Verwaltungsbeiratsseminar am Samstag, 14.10.2017 Beschlussvorbereitung – Abstimmung – Auszählen Veranstalter: Nahlenz Immobilienverwaltung Franken GmbH Referent: Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin Grochut & Dr. Sütterlin Rechtsanwälte Steuerberater Vereidigter Buchprüfer Kaflerstr. 4, 81241 München Tel.: 089 / 53 07 33 -0, Fax: 089 / 53 07 33 -14, email: dirk.suetterlin@gs-recht-steuern.de, www.gs-recht-steuern.de

Ist der sogenannte „Zitterbeschluss“ wirklich tot? Vorbemerkung: Die umstrittene, noch nicht höchstrichterlich geklärte Frage, ob der Verwalter Gestattungsbeschlüsse zu § 22 Abs. 1 WEG, die nach dem derzeitigen Gesetzeswortlaut auch mehrheitlich mit entsprechender Beschlusskompetenz gefasst werden können, als Mehrheitsbeschluss verkünden darf, war Gegenstand von zwei Entscheidungen des AG Würzburg und des LG Bamberg, die eine Neuorientierung der bisher gängigen Verwalterpraxis erforderlich machen könnten. 14.10.2017 Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin

Bisherige Verwalterpraxis Da die Zustimmung aller Eigentümer (Allstimmigkeit) nach dem Gesetzeswortlaut nicht gefordert wird, sind auch mehrheitlich gefasste Gestattungsbeschlüsse verwalterseits unter Hinweis auf bestehende Beschlussungültigkeitsrisiken positiv verkündet worden. Ergebnis: Ohne Anfechtung erlangt ein solcher Mehrheitsbeschluss Bindungswirkung für und gegen alle Eigentümer und auch deren Rechtsnachfolger. 14.10.2017 Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin

Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin AG Würzburg, Urteil vom 22.01.2015 – Az.: 30 C 1212/14, ZMR 2015, 420 (1) Sachverhalt Der Verwalter verkündete einen einfachen Mehrheitsbeschluss, dass alte, noch nicht ausgebaute Garagentore durch Sektionaltore auszutauschen und aus der gesonderten Rücklage der Garageneigentümer zu finanzieren sind. 14.10.2017 Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin

Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin AG Würzburg, Urteil vom 22.01.2015 – Az.: 30 C 1212/14, ZMR 2015, 420 (2) Entscheidungsgründe Das Amtsgericht Würzburg erklärte den gefassten Beschluss wegen Verstoßes gegen § 22 Abs. 1 WEG für ungültig. Der Versammlungsleiter hätte den als rechtswidrig erkannten Beschluss bereits als „nicht angenommen“ verkünden müssen. Er sei allein dem Recht verpflichtet und nicht etwa anwesenden stimmberechtigten Eigentümern. Darüber hinaus hat das Amtsgericht Würzburg den Verwalter zur Kostentragung nach § 49 Abs. 2 WEG verurteilt. Das Landgericht Bamberg entschied in der Beschwerdeangelegenheit des Verwalters zur bereits amtsgerichtlich verfügten Kostentragungspflicht nach § 49 Abs. 2 WEG mit Beschluss vom 16.04.2015 – Az.: 11 T 8/15, ZMR 2015, 395 – „abstrafend“ genauso. 14.10.2017 Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin

Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin Konsequenzen Was wollen Sie hören? Theoretisch macht eine einzige Gegenstimme Zitterbeschlüsse undenkbar? Der Mehrheitswille der Eigentümer wird ignoriert! 14.10.2017 Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin

Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin Schlusswort Der Verwalter muss in Kenntnis der vorangegangenen Entscheidungen des Amtsgerichts Würzburg und des Landgerichts Bamberg bei protokollarisch festgehaltenen Nein-Stimmen einen nicht zustandegekommenen Beschluss feststellen und verkünden. Damit sind sowohl Beschlussanfechtungs- und Kostenrisiken für den Verwalter und die Wohnungseigentümer ausgeschlossen. Einer anderslautenden Verkündungsanweisung der Wohnungseigentümer an den Verwalter muss dieser nicht Folge leisten (Geschäftsordnungsbeschluss über den Versammlungs-vorsitz könnte ein probates Mittel sein). Damit ist eine Haftungsfreistellung nach § 49 Abs. 2 WEG nicht mehr von Nöten, die im Übrigen kritisch zu betrachten ist. Schadenersatzansprüche, die nach Ausscheiden des Verwalters geltend gemacht werden können, sind damit nicht ausgeschlossen. 14.10.2017 Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin

Ihre geschätzte Aufmerksamkeit Herzlichen Dank für Ihre geschätzte Aufmerksamkeit 14.10.2017 Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin