereigentum bestimmten Räume und Bestandteile des Gebäudes. Seite 2

Begriff Gemeinschaftseigentum Gegenstand des Gemeinschaftseigentums sind im Zweifel alle restlichen Räume, Flächen, Bestandteile des Gebäudes und des Grundstücks. Seite 3

Abgrenzung Sonder- und Gemeinschaftseigentum Die Abgrenzungsregel lautet: Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden, sondern zwingendes Gemeinschaftseigentum. Seite 4

Begriff Sondernutzungsrecht Das Recht, Teile des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer zu gebrauchen und die Vorteile daraus zu ziehen. Seite 5

Instandhaltungspflicht Unterscheide: Aufgabe und Kostentragungspflicht oder „Wer muss es tun und wer zahlt am Ende?“ Seite 6

Instandhaltungspflicht Sondereigentum Aufgabe: der Sondereigentümer Kostentragungspflicht: der Sondereigentümer Seite 7

Instandhaltungspflicht Gemeinschaftseigentum Aufgabe: die Wohnungseigentümergemeinschaft, Kostentragungspflicht: grundsätzlich jeder Wohnungseigentümer entsprechend seinem Miteigentumsanteil, davon gibt es zahlreiche Ausnahmen Seite 8

Instandhaltungspflicht Sondernutzungsrecht Aufgabe: grundsätzlich die Wohnungseigentümergemeinschaft Kostentragungspflicht: grundsätzlich die anders nur, wenn beides durch eine klare und eindeutige Regelung auf den Sondernutzungsberechtigten übertragen wurde. Seite 9

Beispiel Instandhaltungspflicht Sondernutzungsrecht Wohnanlage mit Tiefgarage. TG-Stellplätze im Sondereigentum. Über der TG-Betondecke befindet sich ein Hof. Dieser wird ausschließlich durch oberirdische Stellplätze genutzt. Diese sind im Sondernutzungsrecht. Die Abdichtung der TG-Betondecke zum Hof ist undicht und muss saniert werden. Kosten: 100.000,00 Euro. Die Ursache der Undichtigkeit bleibt unklar: Verschleiß und/oder anfänglicher Baumangel? Regelung in der Teilungserklärung: die Sondernutzungsberechtigten sind verpflichtet, die durch die Nutzung der Stellplätze verursachten Kosten selbst zu tragen. Wer trägt die Sanierungskosten: WEG oder die Sondernutzungsberechtigten? Seite 10

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