Fokus Büro- und Verwaltungsgebäude Michael Quetting Stv Fokus Büro- und Verwaltungsgebäude Michael Quetting Stv. Leiter Immobilien, ETH-Rat

FOKUS BÜRO- UND VERWALTUNGSGEBÄUDE 2 Annäherung

Das „Bürogebäude“ gibt es nicht FESTSTELLUNG 3 Das „Bürogebäude“ gibt es nicht

… als Firmensitz CHARAKTERISTIK 4 … als Firmensitz Repräsentationsfunktion, imagebildend, Corporate Design/Identity, Gestaltung im Wandel der Zeit (Zeitgeist) Hohe Anforderungen an den Standort (Präsenz, Clusterbildung der Wissensökonomie, Erschliessung und Erreichbarkeiten, Steuern…) starke Wirkung auf die Gesellschaft, (identitätsstiftend, Städtebau…) Hebel zur Flexibilisierung des Immobilienportfolios CREM: Möglichkeit zum Verzicht auf Eigentum zur Verhinderung von Kapitalbindung Bank für internationalen Zahlungsausgleich (BIZ), Basel

…als Arbeitsplatz CHARAKTERISTIK 5 …als Arbeitsplatz überwiegend von Unternehmen der Dienstleistungsbranche oder der öffentlichen Verwaltung genutzt (Arbeitsplätze in einer Arbeitswelt) massgebenden Einfluss auf die Nutzer durch Qualität * Einfluss von Wohlbefinden und Gesundheit auf Engagement und Effizienz * räumliche/organisatorische/technische Vernetzung für administrative Prozesse Globalisierung und Internationalisierung der Nutzer, der Nutzung und ihrer Anforderungen Hohe Arbeitsplatzdichte (mit allen Vor- und Nachteilen u.a. gruppendynamische und gesundheitliche Effekte, Sicherheit), gebäudeinduzierte Mobilität Geringe zeitliche Auslastung (8 Std.-Tag), zeitlich konzentrierte Personenströme Individuelle Anforderungen an Sicherheit (Security und Safety) Häufigkeit von Wechseln z.B. Nutzer, Arbeitsplatzkonzepte (u.a. Desksharing, Hoteling, Hot Inns…), Arbeitszeiten etc. (Möblierung und räumliche/technische Anpassungen)

…als Investment (1) CHARAKTERISTIK 6 …als Investment (1) beliebt/geschätzt von privaten und institutionellen Kapitalanlegern Kalkulation der Investitions- und Folgekosten (Lebenszyklus) einfach Gute Voraussetzungen für Standardisierungen (Fläche, Ausstattung, Komfort…) Rollen von Eigentümer, Nutzer und Betreiber fallen oft auseinander: Gute Voraussetzungen für Outsourcing von Leistungen des FM (technisches, infrastrukturelles und kaufmännisches Gebäudemanagement) vergleichsweise einfaches Objektmanagement Marktgängigkeit / Vergleichbarkeit und Anwendbarkeit anerkannter Normen und Standards (Musterlayouts, Energielabel) Konkurrenzsituation (Markt): Eigenerstellung, Investor, Miete/Leasing, PPP Fixmiete, in CREM/PREM oft nur Kostenverrechnung oder keine Kostentransparenz

…als Investment (2) CHARAKTERISTIK 7 …als Investment (2) Steigende Qualitätsansprüche: bei älteren/ungeeigneten Objekten bereits ansteigende Leerstandsraten trübe Aussichten publiziert in Fahrländer Partner AG - Metaanalyse Immobilien 2. Quartal 2010

FOKUS BÜRO- UND VERWALTUNGSGEBÄUDE 8 Anforderungen des Marktes von Morgen

Arbeit an fixem Ort zur fixen Zeit Arbeit wo und wann passend ARBEIT IM WANDEL 9 Arbeit an fixem Ort zur fixen Zeit Ausgeprägte Hierarchien Starre Strukturen Aufgabenorientierung Zeitorientierung Kontrolle Disziplin Routine Trennung Arbeit/Freizeit Arbeit wo und wann passend Flache/aufgelöste Hierarchien Flexible Teams Projektorientierung Ergebnisorientierung Selbstverantwortung Kreativität Lernen Zusammenwachsen Arbeit/Freizeit Wandel

MARKT – WO NACHFRAGE UND ANGEBOT SICH TREFFEN 10 Arbeitswelt: Effizienz und Innovation Effiziente Prozesse in den Geschäftseinheiten Performance und Innovationskraft Wegeffiziente und kommunikationsbezogene Nachbarschaften Raumstruktur und Arbeitsambiente Ergonomische Arbeitsplätze Mitarbeitermotivation, Wohlbefinden und Zufriedenheit Immobilie: Qualität und Nachhaltigkeit > Lage / Standort (Mikro, Makro, Erschliessung) > Image und Gebäudezustand (Branding, Bausubstanz) > Funktionalität (Funktionsbereiche, innere Erschliessung) > Komfort (Belichtung und Beleuchtung, Infrastruktur, Raumkonditionierung, Services) > Flexibilität (Reversibilität, Boden-/Wandsysteme) > Wirtschaftlichkeit im Lebens-zyklus (Miete/Kosten, Nebenkosten)   Nachfrage Angebot     Quelle: Fraunhofer Institut Arbeitswirtschaft und Organisation (2007) 10

FOKUS BÜRO- UND VERWALTUNGSGEBÄUDE 11 Ansätze zur Steigerung der Nachhaltigkeit

SYNERGIEN UND ZIELKONFLIKTE MIT NACHHALTIGKEITSZIELEN 12 Beispiel: Swiss Re – Neubau Soodring 33, Adliswil Ziel: Konzentration verteilter Arbeitsplätze Nutzung: 1‘100 Büroarbeitsplätze, Schulungsräume

SYNERGIEN UND ZIELKONFLIKTE MIT NACHHALTIGKEITSZIELEN 13 Ziele der Beteiligten/ Akteure Ziele der Nachhaltig- keit z.B. SIA 112/1 Darstellung: Swiss Re

SYNERGIEN UND ZIELKONFLIKTE MIT NACHHALTIGKEITSZIELEN 14 Ergebnisse Langfristige Optik von Swiss Re lässt höhere Anfangsinvestitionen zu Höhere Investitionen: Positive Wirkungen können über eine höhere Arbeitsproduktivität erzielt werden Imagewirkung für Swiss Re wichtig Swiss Re hat als Rückversicherer eine hohe Motivation in Bezug auf Klimaschutz ein Vorbild zu sein Synergien / Zielkonflikte immer abhängig von Firmenpolitik

ANSATZ: ERWEITERTER BLICKWINKEL 15 Differenzierte Betrachtung des Gesamtsystems Emissionen Verluste CO2 Dampf Lärm Vibrationen Landverbrauch etc. Sommer Winter Kühlung Wärme Erzeugung Verteilung / Speicherung Verbrauch

Beispiel: Kungsbrohuset Stockholm – Passivhaus BEISPIELE 16 Beispiel: Kungsbrohuset Stockholm – Passivhaus Nutzung: 27‘000 m2 Bürofläche auf 13 Geschossen Absicht: Passivhaus Heizung Körperwärme von 250‘000 Zugpendler des benachbarten Stockholmer Hauptbahnhofs (Erwärmung unterirdischer Wassertanks) sowie Doppelfassade Kühlung Seewasser Raumklima wird mit dem Wetterbericht abgestimmt um Überhitzung zu verhindern Link: http://www.kungsbrohuset.se/

Beispiel: ETH Zürich – Neubau Oberer Leonhard LEE 17 Beispiel: ETH Zürich – Neubau Oberer Leonhard LEE Anlass: Neubau Dauer: im Bau Ziel: Konzentration über Stadtgebiet verteilter Arbeitsplätze Nutzung: 374 Büroarbeitsplätze und 5‘816 m2 HNF sowie 19‘787 m2 Geschossfläche (GF) neben Büronutzung u.a. für graphische Sammlung der ETH Zürich, Archive, Lager und Serverflächen. Absicht: MINERGIE-ECO-Standard, Label „Gutes Innenraumklima“ und Erdbebensicherheit Bauwerksklasse III, was gesamthaft für ein Objekt mit den vorgesehenen Nutzungen sehr anspruchsvoll Konflikt Städtebau vs. Fassade/ Energetische Massnahmen Webcam: http://www.ressourcen.ethz.ch/real_estate/zentrum/lee/webcam_lee

BEISPIELE 18 Beispiel: Deutsche Bank, Frankfurt – von „Soll und Haben“ zu „Greentowers“ Anlass: veränderte Brandschutzvorschriften Alter: 22 Jahre Dauer: Dez. 2007 bis Dez. 2010 Ziel: Reduktion Energieverbrauch sowie CO2-Ausstoss um mindestens 50% Massnahme: umfassende Modernisierung; neben Verbesserung Brandschutzeinrichtungen auch Ersatz gesamte Klima-, Wasser- und Lichttechnik sowie Neuverglasung mit zu öffnenden Fenstern Absicht: Zertifizierung als Greenbuilding nach dem amerikanischen Standard LEED Platin für bestehende Gebäude (Existing buildings) sowie nach dem deutschen Gütesiegel der DGNB. Wird das Ziel LEED Platinum erreicht, sind die Türme die ersten Hochhäuser, die diese Zertifizierung durch das USGBC erhalten. Factsheet: http://www.banking-on-green.com/docs/100323_Faktenblatt_Greentowers_DE.pdf

FOKUS BÜRO- UND VERWALTUNGSGEBÄUDE 19 Fazit

FAZIT 20 Jedes Objekt/Vorhaben steht in einem räumlichen, unternehmerischen, organisatorischen und baulich/technischen Kontext, das Wissen darum bietet Chancen und lässt Abhängigkeiten erkennen Büro- und Verwaltungsgebäude stehen im „Markt“ (wegen Vergleichbarkeit auch intern) und müssen sich dort langfristig behaupten können Synergien müssen als Potenziale des Projekts verstanden und geeignet gefördert werden; Zielkonflikte sind im Einzelfall durch die Entscheider abzuwägen Mehrkosten bei der Erstellung können zu geldwertem Zusatznutzen führen: - Motivation, Engagement, Effizienz, informelle Kontakte und Innovation - geringere Betriebs- und Unterhaltskosten, Optimierung der Lebenszykluskosten - Flexibilität und Anpassbarkeit Umsichtige Standortwahl - gute Erreichbarkeit zu Fuss und mit dem öffentlichen Verkehr - langfristiges Zusammenpassen von Objekt und Kontext Bauliche „Basics“ sind einzuhalten - Belichtung, Sonnenschutz, Raumtiefen, Kompaktheit - gute Zugänglichkeit zu Installationen und hohe Flexibilität der Grundrisse Im Einklang mit der Unternehmensstrategie ist ein erheblicher Imagegewinn möglich